OFICINAS GANAN PESO
Fotografía: Gensler Miami.
Estructuras de trabajo híbrido y el acceso a ubicaciones céntricas definen el posicionamiento estratégico e incremento de uso de oficinas en Ciudad de México (CDMX).
De acuerdo con la Encuesta de percepción de usuarios de oficinas 2026 de CBRE México, más del 40% asiste cinco días a la semana a las oficinas y 71% prioriza ubicaciones en el Central Business District (CBD), considerado el núcleo financiero, comercial y de negocios en la CDMX.
Pablo Yrizar, vicepresidente ejecutivo de la firma en Advisory & Transaction Services Occupier dice que “la preferencia por corredores consolidados y la importancia del acceso al transporte público muestran que la experiencia laboral no depende únicamente del interior del edificio, sino también de su integración con la movilidad urbana, los servicios y la dinámica cotidiana de los empleados”.
La encuesta también destaca que más de 30% de las organizaciones ya incorpora IA (Inteligencia Artificial) en sus decisiones de planeación, además de que en más de 20% anticipando su impacto durante los próximos doce meses, lo que refleja una adopción gradual y distintos niveles de preparación.
En este sentido, Yrizar dice que “esta evolución amplía los criterios que determinan el valor de una oficina. La incorporación de inteligencia artificial comienza a influir en la planeación y configuración del espacio, mientras que la ubicación y la conectividad se mantienen como factores centrales en las decisiones inmobiliarias”.
Son cambios que se orientan hacia espacios flexibles y eficientes, con mayor capacidad de reconfiguración, una distribución más colaborativa y menor dependencia de puestos individuales.
Es una lógica que elimina la percepción post pandemia sobre una reducción generalizada de espacios, que se refleja en resultados orientados hacia oficinas adaptables que permiten optimizar la superficie y responder a diferentes necesidades operativas.
Un factor adicional en la percepción de los usuarios es cómo la experiencia de oficina responde a una combinación de factores físicos, sociales y urbanos.
En suma, la ubicación, la presencia de colegas y liderazgo, así como la funcionalidad del espacio, influyen de manera complementaria en la disposición para asistir ya que en consecuencia fortalecen el valor del lugar de trabajo.
Por lo anterior, el directivo destaca que la alta dirección de las empresas tiene como prioridad crear espacios atractivos que ayuden a reclutar y retener talento, al “reconocer el valor de su presencialidad en la oficina”.
La encuesta ubica la cercanía al transporte público, a opciones de estacionamiento, alimentación, espacios exteriores y tecnologías conectadas como aspectos clave que definirían de manera prioritaria la disposición de los inquilinos a considerar un pago de más renta.
OFICINAS NAVEGAN IA
https://youtu.be/-zpxjyCX5t4?si=CSb3wozsbTp9FtAJ
La adopción de la inteligencia artificial en las estrategias de bienes raíces corporativos es un desafío para las empresas.
Este comentario detalla cómo actualmente más 50% de las corporaciones aún está en un proceso de búsqueda de proveedores, realización de pruebas, espera u observación de la tendencia.
Existen además brechas legales, laborales y de personal calificado que son una área de oportunidad para México y otros países en América Latina.
RETAILERS REPLANTEAN ESTRATEGIAS
Fotografía: Stantsted Airport Londres, Gensler.
La continuidad en el empleo, el consumo y la confianza del consumidor son señales que acompañan la evolución de las ventas del retail organizado que van más rápido que los m2 de venta al cierre del segundo trimestre del año.
Es un escenario que abre la puerta a una etapa de normalización y mayor justificación entre los principales jugadores del mercado para el desarrollo de proyectos con la demanda real y análisis preciso del mercado.
Son factores que aquí hemos comentado y que transformaron en los últimos 6 años el mapa de jugadores, sus prácticas y presencia de mercado, vitales para entender su reflejo en los espacios comerciales.
El último reporte de Mac Arquitectos Consultores retrata un retail organizado en el que operan 47 mil 600 establecimientos que crecieron 27% entre 2019 y 2025, mismos que en conjunto tienen 31.2 millones de m2 de superficie, misma que creció 15% con una ocupación de portafolio comercial de 94%, sin dejar de lado el alza en las rentas.
Los números son no sólo un reflejo del deterioro estructural, sino de un distinto nivel de penetración según el formato, tendencia observada en el lapso referido.
Esta evolución dejó en las primeras posiciones del Top 10 a Tiendas 3B, AutoZone, La Comer, HEB y Farmacias Guadalajara como los operadores de mayor crecimiento.
Del total, el líder de tiendas del hard discount generó 33.2% del mercado de los principales operadores, con una estrategia que permitió que su huella creciera de mil 96 unidades a 3 mil 346 tiendas.
Grupo Axo, por ejemplo, fortaleció su presencia en el segmento del lifestyle y athletics con aproximadamente una presencia de 16% del canal digital. Por su parte, Farmacias Guadalajara inició el ciclo en 2019 con 142 sucursales y lo cerró con 3,099 tiendas con crecimiento consistente.
Son todas estrategias que muestran un crecimiento concentrado en tiendas pequeñas y eficientes, más ventas por tienda y por m2 en formatos de mayor cobertura territorial, experiencia y omnicanalidad.
Las tendencias señaladas destacan también el peso que tiene en el espacio las experiencias en tienda física y el fulfilment.
Del lado de la inversión es evidente la disciplina de capital con que los jugadores buscan tener menos m2 en proyectos selectivos, hecho que muestra los hábitos de tenants en centros y locales comerciales.
No menos relevante es la digitalización estructural, un camino que muestra el estado del mercado de los centros comerciales donde es evidente el desafío digital.
Las ventas online integradas al canal digital son el motor estructural pero no todos los competidores han logrado crecer de la misma manera.
Así mientras en Liverpool 30.5% es canal digital, en Palacio de Hierro es aproximadamente 28.29% y en Alsea un 19%.
Todas son variables indispensables para entender lo sucedido en los años recientes.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
A MANDRIA DI MURTOLI
Fotografía: A Mandria di Murtoli, Córcega, Francia.
Es la propuesta boutique que nutre el legado hotelero de la familia Murtoli y que complementa la oferta de hospitalidad en Cerdeña con una colección de edificios pastorales.
Con 10 habitaciones y suites, construidas en los edificios remodelados de una granja original, el resort integra el estilo rústico con una lujosa propuesta colorida que le hace una de las más esperadas en el circuito de lujo en el mundo.
Las distintas habitaciones se distribuyen en 5 edificios separados, entre los cuales figura una casa principal con tres dormitorios y dos suites, un granero abuhardillado, dos cabañas y un establo reconvertido en dos suites.
Todos tienen patio o balcón privado, mientras que las suites del granero y establo integraron piscinas propias.
Entre las características destacan los colores en sus azulejos de Cerasarda, muy característicos de Cerdeña y pese a estar lejos del mar, tiene acceso al entorno de la zona.
El proyecto busca ser sede de celebraciones grupales que pueden integrarse contiguos a una piscina y restaurante italiano con bar al aire libre, rodeado por su diseño arquitectónico con un paisaje de lavanda y siempre viva.
Como otras propuestas del tipo, el programa de Responsabilidad Social Corporativa de la finca integró objetivos relacionados con la agricultura orgánica, socios locales, mejora de la diversidad, ya que se incluyó un campo de golf y energía renovable, entre otros.
BRANDED RESIDENCES FORTALECEN
Fotografía: SLS Cancún.
Con más de 25 proyectos activos en venta, las residencias de marca consolidan su expansión en México mediante tasas de desplazamiento y precios al alza.
Un análisis actualizado sobre este nicho de Accumin Intelligence ubica a México como un destino con importante presencia de proyectos que mezclan lujo y hospitalidad high end.
El crecimiento observado por la firma valida el interés de inversionistas y compradores en destinos como la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (CDMX), Monterrey, Los Cabos, Cancún y la Riviera Maya.
Sólo en Riviera Maya existen 8 proyectos que concentran más de 700 unidades, además del liderazgo que mantiene en unidades vendidas con un total acumulado de 280 unidades, mientras que en Los Cabos se comercializan actualmente 7.
Justino Moreno, head of Accumin Intelligence asegura que existe un creciente interés por este tipo de propiedades en las que las residencias de marca son asociaciones entre un desarrollador inmobiliario y una marca en particular, donde los propietarios de las propiedades pagan tarifas de administración por contar con la marca y sus beneficios asociados.
El reporte destaca como tendencias crecientes en los proyectos la ubicación compartida hotel + residencias y las residencias independientes, éstas últimas asociadas con una marca de lujo.
En México, detalla, las marcas hoteleras de lujo son las principales participantes de este mercado, sin embargo, hay un creciente interés en marcas de lujo como Armani Residences Masaryk.
La participación de las marcas operadoras de desarrollos del tipo son lideradas por Thompson, con más de 200 unidades en proyectos ubicados en CDMX y Monterrey.
Asimismo participan en distintos proyectos Wyndham, Náutica, Grupo Terra, Costa Palmas, Faena, St. Regis, Bosque Real, Fairmont hotels and resorts.
Los precios son otro elemento que refleja la evolución del negocio, ya que actualmente los precios por m2 hoy rebasan la franja que va de 8,700 dólares a 10,512 por m2.
No obstante, existen elementos diferenciadores respecto a los proyectos del segmento luxury entre los cuales destacan los servicios y amenidades ofrecidos, además de los servicios de hoteles de lujo o beneficios de una marca de lujo, que permiten una experiencia completa y crear un nuevo estilo de vida.
Entre las amenidades de las residencias de marca destacan gimnasio, alberca, áreas verdes, roof top, business center o coworking, salón de usos múltiples, restaurante, spa y club de playa.
A su vez, en el rubro de los servicios incluyen concierge, valet parking, ama de llaves, limpieza, lavandería, programa de rentas, cuidado de mascotas y chef con especialidad en alimentos sanos y balanceados, entre otros.
Producto de la expansión registrada en los últimos años, Moreno asegura que “las branded residences son una tendencia que continuaremos viendo en los próximos años. Esperamos que continúen creciendo en los mercados actuales y se amplíen a otras ciudades con alto poder adquisitivo, como Guadalajara”.
MARCAS GLOBALES EXPANDEN
https://youtu.be/0ZQJ1bV3sz0?si=06f1_bjjx2q6D4vX
Son 12 marcas internacionales que se establecieron en centros comerciales de CDMX, Guadalajara, Monterrey, Los Cabos y Riviera Maya.
Este comentario detalla la evolución que siguen inversionistas, desarrolladores y retailers con formatos, mercados y especialización.
RETAIL ATRAE
Fotografía: Project Netflix house, Gensler.
12 marcas internacionales se establecieron en el primer semestre del año en centros comerciales de Ciudad de México (CDMX), Guadalajara, Monterrey, Los Cabos y Riviera Maya.
Su llegada da continuidad a la nueva etapa que experimenta el retail, aderezada por la fortaleza del consumo interno que sienta las bases para una eventual expansión en América Latina.
Es resultado del diagnóstico presentado por CBRE México que destaca cómo las marcas están alineadas a tendencias asociadas al bienestar, fitness, entretenimiento, gastronomía especializada y servicios complementarios.
Las marcas que llegaron se especializan en los segmentos de lujo, alimentos y bebidas, moda, entretenimiento, belleza, mascotas, joyería y artículos para el hogar.
Esta lectura del ecosistema retail del país determinó categorías, formatos y tendencias que impulsan al sector y se reflejan en los centros comerciales en operación, así como en los 25 mil m2 de área bruta rentable que se agregaron al mercado en el lapso de referencia.
El reporte destaca cómo ante un entorno de consumo de mayor selectividad algunos formatos tradicionales tienen señales de moderación, mientras que las categorías de mayor valor mantienen resiliencia.
Por lo anterior, destinos que atienden la demanda impulsada por la conveniencia, especialización, bienestar, valor y experiencias redefinen la estrategia comercial.
Es un movimiento de categorías donde el consumo esencial se concentra en formatos asociados a la recurrencia y proximidad, al tiempo que el lujo, entretenimiento, fitness, alimentos y bebidas generan posicionamiento complementado por experiencias.
Estos polos vinculan la expansión de marcas, la evolución de formatos y mercados comerciales.
Asimismo el diagnóstico resalta la forma en que las funciones complementarias del sistema sostienen la expansión, transformación o consolidación de proyectos.
Actualmente están en construcción 320 mil m2 señal de la posición estratégica que mantiene México para la expansión comercial, atraída también por la evolución de categorías.
Entre los proyectos más relevantes en el pipeline destacan Centro Tulum, la ampliación de Antara, Pabellón Altamira, Espacio Condesa y Macroplaza El Encanto, éste último en Mazatlán.
Otro aspecto de la evolución del retail es el impulso que promueve hacia una nueva generación de destinos comerciales donde la propuesta de valor es clave.
Por lo anterior, la actividad no sólo se centra en aperturas, sino en procesos de remodelación, modernización de formatos, expansión de redes existentes y desarrollo de conceptos adaptados a distintos perfiles de consumo.
En este sentido, el diagnóstico mantiene a CDMX como el mercado de mayor concentración de marcas, formatos premium y destinos comerciales; Monterrey con una expansión respaldada por crecimiento empresarial y consumo metropolitano, mientras que Guadalajara es un mercado consolidado con creciente profundidad comercial y gastronómica.
No menos importante es lo que se registra en Riviera Maya y Los Cabos que como en otros segmentos inmobiliarios como la hotelería, lideran por ser mercados especializados en turismo, lujo y experiencias de consumo.
Así las cosas, la llegada de marcas es reflejo fiel de las tendencias consolidadas en la primera mitad del año.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
BVLGARI RESORT RANFUSHI
Fotografía: Bvlgary Resort Ranfushi, Maldivas.
El atolón de Raa en las Maldivas es sede del próximo complejo hotelero ultralujo. Es en su propia isla que en 20 hectáreas de naturaleza se desarrollará este complejo que incluyó 54 villas exclusivas, un spa, opciones gastronómicas de alta cocina y una villa privada.
El diseño a cargo del estudio italiano ACPV Architects desplantó 33 unidades en la playa con piscina privada y 20 sobre el agua, que se estima inicien operaciones en el segundo semestre del año.
Este resort la décima de la colección busca rescatar el entorno del idílico destino con la conocida propuesta de bienestar de la marca y los restaurantes Il Ristorante-Niko Romito, la propuesta china Bao Li Xuan, el japonés Hoseki y la Spaggia.
TRANSFORMACIÓN CORPORATIVA
Fotografía: Edelman Los Angeles, Gensler.
Marcado por los nuevos hábitos de uso del trabajo híbrido, la reducción en la tasa de disponibilidad en los corredores de mayor movimiento y un escenario de estabilidad en la demanda de espacios, el escenario que mueve la dinámica de oficinas en la Ciudad de México (CDMX) al cierre de la primera mitad del año cambió.
Es una dinámica que destaca el desempeño que presentan los corredores del Distrito Financiero (CBD) integrado por Polanco, Reforma y Lomas los más demandados y donde se ubican actualmente los nuevos desarrollos, además de concentrar más del 40% de espacio pre-arrendado.
No obstante y el promedio general deja ver cómo “el crecimiento del mercado de oficinas sigue siendo de la actividad interna, es donde está el crecimiento importante”, dice Héctor Klerian, director ejecutivo de capital markets en México de JLL.
En este sentido, la absorción de espacio nuevo de oficinas en la primera mitad del año fue impulsada por la demanda del mercado interno y el espacio pre-arrendado de 3 edificios que entraron al mercado agregando 196 mil 799 m2, indica el más reciente reporte de la empresa.
Con 464 edificios que concentran un inventario de 8 millones de m2, el mercado de la Ciudad de México cuenta con una oferta de 1.4 millones de m2, del cual 42% son espacios acondicionados.
Klerian dice que uno de los desafíos para el inicio de un nuevo ciclo en el mercado es el tiempo que lleva consolidar y salir al mercado de un proyecto. “Es un gran reto el tiempo que tarda: la dificultad de encontrar un terreno, los permisos y luego construir. Por tanto, la planeación es larga y el retorno de inversión es en promedio a 5 años”, detalla.
Por lo anterior, actualmente los cap rate del segmento corporativo se ubican en un nivel de 8 a 8.5%, además de que por la actual paridad cambiaria peso-dólar las condiciones de los contratos tienen cláusulas de protección que buscan los inquilinos es un hecho que ha reflejado la estabilidad durante años en los precios.
“Si bien viene un buen momento de precios para los corredores con baja disponibilidad como el CBD, el nivel actual del peso ha hecho inviable que en contratos en dólares se cobren rentas con una dinámica de hard dollar”, explica sobre la condición complementaria de que sigue siendo un negocio con baja participación de jugadores institucionales y alta inercia de propietarios integrados a grupos de family offices.
Con un precio de renta promedio de salida de $24.90 dólares por m2 de renta mensual que creció en el último año 2%, existen a la fecha 5 edificios en construcción que añadirán en lo que resta de 2026, 111 mil 439m2 al inventario.
Espacios acondicionados avanzan en el mercado
Producto de la necesidad en las empresas de acortar el tiempo de relocalización de espacios de trabajo, el mercado de oficinas en CDMX ha visto incrementar la absorción de áreas acondicionadas.
Un reporte de la plataforma Spot2 al cierre de la primera mitad del año revela que éste tipo de oficinas ha flexibilizado los contratos de arrendamiento e incrementado su participación especialmente en zonas de mayor actividad.
Con base en datos generados por IWG y la dinámica de la plataforma de propiedades, 50% de la oferta institucional de oficinas en corredores corporativos tradicionales se comercializa con esquemas flexibles o acondicionados.
En consecuencia, la fragmentación también es geográfica. “Cuando la plataforma que mide la demanda real y la consultora que mide la oferta institucional llegan casi al mismo número por caminos distintos, dejó de ser una moda y se volvió estructura de mercado. La mitad de las oficinas disponibles en la Ciudad de México ya no se rentan vacías: se rentan listas para operar”, dice Vianey Macías, Head of Market Research de Spot2.
Edith Zariñana, directora de operaciones de IWG dice que las tasas de disponibilidad de 9% en Reforma y Del Valle con 17% reflejan dos lógicas distintas de decisión en los inquilinos. “Uno se paga por status y cercana, el otro se negocia por margen y velocidad de instalación”, detalla.
En este sentido, Macías dice que dichas tendencias reflejan cambios en los plazos de los contratos, mismos que se han reducido de los 10 años frecuentes a 3 años en espacios clase A, dado que “estamos viendo que las empresas ya no quieren comprometerse con la oficina a largo plazo”.
OFICINAS RECUPERAN AL 2Q
https://youtu.be/ohEQo2CBgaU
Con una oferta de 1.4 millones de m2 y rentas promedio de salida de $24.90 dólares por m2, el mercado de oficinas en Ciudad de México llegó al segundo trimestre del año a la espera de una mayor recuperación.
Este comentario da detalles de las señales que requieren inversionistas para abrir un nuevo ciclo de expansión reflejado en nuevas construcciones.