VIVIENDA 2020
Inflación, tasas de interés y letargo del mercado son las tendencias que influyen en el desempeño de la vivienda en el 2020.
Estas variables están siendo determinantes para influir en aspectos como el impacto en los precios de los materiales de construcción y la reducción de la oferta, desde la perspectiva de la plataforma digital Hausy.
“Más allá de este contexto, existen razones para pensar que el entorno no es tan adverso como parece, pues se suman factores que configuran un peso importante en la decisión de compra de una vivienda”, asegura Javier Romero, CEO de la plataforma.
Si bien, desde su perspectiva el entorno económico es una pieza fundamental en el futuro inmediato, existen aspectos positivos que favorecen la adquisición de vivienda, es el caso de las actuales tasas de interés, cuya tasa de referencia es de 5%, cuando al inicio del año era de 7.25%.
El nivel de tasas, dice, “continuarán a la baja y eso abre las posibilidades para concretar inversiones en vivienda”.
En general, la plataforma prevé que la demanda de vivienda disminuirá, tal y como lo han señalado algunas plataformas de búsqueda de propiedades de hasta 20%.
Por lo anterior, no se observa una recuperación del dinamismo en el corto plazo, sin embargo existen condiciones que podrán aprovechar inversionistas y propietarios.
RESORTS REABREN
Uno de los sectores con mayores daños y consecuencias en las economías altamente dependientes del turismo por el COVID-19 es el negocio de la hospitalidad.
La manera en que los dueños y operadores de hoteles están reformulando la operación, está marcada por 3 etapas, de acuerdo con la firma de arquitectura Gensler.
En su reporte Back to Hospitality la firma ubica los 3 momentos en las acciones inmediatas, las producidas durante la pandemia y la manera en que se reconfigura el futuro.
Se trata de un mismo camino en el que transitan propietarios, desarrolladores, operadores y gerentes de cara a los desafíos de la coyuntura actual donde la prioridad es crear experiencias excepcionales para el viajero.
En el escenario se generan nuevas soluciones de diseño dirigidas a preservar la salud y bienestar mediante espacios que crean una atmósfera acogedora que regrese a los huéspedes.
De acuerdo con una encuesta desarrollada alrededor del mundo, la firma detectó requerimientos como la necesidad de sistemas de activación vía la voz para la televisión, apertura de puertas, temperatura y llamadas a la recepción, entre otros.
La salud y el bienestar son una prioridad, además del impacto en las áreas comunes, los traslados verticales, control de accesos de visitantes y entregas.
Se trata de una guía completa, basada en la experiencia recabada con viajeros, además de soluciones específicas para atender las necesidades que creó la pandemia.
INCERTIDUMBRE EN OFICINAS
Apenas a finales de febrero de este incierto 2020, analistas preveían que si bien el mercado inmobiliario de la Ciudad de México (CDMX) venía de un año ralentizado, la demanda neta de espacios Clase A subía a 79 mil 324 m2, proporción equivalente a 60% más de lo generado en igual período de 2019.
Esa previsión que la firma JLL compartió días antes del distanciamiento social, estaba basada en la confianza y adecuación del mercado. Sin embargo, para el segundo trimestre había ya una esperada fuerte caída en la demanda que se recuperaría en el siguiente semestre.
La condicionante para esta recuperación, era que el regreso a la nueva normalidad se mantuviera de manera permanente a partir de junio y el resto del año. Eso no ha sucedido hasta ahora.
Así que algunos pronósticos pudieran resultar imprecisos, dado que la incertidumbre en que se mantiene la evolución del COVID-19, así como las políticas de reapertura durarán meses.
El área de market research en Newmark Knight Frank (NKF) vislumbra en su reporte al segundo trimestre del año, que pese a la contracción importante del mercado, existen señales positivas de vitalidad de cara a una eventual recuperación.
De acuerdo con sus números, la actividad a finales de junio registró cerca de 95 mil m2, si bien es la cifra más baja en un período en los últimos cinco años, representó un movimiento en un mercado que enfrenta un contexto económico y de salud sin precedentes.
Fueron los corredores Norte, Insurgentes y Polanco, los que registraron movimiento. De tal razón que la absorción neta en el período fue negativa con -90 mil 339m2.
Su perspectiva es que el mercado resiente los efectos de la pandemia, pero el saldo debe verse con base en los fundamentales con que se mide el mercado.
es decir, la absorción neta es la suma de rentas y ventas, menos desocupaciones y los espacios de edificios disponibles nuevos, que en este lapso fueron superiores a 92 mil m2.
Cualquier escenario y cuantificación son difíciles de dimensionar. Sin embargo, el reporte de NKF recuerda que no es la primera ocasión que en tiempos recientes se han registrado absorciones negativas.
Aún así, en el caso de este trimestre, es innegable que las desocupaciones mermaron el resultado trimestral, en especial lo que experimentaron los submercados Santa Fe y Bosques.
Con un incremento de cerca de 1.5%, la tasa de disponibilidad llegó a 16.22%, aún con niveles ligeramente superiores a los que se consideran parámetros sanos.
Si bien, durante 3 años este indicador se había mantenido en 14% anual, pese a la salida de nuevos proyectos al mercado, fue en el tercer trimestre de 2017 cuando el mercado registraba una tasa por encima del 16%.
En ese momento, fue el S19 el que generó una demanda inesperada y el mercado se estabilizó al absorber la oferta nueva, la cual deberá navegar en aguas donde difícilmente los usuarios tomarán decisiones de nuevas absorciones por el estancamiento económico y un débil escenario de regreso permanente al espacio de trabajo.
Ahora bien, en los últimos años, el mercado ha mantenido promedios de un millón de metros cuadrados disponibles para soportar la demanda. Eso significa que con ritmos previos al COVID-19, dicho inventario se apretaría en un lapso de 3 a 4 años y en una escena similar a la actual, sería entre 5 ó 6 años.
Por tanto, aunque el escenario inmediato luce cuesta arriba, debe analizarse con detenimiento. Sobre todo porque habrá empresas que crecerán y otras que cerrarán su operación.
Actualmente el inventario de oficinas supera ya los 7.3 millones de m2, adicional al crecimiento sostenido que vendrá, si se considera que existe un pipeline de edificios en construcción y proyecto por más de un millón de m2.
Como cualquier escenario y más aún con un elemento atípico generado por la pandemia y su evolución, existen particularidades como los casos de contratos con precios de salida que nadie imaginaría se están generando.
Existen también, distintos inversionistas que no ven con buenos ojos el avance de contratos en pesos, caso contrario a lo que ocurría apenas hace 2 años, cuando la mayor parte eran en dólares.
Este elemento es determinante, desde la perspectiva de analistas, dado que el valor de un activo con contratos e inquilinos AAA en dólares, tienen mucho más atractivo para el inversionista global.
Será cuestión de flujos y balances, habrá inversionistas con liquidez a la caza de oportunidades de compra y propietarios o desarrolladores comprometidos, que evaluarán reconfigurar portafolios para reducir el valor de su deuda, siempre y cuando reciban posturas atractivas para consolidar la venta.
Es por ello que el fiel de la balanza será como en otros ciclos, muchos de ellos con una duración de 7 años, el nivel de apalancamiento de los proyectos y el estómago con que inversionistas sepan lidiar con el retador escenario post COVID-19.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
DISRUPCIÓN INMOBILIARIA
El status quo que vive el mundo a partir del distanciamiento social, aceleró y está revirtiendo tendencias preexistentes en la industria inmobiliaria.
Una revisión sobre el actual entorno desarrollada por la firma C&W, revela el peso que en el workplace tienen tendencias como el trabajo desde casa, la prioridad del costo, el regreso a los suburbios, la de-densificación, los desplazamientos y viajes, así como un mercado con una balanza inclinada hacia los inquilinos.
En particular sobre los espacios de trabajo, existe una respuesta inequívoca al cambio que experimentan las oficinas dado que los líderes de las empresas históricamente no se habían hecho a la idea del trabajo remoto.
“El simple hecho de que todos tengan el mismo nivel de conexión entre sí ha creado un ambiente igualitario por primera vez en la vida laboral de muchas personas”, dice en un análisis la firma.
Incluso a partir de una herramienta, evaluaron a través de una herramienta distintos trabajadores alrededor del mundo y encontraron una evidencia contraria a lo que algunos estudios globales han asegurado.
En su diagnóstico aseguran que muchos empleados millennials y la generación Z prefieren el trabajo remoto, sin embargo su estilo de vida en departamentos o casas pequeñas en zonas de alta densidad, hace difícil ejecutar el trabajo de forma cómoda.
Por tanto, “la oficina del futuro se convertirá en un lugar para la conectividad, tanto virtual como física. Las empresas deberán crear un entorno en el que las personas quieran pasar tiempo en lugar de verlo como una tarea diaria, lo que afectará los diseños del espacio, las comodidades y la ubicación, ante la afección de los desplazamientos de los empleados”.
En este sentido, generacionalmente en sus estadísticas 70% de la generación Z se siente menos cómoda en el actual entorno laboral, al tiempo que 69% de los millennials lo ven como un desafío.
WORKHUBS
Los hubs han tenido gran cabida en la historia reciente inmobiliaria. Parte de ellos permitieron la generación de corredores industriales, como el creado a partir de las industrias aeroespacial y automotriz.
Sin embargo, la transformación que experimentó el entorno corporativo en los últimos 3 meses alentó la integración de los denominados workhubs, como una nueva estructura de espacios con los que vivirán a partir de ahora las organizaciones.
Es una composición que algunas firmas globales denominan los terceros espacios. Es decir, que ahora las organizaciones y sus colaboradores se moverán a partir de la oficina, casa y este último círculo que puede ser desde un área de coworking, un café u otro espacio que haga factible el cumplimiento de objetivo corporativos.
Así como en industrias como la hotelería se busca la generación de experiencias, ahora en los espacios laborales se busca recrear esa experiencia, que ya opera en ciudades como Londres, donde además la flexibilidad laboral en áreas compartidas, está vinculada con la economía del bajo consumo energético, es decir los bonos de carbón.
Esta tendencia representa todo un logro para las empresas, propietarios e incluso modelos de negocios que bien podrían tomar ventaja de la nueva demanda y adecuar espacios que suplan esa necesidad.
REAL ESTATE ASUME NUEVA NORMALIDAD
Para muchos en la industria inmobiliaria el regreso a la normalidad es significado de incertidumbre. En los más de 100 días del distanciamiento social, una ola de percepciones han llevado y traído la permanencia de las oficinas, la relevancia en la flexibilidad de los espacios de trabajo, y las oportunidades de inversión que traerá la crisis que vive el negocio.
Lo cierto es, que independiente a los 18, 24 ó incluso 36 meses en se estima el COVID-19 sea controlado, los accesos, la sanitización y el rastreo de inquilinos en oficinas, hoteles, centros comerciales y escuelas y otros espacios, serán la terna con la que debe asumirse el actual entorno.
¿Qué tan representativos serán en las decisiones económicas de empresas de menor tamaño y las que aplicarán en sus filiales en México con base en los estándares internacionales? Nadie lo sabe con exactitud.
Lo cierto es que la asignación de recursos para cubrir el costo adicional estimado de 20% en los gastos de mantenimiento dependerá del criterio, la política corporativa y el músculo financiero de las empresas, ya de por sí bastante dañado por la inactividad de este período.
La falta de operaciones y el tiempo que lleve retomar el ritmo la dinámica de la economía, hacen complejo medir cómo y qué tanto se asumen los nuevos factores para evitar el contagio y cumplir con las normas operativas de las autoridades.
Por otra parte, es un hecho que el vaivén y cambio de color del semáforo en las ciudades, principalmente de rojo a naranja y viceversa, marca la permanencia de un momento que se pensó sería solamente coyuntural.
En las últimas semanas, no sólo el regreso con sobrecosto y limitaciones de ocupación han representado una presión para inquilinos y propietarios. Las proformas con que múltiples inmuebles habían proyectado financieramente el escenario 2020, han sido modificadas en múltiples ocasiones.
Justo en el foro The Office Tenant Week de días pasados, asesores y propietarios discutían sobre la necesaria alineación de intereses entre inquilinos y propietarios. Un aspecto fundamental para lidiar con los días de incertidumbre.
Partiendo de la base que los inquilinos corporativos solían buscar en los inmuebles el menor costo de ocupación, espacios diseñados arquitectónicamente eficientes y la imagen corporativa que representaba, hoy esos parámetros han sido rebasados.
Sergio Calderón de NKF y Vicente Naves de Artha Capital reconocían en ese encuentro que la coyuntura ha generado una demanda de inquilinos por reducir los precios del arrendamiento y establecer alternativas a una quita de renta, que generaría afectaciones a los propietarios.
Esta circunstancia ha llevado a algunos inversionistas a evaluar distintos programas de apoyo, particularmente en el negocio del retail. Por ello, el reto de desarrolladores es doble: retener y atraer nuevos inquilinos, a partir de parámetros que demanda la coyuntura como ubicación, servicios y esquemas de arrendamientos flexibles.
Así, la comercialización de espacios corporativos vive un momento de disrupción en el que la relación inquilino-propietario tendrá que modificar la manera en que se concebían anteriormente los espacios. Más aún cuando los nuevos estándares que impuso el COVID-19, llegaron para quedarse.
Ese es el punto medular del contexto que vive el mercado inmobiliario de nuestro país.
La última ola de desarrollo vertical y grandes concentraciones mediante edificaciones de usos mixtos, continuará a la vista de algunos expertos, sólo que con variables que deberán cuidarse meticulosamente.
Nos referimos a ventilación, patios, balcones y terrazas. Todos encaminados a generar una forma distinta de convivencia en espacios que logren adecuarse a entornos abiertos y flexibles que hagan factible otro nivel de convivencia.
Por ello, en esos estándares no debe descartarse el bienestar de colaboradores de las empresas y sus visitantes, los propietarios de espacios y la comunidad afín a los distintos entornos.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
CONTROL DE ACTIVOS
Los activos en las empresas han sido históricamente una salida para las empresas que ante una crisis económica o de mercado, disponen de sus portafolios para capitalizarse.
La integración de un sistema de trabajo es clave porque hace factible administrar inventarios y actualizar la información sobre la vida física, contable y fiscal de los bienes de una empresa, de acuerdo con la firma de valuación Tasvalúo.
Antonio Fernández Miret, director general adjunto de la firma valuadora, asegura que sin importar el sector o industria en que se especialicen, las empresas con un buen control de inventario integral cuentan con información valor para tomar decisiones de venta de activos a fin de capitalizarse en contextos como el que se vive actualmente.
En función de lo anterior, la firma generó un nuevo servicio orientado a identificar cada activo fijo con una etiqueta, placa y otro medio que asigna una calificación definitiva de los inmuebles.
Se trata de documentar el pasado, presente y el valor futuro de los activos.
MUKAN
Concebido antes de la contingencia sanitaria, el desarrollo de lujo Mukán Resort fue conceptualizado para integrar la privacidad y exclusividad en playa.
El diseño arquitectónico de este resort de lujo ubicado en la de la biósfera de Sian Ka´an, Quintana Roo y a 35 kilómetros de Tulum, planteó aprovechar vistas ininterrumpidas con el agua y arena blanca del Caribe.
El concepto une el confort en un ambiente con la naturaleza para generar, lo que otros proyectos de lujo, un equilibrio con las experiencias y la conciencia ecológica.
El desarrollo integró cinco habitaciones de lujo en la villa principal, tres bungalows en el oceáno, una unidad premium y una suite principal con frente a la playa.
En su interiorismo consideró muebles sostenibles de madera tropical con diseño indígena.