Ciudad de México (CDMX), Guadalajara, Monterrey y Querétaro han sido por distintas razones el foco de atención de inversionistas y desarrolladores involucrados en el mercado de oficinas.
Su evolución alcances, tamaño y resultados son distintos, pero ha sido el efecto del desarrollo económico e inmobiliario lo que ha motivado el desarrollo de nuevos proyectos y la integración de corredores.
No obstante, en los últimos 5 años desde que las estructuras híbridas reconfiguraron los espacios y esquemas de trabajo, la escena corporativa ha cambiado.
En Guadalajara, por ejemplo, destacó la demanda y salida al mercado de proyectos; Monterrey, vio el efecto de la expansión industrial complementada por el anuncio hoy pausado de la gigafactory de Tesla y el peso que aún tiene el nearshoring pese a la crisis arancelaria.
Querétaro por su parte, recibió la influencia del crecimiento de la ciudad y el efecto de la expansión del negocio de los data center; mientras que CDMX, el más importante en el país y América Latina ha experimentado una recuperación en las tasas de absorción, la caída en el ritmo de nuevas edificaciones y la transformación en la demanda de espacio de sus inquilinos.
Todas son tendencias que evidencian el estado de los mercados. Sin embargo, es sabido que el desarrollo inmobiliario busca salida a las oportunidades de nuevas zonas y es justo Tijuana uno de los nuevos polos de desarrollo inmobiliario comercial.
Lo es por el propio dinamismo que ha marcado el desarrollo residencial vertical ante la demanda de compradores que trabajan en Estados Unidos y viven en territorio nacional.
En ese mercado distribuido en 5 corredores, la mayor parte de edificios terminados Clase A se distribuyen en la denominada Zona Río con 11 edificios, la Zona Dorada con 4 edificios2, así como la Tercera Etapa Zona Río el proyecto del WTC.
Las zonas Río y Dorada experimentaron hasta ese momento una creciente oferta y la continuidad de la demanda producto de los fenómenos del nearshoring y reshoring, al igual que otras ciudades de la frontera México-Estados Unidos.
Hasta el primer trimestre del año en curso, según un reporte de JLL el inventario crece y la disponibilidad de espacios corporativos se redujo hasta 10 mil 888 m2, con lo cual llegó a una tasa de 9.71%, que generó en la Zona Río la incorporación tres edificios corporativos en construcción que suman al mercado 35 mil 57 m2.
La firma dice que dicha tasa se considera saludable, “e indica que hay suficiente espacio disponible para adaptarse a nuevas empresas o necesidades de expansión, pero no tanto como para indicar un exceso significativo de oferta que pueda presionar los precios a la baja”.

Este reporte revela que la tasa de desocupación en los edificios Clase A llegó el lapso de referencia a 9.71%, equivalente a 2.81 puntos porcentuales menos respecto al trimestre previo, debido al impulso en la demanda, que le ha llevado a un escenario de auge con rentas a precios promedio de $23.72 dólares por m2 y hasta máximos de $30 dólares.
Si bien la tasa de desocupación creció, “la situación del mercado se mantiene moderadamente estable. Este cambio indica un ajuste en la oferta y demanda de oficinas clase A en Tijuana, destacando la importancia de monitorear las tendencias del mercado y factores económicos que influyen en estos cambios”.

Entender este comportamiento del año pasado se explica de acuerdo con la metodología de JLL del reloj inmobiliario, por un escenario de auge a Monterrey, al alza a Guadalajara y no se especifica el status de Ciudad de México.

No obstante, las particularidades señaladas, es un hecho que estos escenarios demuestran porqué las condiciones específicas plantean momentos de oportunidad para inversionistas y desarrolladores cuando la baja disponibilidad se presenta y aumenta la demanda.
Esté último es al que se enfrenta Tijuana que con un inventario de 123 mil 135 m2 de edificios terminados refleja las condiciones de oportunidad.

 La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.

Fotografía: The Landmark Baja, Thor Urbana.