LOGÍSTICA 2023
Desde el inicio de la pandemia hasta finales del año pasado el daño en la cadena de suministro con interrupciones en los procesos productivos, generaron retos que definirán el desarrollo de las tendencias, producto del efecto que generan en los espacios de almacenamiento y producción de México y el mundo.
Adicional a los retos de suministro, el mundo de la logística enfrentó al aumento de precios y se hizo resistente a nuevos parámetros para competir en un mercado centrado en mayores cantidades y almacenamiento, hecho que transformó el “justo a tiempo” al “por si acaso”.
Entre las tendencias que permanecieron en 2022, destacan la sostenibilidad, aumento de almacenamiento, la tecnología y digitalización.
Para 2023, de acuerdo con un estudio liderado por la firma A.P. Moller – Maersk, es necesario que las empresas tomen las medidas para anticipar los cambios del mercado que cada vez son más repentinos y desafiantes.
México es uno de los países más interesados en la adaptación de nuevas tendencias en la industria ya que tiene una ubicación favorable en el ámbito de infraestructura y procesos logísticos.
Según el último índice de desempeño logístico del Banco Mundial (IDL), que incluye 160 países, México ocupa el lugar 51.
El integrador logístico A.P. Moller - Maersk considera que al reshoring y nearshoring, la digitalización, los centros de distribución y la sostenibilidad como los ejes de la transformación.
Desde su perspectiva el reshoring y nearshoring serán componentes que ayudarán a sortear cualquier problema causado por la escasez y los retrasos.
El reshoring, que consiste en devolver la fabricación de productos nacionales desde un país extranjero al país de origen donde se venden los productos, y el nearshoring, cuando una empresa transfiere trabajo a otra organización que está en su misma región. En México estas modalidades tienen un gran potencial y, según el Banco Interamericano de Desarrollo, alcanzan hasta 35,300 millones de dólares al año.
Respecto a la digitalización le considera una gran herramienta para ver el proceso de la cadena de suministro, desde las materias primas, el transporte y el almacenamiento, hasta la fabricación y la distribución. “La digitalización seguirá siendo tendencia no solo porque ofrece una mayor visibilidad, sino que al eliminar los procesos manuales, aumenta la eficacia, la precisión y permite a los gestores de la cadena de suministro optimizarla de principio a fin”, asegura.
Pese a todos los problemas de la cadena de suministro, el comercio electrónico sigue creciendo a un ritmo sostenido y los centros de distribución son elementales para que las empresas encuentren puntos estratégicamente ubicados que sirvan a sus clientes para recibir y procesar las devoluciones.
México fue el país que más creció en cuanto a comercio electrónico, a un 81% desde 2020 y sigue a la alza, de acuerdo con la Asociación Mexicana de Ventas Online (AMVO).
En materia de medio ambiente, todos los involucrados en la cadena de suministro han tomado medidas para eliminar las emisiones de carbono para 2040 y 2050, y lograr esta meta ha requerido mucho esfuerzo y anticipación.
Al inicio del año pasado, Maersk estableció ambiciosos objetivos para lograr cero emisiones netas de gases de efecto invernadero en 2040, una década antes de su ambición inicial de 2050.
Además, los objetivos para 2030 garantizan un progreso en la reducción de las emisiones directas de Maersk en esta década. Incluyen una reducción de 50% en las emisiones por contenedor transportado en la flota de Maersk Ocean y una reducción de 70% en las emisiones absolutas de las terminales.
Este año las empresas y muchos negocios están desarrollando en conjunto estrategias para reducir las emisiones de carbono, como la obtención de materias primas sostenibles hasta la evaluación de las emisiones de gases de efecto invernadero.
Asimismo, el cumplimiento normativo ESG ha ido aumentando para que las empresas demuestren que operan en el marco de acciones sostenibles y éticas. Algunos gobiernos mejoran su legislación para exigir a las empresas que vigilen su cadena de suministro en busca de vulneraciones de los derechos humanos y garanticen el cumplimiento de estos en las operaciones centradas en esta área.
HABITAS TODOS SANTOS
Los Cabos abre espacio a un nuevo resort en el competido mercado de la hospitalidad de lujo. Ubicado en un terreno costero con una extensión superior a 9 hectáreas cercanas a San José del Cabo, los inversionistas de la cadena abrirán una nueva unidad de lujo.
En los últimos años han incursionado con inversiones en Bacalar, San Miguel y Tulum. El resort de Los cabos es parte del plan de expansión que incluye nuevos resorts en Buthan, Los Cabos y Santa Teresa.
Como otras propuestas, la planeada en Todos Santos, buscará integrar un bajo impacto ambiental en el desarrollo de un desarrollo de hospitalidad que integra 80 llaves de hotel, una alberca frente al mar, un spa y un restaurante especializado en la cocina local.
TECNOLOGÍA - PROPTECH
La tecnología es el eje de la transformación que experimenta el real estate. Sin embargo, su incorporación a través del uso del big data, el machine learning, el internet de las cosas y el proptech es una revolución.
Iniciamos 2023 nuestra serie #3ideasqueinspiran con Juan Huicoechea, Wang Fellow del Center for Real Estate en el MIT.
MUNDO HÍBRIDO
La definición de nuevos modelos de trabajo impactan el mercado corporativo.
No sólo se trata de la expansión que dejó la pandemia en el mercado de los nómadas digitales, sino en los nuevos esquemas de colaboración en las empresas, aún evaluados por la efectividad y alcances que pueden llegar en el cumplimiento de metas y desarrollo de cultura corporativa.
De acuerdo con una encuesta realizada por Business Insider, el número de personas que trabajan en cualquier lugar con su computador portátil en trabajos regulares pasó a nivel global de 6.3 millones en 2020 a 10,2 millones en 2021.
Si bien otros segmentos de la actividad registraron en el pico de la pandemia, comportamientos atípicos, es un hecho que en nuestro país los empleados y en especial las empresas tienen preferencia por el modelo híbrido.
No obstante, en el regreso a las oficinas, 52% de las empresas encuestadas mostraron preferencia por un esquema que combine trabajo en casa y a distancia.
Pese a todo y con la condicionante de la retención de personal, este esquema de trabajo comienza a dar los primeros resultados, tal vez el más importante es la transformación de áreas al interior de las oficinas tradicionales para dar cabida a este modelo de trabajo.
Lo relevante de este comportamiento se basa en que pareciera ser parte fundamental en el futuro del desarrollo inmobiliario, particularmente en edificios de oficinas comerciales cuyos propietarios e inquilinos buscan crear experiencias significativas para quienes regresan.
Es decir, la industria busca hacer que las oficinas sean un destino y no una obligación en el regreso, dado que otras encuestas globales han determinado la preferencia de colaboradores y tomadores de decisión por las estructuras híbridas.
Al final del día, esto representa una ventaja para el impulso en la demanda de edificios de oficinas clase A, hecho que impacta mercados como la Ciudad de México donde el inventario registró a finales de 2022 un ligero crecimiento en Reforma, que impulsó el área neta rentable clase A y A+ a un nivel de 7.86 millones de m2, reflejado en una absorción bruta de 155 mil 746 m2.
Esta es una de las causas que alentó por tercer trimestre consecutivo la tasa de disponibilidad del mercado al cerrar el año hasta 23.4%, lo que significan 1.84 millones de m2 de oficinas vacías.
El equilibrio que empieza a darse puede verse reflejado en este mercado en la absorción neta, que considera las ocupaciones, desocupaciones y el ingreso de nuevos edificios al inventario.
Una de las razones que pesa en las decisiones, no sólo es la permanencia de la pandemia y el desequilibrio en indicadores macroeconómicos, sino el impacto profundo que experimentó el negocio.
Basta recordar que durante el inicio de la pandemia (2020-2021), este mercado registró tasas negativas de -228 mil y -398 mil m2 de absorción respectivamente, principalmente en corredores como Periférico, Santa Fe, Polanco, Insurgentes y la zona Norte.
Por tanto, un mundo híbrido pudiera ser la luz al final del túnel que determine decisiones de fondo en la transformación de los entornos para la permanencia de las oficinas, que indudablemente requieren de un nuevo rostro.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
ISSUES
Recién inicia 2023 y a nivel global se analizan los factores que determinarán la evolución del mercado inmobiliario inmerso en un momento histórico y de ciclo a la baja.
Inflación, tasas de interés, menor crecimiento económico y aspectos múltiples que han transformado el entorno en que se desarrolla la industria.
Uno de ellos es el mercado laboral donde la tasa de renuncias en economías como Estados Unidos están registrando niveles altos y esa tendencia favorece presiones al alza en los salarios, pero incrementa presiones por el aumento en los salarios.
La política monetaria basada en incrementos en las tasas de interés busca estabilizar las presiones que existen por la falta de dinamismo económico, el aumento de las materias primas y los nuevos patrones de consumo en distintos nichos de la actividad económica.
En un análisis global del entorno, Cushman & Wakefield (C&W) plantea el entorno que vive Estados Unidos donde la pausa en los incrementos está sujeta al comportamiento de la inflación subyacente, es decir la variación en precios de los bienes y servicios sin alimentos y el sector energético.
Por tanto, el riesgo de que la Reserva Federal (FED) continúe con incrementos agresivos en las tasas llevaría a la economía a un terreno recesivo, con el subsecuente impacto en los patrones de gasto del consumidor que se modificaron con la pandemia.
Incluso los incrementos en el precio de las materias primas es otro factor que se ve como desafío en el año que inicia, dado que su permanencia ha afectado la construcción que no logra nivelar los precios debido al atraso que generó la pandemia en los niveles de constricción y la entrega promedio de insumos en la industria.
Por otra parte, tampoco se puede omitir que 2022 continuó una tendencia de cambios que revolucionó la industria, en especial nichos como las oficinas que se vieron profundamente afectados.
Ahora, desde la perspectiva de analistas, los inquilinos se enfocan en la calidad y la integración de espacios donde los empleados tengan en mente el regreso lo cual ejerce presiones adicionales en el mercado corporativo, dado que aún existe un análisis importante de las empresas para determinar su demanda de espacio ante los esquemas híbridos de trabajo.
Por tanto, está cobrando fuerza el valor y los rangos de precios de nuevos espacios localizados en inmuebles estratégicos y bien ubicados.
Al igual que en mercados desarrollados, en México el mercado ha visto cómo se han materializado inversiones por parte de propietarios capitalizados que conscientes de las tendencias invierten en servicios, comodidades y experiencias que permitan a sus inquilinos corporativos incorporar espacios de trabajo transformados.
Otros aspectos considerados en la evaluación no menos importantes son la evolución del sector industrial ante el creciente comercio electrónico y la redefinición de las cadenas de suministro, así como los ajustes en los portafolios de activos ante el comportamiento que experimentan algunos nichos del mercado.
DAME DES ARTS
En el corazón del barrio Latino de París es un hotel que busca insertarse en la competencia de los viajeros globales de las grandes metrópolis del mundo.
La propuesta de diseño en los interiores de Raphaël Navot buscó rescatar el espíritu del margen izquierdo del Sena, dado que sus visitantes encontrarán en él un espacio que combina de forma equilibrada elegancia y sencillez.
El hotel se ubica a unos pasos de Notre Dame y los jardines de Luxemburgo y actualmente ha incorporado un proceso de pre apertura.
El desarrollo de descanso incluyó 109 habitaciones decoradas con obras de arte, un jardín en la planta baja; una azotea con un bar panorámico con vistas de 360° sobre la ciudad, y un restaurante liderado por Othoniel Álvarez Castaneda serán algunos de sus atractivos.
Entre sus amenidades figura el Bar du Toit desde donde se accede a la vista de la capital y de frente a Notre-Dame de París.
Las terrazas en cascada dan forma a la fachada del establecimiento para darle movimiento y revelar la arquitectura original del edificio.
IMPULSO INDUSTRIAL
Demanda, renovaciones y pre arrendamientos son parte del dinamismo con que el mercado inmobiliario industrial de la Zona Metropolitana de del Valle de México (ZMVM) concluye 2022 en el marco de una tendencia alcista no vista en ciclos pasados.
Como aquí lo hemos compartido, la pandemia dejó ganadores y perdedores en la actividad inmobiliaria. Pero es el segmento industrial uno de los beneficiados de la pandemia, la reconfiguración de la cadena de suministros, el nearshoring y la evolución del e-commerce.
En esta región del país, el año que concluyó representó un período histórico ante la creciente demanda de espacios industriales dinámica que alentó cifras récord en disponibilidad.
En este período la disponibilidad en la región llegó a 0.9% y 3.5% en el Valle de Toluca, con lo cual de nuevo el inventario creció con el ingreso de 60 mil m2 de espacios clase A.
Lo relevante del creciente inventario es que una gran proporción del nuevo producto se incorporó ocupado, dado que a la demanda, se generaron renovaciones y pre arrendamientos y contratos build to suit, de tal razón que la absorción neta, ascendió a 69 mil 831 m2 en la Zona Metropolitana.
El resultado del último trimestre hizo que en el año la absorción llegara a un total de 302 mil 935 m2, mientras que la oferta acumulada ascendió a 732 mil m2, equivalente a 77% más respecto a 2021.
Estudios de mercado del período de Newmark y CBRE coinciden en el momento que experimenta esta zona, pero también una expectativa favorecedora para 2023 lapso en que se espera la incorporación al inventario de 500 mil m2, de los cuales más de la mitad se ubica en los corredores CTT (Cuautitlán-Tepotzotlán-Tlalnepantla) altamente especializados en generar espacios logísticos para centros de distribución de empresas con actividades de e-commerce, en especial pensados para inquilinos de gran escala.
Es innegable que la demanda seguirá representando un atractivo, como lo fue para desarrolladores que en el año construyeron 30 nuevas naves industriales. De acuerdo con los análisis de ambas firmas, las tendencias mencionadas favorecieron el crecimiento de desarrolladores locales y jugadores complementarios que han agregado espacios tipo big box y especializados en el negocio del last mile.
En este sentido, cifras de la Secretaría de Economía revelan que sólo entre enero y septiembre ingresaron a la economía 32 mil 147 millones de dólares de Inversión Extranjera Directa (IED) en la Ciudad de México (CDMX), zona considerada la de mayor recepción de recursos privados a nivel nacional con 32% de participación.
En la CDMX la demanda neta al finalizar el año llegó a un millón de m2, proporción concentrada en los corredores Cuautitlán y Tepotzotlán que aportaron 75% de las transacciones, mientras que la mitad de ellas se enfocan al sector logístico, seguido del farmacéutico y manufactura.
El aumento considerable en la demanda ha presionado los precios de salida, que al cierre de año llegaron a 7.01 dólares/m2 de arrendamiento mensual para un mercado que dispone de un inventario acumulado de 13.6 millones de m2.
Estos factores son reflejo de la especialización y tendencia al alza de los principales indicadores de la región, donde la pandemia ha sido un impulso relevante para su madurez y consolidación.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
REFLEXIÓNEs - DESARROLLO SUBURBANO
El crecimiento de nuevos polos de desarrollo en distintas zonas del país, hacen de este momento una oportunidad para la expansión.
De los efectos y la forma en que las empresas viven esta era y cómo surgen proyectos de largo plazo conversamos con Vicente Naves, Director General de la Plataforma Inmobiliaria en Artha Capital.
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2022 RECAP
Hospitalidad, reconversión, retail, entornos flexibles, espacios sustentables, comunidades, big data, el wellnes y los espacios healthy marcaron las tendencias del año que termina.