ECOSISTEMA OMNICANAL
https://youtu.be/q_x1dFMJ6Bc
Un ecosistema de marcas y nuevas tiendas nutren las tendencias del actual momento de recuperación que viven los centros comerciales.
En este comentario, exploramos las principales tendencias que ya se ven y sobre todo, las que se incorporarán a los 22 proyectos que actualmente se construyen en distintos mercados de México.
EXPANSIÓN COMERCIAL SELECTIVA
Fotografía: Kayanee, Gensler.
Son al menos 3 líneas de acción, que definen el camino seguido por los retailers para enfrentar el momento de crecimiento estratégico, que busca la rentabilidad de espacios que en los últimos años replantearon el ritmo de expansión histórica marcada por grandes.
Se trata de un crecimiento menos masivo, pero preciso que traza la ruta a seguir para los 22 nuevos proyectos incluidos en el pipeline de la industria para 2026 y 2027.
Este dinamismo viene acompañado del surgimiento de locales que operan con estrategias distintas. Por una parte, se les rediseña como nodos logísticos para abastecer la necesidad del universo omnicanal y por otra, su integración a áreas comerciales que sirven al desarrollo de vivienda nueva ligada al nearshoring, una de las piezas fundamentales que nutre el dinamismo actual.
Sin embargo, el camino no termina aquí. En lo experimentado durante la primera mitad del año, destaca la inercia de usos, que está modificando el valor por m2.
Es producto del efecto creado por las flagship stores que fortalecen la llegada de marcas al reducir el riesgo de un local tradicional, así como los locales enfocados en generar experiencias y visibilidad.
En el camino pueden verse también estructuras y usos distintos de las tiendas ancla y formatos como el entretenimiento que son grandes generadores de tráfico.
logística de última milla y atienden zonas habitacionales.
Un tercer polo es el rol que alcanzan los centros comerciales maduros, que han visto ampliar y transformar espacios con la finalidad de adaptarse a necesidades de los inquilinos cada vez más específicas.
Así, lo que en un momento se vio como fenómeno temporal el surgimiento de las dark stores, es una realidad que llegó para quedarse, al igual que el enfoque de locales dirigidos al micro-fulfilment como nodo de última milla que demanda el e-commerce.
Todas son razones que en el ámbito de los centros comerciales bien posicionados, han dado cabida a ambiciosas ampliaciones como las que actualmente se realizan en proyectos como Antara, Pabellón Polanco y Plaza Americana Otay.
Como siempre, estas variables inciden en los precios. El Valle de México, que concentra 56% de la actividad comercial nacional, ha visto en corredores como Polanco precios superan los $37 dólares por m2, mientras que los valores promedio de Ciudad de México (CDMX) de locales pequeños de entre 21 a 60 m2 duplican las rentas en relación con lo que paga una ancla departamental de más de 400 m2.
Por lo anterior, el camino de los centros comerciales construidos y ubicados en corredores consolidados ha sido ampliar, densificar y reposicionar activos existentes.
Todas son previsiones destacadas en los últimos días por reportes especiales de las plataformas Spot2 y Mac Arquitectos Consultores. La primera basada en la data generada en los spots integrados a su red, y la segunda con base en un análisis profundo sobre la información reportada por los principales jugadores institucionales con proyectos inmobiliarios comerciales.
Un último aspecto, que evidencia el momento presente son los usos y tipos de proyectos pronosticados como ganadores en el escenario actual.
Es un hecho que los corredores prime mantienen niveles altos de rentas ante la escasez de espacio, pero también lo que siguen buscando desarrolladores e inversionistas en el crecimiento con volumen mediante formatos de proximidad y usos mixtos.
Al cierre de primer trimestre del año de los 22 proyectos identificados en el pipeline, destacan los neighborhood centers con 13 proyectos que agregarán en los próximos meses un área bruta rentable al mercado de 157 mil m2 , mientras que con 6 desarrollos tipo community centers y sólo 3 en el segmento regional mall complementan la oferta nueva prevista.
Ante tal contexto, es una realidad cómo luego de ajustes en los niveles de ocupación, afluencias reducidas y proyectos pausados, el negocio del retail acelera respuestas de propietarios e inquilinos para mantenerse vigentes ante los cambios del consumidor.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
VISIÓN 2Q
https://youtu.be/cC57qzz9jg0
Tendencias modifican el ritmo previo alcanzado.
Al cierre del primer semestre del año Vianey Macías, head of Market research de Spot2 define en esta conversación el momento de transformación que vive el sector. En los cambios destacan la reconfiguración de oficinas, la llegada del retail de acompañamiento y el impacto de la energía en el sector industrial.
EXPERIENCIAS WORKPLACE AJUSTAN
Fotografía: Gensler CDMX.
La ocupación global de oficinas aumentó al 56%, señal del crecimiento del trabajo híbrido estructurado.
Es el resultado basado en los datos de ocupación que recién generó JLL que validan los cambios en el uso de oficinas con el que Gensler destaca que es una norma para muchas organizaciones.
Desde su perspectiva, ahora que la asistencia se estabilizó, las empresas ponen énfasis en la experiencia en el lugar de trabajo.
De la misma manera destaca cómo los factores experienciales influyen en el diseño del workplace en el mundo, desde las desventajas de los espacios no asignados hasta el auge de trabajadores con trayectorias profesionales prolongadas.
La eficiencia de los espacios de trabajo cambio drásticamente al grado que las reservas son la pieza clave para que los colaboradores desempeñen metas de trabajo. Todo es resultado de la reducción de áreas.
“El diseño de espacios de trabajo no se trata sólo de eficiencia, sino de cómo los entornos apoyan eficazmente el trabajo que realizan las personas y cómo se adaptan al crecimiento futuro”, comparte la firma en un estudio reciente.
En su más reciente encuesta se sugiere que casi 60% de los empleados que trabajan en entornos sin puestos asignados afirmaron preferir un espacio de trabajo dedicado, una preferencia que refleja diferencias significativas en la experiencia laboral de las personas.
De igual forma destaca como la concentración y profundidad demandan espacios afines, libres de la ansiedad de cambiar de sitio.
Con entornos asignados, 80% de los empleados afirma que la oficina facilita la concentración, aspecto que baja al 67% cuando es del otro modo, es decir una diferencia de 13 puntos porcentuales que marcan la diferencia y evidencian cómo perjudican el rendimiento.
“Cuando la disponibilidad de asientos se vuelve inestable, la estabilidad comienza a deteriorarse”, dice sobre las experiencias de las modalidades post pandemia, donde funcionan menos los entornos compartidos para la colaboración porque se convierten en lugares para estacionar.
Otro factor relevante que ha permanecido desde los tiempos de pandemia es la influencia de la tecnología. Por ende en su más reciente perspectiva detalla el efecto de la IA (Inteligencia Artificial) en los Centros de Capacidades Globales de la India que evolucionaron para impulsar la innovación a gran escala.
En este sentido algunos lugares de trabajo en Australia se adaptan al uso de la IA y en América Latina destaca el efecto de santuario urbano como una inercia que crece.
THE COOPER
Fotografía: The Cooper Charleston, Carolina del Sur.
El histórico puerto de Charleston es destino de esta propuesta única distintiva del lujo sureño, la primera en el Carolina del Sur.
Su apertura reciente redefinió el panorama de hospitalidad en la ciudad sureña dado que incorporó al destino un enfoque tipo resort privado de alta gama.
Construido a partir de la revitalización del paseo marítimo, el proyecto se inspiró en la historia del Río Cooper y el puerto.
Anteriormente donde se desplanta el hotel, operó un edificio de oficinas de la Autoridad Portuaria infrautilizado hasta que Beemok Hospitality Collection lo adquirió.
Su arquitectura y diseño de interiores a cargo de la firma Champalimaud Design buscan reflejar en sus 191 habitaciones la sensación de un yate privado, con detalles de talón, techos curvos, pisos de madera y colores verdosos que reflejan el entorno costero.
En el resort se integró una piscina infinita con vista al puerto, un centro de bienestar de más de 650 m2 y distintas outdoor activities como excursiones privadas en un yate Hinckley.
En su gastronomía ofrece 4 opciones, una de ellas es The Crossing, de Beemok propietario de Sorelle, un restaurante ubicado en Borad Street donde se sirven platos de la cocina del sur de Italia.
RESPUESTA VERTICAL
https://youtu.be/we9fqZDW3VM
La verticalización residencial no sólo es exclusiva de zonas céntricas de CDMX, su huella se amplía a otras ciudades del país.
Es la respuesta del desarrollo en los últimos 10 años a los contrastes que experimenta el negocio reflejado en el incremento en precios, menores superficies, nuevos hábitos de los consumidores y la constante carencia de tierra.
Mientras el mercado inmobiliario CDMX enfrenta una crisis de inventario, Monterrey refleja un avance frente al predominante desarrollo horizontal. En este comentario analizamos los datos reales detrás de la escasez de vivienda en CDMX, donde las gráficas actuales muestran por qué la oferta de propiedades ha disminuido drásticamente y cómo esto afecta los precios de venta y renta en las zonas más demandadas.
ESCENA RESIDENCIAL REVELA
Fotografía: Central Park House Vancouver, Gensler.
Nuestra última entrega comentamos sobre el déficit y desafíos que enfrenta la vivienda en Ciudad de México (CDMX) mercado donde la falta de nuevo producto ha ajustado en la oferta disponible las dimensiones, los precios y una recuperación pausada.
El resultado es evidente en el ritmo de desplazamiento de inventario, la mayor participación del mercado de rentas, un creciente avance de la vivienda usada y la destacada recuperación de precios, en especial en los corredores centrales.
Este movimiento ha sido acompañado de un número cada vez más importante de desarrollos verticales que buscan maximizar la rentabilidad, ubicar tickets accesibles al comprador, que ya rebasaron la barrera de los 90 mil pesos por m2 y hacer frente a la constante carencia de tierra rentable para el desarrollo.
Todas son respuestas que buscan sin lograrlo, una densificación con proyectos a la medida del comprador, en un movimiento ordenado del mercado.
Pero mientras eso sucede, la oferta actual en CDMX de 18 mil unidades, se agotará en menos de 20 meses, conforme a lo también señalado por Tinsa by Accumin Intelligence.
Así, lo que hoy sucede en corredores como Reforma, donde las rentas en vivienda vertical incrementaron en el último año 20% su valor, se ha reproducido en otros mercados como la zona metropolitana de Monterrey donde la oferta residencial vertical creció 300% en una década.
Esto representa, según datos de la misma firma de referencia, que los proyectos verticales pasaron de 85 a 211 concentrados en Monterrey y San Pedro.
Contrario a la prevalencia del desarrollo horizontal en el mercado regio, el fenómeno de la verticalización es mayor en segmentos residencial, residencial plus y luxury, donde en el lapso de referencia el crecimiento alcanzó 400%.
Desde la perspectiva de Accumin Intelligence, que lidera Justino Moreno, si bien la vivienda horizontal predomina en la zona metropolitana, el crecimiento vertical es una realidad donde las tendencias del mercado demuestran hogares más pequeños, cercanía a los sitios de trabajo, acceder a servicios en un mismo lugar y un mercado joven.
En consecuencia, la inversión ha mostrado intensidad en la inversión reflejo de la inercia hacia este tipo de proyectos que conforman las nuevas dinámicas de vivienda.
Actualmente la mitad de los proyectos son considerados lo desarrollado en Monterrey y San Pedro Garza García, corresponden al segmento residencial con unidades que registran precios entre 3 y 6 millones de pesos.
El desarrollo de torres, sin embargo, buscan crear opciones para atender el aumento poblacional, la demanda de vivienda cercana y la integración a desarrollos de usos mixtos.
Ambos mercados reflejan una realidad que plantea múltiples desafíos ante la constante necesidad de vivienda, producto de la dinámica urbana de las ciudades y el crecimiento poblacional.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
ALILA MAYAKOBA
Fotografía: Alila Mayakoba.
De nuevo Riviera Maya es el punto que recibe esta propuesta de hospitalidad de lujo inmersiva.
El diseño arquitectónico integró a la estética maderas naturales, espacios abiertos y texturas regionales artesanales, difuminando los límites entre el interior y su entorno de manglares y lagunas.
Ubicado en 24 hectáreas de canales y vegetación, este resort de 182 habitaciones ofrecen balcones privados con vistas a la playa, además de experiencias inmersivas en la naturaleza de la Riviera Maya.
Los viajeros disponen también de actividades como ceremonias de temazcal, parte de rituales inspirados en las tradiciones y cosmología maya.
Entre las propuestas acompañadas de los manglares y el mar se incorporaron distintas terapias holísticas mediante circuitos de hidroterapia.
La propuesta de gastronomía está inspirada en la huerta, con ingredientes locales que preservan el bienestar.
NEARSHORING REDEFINE
Fotografía: Finsa, Santa Catarina.
Luego de la decisión de Estados Unidos de no renovar en su formato actual el T-MEC, el mercado inmobiliario industrial orientado a la manufactura de exportación crea una configuración alejada del largo plazo con la llegada del nearshoring selectivo.
Este momento marca un nuevo ciclo ante el escenario diferenciado de las condiciones para la manufactura de exportación y la consecuente incertidumbre que nutre el ritmo de la integración comercial en América del Norte.
Desde 2025, el mercado inmobiliario industrial de las regiones norte y noroeste registró cambios importantes en el ritmo de absorción, la llegada de nuevos proyectos al mercado y la pausa en decisiones de arrendamiento de espacio de empresas vinculadas con la manufactura de exportación.
Analistas consideran que la continuidad en la revisión anual impactaría sectores estratégicos como el automotriz en el norte del país, donde se extienden sólidas líneas de manufactura con destino de exportación, luego de que dejaron los niveles récord del tiempo de pandemia en disponibilidad y precios al alza.
Lo registrado en ese lapso mostró un incremento de 36% en la disponibilidad y la sobreoferta de algunos mercados, señala el reporte del mercado industrial al cierre de 2025 de JLL México al destacar el menor dinamismo en el impacto del nearshoring por la integración en cadenas de suministro norteamericanas reflejado en un nivel promedio de 7.6% de disponibilidad.
Sin embargo, Ernesto Rodríguez, CEO de la firma asegura que “si bien (lo anunciado) no era lo que estábamos esperando un acuerdo con reglas claras de largo plazo, hoy en día ya sabemos cuál va a ser el futuro y qué es lo que va a pasar. Aunque hay algunas renegociaciones, seguimos siendo el socio comercial más importante de Estados Unidos y Canadá el segundo”.
Dice que finalmente el acuerdo comercial va mucho más allá que la manufactura, “tiene que ver con propiedad intelectual, cuestiones ambientales, laborales, de agricultura y otros temas donde habrá distintos movimientos”.
Desde su perspectiva, el movimiento actual de proyectos build to suit (BTS) llegará a ser nutrido con producto especulativo, una vez que en el mercado se entienda el ritmo de las condiciones comerciales.
El reporte señala una absorción neta de 83% del volumen promedio registrado en los 6 años previos, al tiempo que el inventario aumentó 8.8% conforme al dinamismo que experimentó previamente la demanda por lo que este nivel no visto desde 2024 elevó el inventario disponible de 23 a 31 meses.
Por su parte, las rentas promedio nacionales alcanzaron los 7.29 dólares por m2 mensual, las mismas que en 2024.
Hasta ese momento, el noroeste que en total contaba con un inventario de 25.9 millones de m2, un desempeño deficiente con absorción neta negativa y un inventario creciente con sobre oferta en Ciudad Juárez, Mexicali y Tijuana.
En el caso del noreste cuyos mercados suman un portafolio de 33.7 millones de m2, destaca Monterrey al mantenerse como el centro industrial con el ajuste saludable y planificado de un inventario que creció 12% con la salida de oferta sofisticada.
De igual manera, destaca en la región el corredor Saltillo- Ramos Arizpe catalogado como el mercado más equilibrado y resiliente ante la demanda automotriz y manufactura por la infraestructura energética que opera en la región.
La sombra del cisne gris
La inercia del sector automotriz en algunas regiones inmobiliarias es importante por el impacto que genera en ingresos a través de una tendencia identificada como el cisne gris.
Sólo la industria de autopartes registró un crecimiento anual récord de 9.5%, equivalente a 31 mil millones de dólares al cierre del primer trimestre de 2026, pero el efecto por venir se ubica en otros nichos impactados como el textil, acero y el déficit energético que son vistos como desafíos importantes para la continuidad de nuevos proyectos inmobiliarios.
De acuerdo con Spot2, el actual entorno comercial genera incertidumbre sobre las condiciones de esas revisiones recurrentes y pesa sobre las decisiones de inversión en bienes raíces industriales, al grado de impactar e incluso pausar algunos proyectos.
Aún así, Vianey Sánchez, head of market research de la plataforma prevé que en general, con o sin tratado la integración norteamericana seguirá.
“La inversión privada va a seguir con la cautela que traíamos desde 2025 y va a ser generalizada en todo el país. El comercio más bien se vuelve mucho más selectivo y la inversión está mucho más ordenada. Llevamos un año y medio de proyectos pausados o más lentos, pero la diferencia es que ya tenemos certidumbre de que el tratado sigue (aunque se revise año con año)”, asegura.
La salida en el proceso por venir, dice, requerirá “estructurar muy bien las líneas estratégicas de acción de cada región del país, tal vez es momento de poner en marcha la proactividad de los sectores desatendidos”.
En consecuencia, aunque el epicentro de la exposición al T-MEC se concentra en el norte del país por su alta dependencia automotriz, el panorama nacional está más matizado.
Por ejemplo, el Bajío comparte parte de ese riesgo por su peso en autopartes, pero también alberga una base creciente de electrónica, equipo médico y semiconductores que opera bajo una lógica distinta a la automotriz.
Así, concluye que “el resultado es un mapa de riesgo desigual, mientras en el norte automotriz opera bajo la sombra de revisiones anuales que pueden pausar decisiones de inversión, otros nichos industriales del país avanzan con una lógica de oportunidad más que de contención”.
NEARSHORING SELECTIVO
https://youtu.be/Ee3JRg-e228
El mercado inmobiliario industrial enfrenta incertidumbre por las revisiones anuales en el T-MEC.
Este comentario examina la situación actual enfocándose en las pausas de capital que vendrán en el sector automotriz y el impacto en otros nichos estratégicos.
Asimismo exploramos cómo el ciclo productivo especulativo está respondiendo a factores externos, incluyendo algunos indicadores por tener presente.
Es información esencial para inversionistas y profesionales que buscan navegar la volatilidad económica actual y ajustar sus estrategias ante los cambios en el flujo de capital.