TIJUANA VERTICAL

Tras el desarrollo industrial, la ciudad fronteriza apuesta a las alturas.

Analistas locales atribuyen el desarrollo a la reducción en la obra pública, que quitó incentivos al desarrollo de casas para la clase media. Sin embargo, el auge del sector inmobiliario obedece también a la demanda de vivienda en la comunidad que trabaja en la zona fronteriza, pero que vive en Tijuana.

Adamant II apuesta a la demanda residencial de Tijuana.

El boom residencial vertical ha permitido satisfacer la demanda con más de 500 unidades en condominio, cuyos costos oscilan entre 200 y 300 mil dólares, precios competitivos respecto a lo que se ofrece en San Diego.

 


LUJO EN MIAMI

El desarrollo residencial en Miami consolida crecimiento, como parte de la evolución que ha llevado el proyecto Paramount Miami Worldcenter.

Ubicado en el complejo de 11 hectáreas, también comparado con Hudson Yard en  Nueva York, Paramount es uno de los proyectos relevantes de usos mixtos en la zona de Florida.

Lo que genera su consolidación es la salida al mercado de cuatro villas de lujo de dos pisos, con 785m2 de espacio interior y 621m2 de exterior, valuadas entre 3.5 y 4.5 millones de dólares.

La integración de la fase final de este desarrollo y otros ha promovido el desarrollo de un corredor cultural y de entretenimiento donde se ubican el Adrienne Arsht Center, Pérez Art Museum Miami, Phillip y
Patricia Frost Museum of Science y American Airlines Arena, todo cercano a la zona de la bahía.


VISIÓN INDUSTRIAL II

Recién señalamos el desarrollo inmobiliario que se espera en los corredores industriales Tijuana, Chihuahua, Agua Prieta, Reynosa y Ciudad Juárez, de cara a la expansión económica de Estados Unidos, que sigue siendo el mercado de consumo de mayor relevancia a nivel internacional.

No sólo históricamente, sino que otros aspectos están robusteciendo el desempeño industrial en esos corredores, mucho de ello está vinculado al pasado, pero también la ola actual que se está generando por la demanda que soporta procesos de expansión.

Un factor que motiva esa dinámica en negocios como el automotriz, electrónica, alimentos, comercio y electrónico, es la guerra comercial Estados Unidos-China, que para quienes llevan al menos dos décadas en la región hace que el inversionista regrese su mirada a la zona.

Estimaciones de firmas como CBRE, que lidera Andrés Sandoval desde la oficina de El Paso Texas, ubica 2018 como el año en que la absorción en Ciudad Juárez duplicó la absorción neta, al registrar operaciones por un total de 186 mil metros cuadrados.

Este movimiento, que podría replicarse en el año en curso, es resultado de la demanda de espacio industrial con la que firmas especializadas buscan espacios dónde dar continuidad al cumplimiento de contratos firmados de producción para exportar en Estados Unidos.

Existe coincidencia en que la diversificación de industrias es resultado de la integración de clusters, como también lo hemos comentado. Los movimientos corporativos de las firmas obedecen también a la sofisticación de giros, ya que si bien nichos de manufactura han soportado la generación de mano de obra, la realidad es que la especialización de los empleados ha nutrido los casi 300 mil empleos que generan las maquiladoras en Juárez.

Es por ello que además de la participación de fondos de inversión y FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) y CKDes, desarrolladores locales han logrado abastecer la demanda de nuevas empresas.

Más aún, cuando justo el desarrollador local con ventajas comparativas respecto al inversionista institucional, suele tener mayor flexibilidad para consolidar proyectos ante los ritmos que imperan en los tiempos actuales.

El efecto multiplicador ha venido y vendrá, según los visionarios con experiencia en ciudades como Juárez, con la integración de portafolios de activos estabilizados que luego serán adquiridos por inversionistas institucionales.

De esta forma, las áreas de oportunidad permanecen de forma representativa en Juárez, cuna de la industria maquiladora por su tamaño es el cuarto mercado del país, con sus más de 6.03 millones de m2 de stock, según el último reporte sectorial de la firma JLL que hasta la primera mitad del año pasado, tenía una perspectiva de mayor cautela en la ciudad.

Con todo, en ese corredor maduro existe un alto grado de integración de producto, gracias a las cadenas de proveedores que logran generar el suministro de las grandes empresas productoras. Por ello se ha desactivado la cautela que existía en fecha reciente en la construcción de nuevas naves especulativas.

La diversidad de cada mercado en las distintas regiones del país, merece un análisis detallado. Confirma que no existen previsiones generales y que difícilmente puede etiquetarse con números generales el pronóstico en los meses por venir.

Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.


VISIÓN INDUSTRIAL I

Contrario a las perspectivas desalentadoras que han ocasionado la incertidumbre creada por la política comercial y de inversión en Estados Unidos, los aranceles y el efecto del tipo de cambio, el mercado inmobiliario industrial inicia 2019 con un escenario de múltiples oportunidades que merecen tratar con detalle.

El primero de ellos y coyuntural, que ya hemos tratado en este espacio, es el efecto del Decreto de Estímulos Fiscales de la Frontera Norte, que entró en vigor el pasado 1º de enero, que incluye 43 municipios donde se reducirá el IVA (Impuesto al Valor Agregado) de 16 a 8% y el ISR (Impuesto Sobre la Renta) de 30 a 20%.

La frontera norte de México siempre ha sido una franja especial, lo es también para los 30 kilómetros que están del otro lado en territorio Estadounidense. El decreto tiene según los analistas un efecto positivo porque crea condiciones para aspectos importantes en la actividad industrial como el abasto de gasolina a precios competitivos.

Sin embargo, pocos han considerado que en corredores industriales como Tijuana, Chihuahua, Agua Prieta, Reynosa y Ciudad Juárez, la apertura comercial sembró distintos elementos positivos para mantener la atención de grandes firmas multinacionales.

En estas zonas se han edificado clusters consistentes donde existen desde hace años un nivel de especialización y desarrollo de mano de obra construida en industrias como la automotriz, electrónica, alimentos, comercio y electrónico.

Además de la ubicación geográfica, un cluster con mano de obra capacitada ha permitido un mayor nivel de manufactura.

En el pasado, presente y futuro, el común denominador es de crecimiento.

Durante años, Tijuana y Mexicali fueron las capitales de la producción y exportación de monitores de televisión a nivel internacional.

Ese recuerdo de la industria con que se edificó la era maquiladora, actualmente ha abierto la posibilidad de expansión de la capacidad instalada de empresas que en promedio generan inversiones y promedios en cada caso de 3,500 fuentes de empleo.

Actualmente en Tijuana existe un sólido desarrollo industrial que ha albergado no sólo al negocio de la industria médica, de medicina del deporte sino que ha hecho factible la manufactura de partes de maquinaria de hospitales.

Por otra parte, es indiscutible lo que ha beneficiado la participación de recursos generados en los Fondos de inversión y FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) y CKDes, la participación de los distintos actores ha permitido financiar el desarrollo inmobiliario en el Bajío y el Norte del país, en particular en zonas donde aún existe tierra disponible y el interés de inversionistas.

Con todo, estimaciones como la de la firma JLL, indican que en 2019 los distintos mercados industriales incluidos los corredores norte, un crecimiento de 3 a 4%. En ese proceso, desde luego participan de manera relevante firmas como Vesta, Artha Capital e inversionistas locales que ven venir este proceso de expansión.

Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.


OFICINAS VS NUEVAS REGLAS

En los próximos 3 años se agregarán 1.8 millones de metros cuadrados al mercado de oficinas de los principales corredores inmobiliarios. Sólo en la Ciudad de México (CDMX) existe una decena de nuevos edificios, muchos de ellos vinculados a proyectos de usos mixtos, además de tres más en Monterrey y Guadalajara.

Se trata, en todos los casos de proyectos de al menos 20 mil m2 de espacio disponibles. Este volumen ha representado en los últimos tiempos un reto importante para su colocación en el mercado.

Primero fue el S19 de 2017 que permitió un dinamismo no esperado con la migración de inquilinos privados y de gobierno a distintos inmuebles. Parte de ellos fueron nuevos contratos de arrendamiento de entidades del gobierno federal, por el movimiento que provocó la reubicación a edificios de nueva generación ante inmuebles dañados.

En esa oleada figuraron la Secretaría de Comunicaciones y Transportes (SCT), los 30 mil 166m2 que arrendó a Secretaría de Salud en Marina Park.

Luego, tras el proceso electoral de 2018 de julio, trajo a la mesa la idea de una descentralización a otras entidades del país, tema que no ha sido delineado por la actual administración federal.

Pero lo que ha impactado es la nueva política de desarrollo urbano en la CDMX, y algunas otras en mercados relevantes del país.

Ésta última podría alterar los números previstos para los próximos 3 años, en particular aquellos proyectos que están en una etapa inicial de desarrollo y los que pudieran sumarse al pipeline de inversionistas y desarrolladores.

En la industria, ante los nuevos planteamientos del gobierno federal y local, se ha cuestionado la permanencia de proyectos de largo plazo por los cambios en reglas de edificación plantean expectativas entre inversionistas.

Una nueva visión de gobierno pudiera echar por tierra el desarrollo de proyectos como los que en 2019 se incorporen al mercado. Entre ellos Torre M de Mítikah, The Sumit, Centro Insurgentes/Reforma.

Este nivel de proyectos requiere de certeza jurídica y reglas que hagan factible su desarrollo al tratarse de iniciativas de mediano y largo plazos.


TORRE M, LA PUERTA DEL SUR

La Torre M será en 2019, el ícono del sur de la CDMX, plantea retos en el corredor, una vez que sea incorporada al complejo de edificios que conforman el proyecto Mítikah, desarrollado por Fibra Uno.

La primera de 3 torres de oficinas, las dos próximas Torre T y Torre K, diseñada por Sordo Madaleno, se ubica frente a Churubusco y está en fase final de construcción que agregará 61 mil metros cuadrados de oficinas desarrollados en 30 niveles.

Conforme a los parámetros arquitectónicos, las plantas tipo edificadas bajo el proceso de certificación LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) Gold, tienen vistas 360º y alcanzarán una altura total de 176 metros.

En total, el complejo de usos mixtos donde se ubicarán las 3 torres corporativas, integra un millón de m2 construidos a los que se suma una torre residencial en renta de 267 metros de altura, un hospital y una torre de consultorios, además de cinco pisos de centro comercial y hotel.


RASCACIELOS EN PUERTA

Pese a los cambios que se prevén en las nuevas políticas de desarrollo urbano en la Ciudad de México y los ritmos de otras entidades del país, en 2019 mantendrá la apertura de nuevas edificaciones verticales.

Un caso  es Chapultepec Uno que conforme con los tiempos anunciados, avanza en su proceso constructivo y a finales del año pasado concretó el cierre de fachada. Se trata de una fase fundamental porque se realiza la entrega de oficinas para adecuación, que se complementaron con las obras del hotel The Ritz-Carlton y las residencias.

Torre Chapultepec Uno, el usos mixtos próximo a inaugurarse.

Se prevé que la torre de distintos usos inicie operaciones en distintos momentos de este año. Una vez concluida, contará con oficinas, un hotel, residencias y área comercial. El edificio es desarrollado por T69 donde participan Arquitectoma y Grupo Marca Arquitectos.

En su componente de oficinas, este rascacielos de usos mixtos tiene un avance de una tercera parte de inquilinos, a partir de la labor de comercialización que lidera Coldwell Banker Commercial.

Otro elemento que nutre el proyecto Chapultepec Uno es la mezcla de giros y marcas que logró Thor Urbana con conceptos como The Ritz-Carlton, con el que la cadena hotelera abre su primer unidad en la Ciudad de México.

Su salida al mercado es también coyuntural, debido a la competencia que existe con otros edificios verticales de usos mixtos.

Reforma Colón, la apuesta en el mediano plazo de Sordo Madaleno.

Sólo en avenida Reforma se construyen actualmente 293 mil 485m2 de espacios corporativos. En Chapultepec Uno habrá 63 departamentos con precios por metro cuadrado que llegan hasta 15 mil dólares en función de su ubicación y superficie.

Torre Mítikah, busca complementar la oferta inmobiliaria en el Sur de CDMX.

A la par de este rascacielos, se desarrollan la Torre Reforma 432 que proyecta Norman Foster para Abilia, la Torre Bora que diseña Zaha Hadid Architects en Santa Fe, la Torre Mítikah que desarrolla Fibra Uno, o bien Reforma Colón que lidera Grupo Sordo Madaleno, entre otros.


FUTURO & TRANSICIÓN

El debate continúa. La transición es una realidad y los pronósticos en torno a la evolución del nuevo ciclo inmobiliario mantienen su epicentro en el comportamiento de la oferta, la demanda, la inversión y desde luego, las nuevas reglas del juego para la próxima etapa expansiva en las ciudades.

Como siempre, la Ciudad de México es como nunca el mejor ejemplo con el que los actores del mercado reacomodan sus piezas para entrar a una etapa distinta.

Entre las nuevas reglas del juego figuran indiscutiblemente la gestión con autoridades y la inclusión de la participación ciudadana. También la manera en que la nueva política urbana busca frenar el crecimiento de proyectos de gran escala y la forma en que se favorecerá el desarrollo de vivienda media para frenar el crecimiento de la mancha urbana.

Son grandes temas, todos relevantes que nos llevan a un escenario distinto al que se ve en otros mercados en plena madurez como el de Estados Unidos.

Se trata del futuro inmediato que se plantea para Mineápolis, Nueva York, San Francisco, Los Angeles y otras ciudades de la Costa Oeste donde se debate en torno a la eliminación de la zonificación unifamiliar, la invasión de medios de transporte alternativo como los scooter, ya presentes en nuestro país, el cambio climático, el retroceso de las grandes tecnologías e incluso la manera en que se pueden frenar los problemas de tráfico.

La política urbana para la CDMX es sólo un ejemplo de cómo enfrentarán otros gobiernos estatales el crecimiento de ciudades como Guadalajara, Querétaro y Monterrey, todas con áreas de oportunidad en materia de movilidad urbana, tránsito, desarrollo inmobiliario e inclusión de vivienda asequible para la población.

Sin embargo, no todo para ahí. También es relevante ubicar lo que viene en el sector inmobiliario industrial, que ha vivido ya el efecto de la nueva política comercial de la era Trump en Estados Unidos y el impacto en sectores estratégicos como el industrial.

Fondos de inversión y FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) y CKDes esperan la definición de sectores clave para reordenar la próxima etapa de crecimiento. Es decir, la industria automotriz, electrónica, alimentos, comercio electrónico, además de lo que vendrá con el Decreto de Estímulos Fiscales de la Frontera Norte, que entró en vigor el pasado 1º de enero, que incluye 43 municipios donde se reducirá el IVA (Impuesto al Valor Agregado) de 16 a 8% y el ISR (Impuesto Sobre la Renta) de 30 a 20%.

No menos importante serán el mercado hipotecario y el sector inmobiliario turístico, influenciados respectivamente por las crecientes tasas de interés y el impulso que se espera genere el proyecto del Tren Maya que busca unir cinco entidades de la región, con el impacto previsto en materia de desarrollo inmobiliario.

Son múltiples aspectos y escenarios que plantean como ya lo hemos dicho, áreas de oportunidad para el desarrollo del diverso mercado inmobiliario.

Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.