LUJO Y HOTELERÍA EXPANDEN
Inversionistas europeos validan que el destino de las incursiones es el segmento de ultrajo donde Madrid, Barcelona, París y Roma lideran.
Un sondeo realizado por Cushman & Wakefield en esa región señala las 15 ciudades más atractivas para la inversión hotelera.
Por ende, en el top de la lista Madrid y Barcelona encabezan la lista de ciudades donde el interés inversor es mayor, seguidas de París y Roma.
Igual se ubica a Barcelona que experimentó el mayor aumento en atractivos en relación con 2022, mismo que se incrementó 10%, mientras que Lisboa lo hizo con un aumento del 8% y Madrid en 7%.
Asimismo destaca que 78% de los inversores encuestados tiene la intención de invertir el mismo o más capital en hoteles europeos en 2024 en comparación con los niveles previos a la pandemia de 2019.
Esto significa que se están apuntando agresivamente a las oportunidades de valor agregado, y el 92% de los encuestados se centró en esta estrategia de adquirir activos que requieren reposicionamiento o un gasto de capital moderado.
En consecuencia, casi la mitad de los inversores planean ser compradores netos en 2024, enfocando el interés en la península ibérica, seguido por ciudades en Italia y Francia.
Los resultados de la encuesta también indican que los inversionistas premium esperan pagar por hoteles con políticas ESG (Environmental, Social and Governance) superiores.
En promedio, los encuestados indicaron que esperan pagar una prima del 5.5 % en comparación con las propiedades no certificadas por aquellas que logran el nivel más alto de certificación ESG, como las calificaciones BREEAM Outstanding o LEED Platinum.
Existe también un fuerte impulso hacia la inversión en segmentos hoteleros de lujo, incluidos los de lujo y de alto nivel, que experimentan los mayores aumentos en la demanda de los inversores en comparación con 2019, 53% y 46% respectivamente.
La encuesta planteó también el nivel de atractivo de los tipos de alojamiento y los inversores indicaron que los más atractivos eran los complejos turísticos (74%) y los apartamentos con servicios (59%).
CASA LUCÍA
Este resort es la más reciente incursión de la cadena española Único Hotels en Buenos Aires, Argentina.
Desplantado en el que fuera el rascacielos icónico de América Latina, este año abre la propuesta de descanso en el histórico Edificio Miganovich localizado en la mítica calle Arroyo.
La adecuación de sus interiores partió de la transformación que destaca la tradición y esencia porteña con una propuesta arquitectónica argentina.
Ambientes elegantes y cosmopolitas recrean este espacio de luz y música, mismos que complementan las 142 suites iluminadas de manera natural.
De igual manera se integró una galería visual en los distintos rincones del hotel, además de actividades gastronómicas en un restaurante cantina y el bar Le Club Bacan.
MONTERREY MÁS ALLÁ DE TESLA
Pese a las dudas creadas por el escenario que rodea la inversión de la planta armadora de autos eléctricos en Santa Catarina, el negocio inmobiliario regiomontano mantiene su dinamismo.
Ya sea oficinas, parques industriales o vivienda Monterrey vive momentos con niveles históricos, más allá de la incertidumbre sobre el caso Tesla.
Las razones son múltiples. En principio, en los parques industriales distribuidos en 9 corredores (entre ellos Monterrey) donde existen actualmente casi 1 millón de m2 en construcción, una tasa de disponibilidad de 0.8% y precios de renta por m2 mensual de 6.64 dólares.
Son datos que le mantienen en la segunda posición por inventario a nivel nacional, donde Ciudad de México (CDMX) lidera con 11.70 millones de m2.
La explicación es que la industria regiomontana mantiene un nivel de equilibrio respecto a los sectores que lo conforman: automotriz, aeroespacial, biotecnología, electrodomésticos, agroalimentario y otras resultado del desarrollo tecnológico que experimentan la industria avanzada en California y en específico Texas.
De enero de 2006 a septiembre de 2023, la Inversión Extranjera Directa en Nuevo León ascendió a 48 mil 885.6 millones de dólares.
Analistas creen que incluso un escenario político en Estados Unidos con cambio de gobierno, difícilmente traería consigo un impacto en la actividad económica, dado que el contexto geopolítico internacional tiene otros factores que afectan.
Por ello, México es el principal proveedor de Estados Unidos, tema que ha permitido a este mercado colocar en el primer trimestre del año 219 mil m2 de espacios industriales, donde 36% lo absorbió la industria automotriz.
Consecuencia de la evolución inmobiliaria industrial por el nearshoring, es el mercado de oficinas que ha recuperado los niveles de absorción, pese al impacto que generaron la pandemia y el esquema híbrido de trabajo.
Esta inercia ha generado que hasta febrero pasado, según datos de Newmark México, la tasa de disponibilidad haya llegado hasta 19%.
Finalmente y no menos importante es el mercado inmobiliario residencial que además de las más de 11 mil unidades desplazadas el año pasado, de las cuales una tercera parte estaba integrada a proyectos verticales y además se vende a la misma velocidad del segmento tradicional.
Estos números le permitieron mantener a nivel nacional con 12% la mayor tasa de colocación de crédito a la vivienda, a pesar de que existe un alto nivel de unidades enfocadas al segmento residencial plus y luxury adquirido con recursos propios, debido al poder adquisitivo y a la demanda generada con la llegada de compradores extranjeros como efecto del reacomodo en la cadena de suministros global y con impacto en la región América del Norte.
Y es que pese a las controversias y desafíos en infraestructura (agua y otros servicios urbanos) en Monterrey hoy se construye la torre más alta de América Latina y se edifica la mayor obra pública de los últimos 20 años. Esto dice mucho de lo que es hoy el real estate de Monterrey.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Santa Catarina, Finsa.
OPINIÓN - OFICINAS 2024
El crecimiento de 10 corredores que conforman el mercado de oficinas más grande del país, hizo que rebasara el techo de los 8 millones de m2 pese a los desafíos que enfrenta. Estas son las distintas razones moverán el desempeño de este segmento de la industria.
CUSTOMER CENTRICITY
Colocar al cliente en el centro es una tendencia que crece en el mercado residencial y apuesta por integrar desde su satisfacción la sostenibilidad de los proyectos.
Se trata de un cambio de hábitos en la forma que compran los consumidores, quienes tienen más acceso a la información previo a la adquisición de un producto o servicio.
La globalización, la hiperconecticidad e hipercompetitividad en un mundo digital, ha generado que las estrategias de negocios y desarrollos se adapten a las necesidades del consumidor, en especial el de nuevas generaciones.
Un reporte de la firma Best Place to Live (BPtL) asegura que el sector del desarrollo hasta hace algunos años, permanecía resistente al cambio y a la transformación digital, escenario que ha cambiado sustancialmente.
Por ende el customer centricity es una estrategia de diferenciación y captación de clientes.
Así, el conocimiento sobre su comprador, así como los datos sobre el perfil del consumidor y el mercado a través de la analítica se vuelve indispensable para cualquier negocio.
“Existe una enorme importancia de la satisfacción del cliente en todas las industrias, pero en el sector inmobiliario residencial, donde se ubica una de las mayores compras que un individuo hace en la vida, prácticamente no había nada”, dice Tomás Cartagena, CEO de la certificación que lidera esta firma.
Asumir un enfoque customer-centric, representa que el cliente está en el centro de las estrategias y acciones, lo cual deriva en un gran cambio en la industria.
El Estudio Nacional de Satisfacción de clientes inmobiliarios que desarrolló en Chile a finales de 2022, promovido en conjunto con la Cámara Chilena de Construcción, indicó a partir del sondeo con más de 5 mil propietarios, que en la recomendación de marca, tiene un mayor peso el servicio que el producto.
Por lo tanto, asegura Cartagena, “la construcción está dejando de ser una industria orientada al producto y se está transformando en una industria de servicio”.
El estudio estableció que en Chile la incidencia del servicio en la recomendación de marca se elevó en un año hasta 76%, al evaluar la gestión comercial, la entrega y post venta.
Caso contrario ocurrió con el producto, que al unir las áreas comunes, representaron el 24% de la satisfacción, respecto al 31%de un año atrás, en la incidencia de recomendación de marca.
Por tanto, la reputación de la marca a través de un producto inmobiliario representa un 12% en la decisión de compra.
En Chile, las empresas con una certificación BPtL, desplazaron su producto hasta 20% más que la media del mercado y en Perú un 7.8%.
SERENGETI EXPLORER
Llega a las colinas de Nyaboro esta propuesta de resort, basado en el modelo de lodge safari de lujo, una tendencia creciente en distintos estratos de la hospitalidad durante la pandemia.
La propuesta alojada en el santuario safari de Tanzania busca integrar a la experiencia de hospitalidad las vistas inigualables de las llanuras del Serengeti.
El lodge integró 68 habitaciones y seis suites con balcones privados desde donde se observa el escenario natural del sitio.
En el área gastronómica habilita el restaurante Boma donde se elaboran platillos de la cocina africana, mientras que en el interior se incorporaron una galería de arte que destaca a distintos artistas del talento local.
Adicionalmente se incluyen safaris guiados, entre las cuales destaca una plataforma de observación de estrellas.
OFICINAS DESAFÍAN 2024
El mercado corporativo alcanzó la segunda tasa de absorción más alta desde 2018, pese al escenario que enfrenta. Rentas a la baja, una caída en el ritmo de construcción, cambios en los hábitos de los inquilinos y una tasa de disponibilidad que aún supera el 23% en promedio en el mercado.
Si bien la recuperación en la demanda total del mercado llegó al número histórico, el acumulado anual de demanda bruta cerró en 524 mil m2, de acuerdo con el reporte más reciente de CBRE México.
A su vez, la demanda neta llegó a 219 mil m2, mientras que la oferta nueva acumulada el año pasado fue de 133 mil m2 y se mantienen en el pipline proyectos que sumarán 343 mil m2 de espacios.
Esto implica que la tasa de desocupación que supera el 20%, la demanda de espacios de oficinas ha permitido estandarizarla en ese nivel.
El escenario planteado por esta firma sugiere que este será un año marcado por la mayor afluencia a las oficinas, los nuevos estilos de trabajo y el esperado flight to quality, favorecido por la variedad de espacios que da a las empresas razones para migrar a otros edificios.
El año pasado, se incorporaron al mercado 133 mil m2 en 6 edificios ubicados en los corredores Polanco, Lomas Palmas, Reforma, Insurgentes y Bosques.
De esta oferta, el mercado recibió 52% más que lo acumulado en 2022 y este año llegarían 95 mil m2 de nuevos espacios.
Se espera que en el top 5 la demanda de espacios sea liderada por empresas del sector tecnológico, farmacéutico, financiero, manufactura y alimentos y bebidas.
Bajo éste escenario no podemos ignorar que el inventario de este mercado superó los 8 millones de m2 y que el precio precio de renta promedio registra una tendencia a la baja de 1.6% menos en el primer trimestre del año, según un análisis de Newmark México.
La tendencia en las rentas es resultado del efecto del tipo de cambio que alcanzó bajos históricos en estos meses, además de los ajustes adicionales en la primera mitad del año.
Otro factor determinante en el escenario corporativo son los cambios en las formas de trabajo que se ven en la participación de los espacios reconvertidos y las áreas de co-working, además de la variedad de espacios existentes donde 54% del área rentable disponible es obra gris, 38% corresponde a espacios amueblados semi acondicionados, 3% es de subarriendo y 5% plug & play.
Pese al efecto que experimenta la recuperación del mercado, destaca que las grandes operaciones continúan. Muestra de ello es lo que ocurrió en el corredor Periférico Sur con la mayor bruta y neta del mercado, donde un solo contrato de arrendamiento permitió absorber más de 21 mil m2 de los 26,000m2 que se colocaron en este corredor.
Si bien otros indicadores que inciden directo en las decisiones de inversión como los cap rates, históricamente este mercado ha logrado reinventarse y establecer nuevas crestas de expansión. Así que éste desafío no será la excepción.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Edelman, Gensler.
HOSPITALIDAD RELOADED I
La sustentabilidad y los avances tecnológicos han ganado terreno en la hotelería para satisfacer las demandas cambiantes del viajero y de sus inversionistas. Esta es la visión compartida de Gabriela Esquivel, directora de proyectos de Hospitalidad de JLL México.
DATA CENTERS & TECNOLOGÍA
El avance vertiginoso de la digitalización marca un antes y después en los centros de almacenamiento de datos.
El uso en el comercio, los servicios financieros, la socialización, la educación y la atención médica generaron un incremento en demanda de data centers en Latinoamérica, respecto a la capacidad de procesamiento y almacenamiento de datos que existe.
Un informe de EMR revela que en 2023 el mercado de almacenamiento de datos en la región alcanzó un valor de 7 mil 320 millones de dólares y se estima que el mercado crecerá a una tasa anual compuesta del 12.8 % entre 2024 y 2032, año en el cual alcanzaría un tamaño de 21 mil 630 millones.
Por ende, el crecimiento representa desafíos para la infraestructura del centro de datos, en especial por su capacidad de satisfacer necesidades de los usuarios en tecnologías como el internet de las cosas (IoT), la transmisión de video en directo (streaming) o la inteligencia artificial.
De acuerdo con la firma Vertiv, estas tecnologías implican la adopción de computación de alto rendimiento (HPC) y una infraestructura que entre otras cosas haga más eficiente para alimentar y enfriar la enorme cantidad de datos y calor generados.
Hacer frente a las altas densidades de información y su impacto térmico no sólo se refiere a las tecnologías en voga, sino a la que requerirán nuevas tecnologías emergentes.
Entre otras alternativas, actualmente existe la tecnología de enfriamiento líquido en rack o el chip (DTC), más eficiente que el de aire.
En especial porque los centros de datos deben atender requerimientos de sostenibilidad y seguridad a diferentes niveles para los propietarios y usuarios.
Lo anterior se traduce en menor costo total de propiedad, debido a que se generan ahorros en el consumo energético, al igual que el uso de espacio de los nuevos sistemas, dado que no requieren ampliaciones ni nuevas construcciones.
Colocar placas frías directamente sobre los procesadores o chips de mayor generación térmica dentro del equipo de TI, con el método DTC puede eliminar entre el 70 y 80% del calor generado por los servidores y aceleradores, y el calor restante se elimina con sistemas de enfriamiento por aire tradicionales.
El método combinado permite que los data center operen con cargas de trabajo más intensas y exigentes sin comprometer el rendimiento, específicamente ante cargas de trabajo de alta densidad en la era de la IA y el Big Data.
NOBU TORONTO
Este resort marca la llegada al distrito de entrenamiento de Toronto de Nobu Hospitality.
Como otras propuestas de la cadena fundada por Robert De Niro y el chef Nobu Matsuhisa, este hotel integrará a su interior el característico diseño de lujo y minimalismo japonés.
En total serán 36 habitaciones y suites que tendrán acceso a la propuesta gastronómica japonesa desplantada en dos niveles, bar y salón.
La idea como ha sido desde su primer hotel en 2013, es ser un destino culinario distintivo de esta ciudad canadiense.
