CMDX CORPORATIVO
Tras un año en recuperación, que reflejó una mayor tasa de absorción, el mercado de oficinas en Ciudad de México (CDMX), el más importante del país por tamaño y transacciones entró a un escenario de desafíos de cara a la creciente demanda de grandes superficies consolidadas.
Esta tendencia es continuidad de los valores alcanzados en 2025 y que al cierre del primer trimestre del año dejaron en los edificios clase A una absorción de 22 mil 77 m2, con una renta promedio mensual ponderada de 23.62 dólares por m2 y una tasa de disponibilidad de 19%.
Son números registrados en el reciente reporte de mercado realizado por la firma Cushman & Wakefield que destaca cómo “el uso de oficinas se está estabilizando bajo nuevos esquemas de organización y diferente intensidad de uso. La oferta presenta hoy los mejores edificios de oficinas que han existido en la historia de la ciudad, pero el inventario en desarrollo se está contrayendo”.
Indica también que “el actual panorama, favorable a los inquilinos, podría cambiar de dirección en el corto plazo y girar en favor de la oferta”.
No obstante, prevé la continuidad en el uso de los espacios de oficina presenciales dado que tienen un rol importante en la organización del trabajo, luego de que en las empresas la mayor flexibilidad y aceptación de los empleos móviles que combinan presencial, trabajo a distancia y espacios de coworking crece.
En el reporte la firma estima que esta inercia ha representado la caída de 30% menos de absorción que la observada hace una década para el mismo número de empleados en las organizaciones.
Asimismo otro factor presente es el bajo volumen de nuevas construcciones que alcanzó en el primer trimestre del año, un total de 382 mil 290 m2.
En conjunto, dice, los factores han alentado una significativa migración a zonas más centrales y edificios de más alto perfil.
“Hace diez años las transacciones cerradas tenían lugar en un 44% en los sub mercados del área central de la ciudad y en 54% en edificios de clase A. Al inicio del año 2026 los nuevos contratos se realizaron 89% en los sub mercados centrales y el mayor volumen de ellos en edificios clase A”, puntualiza.
Es una evolución que define una inercia concentrada en los corredores Polanco, Lomas y Reforma que con 3 millones de m2 de inventario clase A, tiene una tasa de disponibilidad de 12.8% y la mayor superficie comercializada de CDMX con 19 mil 775 m2.
Una perspectiva distinta tiene la plataforma Spot2, que ha visto cómo el sector corporativo lideró las publicaciones en el trimestre con 4,421 propiedades corporativas, evidenciando un mercado en plena reingeniería contractual como respuesta al drástico aumento en los valores catastrales y el impuesto predial en las principales ciudades del país.
En su primer reporte del año, la firma destaca como elemento detonador, el incremento en valores catastrales y el impuesto predial en las principales ciudades del país, que impactó directamente el OpEx (gasto operativo) de las empresas, detonando un agresivo fly to quality en la búsqueda de inmuebles.
Este escenario es resultado del registro de propiedades en la plataforma ubicadas en Valle de México, Monterrey, Guadalajara y Querétaro, donde la zona metropolitana de CDMX representa 81% del volumen.
“Ante el encarecimiento de las cuotas de mantenimiento bajo esquemas Triple Net, los arrendatarios están dispuestos a pagar rentas premium exclusivamente por espacios que garanticen una alta eficiencia tecnológica, operativa y energética”, indica el documento.
En este sentido, el área de market research en la firma dice que la madurez del mercado corporativo de espacios clase A, está reduciendo las tasas de disponibilidad.
Son escenarios que reflejan el previsible inicio de un nuevo ciclo de edificaciones, basado en la recuperación de las tasas de absorción y el aumento en los precios por m2, en especial en corredores de alta demanda como los ubicados en zonas centrales.
ZMVM EVOLUCIONA
La transformación continúa. El corredor inmobiliario industrial Zumpango-AIFA es ya el principal polo de crecimiento ante la demanda logística en el centro de consumo más grande del país.
ESCENA INDUSTRIAL 2026
El mercado inmobiliario industrial sigue en una evolución enmarcada por una inercia dividida entre el escenario por la crisis arancelaria que rodea al segmento manufactura, y el vibrante nicho logístico donde la última milla juega un papel relevante.
Por años, los parques orientados a la manufactura han sido el principal motor del negocio, sin embargo, ver más allá de la crisis actual permite entender lo relevante que es México en la escena global.
De acuerdo con el Índice de Desarrollo Industrial (IDI) realizado por FINSA, México antes de India y Vietnam, lidera entre 14 economías emergentes por su desarrollo en manufactura.
Nuestro país alcanzaba en 2023 exportaciones por $463 mil millones de dólares, equivalentes a cerca del 20% del Producto Interno Bruto (PIB) nacional, señal del peso estratégico que desempeña en la economía.
El índice destaca la fortaleza de la plataforma de manufactura y su profunda integración con el comercio internacional. Una visión que complementa la perspectiva del efecto que el T-MEC tendría con una nueva estructura arancelaria.
Con 23 tratados de libre comercio, nuestro país goza de una plataforma manufacturera nacional relevante en la cadena productiva global.
No obstante, existen desafíos en la competitividad industrial ante el peso que tendrán la calidad de la infraestructura, la eficiencia logística, la conectividad digital y el movimiento de carga.
Por ello, una mayor inversión en infraestructura y competitividad harían factible que México capitalice su posición geoestratégica en el comercio internacional. Lo anterior porque ante economías emergentes como Sudáfrica, Malasia y Tailandia, que destacan por su infraestructura logística en el índice de desempeño logístico del Banco Mundial, México aún enfrenta retos importantes en infraestructura y su eficiencia.
El IDI destaca el avance alcanzado en la sostenibilidad, pese a la falta de inversión y consumo de energías renovables.
Otro habilitador destacado en el índice es el relacionado con el talento e innovación, que incluyen gasto en investigación y desarrollo, producción manufacturera de media y alta tecnología, publicaciones científicas y capital tecnológico.
Ante el escenario descrito cobra relevancia lo que ocurre en el extremo logístico, en específico en la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) sumergida en un dinamismo creciente. Aquí, cada vez está más presente un nuevo ecosistema en que la Ciudad de México (CDMX) concentra con precios récord la demanda de espacios logísticos de última milla y el área metropolitana complementa la oferta con grandes centros o big boxes.
Basta recordar que el e-commerce generó 90% de la demanda de espacios logísticos de última milla y centros logísticos en CDMX con precios récord que han alcanzado los 14 dólares por m2 de renta mensual en espacios clase A.
Sin embargo, no puede dejarse de lado que en el área metropolitana el corredor Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán (CTT), que en los últimos años concentró la mayor oferta de espacio, encontró en el Zumpango-AIFA (Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles) un nuevo competidor que concentró en el primer trimestre del año 58% de la actividad.
Y no sólo eso. De acuerdo con el reporte del primer trimestre de CBRE México, 53% de los 334 mil 242 m2 que serán integrados al mercado en los próximos 6 meses, están pre – arrendados.
Esto es señal de la gran demanda existente en la región, la misma que duplicó la absorción bruta de espacio en el último año al alcanzar 619 mil 769 m² .
Es importante considerar que pese a la nueva oferta incorporada, la demanda ajustara la tasa de vacancia hasta 4.1%.
Son indicadores que desde 2024 han identificado desarrolladores como Vesta, O´Donnell y Proximity Parks, entre otros, que con proyectos en la zona han captado a grandes usuarios en la región.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
EVOLUCIÓN RETAIL
Tendencias diferenciadoras construyen el momento actual del retail en CDMX. En esta conversación, Andrés Molina director de retail en CBC abordamos el surgimiento de los modelos generados por la recuperación y el efecto del Mundial FIFA 2026.
EXPERIMENTAL ROMA
La legendaria Vía Veneto abre espacio para este resort elegante, cinematográfico y experiencial.
Se trata del hotel con que el grupo Experimental inicia operaciones en junio próximo en la capital de Italia.
Estructurado como otros resorts de la marca boutique, el proyecto tendrá 83 habitaciones y suites, un restaurante en la planta baja y una piscina en la azotea que goza de privilegiadas vistas a la ciudad.
Desde la parte alta de la antigua propiedad restaurada pueden observarse los principales monumentos, entre ellos el Coliseo.
En las características previstas por el interiorista y arquitecto parisino Rodolphe Parente destaca el estudio de belleza y ruinas de la coidad, a través de un diseño que equilibra los espacios con la intima elegancia atemporal.
Por lo anterior, este recinto de hospitalidad es considerado un lugar extravagante que integró distintas épocas.
RETAIL, RECUPERACIÓN Y MUNDIAL
En un escenario de alta promoción y demanda por el Mundial FIFA 2026, el mercado inmobiliario comercial unirá el impulso que genera este mood al proceso reciente de crecimiento diferenciado, hiperlocalidad y madurez selectiva.
El efecto que el evento creará en los precios de las propiedades ubicadas en los corredores contiguos a la realización de partidos en Ciudad de México (CMDX), Monterrey y Guadalajara es una parte coyuntural de la evolución que vive el negocio.
Producto de esta temporada, mientras en CDMX la zona contigua al Estadio Banorte tiene un nivel de precios alto, que se elevó de 21 a 24 dólares por m2, el corredor cercano al Estadio BBVA en Monterrey de 19 a 22 dólares por m2 y la zona contiguo al Estadio Aktron en Guadalajara, de 16 a 21 dólares por m2.
En suma, entre 2022 y 2026, la variación real en función de los movimientos inflacionarios es de -2.29%, -1.05% y 12.20% respectivamente, de acuerdo con datos registrados por la plataforma Spot2.
Por otra parte, en estos 3 corredores referidos destaca el crecimiento de las unidades económicas que se estima será de mil 151 en CDMX donde el modelo urbano es de integración orgánica en un estado maduro, de alta densidad comercial y saturación; mientras que de 253 en Monterrey, considerada una periferia planificada para un mercado fuerte y en consolidación; y finalmente de 266 en Guadalajara, que experimenta un modelo de tipo americano como isla de consumo, en expansión, con precios competitivos y espacio para crecimiento.
Este escenario se complementa de una nueva dinámica general del mercado inmobiliario comercial que logró recuperar el dinamismo pausado en el lapso 2019-2024.
Así, luego de una temporada de baja afluencia, disponibilidad creciente y pausa en procesos de construcción, este año se integrarán al mercado de 12 proyectos al inventario con 300,000m2 de nuevos espacios que sumados al portafolio total de proyectos de más de 10 mil m2 de Área Bruta Rentable (ABR) llegará a 25.3 millones de m2, de acuerdo con Mac Arquitectos Consultores.
Juan Ignacio Rodríguez, director de la firma prevé que adicional al momento de la fiesta deportiva, el retail mantendrá el proceso de recuperación diferenciada.
“Va a ser un muy buen motivo para no decir un pretexto, para aprovechar, el mood que vamos a tener mucha gente, que deberíamos ya empezar muy pronto porque faltan 3 a 4 meses, en todo el esquema de promociones, de ambiente, de convivir, del mundial de la experiencia que para mucha gente va a ser la primera y quizá la única experiencia de estar cerca de un mundial”, dice.
Considera que los retailers podrán incentivar la experiencia, ya que desde su perspectiva en términos económicos habrá una derrama importante de más de 2 mil millones de dólares, que será un 30%, es decir menos del 1% del PIB del retail que se espera este año. Por tanto, en su visión, los beneficios se verán en segmentos como el hotelero, pero también en lo que se generará en el mercado interno.
Hasta la segunda mitad del año pasado, la firma proyectó que el crecimiento de proyectos se extendía a mercados como Los Cabos, Oaxaca, Tulum y otros con alta demanda comercial.
Adicionalmente existen diversos centros comerciales que experimentan procesos de ampliación o remodelación, con un impacto importante, dado que renovará los centros existentes, que en un 80% tienen más de 20 años de operar en el mercado.
Retailers y tendencias de mercado
El ambiente luce atractivo para distintas marcas. En este sentido, Mauricio Padilla, Country Manager, Sephora México dice: “Vamos a aprovechar el mundial y el tráfico porque habrá mucha gente que conoce la marca y quiere información. En México, no somos muy distintos a otros países como Estados Unidos donde va a ser el mundial”.
Adicional a las promociones específicas de esa temporada deportiva, “el corazón de nuestro negocio es retail es las tiendas físicas y obviamente exponenciaremos el desarrollo digital. Este año estamos viendo 13 tiendas para expandir”.
México es actualmente para la marca, el segundo de mayor crecimiento a nivel global, apenas detrás del Reino Unido.
Para otros que observan el desarrollo del mercado, la industria viene de una época de oferta contenida y demanda selectiva, pero activa. Un escenario que ha permitido niveles elevados de afluencia de compradores y ocupación en ubicaciones.
Sobre el escenario inmobiliario considera relevante el momento post pandemia, ya que la afluencia a los centros comerciales tiene “una recuperación enorme porque México se ha convertido en un epicentro comercial para toda Latinoamérica”, asegura Andrés Molina, director de retail en Coldwell Banker Commercial.
Desde su perspectiva, esta inercia ha permitido que los centros comerciales premium tengan una ocupación superior a 95%, por tanto, puede decidir quién entra a sus locales.
“Tendencias principales tenemos omnicanalidad, todo lo que tenga que ver con el click and collect, la última milla, entrega de producto y e-commerce, cómo atraes el consumidor a tu tienda. Además del formato, desde los grandes hasta los pop-up, y el estilo de vida”, vislumbra.
Ante estas tendencias, se prevé que el mundial acompañe la inercia propia que existe en el mercado con una alta fortaleza de los conceptos de estilo de vida.
“El parteaguas post pandemia es el estilo de vida, la gente busca tenerlo y de ahí han venido surgiendo corredores comerciales que han sido una locura en términos de precio por m2 porque han sido generadores de afluencia”, indica.
Así, el momento retail con que inicia el año es sin duda de optimización, especialización y reconversión.
El presente es un recuento compartido de la reciente entrega publicada en la plataforma spot2.mx
ATRACCIÓN LOGÍSTICA
Compras online consolidan avance al impulsar 90% de la demanda de espacios logísticos de última milla y centros logísticos en CDMX y área metropolitana.
REGRESO CORPORATIVO 2026
Contrario a las percepciones enfocadas en los desafíos que enfrentan, las oficinas en Ciudad de México (CDMX) recuperaron al inicio de año las tasas de absorción y precios, de los que se prevé un incremento en costos.
Pero esta historia del actual momento del ciclo, tiene mucho más fondo.
Para dibujar el escenario de eventual expansión, hay que observar lo que ocurrió en este período en los números del mercado clase A en los corredores centrales de la ciudad, así como la demanda de grandes superficies
Cushman & Wakefield lo resume en un 1Q donde los edificios mejor catalogados colocaron 22 mil m2, que si bien es un nivel 30% menor que hace una década, empieza a generar una reducción del inventario en corredores centrales.
Los resultados de este nicho, que genera 4.3 millones de m2 de los 10.7 millones de m2 de todos los tipos de espacios, son evidentes. Mientras la tasa de disponibilidad general es de 17.1%, en los 3 corredores del área central Polanco, Lomas y Reforma es apenas 12.8% .
En términos de valores, las rentas en el promedio general son de 22.38 dólares por m2, mientras que en el área central llegan hasta 28.13 dólares.
Este alcance ha permitido que analistas pronostiquen un incremento general 8.3%.
No menos importante es la representatividad que la zona tuvo en la superficie colocada: 22 mil m2 de los 31 mil de absorción total acumulada. Es decir, que 54% de las transacciones cerradas tuvieron lugar en los submercados del área central de la ciudad.
Por ello, voltear la mirada al mercado de mayor dinámica en absorción y costos es el indicador que da pie el inicio de las inercias que definen el punto de arranque de los grandes jugadores.
Todo lo anterior explica también por qué el uso de oficinas se está estabilizando ante el efecto de los nuevos esquemas de organización y diferente intensidad de uso.
En consecuencia, la oferta presenta hoy los mejores edificios de oficinas que han existido en la historia de la ciudad, pero el inventario en desarrollo se está contrayendo.
Además para las empresas el incremento en valores catastrales y el impuesto predial en las principales ciudades del país, que impactó directamente el OpEx (gasto operativo) de las empresas, está detonando que el movimiento a través del fly to quality sea una realidad.
Nos referimos al proceso de búsqueda de inmuebles con mejores elementos tecnológicos, calidad de los espacios con certificaciones de sustentabilidad y espacios que promuevan el bienestar de los colaboradores, luego de que es un factor de retención y atracción de talento.
Estas tendencias motivaron al inicio del año el cierre de grandes operaciones de arrendamiento, como los 5 mil 600 m2 que tomó Mastercard en Reforma, los Lockton, o las operaciones por más de 2,000 m2 que respectivamente cerraron Dholer y One en el corredor Insurgentes.
La demanda de mayores superficies es una realidad a la que se enfrentan los corredores con mejores ubicaciones en la ciudad.
En consecuencia, es previsible que los bajos niveles de nuevas edificaciones que actualmente llegan a 382 mil m2 en construcción, y de la cual más de la mitad está en los corredores centrales sea la antesala de un nuevo ciclo en el mercado.
Una vez que esto suceda, quedará el gran reto de que las autoridades agilicen los procesos de gestión que cualquier inversión en el real estate requiere para responder con oportunidad a la demanda del mercado.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Edelman Francis House London, Gensler.
SÍ Y NO EN LAS OFICINAS
El entorno laboral sigue en evolución, estas son las tendencias que definen su futuro y permanencia.
Lo anterior porque tras 6 años de cambios, los usuarios tienen claro lo que buscan en el lugar de trabajo: espacios que les ayuden a concentrarse, aprender y conectar. Igual tienen claro lo que no quieren: la falta de variedad de espacios, la ausencia de apoyo para la colaboración híbrida y entornos que no reflejen los valores de la empresa.
Esta dualidad de posturas es parte del research desarrollado por la firma de arquitectura Gensler en su encuesta global sobre el entorno laboral, que analizó las necesidades actuales de los empleados, sus expectativas para el futuro del trabajo y cómo pequeños cambios de diseño tienen un gran impacto.
En ella destaca cómo el auge de los horarios híbridos y el cambio en las expectativas de los trabajadores, marcan cambios radicales en la forma de trabajar.
Sin embargo, en el sondeo destaca que para muchos empleados, la oficina física no se ha adaptado a estos cambios.
“En lugar de esperar a que sus empleadores se pongan al día, los trabajadores están tomando cartas en el asunto”, dice la investigación sobre el hecho de que dos tercios de los trabajadores de oficina a nivel mundial están modificando sus espacios de trabajo para compensar las deficiencias de diseño: reorganizando los muebles, instalando calefactores personales o realizando otros ajustes creativos.
Se trata, dice, de soluciones alternativas que no son meras peculiaridades. Son señales claras de lo que funciona bien en la oficina y de sus deficiencias.
Dicha encuesta revela lo que la gente realmente necesita de sus lugares de trabajo y destaca las mayores oportunidades de mejora.
El informe de este año se basa en las opiniones de más de 16 mil 400 trabajadores a tiempo completo de 16 países y 10 sectores, y revela qué permite que los lugares de trabajo alcancen la excelencia y qué problemas de diseño impiden que los trabajadores rindan al máximo.
Una conclusión relevante es que las oficinas que fomentan el trabajo individual y la colaboración permiten que los entornos funcionen. En este sentido, México llideró la lista de países por su efectividad para el trabajo individual, así como una alta puntuación en efectividad para trabajar con otras personas.
Mientras, India y Arabia Saudita, lideraron en efectividad para socializar y ocupan altos lugares en la lista de tabajo individual.
Sin embargo, el sondeo reconoce que un elevado número de oficinas no están logrando desarrollar el potencial de los colaboradores, luego de que algunas empresas no ha realizado cambios en los espacios.
Por ello, la mayoría de empleados en el mundo reconoció realizar al menos un cambio en el espacio para solucionar los problemas de diseño mediante soluciones ingeniosas que reflejan oportunidades para diseñar entornos que permitan el pleno desarrollo profesional.
FOUR SEASONS CARTAGENA INICIA
El corazón de Getsemaní integra este resort a un conjunto de edificios históricos emblemáticos luego de una profunda restauración.
Esta propuesta une historia y la modernidad en una atmósfera de elegancia atemporal y hospitalidad elevada, que se suma a otras propiedades de la cadena global en Bogotá y Casa Medina Bogotá.
“En alianza con el grupo propietario, San Francisco Investments, y un equipo de visionarios creativos y culinarios, nos enorgullece presentar una experiencia definida por un servicio genuino, el cuidado en cada detalle y una profunda conexión con el carácter único de Cartagena”, dice Rainer Stampfer, presidente de Operaciones Globales de Hoteles y Resorts de Four Seasons.
En el barrio de Getsemaní el hotel coexiste con innumerables plazas, galerías, tiendas y cafés ubicado a unos pasos de la Ciudad Amurallada, declarada Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO, así como del emblemático Camellón de los Mártires.
Frente a la propiedad se extiende el Parque Centenario y, a un costado, el centro de convenciones, que forma parte del lado contemporáneo de la ciudad.
Cartagena es un destino increíblemente dinámico, lleno de historia, color y cultura, y hemos diseñado experiencias personalizadas que reflejan su espíritu vibrante.
El proyecto es resultado de un meticuloso proceso de restauración de varios años que permitió consolidar una interpretación moderna del rico patrimonio de la ciudad y sus influencias internacionales, mientras que la paleta de colores, los materiales y las texturas presentes en su interior rescatan el legado histórico de Cartagena y su espíritu.
En el corazón del proyecto destaca el trabajo del fallecido François Catroux, diseñador francés reconocido por su impecable capacidad de combinar elegancia y comodidad con una naturalidad distintiva.
Su intervención, una de las pocas que realizó en el ámbito hotelero y también una de las últimas de su carrera, suma un capítulo significativo de su legado, particularmente en los espacios del antiguo Club Cartagena; un referente de la década de 1920, y en las suites insignia del hotel, donde su visión cobra una nueva dimensión.
En el proyecto participacron también WATG y Wimberly Interiors, en diálogo con la visión de Catroux; el estudio francés SBM Interior Design y el reconocido despacho AvroKO, responsables de los conceptos gastronómicos; así como Enea Garden Design, firma suiza liderada por la arquitecta paisajista colombiana Carolina Jaimes, encargada de las áreas verdes y terrazas. La iluminación estuvo a cargo de Lang Lighting Design.
A su vez, diversos artistas y artesanos locales como Alejandro Hernández (relieves escultóricos en yeso), Eloin Rivera (piezas de paisaje a gran escala), Miguel Cárdenas (obras en habitaciones) y la diseñadora colombiana Poli Mallarino (mobiliario y textiles) contribuyeron también al carácter del hotel.
Con un lobby definido por una gran escalera y un atrio de cristal que enmarca la luz natural, el hotel cuenta con 131 habitaciones incluyendo una colección de 27 habitaciones y suites de estilo colonial ubicadas en edificios históricos.
En los espacios, se conservan elementos arquitectónicos originales que dialogan con mobiliario hecho a medida y detalles artesanales, reflejando la visión de François Catroux: una fusión entre el carácter colonial español y la elegancia contemporánea. La Suite Catroux, suite presidencial del hotel, cuenta con acceso privado mediante elevador, dos habitaciones y una terraza amueblada con una fuente de cerámica artesanal de inspiración morisca, creada por María Cecilia Franco Berón.
Mientras, las habitaciones de estilo contemporáneo, conectadas por pasillos y tranquilos patios interiores, presentan una estética más depurada que refleja la Cartagena actual, con paletas suaves, piezas de arte de Miguel Cárdenas, elementos escultóricos de Alejandro Hernández y mobiliario diseñado a medida.
El hotel también alberga un número limitado de residencias privadas diseñadas por Rodriguez Valencia Arquitectos, que combinan un estilo de vida sofisticado con el servicio integral de Four Seasons y acceso completo a sus amenidades.
En la propuesta gastronómica se integraron 8 restaurantes y bares.