CIUDADES ESPONJA
La urbanización masiva y cambio climático abren la discusión sobre los desafíos que permitan a través de espacios mejor integrados, crear espacios empáticos para la población.
Una de las soluciones es el el concepto de ciudades esponja, un modelo urbano que avanza en el nivel mundial y se implementando con la idea de favorecer una transformación significativa en la forma en que se gestiona el agua y adapta a las ciudades a los fenómenos climáticos extremos.
“Las ciudades esponja representan un avance crucial en la integración de soluciones naturales con la infraestructura urbana. Este modelo no solo ayuda a mitigar los efectos adversos del cambio climático, sino que también promueve un entorno más saludable y resiliente para sus habitantes,” asegura Fernanda Rionda, paisajista naturalista y presidenta de la Sociedad de Arquitectos de México (SAPmx),.
Desde su perspectiva este modelo tiene importancia porque favorece el futuro de la urbanización que hace en América Latina y el Caribe a cerca del 80% de la población (588 millones de personas) residir en centros urbanos, según el informe del Programa de las Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos (ONU-Hábitat).
Ante esta inercia, México no es una excepción ya que con un crecimiento urbano acelerado enfrenta desafíos significativos en la gestión del agua y la adaptación a fenómenos extremos como inundaciones y sequías.
En respuesta, México está avanzando en la implementación del modelo de ciudades esponja en el Estado de México y Oaxaca.
En estas entidades existen iniciativas lideradas por el Embajador Daniel Dultzin y un equipo de científicos especializados en medio ambiente, que buscan adaptar este enfoque innovador a las necesidades locales.
Una ciudad esponja se refiere a un enfoque urbano diseñado para retener, filtrar e infiltrar el agua de lluvia a través de soluciones basadas en la naturaleza.
Un artículo del Observatorio de Innovación para Ciudades Sostenibles (OICS) determina que “una ciudad esponja es aquella que tiene la capacidad de gestionar el agua de manera efectiva, utilizando infraestructura verde que imita los procesos naturales.”
El modelo implica la transformación de los espacios urbanos mediante la incorporación de materiales permeables y la creación de áreas verdes.
Un ejemplo es el parque Jinhua Yanweizhou en China, un caso emblemático que demuestra cómo el diseño urbano puede integrar vegetación y estructuras para manejar el exceso de agua de lluvia y reducir el riesgo de inundaciones.
La transformación de una ciudad convencional en una ciudad esponja involucra distintos elementos.
Las zonas verdes, por ejemplo, a través de la creación de humedales, parques inundables y otros espacios verdes permiten la absorción y gestión del agua de lluvia; mientras que las Riberas de ríos rehabilitadas, logran el reemplazo del hormigón en las márgenes de los ríos por vegetación natural que ayuda a controlar la escorrentía.
Asimismo también se considera importante la incorporación de los jardines de lluvia con espacios verdes distribuidos, los tejados verdes integrados con techos cubiertos con vegetación y los pavimentos permeables, es decir, superficies que permiten la absorción del agua, minimizando la fragmentación del suelo y el asentamiento desigual.
Algunos casos de este modelo, son las ciudades Chinas de Jinhua, Shanghái y Pekín, en Estados Unidos Nueva York, California, así como Berlín, Copenhague y Bangkok en Europa y Asia.
Rionda destaca que “este modelo no solo mejora la resiliencia urbana ante fenómenos climáticos extremos, sino que también contribuye a la biodiversidad, la calidad de vida y la sostenibilidad a largo plazo.” Las áreas verdes y la infraestructura natural no solo ayudan a mitigar inundaciones y olas de calor, sino que también promueven un entorno urbano más atractivo y saludable.
TEMBO BARCELONA
Ubicado en uno de los barrios más nuevos y modernos de Barcelona, Tembo es un resort conceptualizado para para los nuevos alojamientos de lujo en la famosa ciudad.
Ubicado A unos pasos del Museo Blau, Diagonal Mar Shopping, el centro de convenciones, el puerto deportivo y las playas del Mediterráneo, el hotel integrado en una torre busca ser el punto de partida para que viajeros exploren la capital de Cataluña.
Su ubicación hace factible visitar La Sagrada Familia, el Park Güell, Barri Gòtic, el Museo Picasso, las playas de la ciudad y La Boquería Market.
Esta propuesta se emplaza en un edificio de diseño innovador que incluyó 280 suites y apartamentos distribuidos en 18 pisos, con vistas al mar.
En su interior se habilitaron espacios para conferencias y eventos, los restaurantes Cocina Karibu, Café Canga y Bar Armani Sky and Tapas en la azotea, una guardería para niños de la zona, biblioteca y una hermosa terraza con piscina y vistas a sobre la ciudad.
Además, cada departamento está equipado con cocina equipada y terraza privada, mismos que tienen acceso también a una piscina infinita en la azotea con vista al horizonte de tejados rojos de la ciudad.
E-COMMERCE SOSTENIBLE
La alta demanda de nuevos inquilinos en parques industriales dedicados a la última milla producto del crecimiento de las ventas online en el comercio minorista, tiendas departamentales, de autoservicios y las especializadas, está generando un movimiento acelerado de este mercado dentro de Ciudad de México (CDMX), Guadalajara y Monterrey.
Sin embargo, las bodegas del last mile que incrementaron la oferta de espacios enfrenta algunos desafíos más allá de una ubicación estratégica. En la lista pueden anotarse superficies de hasta 10 mil m2 con entre 4 y 9 metros de altura, así como 25% de espacio para maniobras.
En esa lista deben incluirse parámetros de sus inquilinos infraestructura energética para habilitar el uso de energía limpia como flotillas eléctricas, bajo consumo de agua, áreas dedicadas a la maniobra de vehículos y tecnología enfocada al manejo logístico.
Si bien no todas las empresas han incorporado su canal de venta en línea, es una realidad que en el mundo representan para algunas marcas de consumo, 50% de su facturación y en México la penetración es entre 10 y 14%
Esta dinámica hizo que en CDMX existan 7 corredores industriales de última milla que recibirán en la segunda mitad del año, 160 mil m2 de nuevas naves como señal del crecimiento, de acuerdo con un reporte de CBRE México.
Según sus cifras, el inventario de este nicho es de 598 mil m2, registra precios históricos de hasta $12 dólares/m2 en la zona Sur, pero también refleja crecimiento de proyectos en el Oriente, Nororiente, Suroriente, Centro, Norte y Poniente.
En conjunto, el mercado registra una disponibilidad de 19.5% y algunos analistas creen que un cambio radical que genere una nueva era de expansión, debiera considerar mejoras de los sistemas de logística, suministro y atención a clientes, hasta la reducción significativa de la huella de los espacios físicos.
Aún así, actualmente existe un déficit de espacios, dado el volumen actual de e-commerce y la necesidad de atender con tecnología los cuellos logísticos desde los puntos de enlace para productos, que requieren sitios de entrega desde donde se opere más transporte con mejor servicio, menor costo y además con una menor huella de carbono.
Por ello, desde empresas como MercadoLibre, Amazon, Walmart, Liverpool e incluso las firmas de mensajería FEDEX, Estafeta y DHL realizan fuertes apuestas en corredores ubicados inicialmente en las zonas aledañas de las ciudades, pero que ya se trasladó a las ciudades donde hay nuevas edificaciones y reconversiones de edificios de segunda generación.
Es una era que pese a los desafíos está sentando las bases de un nicho sólido, que mantendrá un ritmo de crecimiento en los años por venir.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: ProximityParks Monterrey.
OPINIÓN - DESAFÍO LAST MILE
Pese a la demanda de naves especializadas en la última milla las ciudades de México, Guadalajara y Monterrey enfrentan desafíos en infraestructura, oferta e integración de espacios sustentables enfocados en los requerimientos del retail. El resultado es una presión en los niveles de rentas y la reconversión de inmuebles de segunda generación.
OPINIÓN - LAST MILE INDUSTRIAL
Los parques industriales enfocados en la logística crecen para abastecer la demanda en las principales ciudades de consumo en el país. Este es el update de lo que ocurre en CDMX y las razones que mueven el mercado.
LEY DE VIVIENDA
Controvertida en sus alcances, la legislación abre nuevos desafíos a la industria en la Ciudad de México.
La lógica de lo que actualmente se deja ver desde la perspectiva legal es que se coloca el derecho humano por encima del derecho de la propiedad, por lo que juríridicamente está mezclando conceptos.
“El efecto práctico va a ser una disuasión a la inversión en el sector habitacional porque si el predial sube más que la inflación hay un déficit”, asegura Carlos Ibarra del despacho Ibarra Del Paso Gallego.
Las disposiciones publicadas en la Gaceta de la Ciudad de México, plantean
modificaciones a los Artículos 1 fracción XVII y 59 de la Ley de Vivienda CDMX, así como las adiciones al Código Civil CDMX.
Estos cambios tienen en primer lugar, el objetivo de limitar los aumentos en las rentas al Índice de Precios al Consumidor (IPC).
El análisis del despacho indica que no obstante ya existe una limitación a los aumentos en el artículo 2448 D del Código Civil CDMX, la reforma limita los aumentos por debajo del 10% actual, reformando dicho artículo del Código Civil de la CDMX.
Asimismo la reforma también prevé la creación de un registro digital de contratos de arrendamiento; sin embargo, todavía no es claro cuáles serían los propósitos e implicaciones de este registro.
Y por último, la reforma promueve políticas públicas que impulsen las construcciones de viviendas de interés social en la Ciudad de México enfocadas exclusivamente a rentas, para que más población tenga acceso a vivir dentro de la Ciudad de México.
Las reformas buscan frenar el rápido incremento de rentas y limitar la migración de clases medias y populares habitantes de la Ciudad hacia otras ciudades dentro México y otorgar más seguridad y estabilidad a la industria inmobiliaria habitacional en la Ciudad de México.
El cambio más relevante, indica Ibarra del Paso Gallego es la reforma al artículo 2448 D del Código Civil CDMX, que limita los aumentos de la renta anual a la inflación reportada en el año anterior, respecto de la cantidad pactada como renta mensual.
Sin embargo, dicha reforma deberá establecer un proceso claro para asegurar la aplicabilidad de dicha obligación y un listado especifico de las consecuencias en caso de que los arrendadores pretendan aumentar las rentas por arriba de la inflación. Aún no es claro si la métrica para determinar la inflación será la del Índice Nacional de Precios al Consumidor (“INPC”).
Tampoco es claro si la referencia a la inflación será por los doce meses inmediatos anteriores al momento de renovar el arrendamiento o la del ejercicio fiscal anterior, considerando que puede haber variaciones importantes dentro de un año calendario.
Son todos aspectos que se definirán al paso de los días y su instrumentación en el día a día llevará un proceso de adecuación.
NEARSHORING & MANUFACTURA CALIFICADA
En los últimos 4 años, el reacomodo de las cadenas de suministro ha sido un parteaguas en el sector inmobiliario industrial de México. El fenómeno del nearshoring ha dejado en distintos corredores, en especial en la región norte alta demanda y rentas, disponibilidad histórica limitada, así como nuevas edificaciones.
La forma en que hoy se abren nuevos mercados complementarios para Tijuana y Monterrey, como lo son Mexicali y Saltillo, es el inicio de lo que los parques industriales y logísticos alineados pueden dar.
Detrás de lo creado por la Inversión Extranjera Directa (IED) está una inercia que es el preámbulo de un mercado sólido que atienda la demanda de la manufactura especializada, ubicada en los eslabones de mayor valor.
Representa dejar de ser maquila, para dirigirse hacia la manufactura de valor en las cadenas que ocupa una IED, que busca mitigar los riesgos a través de condiciones de inversión como infraestructura carretera, servicios, electricidad, agua y mano de obra calificada.
Es pensar para empresas ancla a quienes cuesta más perder un proveedor, que tener mano de obra calificada. El resultado sería tener como hoy lo es Costa Rica un mercado industrial donde 80% es build to suit (BTS). Fórmula invertida para México, donde éste indicador es apenas el 20%.
El tema no es menor. En la encuesta global Reinvención de las cadenas de suministro para 2030 de la firma PwC, 4 de cada 10 empresas líderes de México dijeron que la inestabilidad en la cadena de suministro es una barrera para generar valor.
En este sentido un reporte sobre el impacto del nearshoring en la región, Newmark México señala el incremento de 3% en el valor de las importaciones de manufactura avanzada provista desde México en la primera mitad de 2023.
Destaca también cómo independiente al impacto del proyecto Tesla en Monterrey, otras firmas como Siemens, Honeywell, Ternium, Foxconn y Continental consolidan inversiones de manufactura avanzada.
Si bien el actual momento sugiere desafíos, para los analistas, este movimiento continuará. La prueba son las tasas de disponibilidad que registran Juárez, Monterrey, Saltillo, Mexicali, Nuevo Laredo y Reynosa.
Ubicados en la frontera norte con Estados Unidos estos mercados tienen un portafolio de 37 millones de m2, una tasa de disponibilidad que llegó a 0.2% en Saltillo y alcanza un máximo de 3.8% en Monterrey, destacando éste último por su dinamismo en absorción, precios y nuevas edificaciones.
La próxima expansión requiere de espacios ubicados en terreno
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Prologis.
OPINIÓN - NORTE INDUSTRIAL ABRE
Los parques industriales del norte del país reconfiguran su participación en el mapa nacional ante el momento de demanda, disponibilidad, altas rentas y nuevas edificaciones, producto del nearshoring.
DATA CENTERS RECIBEN IMPULSO
El desarrollo de centros de datos en el país dejó de ser una apuesta, usuarios presionan su expansión.
Muestra de ello es el anuncio que Amazon Web Services (AWS) anunció por 5 mil millones de dólares para construir una nueva Región de Centro de Datos en Querétaro, diseñada para atender a todo México.
Con su lanzamiento previsto para principios de 2025, este proyecto incluirá tres zonas de disponibilidad y ofrecerá infraestructura tecnológica avanzada.
El objetivo es facilitar el acceso a herramientas innovadoras para organizaciones de todos los tamaños, lo que impulsa la transformación global a través de la conectividad y la innovación.
Un informe de la firma de investigación de mercado IDC estima que el uso de soluciones en la nube generará ingresos superiores a 70,000 millones de pesos a nivel global en los próximos cuatro años. Se espera que este crecimiento impulse la inversión en las economías locales de México y contribuya a la creación de aproximadamente 300,000 empleos en sectores clave como servicios profesionales, comercio, finanzas, manufactura y comunicaciones.
Por otro lado, México actualmente cuenta con 1.269 MW de capacidad en centros de datos, ubicándose como el segundo mercado más grande de América Latina en metros cuadrados y potencia energética, según un informe reciente de Datacenterdynamics.
La presencia y crecimiento de estos mega proyectos requiere un aumento de hasta el 0.5% de la capacidad energética, lo que equivale a un consumo parecido al de una ciudad como Cancún.
Además del compromiso del sector privado Mexicano para el desarrollo del territorio nacional en temas de innovación tecnológica, también se presentan oportunidades para la inversión y promoción en digitalización, conectividad, soluciones en la nube, ciberseguridad, sustentabilidad, empleabilidad, educación y nearshoring.
HOTEL CORAZÓN MALLORCA
En la Sierra Tramontana, entre Deià y Sóller, surge una propuesta de hospitalidad de lujo que integra la sierra y vistas al mar.
En el hotel boutique el lujo y la sencillez son parte del estilo y lo que este inmueble busca rescatar de la nueva forma de ser del viajero.
En el resort donde no hay televisores, se colocaron vistas a los sitios que se observan entre las montañas y el mar.
De acuerdo con sus creadores, es un hotel para visitantes que comen directo de los árboles, nadan en el mar o caminan hacia los pinos.
Por tanto, la propuesta es bohemia a la par del lujoso alojamiento desplantado en una finca histórica del siglo XVIII donde se integraron 15 habitaciones y suites, una granja, un restaurante, un espacio artístico, una tienda, extensos jardines y una piscina que se funde con el mar y las montañas.
La renovación de la finca fue liderada por el estudio mallorquín More Design, que reformó la propiedad conservando intacta la estructura del edificio centenario así como algunas características originales.
En su interior se integrron formas y volúmenes suaves y redondeados pintados con tonos terracota, melocotón, rosa y anaranjado.
Las áreas comunes incluyen un invernadero lleno de cactus, un patio interior estilo riad, una galería, una terraza para talleres y yoga y un salón –con chimenea y sofás a ras de suelo– repleto de libros de arte y moda donde hay nombres como Helmut Newton, Carine Roitfeld, Juergen Teller e incluso Miró.