ENTORNOS HÍBRIDOS RECAP

Tras la pandemia los espacios han dejado de ser simplemente “el lugar” para desempeñar el trabajo. Hoy las tendencias se orientan a la integración de experiencias y un nuevo ecosistema de alternativas de colaboración.
De cómo incide en la arquitectura, el mobiliario y la transformación de los espacios integramos los insights conversados con Gensler, MillerKnoll y el área de Project Management de JLL Latam en @Intelligence Claudia Olguin.


TENDENCIAS ALMACENAMIENTO

Automatización, fusión existencias, visibilidad, optimización de datos y sostenibilidad son algunas de las tendencias que marcarán la operación y desarrollo de los espacios de almacenamiento en 2024.
Tras el cambio en los mercados globales producto del COVID-19 y los conflictos políticos las presiones en las cadenas de suministro se acentuaron.

Por tanto, hoy en día las compras en persona y el comercio electrónico coexisten según las preferencias del cliente con sinnúmero de desafíos para el circuito de la producción y comercio.

A pesar de ello, el aumento en la demanda de los clientes, hizo que las empresas buscarann formas de construir cadenas de suministro que igualen el ritmo de sus negocios, mediante procesos automatizados, predecibles, personalizados y rápidos. Un estudio de la firma A.P. Moller - Maersk considera que las tendencias de almacenamiento y gestión de inventario de extremo a extremo harán posible afrontar el año 2024.

Así, la automatización transformó la industria del almacenamiento al redefinir las operaciones y la forma en que se almacenan y distribuyen los productos.
Por ello, las tecnologías seguirán ocupando un lugar central e incluirán robots móviles autónomos (AMR) para gestionar las actividades de cumplimiento y mejorar la preparación de pedidos.

Los brazos robóticos autónomos, por ejemplo, se utilizarán cada vez más para descargar contenedores y minimizar lesiones de los trabajadores. Estas máquinas inteligentes pueden empoderar a las empresas al mover productos de manera eficiente por todo el centro de distribución y empacar pedidos con precisión y velocidad mediante el uso de algoritmos de localización avanzados, visión por computadora e interfaces digitales con los sistemas existentes.

Más aún, en el panorama omnicanal la velocidad será primordial, e integrar múltiples tecnologías de automatización podría representar un desafío para las empresas. Sin embargo, una ejecución correcta a través de la automatización del almacén genera recompensas sustanciales a largo plazo y será esencial para abordar las crecientes demandas del comercio electrónico.

Este año un mayor número de empresas solicitará a los almacenes mantener sus productos en “una sola existencia”.

Mientras que hoy en día las empresas suelen tener el stock de las tiendas físicas separado de las compras online, la tendencia apunta a fusionar stocks, permitiendo a las marcas retirar pedidos y devoluciones del mismo servicio.

Fusionar existencias da flexibilidad a las marcas y puede ser útil en la gestión del stock de reserva porque además respalda la reducción de la producción adicional y previene afectaciones al medio ambiente.

Por su parte, la visibilidad es estratégica por la cantidad de información que una marca necesita proporcionar a su consumidor final, aumenta a medida dado que las personas adquieren más experiencia en realizar pedidos en línea y esperan más transparencia. Será una necesidad esencial y no un beneficio adicional.

En consecuencia la optimización de datos es un camino donde la digitalización desempeña un papel crucial como facilitador de la automatización y la velocidad para el crecimiento.

La firma prevé que este año más empresas se adaptarán a los procesos digitales y los próximos avances incluirán plataformas que permitan simulaciones de entornos existentes y potenciales para mejorar las operaciones comerciales.

Ejemplo de ello son los dispositivos de Internet de las cosas montados en varias piezas de maquinaria, así como otras herramientas operadas por inteligencia artificial (IA) que permiten a los operadores de montacargas trabajar de manera segura, al proporcionar información y alertas en tiempo real.
No menos importante es la sostenibilidad, una tendencia en la que las empresas se apoyarán más en sus proveedores de servicios de logística integrada para reducir las emisiones de carbono en las operaciones de almacenamiento.
Ello implica que así como los desarrolladores e inquilinos de espacios logísticos  proveedores logísticos buscan a reducir emisiones GEI, la cadena total buscará herramientas de visibilidad para ayudar.
La industria accede a herramientas vía proveedores de logística de terceros (4PL) para aumentar esa visibilidad de la logística, pero también para tener una mejor visión de las emisiones.
En consecuencia, los clientes adoptan otros principios como la economía circular para minimizar el desperdicio, y mejorar la circularidad con la ayuda de palés y embalajes reutilizables para reducir la huella de carbono de un almacén.

Hasta ahora es un hecho que los proveedores de servicios logísticos han buscado la reciclabilidad a instancias de los clientes, pero en el futuro la gestión de residuos será un criterio importante para los clientes.

La digitalización basada en datos también permitirá que vehículos guiados automatizados (AGV), sistemas transportadores y recolectores robóticos aceleren la precisión y los movimientos. El resultado será un flujo fluido de mercancías desde la llegada hasta el envío, minimizando el riesgo de error humano y aumentando la productividad y capacidad general de los centros de distribución.


MONTERREY Y GUADALAJARA ACECHAN

Producto de la expansión vertical y otras de razones específicas, los mercados residenciales de Monterrey y Guadalajara se acercan a la Ciudad de México (CDMX), que lidera las ventas a nivel nacional.

Hasta finales de 2023, la participación de ambos era de 29 y 30 por ciento respectivamente en las ventas totales residenciales, luego de que la CDMX concentra 36 por ciento de las 3 mil 728 unidades que se desplazaron en el último tercio del año.

Este dato es revelador del crecimiento de las zonas urbanas en ambas ciudades, pero también plantea retos importantes respecto al acceso a servicios urbanos que determinen un desarrollo sano y estable.
Entre otros componentes, el estudio Perspectivas 2024 de la firma española Tinsa, revela que los valores por metro cuadrado se recuperaron en el cuarto trimestre de 2023 y 12 por ciento en el año para un segmento cuyos precios superan los $5.9 millones de pesos en CDMX.
No obstante, el comportamiento del nicho tuvo el mejor momento en el segundo trimestre y si bien son crecimientos de dos dígitos, aún no recupera los ajustes de la pandemia.

La realidad es que los tres mercados han experimentado una recuperación en el valor de las propiedades residenciales y de continuar esa trayectoria sin equilibrio, podría generar distorsiones o inaccesibilidad en el mercado, como ya ocurre en CDMX donde los precios subieron en promedio 17 por ciento el año pasado ante el efecto de los nómadas digitales, la falta de nuevas edificaciones y la reducción del inventario disponible.

Por su parte, Monterrey también ha recuperado sus precios de manera relevante. La zona metropolitana muy en especial el corredor San Pedro, registró un impulso en ventas 4 por ciento anual por la demanda interés social y el efecto del nearshoring.
En consecuencia, se ha experimentado una alta demanda en espacios residenciales verticales por la controvertida llegada de Tesla y a la migración de nuevos usuarios que generó el crecimiento de la manufactura.
Por ello, el precio de la tierra se ha incrementado y la industria experimenta temas de permisos y licencias en la zona centro, además de que se sabe del cambio de densidades considerados en la normativa ante la falta de servicios urbanos, entre ellos el controvertido tema del agua.
Bajo otras condiciones, la Zona Metropolitana de Guadalajara, creció a una tasa media anual de 20 por ciento por la verticalización. El precio promedio  por metro cuadrado es de $41,529 pesos, el segundo más alto después de CDMX donde el valor promedio para residencial es de 65,779 pesos.
Pero a diferencia de Monterrey y CDMX, el crecimiento en Guadalajara es uno de los mercados más sanos y equilibrados, resultado del efecto industrial generado por el sector tecnológico.
El equilibrio ocurre porque la vivienda social representa 50 por ciento del mercado, 20 a 25 por ciento es vivienda media y el resto corresponde al residencial y residencial plus, éste último concentrado en la zona de Andares.

Incluso, el stock del segmento residencial podría originar una alta concentración en los productos de mayor valor (residencial plus y luxury). Otro factor que destaca del mercado es la inercia que registra el mercado de vivienda en renta que en algunos municipios registra niveles superiores que algunas alcaldías de la Ciudad de México.
Con salvedades de cada mercado, de continuar el aumento de precios se mantiene latente el riesgo de no atender a los segmentos sociales por costos, aspecto que representa desafíos importantes para autoridades y desarrolladores.

Columna Entornos Inmobiliarios publicada en El Financiero|Bloomberg.

Fotografía: BCG Ultrapark, Gensler.


ENTORNOS HÍBRIDOS III

La adecuación de los espacios y la incorporación de nuevos entornos el elemento que cierra la fórmula de esta transición. Conversamos con Arturo Bañuelos, Managing Director, project & development services, JLL Latam sobre los desafíos del cambio.


MANUFACTURA APOYA CRECIMIENTO

Microcomponentes y semiconductores abren posibilidades al crecimiento inmobiliario industrial en regiones fronterizas con Estados Unidos.
Esta previsión se basa en el efecto de la regionalización y la alta demanda de componentes para el usuario final, soportado en la relación entre México y Estados Unidos fortalecida por el nearshoring.

Un análisis sobre las oportunidades creadas en la firma Newmark establece que este progreso ha llevado a México a convertirse en el principal socio comercial de Estados Unidos con los retos que implica la formación de mano de obra especializada en la fabricación de semiconductores, dado que México carece de la capacidad de ingeniería necesaria para producirlos de ese tamaño.

Es sabido que la industria de semiconductores es compleja y altamente especializada. Así la fabricación de estos productos, cuyo tamaño se mide en micras, se encuentra concentrada en unos cuantos países asiáticos que cuentan con la experiencia adquirida a lo largo de años de entrenamiento especializado.

Un aspecto que favorece dicha oportunidad es el acuerdo que Estados Unidos emitió en 2023 con la Ley de Estímulos a la Industria de Microprocesadores y Alta Tecnología, fortaleciendo las restricciones para que China adquiera chips de última generación y los equipos necesarios para su fabricación.

La iniciativa se creó con la intención de proteger las tecnologías, en un contexto en el que China ha incrementado su participación en el mercado de los chips, cruciales para automóviles, dispositivos electrónicos y otros productos. Estados Unidos produce el 12% de los chips, aunque ninguno de los más avanzados del mundo.

Actualmente Taiwán produce el 90% de los chips avanzados, esenciales para la economía estadounidense, que sigue siendo líder en el diseño de los microcomponentes. Sin embargo, un conflicto geopolítico podría poner en peligro las patentes de estos ya que muchas de ellas europeas y americanas, y especialmente las chinas, son quienes los fabrican. En caso de una ruptura, uno de los países se quedaría con las patentes y el otro con la infraestructura, situación perjudicial para ambas partes, porque no habría producción.

La ley sobre semiconductores es un tema de seguridad nacional para Estados Unidos. Durante el COVID19, se dieron cuenta que el 75-80% de los semiconductores se hacen en Asia y que no podían traerlos debido a los contenedores atorados, lo que hizo que toda la industria de este lado del planeta se rezagara.

“No se pudieron entregar celulares, coches, prácticamente nada, porque ya todo tiene un componente smart. Como es un tema de seguridad nacional para Estados Unidos, van a preferir hacerlos tanto allá como en México, decisión conveniente para ambas partes”, asegura Erick Brunet, director ejecutivo de Newmark.

Considera que ante tal situación es imprescindible que México fortalezca la educación tecnológica, capacitación, maquinaria, infraestructura y energía constante, que no tenga picos o fluctuaciones. Las empresas de alto valor agregado son más conscientes en cómo demandan los insumos y cómo los consumen, por lo que, si México ofrece energías renovables, lo hace más atractivo a las inversiones.  Además, el costo de capital global suele ser más barato para las empresas cuando tienen algún argumento verde dentro de la operación.

Con el plan Sonora, Estados Unidos se beneficiará, siempre y cuando México otorgue un rápido suministro de energía, ya que con ello tendrá el incentivo de traer la producción a territorio mexicano, dado que es más barato para el costo total de manufactura.

“Estados Unidos puede favorecerse de usar a México como punto de manufactura. Además de que existe afinidad cultural y el producto mexicano es muy bien recibido. En Europa definitivamente hay muchísimo espacio para crecer, y Asia es cada vez más es un mercado de consumo interno, después de años de ser los que más maquilaban y producían para generar riqueza. Con el capital acumulado en el oriente, el consumo no se va agotar”, concluye.


ALDEA NIZUC

Con una inversión estimada en 150 millones de dólares Pulso Inmobiliario incursiona en el Caribe Mexicano con este desarrollo residencial de lujo.
En su primera etapa, Aldea Nizuc integrará en 2025 un hotel de 4 estrellas que consideran 42 unidades fraccionales, un wellness center, una aldea comercial y un concert hall con un aforo de 9,500 espectadores.
El concepto busca innovar en la región al ser el único proyecto destino que ofrecerá una co-propiedad vacacional fraccionada de por vida mediante Fraccional by Adventus.


Desplantado en una superficie de 100 mil m2 el desarrollo busca atender la demanda por este tipo de propiedades en una ubicación privilegiada que nace en la selva de laguna, mar y con vistas hacia el Mar Caribe.

El centro comercial y gastronómico La Aldea integraron un diseño basado en la arquitectura orgánica curativa. “Pasear por la aldea será una experiencia para los sentidos al igual que disfrutar de su oferta gastronómica única con más de 15 restaurantes más representativos de México, boutiques de autor, galerías de arte, cafeterías, heladerías, mezcalerías, entretenimiento variado y múltiples sorpresas, en un área de más de 15,000 m2. Será un lugar de encuentro único en el mejor destino turístico del país”, señaló Carlos Kamkhaji, Presidente y fundador de la firma desarrolladora.

El wellness center ofrecerá en sus más de 4,000 m2 de superficie un concepto armónico entre la naturaleza y los momentos creados para elevar los sentidos, la relajación y la revitalización a otro nivel.
En el diseño arquitectónico se creó un spa botánico en un santuario de salud y belleza rodeado de la naturaleza.


VIVIENDA MEDIA VULNERA EXPANSIÓN

La vivienda media en México enfrenta un desafiante 2024. Una de las razones que inciden en el futuro inmediato de este nicho es la continuidad de la oferta y que la demanda se mantenga, ambos indicadores alineados en facilitar la adquisición de compradores finales.

Para quienes participan en la industria es un hecho que la integración al inventario entre 2019 y 2021 de nuevos desarrollos del segmento medio de vivienda, con valores de entre 1 a 3 millones de pesos, satisfizo la demanda de existente, dado que en ese momento la mayor disponibilidad se ubicaba en los segmentos residencial y residencial plus donde incluso hubo excedente de inventario.
Sin embargo, en el año que inicia la inflación y las altas tasas de interés son vistos como los desafíos más importantes para el momento que vive el segmento más dinámico del mercado, dado que inciden en el precio y la capacidad de compra.

Algunas desarrolladoras como Vinte están ciertas que la salud y continuidad en el desarrollo de este mercado dependen del equilibrio en el precio que ha sido impactado por la inflación y la capacidad de crédito de los compradores. Ambos indicadores no son un tema menor, si se considera que el entorno económico global luce adverso.

En específico para corredores como la zona centro de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX), la alternativa de la vivienda media ha sido posible gracias a la construcción de prototipos de vivienda con unidades pequeñas de entre 35 y 50 m2 de superficie , pero bien ubicadas.

La adquisición de este tipo de vivienda se enfoca en los compradores millennial, pero también inversionistas que han encontrado en el nicho oportunidades de rentabilidad ante la creciente demanda de rentas.

De acuerdo con el reporte de coyuntura al cuarto trimestre de 2023 de Tinsa, la ZMCDMX, registró la comercialización de 7,550 unidades desplazadas, y fue el segmento medio el que concentró el 40% de las ventas.
Esa dinámica favoreció que en ese período se registrara un incremento anual de 7.4% anual en propiedades vendidas en la ZMCM.

Caso contrario, experimentaron las viviendas tipo residencial y residencial plus que tuvieron una variación anual del 5.7% en ventas con apenas 1,541 proyectos activos.
En consecuencia, el stock disponible en el lapso de referencia registró una variación del -5.6%; en tanto que durante el trimestre se ingresaron de 112 desarrollos, y 101 finiquitaron su inventario con un ticket promedio de 5.4 millones de pesos para departamentos y 1.7 millones de pesos en casas de la zona conurbada.

No obstante, la continuidad en la dinámica que vive el segmento medio es importante porque es el que ha impulsado el crecimiento en la CDMX con oferta disponible, en respuesta a un mercado reconfigurado y en el que se han edificado unidades con valores promedio de de 2 a 3.5 millones de pesos,  en especial en demarcaciones como Cuauhtémoc y la zona centro.
Fue el crecimiento de portafolio con estas propiedades resultado de una demanda no cubierta con más oferta de propiedades de menor tamaño y bien comunicadas cercanas al transporte público, además de amenidades y otros servicios.
Para los analistas otro factor relevante en esta evolución es el efecto de distintos esquemas de financiamiento y ventas emprendidos por desarrolladores. Nos referimos a pre ventas donde existen niveles menores de enganche inicial y condiciones de pago durante la construcción para aportar entre 10-15% adicional durante la obra, de tal razón que a la entrega se finiquita con un financiamiento.

Un reto complementario es que el mercado no pueda mantener los valores y ritmo de edificaciones, aún con propiedades de tamaño reducido.
Por tanto, el crecimiento sólo se ve con proyectos de mayor densidad, tema difícil para las autoridades que no han visto con buenos ojos la existencia de megadesarrollos, en parte por la falta de acceso a servicios (agua, electricidad y otros).

En suma, la industria espera que la dinámica de la vivienda media en la zona central y otras entidades continúe, ante los retos que plantea este negocio, en especial en el segmento de interés social altamente vinculado con la participación de subsidios y que ha dejado niveles históricos de déficit en la construcción.
Mientras el equilibrio general no llegue, la brecha en el acceso de la vivienda será cada vez mayor.

Columna Entornos Inmobiliarios publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: 601 LexAtrium, Gensler.

 


ENTORNOS HÍBRIDOS II

El regreso a las oficinas en la vida de las organizaciones mantiene el reto de adaptar los espacios a las nuevas formas de colaboración. Conversamos con Mario Espinosa, VP de Latam y el Caribe en MillerKnoll sobre su visión y perspectivas.


SUSTENTABILIDAD 2024

Esta son algunas de las acciones que determinan cómo explorar el camino sustentable en el real estate.

En un análisis de fondo y guía, la firma Cushman & Wakefield plantea pasos para las empresas. El primero de ellos se basa en cómo hacer ecología en espacios sin transformar para inversionistas y propietarios que buscan transformar edificios antiguos en activos empáticos con el medio ambiente.
Lo anterior se basa en que la mayor parte de los inmuebles no fueron diseñados, ni construidos con parámetros sustentables. De esta manera, son propiedades con estructuras antiguas y abandonadas que requieren cambios prioritarios para dejar el color marrón y entrar al verde.

Algunos insights que mueven esta tendencia son los 24 mil 700 billones de dólares que en el 2030 en oportunidades de inversión orientadas a los mercados emergentes.
De igual manera, se estima que en la próxima década serán requeridos cinco mil 200 millones de dólares para descarbonizar el entorno construido y bienes raíces verdes.
Además la previsión plantea que 70% del stock de propiedades en el mundo se ubicará en las grandes ciudades hacia 2050.

Estas tendencias se reflejan en las acciones y planes de inversión de inversionistas y propietarios para reposicionar o mejorar el rendimiento de los inmuebles.

Indica que los activos con una retención a corto plazo seguirán necesitando mejorarse con el tiempo para lograr emisiones net zero y realizar mejoras clave pueden hacer que los activos sean más atractivos para los posibles compradores con fuertes compromisos de sostenibilidad.
“Un activo con un período de retención de 3 a 5 años aún puede necesitar un período de 10 a 15 plan de capital anual, alineado con la construcción a largo plazo”, aunque los inversionistas trazan una inversión de corto plazo.
No obstante, “cualquier activo que llega al mercado ahora, con una clara historia de descarbonización y un camino creíble hacia adelante, es una propuesta más fácil de asumir”.


AMAN NAI LERT BANGKOK

Bangkok es la nueva sede del próximo hotel y residencias de lujo de la cadena global.

Será hacia el tercer trimestre del año cuando este complejo ubicado en los jardines tropicales del parque Nai Lert inicie operaciones.

Aman Nai Lert Bangkok Residences -Residents-only Garden Lounge

El proyecto arquitectónico incluye 52 suites y 39 residencias de marca, además de un centro de bienestar, así como distintos conceptos gastronómicos.

Diseñado por Jean-Michel Gathy de Denniston, Aman Nai Lert Bangkok integró a su diseño la estética de la marca combinada con influencias tradicionales tailandesas para establecer una conexión con el patrimonio local e historia de su entorno.
Bajo este concepto general, el diseño se basa en el rico tapiz de influencias en Nai Lert Park Heritage Home, así como la energía intangible de la ciudad de Bangkok para cree un santuario urbano contemporáneo en medio del oasis privado de ocho acres del parque Nai Lert.

“La próxima apertura de Aman Nai Lert Bangkok marca otro hito en mi visión estratégica a largo plazo para Aman Group de llevar la experiencia incomparable de Aman a los mejores lugares del mundo”, aseguró Vlad Doronin, presidente, director ejecutivo y propietario de Aman Group.

La estrategia de la cadena ha sido en los últimos años, alcanzar experiencias de hospitalidad en destinos urbanos como remotos.
Esta incursión es parte de la colaboración con la familia Nai Lert, propietarios y custodios del Parque Nai Lert y tienen una incomparable legado en Bangkok, y en particular Naphaporn “Lek” Bodiratnangkura, que ha sido fundamental para darle vida a este proyecto.

Aman Nai Lert es el tercer destino urbano global de la cadena y el número 25 hotel en Asia, lo que le convierte en un conector estratégico para viajes a otros destinos de la firma en el región.