ESCENARIO INDUSTRIAL 2026
Logística y manufactura redefinen la perspectiva del mercado inmobiliario industrial en un año clave. En esta conversación con Erick Brunet, managing director de capital markets e industriales Newmark México exploramos los alcances del boom logístico, del land lord market y las oportunidades que vendrán con el nearshoring 2.0
LA RUTA POR MACQUARIE
En sólo unos días las apuestas por los activos de Fibra Macquarie se aceleraron.
Primero fue Fibra NEXT, liderada por Raúl Gallegos, que el 29 de abril propuso adquirir la totalidad de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) mediante un factor de intercambio incrementado de 0.475 Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) de NEXT por cada CBFI de FIBRA Macquarie equivalente a monto en efectivo 47.50 pesos por CBFI adquirido es decir, un máximo total en efectivo de 13 mil 255 millones de pesos.
La estrategia anunciada por el equipo que dirige Raúl Gallegos y que está en autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), es desde su perspectiva producto de la confianza en los beneficios estimados de una potencial consolidación de Fibra Macquarie, en el contexto del despliegue acelerado de su estrategia de crecimiento.
Pero en el fondo, la apuesta y la estructura financiera que la integran dice mucho del efecto que ha creado en NEXT la llegada de Gallegos, que ha participado de manera activa en el capital market enfocado en el real estate a lo largo de los últimos años en GE México y Credit Suisse Real Estate.
Por su parte, este miércoles 6 del presente, Fibra Monterrey con interés previo en los activos señalados, anunció el incremento en su oferta pública de adquisición y suscripción recíproca (OPA) de 3 a 3.20 CFBIs de Fibra Monterrey por cada certificado de Macquarie.
La oferta presentada por el equipo que preside Jorge Ávalos, establece un factor de intercambio que, al precio del 21 de abril de este año, deja 51.20 pesos por cada certificado de Macquarie.
En su oferta Fibra Monterrey señaló la opción de elegir un monto en efectivo equivalente a 44 pesos por cada CFBI hasta por un monto total máximo en efectivo de 8 mil 901 millones de pesos, equivalente a 25% de todos los certificados de Maquarie en circulación al 15 de abril definidos como la opción en efectivo, misma que está vigente hasta el 29 de mayo.
Esta propuesta incluye otros aspectos que al igual que la previa de Fibra NEXT, denotan posturas encaminadas a ganar la contienda por la transacción más representativa del mercado, que marcará un reacomodo en el mapa de jugadores.
Para ambos, no sólo representa la oportunidad de robustecer sus portafolios con activos sólidos que aseguran incrementos en rentas dolarizadas y plusvalía, sino que además elevan las barreras de entrada para nuevos participantes.
Quien gane la apuesta, agregará un portafolio de 262 inmuebles industriales con una ocupación superior a 98% actualmente, que se ubican principalmente en estados del norte y Bajío, donde destacan Monterrey, Ciudad Juárez y Tijuana impulsados por la reciente ola del nearshoring.
Un factor a considerar es lo que representará para los inquilinos el acuerdo vinculante oferta pública con Macquarie Asset Management para adquirir los derechos de administración de FIBRA Macquarie, que lidera Prologis desde marzo pasado.
Por tanto, lo anunciado en las últimas horas consolida las estrategias de rotación de activos que redirigen capital hacia el sector industrial, donde desde la perspectiva de analistas, la demanda supera de forma sostenida a la oferta, especialmente en el norte y el Bajío, ambas regiones donde Macquarie dispone de propiedades.
Así que la contienda deja ver la madurez y selectividad del actual ciclo para un mercado que hoy ve construir 959 mil m2, 3.2 millones de m2 para atender la demanda de 13 mercados que actualmente cuentan con una tasa de disponibilidad promedio de 4.9%. Así las cosas, la historia continúa.
Nueva visión en FINSA
Ayer miércoles se dio a conocer el nombramiento de Rocío Palafox, como directora general de FINSA, que asume el cargo el 1 de junio próximo.
Esta sucesión institucional valida un proceso de transición planificada de la firma ante el contexto de transformación estructural que vive el negocio industrial del país y lo que se ve venir ante el nuevo rostro del nearshoring.
El anuncio establece la permanencia de Sergio Argüelles en la presidencia ejecutiva y del consejo, desde donde desarrollará la arquitectura estratégica para la definición del valor de largo plazo y el relacionamiento institucional de la empresa.
Actualmente este jugador opera 28 parques industriales y más de 70 ubicaciones en México y a nivel internacional, que en total le dejan más de 3.9 millones de m2 en arrendamiento y administración.
Por su liderazgo financiero alcanzado en su paso previo por el BID Invest, GE y GE Capital, Palafox trasladará la experiencia no sólo en ese ámbito, sino que podrá consolidar su enfoque en prioridades estratégicas del desarrollador como el crecimiento sostenible, disciplina financiera, eficiencia operativa y gestión de riesgos.
Por lo anterior, será un respaldo en procesos de consolidación, estructuración financiera y eficiencia operativa, tal y como lo ha hecho en la relación actual con bancos, inversionistas institucionales y de levantamiento de capital.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: 5th Tillery Repositioning, Gensler.
LOGÍSTICA DIVERSIFICA CORREDORES
La creciente demanda de espacio logístico en Ciudad de México (CDMX) y área metropolitana alientan un dinamismo creciente que apuntala corredores que compensan la baja disponibilidad presente en las zonas donde operan grandes superficies de parques industriales.
Es una evolución marcada por indicadores al alza de demanda, absorción y nuevas edificaciones que definen una interacción donde CDMX concentra con precios récord la demanda de espacios logísticos de última milla, mientras abre la puerta a zonas complementarias en el área metropolitana que nutren la oferta actual de miles de m2 de grandes centros o big boxes.
En específico, la gran demanda logística abrió brecha a los corredores Huehuetoca en un extremo y del otro el que va de Zumpango hacia el AIFA (Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles) que están llamados a liderar en el momento actual del ciclo, luego del liderazgo que por años tuvo el corredor Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán (CTT) que concentra 7.8 millones de m2 de inventario.
En el reporte del primer trimestre del año de la firma CBRE México destaca que 53% de los 334 mil 242 m2 que serán integrados al mercado en los próximos 6 meses, están pre – arrendados, señal del impulso que reciben del e-commerce.
En los últimos meses las ventas online generaron 90% de la demanda de espacios logísticos de última milla y centros logísticos en CDMX con precios récord que han alcanzado los 14 dólares por m2 de renta mensual en espacios clase A. Sin embargo, el área metropolitana que en los últimos años concentró la mayor oferta de espacio, vio cómo el corredor Zumpango-AIFA (Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles) concentró 58% de la actividad del primer trimestre del año.
Además, esta zona es la principal generadora de nuevas edificaciones proyectadas para abastecer la gran demanda existente en la región, misma que duplicó la absorción bruta de espacio en el último año al alcanzar 619 mil 769 m² y llevó a ajustar la tasa de vacancia hasta 4.1%.
Estos indicadores presentes desde 2024 han sido aprovechados por desarrolladores como Vesta, O´Donnell y ProximityParks, entre FIBRAs industriales con propiedades en la zona, han captado a grandes usuarios en la región.
“El nivel de rentas ha alcanzado precios récord de hasta 12 dólares por m2 de rentas y un nivel de 2% de desocupación”, señala Gonzálo Robina, director general adjunto de FUNO.
Además, dice, la especialización del AIFA en transporte de carga ha impulsado que “donde mayor crecimiento está teniendo el desarrollo que está haciendo el grupo dentro y fuera de NEXT es en ese corredor, es en particular en T-MEX Park donde hoy se encuentran más de 1 millón de m2 en construcción con un potencial total en una primera fase de 2 millones de m2 y hasta 4 millones de m2 en el mediano plazo”.
Analistas destacan que el corredor CTT y la zona de Huehuetoca-AIFA no operan como mercados aislados, sino que son ya una especie de macro corredor logístico en la zona norte.
“Esta integración crea una zona donde la consolidación y cercanía con el CTT se complementa perfectamente con la disponibilidad de tierra, factibilidad eléctrica y la conectividad que aportan Huehuetoca, el AIFA y el Arco Norte”, indica Vianey Macías, head of market research en Spot2.
Actualmente la diferencia en rentas entre el corredor CTT originada por las presiones en costos en el corredor norte de la ZMVM ha generado cambios en las decisiones de expansión de distintos inquilinos.
Last mile alimenta demanda
Adicional al efecto que ha dejado el creciente mercado de las ventas online, el mercado inmobiliario industrial recibe la influencia del reshoring, un fenómeno que replantea el actual mapa logístico en distintos mercados del país.
Se trata de un renovado impulso que relocaliza las capacidades productivas, y que sostiene el comercio bilateral con México, al registrar en Estados Unidos importaciones manufacturadas localmente por más de 534 mil millones de dólares.
Ilán Epelbaum, director general de Mail Boxes Etc. considera que adicionalmente el e- commerce ha sido desde la pandemia, determinante en la logística de productos en zonas de alto consumo como Ciudad de México y área metropolitana.
De acuerdo con la Asociación Mexicana de Ventas Online (AMVO) durante 2025, 77 millones de personas hicieron compras en línea, lo que ubica a México en la posición 8 en el ranking global.
“Desde hace un tiempo nuestras tiendas se volvieron micro hubs. No sólo se generan envíos sino que almacenamos productos para muchos clientes para resolver temas de tráfico para la ciudad”, explica.
Producto de este impulso, a través de la red de tiendas vía el sistema de franquicias, la firma estima crecer en 2026 con 10 tiendas en el Valle de México y otras ciudades en expansión como Los Cabos, Oaxaca, Monterrey y Mérida.
Epelbaum dice que el modelo se ha sofisticado, de tal razón que las empresas logran agilizar su necesidad logística ya que “en lugar de que la tengan en su almacén propio, lo ubican en nuestras tiendas por cercanía con clientes y la inmediatez” requerida por los clientes.
RETAIL ADOPTA IA
Nuevas tecnologías, crecimiento selectivo, tiendas monarca y experiencias inversivas definen escenario inmobiliario comercial.
LOUIS VUITTON HOTEL
La ciudad luz abre en el 103-111 de Campos Elíseos, abre un resort de ultrajo.
Se trata del primer hotel de Louis Vuitton (LV) desplantado 6 mil m2 de las antigua sede del consorcio global que abre puertas este año.
La icónica maleta de LV cubre el edificio art déco construido por la Compagnie des Wagons Lits para la será un lujoso palacio para la Exposición Universal de 1900, y posterior fue sede parisina de HSBC por dos décadas.
Por tanto detrás del enorme mural firmado por Dior donde se supuso una flagship store, ahora será el primer complejo hotelero de lujo, diseñado por la firma de arquitectura franco-uruguaya Barthélémy Griño, con sede en París.
Se prevé que el hotel albergaría una decena de suites de alta gama, con vistas impresionantes de París, además de un restaurante de prestigio y un spa de gran tamaño. Sin embargo, hasta ahora los detalles siguen siendo una simple hipótesis, pero se estima que el precio de las habitaciones sería de 10 mil euros por noche.
EL NUEVO FIESTA INN
Rediseño y arquitectura dan vida a la propuesta tripartita de hospitalidad de la marca para cubrir la demanda actual del viajero de negocios en los más de 80 hoteles que opera.
En esta conversación con Mauricio Elizondo, vicepresidente de desarrollo de Posadas comparte la perspectiva por venir en el negocio hotelero en 2026.
CMDX CORPORATIVO
Tras un año en recuperación, que reflejó una mayor tasa de absorción, el mercado de oficinas en Ciudad de México (CDMX), el más importante del país por tamaño y transacciones entró a un escenario de desafíos de cara a la creciente demanda de grandes superficies consolidadas.
Esta tendencia es continuidad de los valores alcanzados en 2025 y que al cierre del primer trimestre del año dejaron en los edificios clase A una absorción de 22 mil 77 m2, con una renta promedio mensual ponderada de 23.62 dólares por m2 y una tasa de disponibilidad de 19%.
Son números registrados en el reciente reporte de mercado realizado por la firma Cushman & Wakefield que destaca cómo “el uso de oficinas se está estabilizando bajo nuevos esquemas de organización y diferente intensidad de uso. La oferta presenta hoy los mejores edificios de oficinas que han existido en la historia de la ciudad, pero el inventario en desarrollo se está contrayendo”.
Indica también que “el actual panorama, favorable a los inquilinos, podría cambiar de dirección en el corto plazo y girar en favor de la oferta”.
No obstante, prevé la continuidad en el uso de los espacios de oficina presenciales dado que tienen un rol importante en la organización del trabajo, luego de que en las empresas la mayor flexibilidad y aceptación de los empleos móviles que combinan presencial, trabajo a distancia y espacios de coworking crece.
En el reporte la firma estima que esta inercia ha representado la caída de 30% menos de absorción que la observada hace una década para el mismo número de empleados en las organizaciones.
Asimismo otro factor presente es el bajo volumen de nuevas construcciones que alcanzó en el primer trimestre del año, un total de 382 mil 290 m2.
En conjunto, dice, los factores han alentado una significativa migración a zonas más centrales y edificios de más alto perfil.
“Hace diez años las transacciones cerradas tenían lugar en un 44% en los sub mercados del área central de la ciudad y en 54% en edificios de clase A. Al inicio del año 2026 los nuevos contratos se realizaron 89% en los sub mercados centrales y el mayor volumen de ellos en edificios clase A”, puntualiza.
Es una evolución que define una inercia concentrada en los corredores Polanco, Lomas y Reforma que con 3 millones de m2 de inventario clase A, tiene una tasa de disponibilidad de 12.8% y la mayor superficie comercializada de CDMX con 19 mil 775 m2.
Una perspectiva distinta tiene la plataforma Spot2, que ha visto cómo el sector corporativo lideró las publicaciones en el trimestre con 4,421 propiedades corporativas, evidenciando un mercado en plena reingeniería contractual como respuesta al drástico aumento en los valores catastrales y el impuesto predial en las principales ciudades del país.
En su primer reporte del año, la firma destaca como elemento detonador, el incremento en valores catastrales y el impuesto predial en las principales ciudades del país, que impactó directamente el OpEx (gasto operativo) de las empresas, detonando un agresivo fly to quality en la búsqueda de inmuebles.
Este escenario es resultado del registro de propiedades en la plataforma ubicadas en Valle de México, Monterrey, Guadalajara y Querétaro, donde la zona metropolitana de CDMX representa 81% del volumen.
“Ante el encarecimiento de las cuotas de mantenimiento bajo esquemas Triple Net, los arrendatarios están dispuestos a pagar rentas premium exclusivamente por espacios que garanticen una alta eficiencia tecnológica, operativa y energética”, indica el documento.
En este sentido, el área de market research en la firma dice que la madurez del mercado corporativo de espacios clase A, está reduciendo las tasas de disponibilidad.
Son escenarios que reflejan el previsible inicio de un nuevo ciclo de edificaciones, basado en la recuperación de las tasas de absorción y el aumento en los precios por m2, en especial en corredores de alta demanda como los ubicados en zonas centrales.
ZMVM EVOLUCIONA
La transformación continúa. El corredor inmobiliario industrial Zumpango-AIFA es ya el principal polo de crecimiento ante la demanda logística en el centro de consumo más grande del país.
ESCENA INDUSTRIAL 2026
El mercado inmobiliario industrial sigue en una evolución enmarcada por una inercia dividida entre el escenario por la crisis arancelaria que rodea al segmento manufactura, y el vibrante nicho logístico donde la última milla juega un papel relevante.
Por años, los parques orientados a la manufactura han sido el principal motor del negocio, sin embargo, ver más allá de la crisis actual permite entender lo relevante que es México en la escena global.
De acuerdo con el Índice de Desarrollo Industrial (IDI) realizado por FINSA, México antes de India y Vietnam, lidera entre 14 economías emergentes por su desarrollo en manufactura.
Nuestro país alcanzaba en 2023 exportaciones por $463 mil millones de dólares, equivalentes a cerca del 20% del Producto Interno Bruto (PIB) nacional, señal del peso estratégico que desempeña en la economía.
El índice destaca la fortaleza de la plataforma de manufactura y su profunda integración con el comercio internacional. Una visión que complementa la perspectiva del efecto que el T-MEC tendría con una nueva estructura arancelaria.
Con 23 tratados de libre comercio, nuestro país goza de una plataforma manufacturera nacional relevante en la cadena productiva global.
No obstante, existen desafíos en la competitividad industrial ante el peso que tendrán la calidad de la infraestructura, la eficiencia logística, la conectividad digital y el movimiento de carga.
Por ello, una mayor inversión en infraestructura y competitividad harían factible que México capitalice su posición geoestratégica en el comercio internacional. Lo anterior porque ante economías emergentes como Sudáfrica, Malasia y Tailandia, que destacan por su infraestructura logística en el índice de desempeño logístico del Banco Mundial, México aún enfrenta retos importantes en infraestructura y su eficiencia.
El IDI destaca el avance alcanzado en la sostenibilidad, pese a la falta de inversión y consumo de energías renovables.
Otro habilitador destacado en el índice es el relacionado con el talento e innovación, que incluyen gasto en investigación y desarrollo, producción manufacturera de media y alta tecnología, publicaciones científicas y capital tecnológico.
Ante el escenario descrito cobra relevancia lo que ocurre en el extremo logístico, en específico en la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) sumergida en un dinamismo creciente. Aquí, cada vez está más presente un nuevo ecosistema en que la Ciudad de México (CDMX) concentra con precios récord la demanda de espacios logísticos de última milla y el área metropolitana complementa la oferta con grandes centros o big boxes.
Basta recordar que el e-commerce generó 90% de la demanda de espacios logísticos de última milla y centros logísticos en CDMX con precios récord que han alcanzado los 14 dólares por m2 de renta mensual en espacios clase A.
Sin embargo, no puede dejarse de lado que en el área metropolitana el corredor Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán (CTT), que en los últimos años concentró la mayor oferta de espacio, encontró en el Zumpango-AIFA (Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles) un nuevo competidor que concentró en el primer trimestre del año 58% de la actividad.
Y no sólo eso. De acuerdo con el reporte del primer trimestre de CBRE México, 53% de los 334 mil 242 m2 que serán integrados al mercado en los próximos 6 meses, están pre – arrendados.
Esto es señal de la gran demanda existente en la región, la misma que duplicó la absorción bruta de espacio en el último año al alcanzar 619 mil 769 m² .
Es importante considerar que pese a la nueva oferta incorporada, la demanda ajustara la tasa de vacancia hasta 4.1%.
Son indicadores que desde 2024 han identificado desarrolladores como Vesta, O´Donnell y Proximity Parks, entre otros, que con proyectos en la zona han captado a grandes usuarios en la región.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
EVOLUCIÓN RETAIL
Tendencias diferenciadoras construyen el momento actual del retail en CDMX. En esta conversación, Andrés Molina director de retail en CBC abordamos el surgimiento de los modelos generados por la recuperación y el efecto del Mundial FIFA 2026.