TIJUANA RESIDENCIAL

Producto de desarrollo industrial, la ciudad de la frontera consolida su propuesta cosmopolita y evolución residencial.

La dinámica de la frontera de las californias se consolida en función del número total de cruces fronterizos que durante el 2023, el estado registró 103 millones de cruces.
Tal tendencia, según la Oficina de Aduanas y Protección Fronteriza de Estado Unidos, representan el 57% del total de cruces fronterizos del país, sin embargo, no ha superado las cifras registradas en el 2019.

La zona fronteriza destaca por el número de extranjeros, dado esta ciudad concentra el 7.7% de la población extranjera que vive en México.
De acuerdo con un reporte de Tinsa la evolución inmobiliaria ha sido alentada por el crecimiento de 4.5% en los cruces fronterizos y los  tiempos de espera de entre 4 y 8 horas.

Es el puerto de San Ysidro - Tijuana el cruce más importante de México con un flujo de casi 49 millones de personas durante el 2023, de acuerdo con la Oficina de Aduanas y Protección Fronteriza de Estado Unidos.

No obstante, Justino Moreno, Director de Consultoría de Tinsa México detalla que “la inflación es uno de los principales frenos en el sector inmobiliario del Estado. Entre el 2020 y el 2022, el ingreso corriente de los hogares en la zona fronteriza se incrementó 15% anual, sin embargo, la inflación en el mismo periodo fue del 16.79%”.

Al igual que en otras ciudades, el desarrollo de la vivienda se concentra en edificios verticales en Zona Río y en torno del Blvd. Agua Caliente, donde se ha ido mejorando la oferta de equipamiento urbano, nuevos centros comerciales, hoteles y oficinas entre otros.

Los desarrollos verticales más importantes de la ciudad en construcción agregarán al mercado más de 2,800 unidades de departamentos, de los cuales se han desplazado el 65% de sus unidades, a través de procesos de pre venta.

El detalle en el desplazamiento de departamentos es analizado por las plataformas Analytics INCOIN y RadarMx, pero ha determinado que es en la periferia de la ciudad donde concentra el mayor número de unidades vendidas y donde el precio de la vivienda tiene un promedio entre los $700,000 hasta $1,500,000.

En este sentido, Tijuana presentó un crecimiento anual del 17%, siendo el más alto comparado con otras ciudades fronterizas como Mexicali y Tecate.

“Una de las principales causas que ha impulsado el precio de venta en Tijuana es la verticalización, una tendencia que vemos en muchas ciudades del país con el objetivo de densificar zonas urbanas céntricas y tener un mayor aprovechamiento de la tierra; sin embargo, la construcción resulta más cara y por ende el valor por m² para la vivienda”, continuó Justino.

“En Mexicali vemos un mercado de vivienda con alto potencial, en el cual prevalece la vivienda horizontal con rangos de precios entre los $16,800/m² hasta los $38,100/m², por su parte la vivienda vertical en nueva (desarrollo) participa principalmente en los segmentos medio y residencial, teniendo un área de oportunidad en proyectos residencial plus y luxury, considerando que la ciudad presenta un ingreso promedio por hogar superior a Tijuana y Tecate”, concluye.


HOSPITALIDAD RELOADED II

La hotelería vive retos para recuperar la confianza, pero también satisfacer las demandas del viajero, los inversionistas y los lineamientos de la sustentabilidad.
Próximamente continuamos la conversación con Nadja Borrás, Design Director en Gensler México sobre el papel del diseño en esta transformación.


HOTEL CURIO UMBRAL

El Centro Histórico replantea la oferta de hospitalidad de lujo con esta propuesta boutique en inmueble histórico.

El Hotel Umbral es parte de la colección de hoteles boutique que opera Hilton y ha sido integrado en un edificio que data de 1924, época en que fungió como un receptor de la actividad comercial y financiera en el centro de la Ciudad.

Contiguo a la Catedral Metropolitana y al Museo Nacional de Arte esta pieza de la reconversión liderada por la empresa mexicana Origen, busca regenerar la zona.


Para lograrlo, la firma buscó integrar al proceso de restauración de 18 meses con técnicas originales los materiales originales de los distintos niveles que lo conforman.

La obra llevó un proceso que Origen denomina nivel C de intervención donde participaron 12 empresas especializadas en las distintas disciplinas requeridas para recuperar el inmueble desplantado en  un terreno de 1,000m2.

La propuesta desarrollada en 5 niveles integra también una galería de arte, piscina y terraza en la azotea, donde opera el reconocido restaurante Paxia, un jardín colgante, minicine, biblioteca y colección de discos de vinilo.


VIVIENDA DEFINE NUEVO MAPA

Con un déficit al alza, la falta de políticas públicas y propuestas tardías de tiempos electorales, el negocio de la vivienda ha visto en los últimos días a los astros alinearse en lo que podría ser el reinicio de una era de expansión.

Que se logre crear una nueva política de subsidios, se retome la propuesta de la FIBRA de vivienda y que el INFONAVIT regrese a su rol de financiamiento para los trabajadores de menores ingresos es indispensable.

Actualmente el déficit de vivienda en México acumula 10 millones, el mercado actual está construido en un 60% de manera informal y según SEDATU en el 2050 el país demandará 50% del parque habitacional de hoy.

Por ello mitigarlo requiere la incorporación de nuevos esquemas de desarrollo en el segmento de la vivienda social, que prácticamente desapareció en el actual sexenio debido a la falta de subsidios y al efecto inflacionario que hizo lo propio en incrementar el valor de la vivienda, haciendo inaccesible el producto para los trabajadores con ingresos de 3 salarios mínimos.

Por ello, la propuesta de la CMIC de crear vía un esquema público-privado una Fibravit (Fideicomiso de Inversión para Vivienda Incluyente para los Trabajadores) para ofrecer vivienda en renta para personas de menores ingresos formales e informales hace sentido.
La iniciativa que plantea iniciar con recursos por 10 mil millones de pesos, plantea la adquisición y administración de vivienda para arrendamiento, ubicada en zonas urbanas para después de pagar rentas formales y se genere una regresión para crear condiciones de ahorro.

Por eso, articular alternativas de financiamiento de la banca para el sector informal es complemento.

Mientras eso sucede, es relevante observar la reconfiguración del negocio. Un movimiento es el anuncio de la OPA que Vinte hizo a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) con la cual busca adquirir 100% de las acciones de la desarrolladora de vivienda JAVER.
La operación valuada en $4,290 millones de pesos aún debe ser avalada por su Asamblea General de Accionistas, la COFECE y la Comisión Nacional Bancaria de Valores (CNBV) es una estrategia empresarial que reconfigura el negocio.
Así, Vinte que ha desarrollado 58 mil viviendas en 8 estados del país, sumaría la presencia de mercado que en 50 años la empresa regiomontana ha levantado al construir 12 mil 201 viviendas en Nuevo León, Jalisco, Estado de México, Quintana Roo, Querétaro, Aguascalientes, Tamaulipas y Puebla.
Al consolidarse la operación, Ara quedaría en segunda posición con menos de la mitad de valor de capitalización en el índice hábita del mercado de valores, mismo que viene perdiendo inercia desde 2021.
Estas son razones que permiten ver el tamaño del problema, que vive múltiples presiones ante el abandono de políticas de gobierno que no permiten producir las 700 mil unidades que cada año se requieren.

La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.

Fotografía: 724 Insurgentes, Grupo Hotelero Santa Fe.


IA TRANSFORMA ARQUITECTURA

Como en otras áreas, la inteligencia artificial (IA) propone nuevos horizontes para el diseño arquitectónico y la industria del real estate.

En el foro Diseñando con IA: El futuro de la Revolución Inmobiliaria organizado por la oficina de Gensler en México, se abordaron distintos aspectos y programas con los cuales se integra la IA para hacer más eficiente la creación de proyectos e inspirar a quienes buscan con sus propuestas diseñar experiencias únicas.
Bajo esta perspectiva, la información afinada logra hacer una integración entre los espacios digitales y el entorno físico.

Moderado por Alejandra Díaz de León, líder en design tecnology de Gensler Monterrey, el foro abordó también cómo el uso de la data y la tecnología han creado una industria de emprendimientos en México.

Manuel Pliego, director de relaciones con gobierno de Microsoft, Manuel Aragonés, CEO de Deep Dive y Daniela Calleja, directora de nuevos emisores y emprendimiento en BIVA, coincidieron en que la legislación, el uso ético y colocar en el centro a las personas para ordenar datos, inteligencia y estadística reducirá los niveles de riesgo en su uso.
Actualmente la IA representa en el mundo un negocio de 320 billones de dólares y en México de 2015 a la fecha, ha dejado emprendimientos valuados en 1.7 billones de dólares.

La integración al mundo arquitectónico también parte de las habilidades que se desarrollarán en la fuerza laboral de las nuevas generaciones, donde información del World Economic Forum (WEF), detalla un reskilling dado que 5 de las 10 más importantes, están relacionadas con las habilidades tecnológicas.
Esta evolución deja de acuerdo con Daniela Calleja, el reto de generar procesos de cash out en las distintas start up a través de correctas valuaciones a fin de que el capital pueda invertirse en nuevas empresas.

Esta evolución se traslada también a la integración de nuevas versiones de IA, así como el uso de la data sintética, elementos que favorecen el entendimiento de la arquitectura, así como el rendimiento y performance de los proyectos.


JUMERAI MARSA AL ARAB

En el corazón de la playa privada más exclusiva de Dubai se desplanta el nuevo resort de lujo de la cadena global.

Integrado por un hotel de 387 habitaciones y suites de lujo, el complejo integra una marina para yates de superlujo, un spa de 3,500 m2 y una diversidad de espacios donde se elaboran distintas experiencias gastronómicas.


Su diseño estuvo a cargo del arquitecto Shaun Killa, conocido por proyectos como la Ópera de Dubai, el Museo del Futuro y la colaboración que hizo con el británico Tom Wright con quien proyecto el icónico Burj Al Arab Jumeirah.
En el exterior se incorporaron entornos naturales a las que se sumaron líneas curvas para generar una sensación de movimiento continuo y suave.


Adicionalmente se integraron cinco piscinas con paisajismo, 10 restaurantes, nueve bares planeados por diseñadores internacionales.
Todas las habitaciones y residencias disponen de vistas al Burj Al Arab Jumeirah y el Mar Arábico.


DESAFÍOS DEL DESARROLLO

Como cada año de los últimos 20, el encuentro de la mayor representatividad del desarrollo inmobiliario en México convocado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) fue motivo de análisis y encuentros.
Ésta vez, The Real Estate Show la conversación tuvo distintos ángulos. Uno de ellos fue la serie de conversatorios con los candidatos de la contienda electoral local y presidencial de julio que expusieron planteamientos en torno al enorme reto de la construcción de vivienda, la necesidad de un nuevo plan de desarrollo urbano, los retos del desarrollo turístico ante la falta de promoción, las políticas pro nearshoring, la atención a la problemática del agua y energía eléctrica, así como la necesidad de agilizar los trámites para nuevos proyectos.
Algunos de los ángulos fueron más técnicos y otros más alineados a discursos que no definen el camino a seguir para una industria que ha desatado polémicas en la Ciudad de México (CDMX), pero que fue reconocida por los candidatos como indispensable para generar inversiones, desarrollo y fuentes de empleo.

Lo es porque las empresas de la ADI presididas por Jaime Fasja invertirán $14,500 millones de dólares y crearán 250 mil fuentes de empleo en 2024, distribuidos en 166 proyectos de los sectores industrial, turismo, oficinas, usos mixtos y vivienda.
Su efecto es representativo para mercados como la CDMX donde se ha detenido el ritmo de desarrollo de nuevos proyectos, y pese a ello se destinarán 5 mil millones de dólares como señal del efecto que crea en la economía local la industria.

Pese la diversidad de giros en las nuevas inversiones, es un hecho el peso que ha tenido en el mercado industrial el nearshoring el real estate con crecimientos de dos dígitos respecto a los retos que existen en materia de vivienda y un escenario cuesta arriba en oficinas.

En este sentido, Altagracia Gómez Sierra, asesora económica de la candidata Claudia Sheinbaum y presidenta de Promotora Empresarial de Occidente destacó los beneficios que traerán proyectos como el Corredor Interoceánico en el desarrollo inmobiliario.

A su vez y desde el exterior, Joseph Sitt, presidente de Thor Equities enfocó su visión en las oportunidades que existen para México a partir de la guerra comercial Estados Unidos – China, a partir de la ubicación geográfica en especial en los segmentos de hospitalidad, logística y retail.

En el encuentro también se habló sobre la electromovilidad y la sustentabilidad, ambas piezas clave en la línea a seguir en las nuevas edificaciones.

La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.

Fotografía: One South Ammenity Lounge, Gensler.


OPINIÓN - DESARROLLO INMOBILIARIO

La inversión inmobiliaria de las empresas integradas en ADI llegará a 14 mil 500 millones de dólares para la edificación de 166 proyectos. Estos son los insights de la edición 2024.


CIUDADES TOP INVERSIÓN 2024

Mérida, Cuernavaca, Tulum, San Luis Potosí y Los Cabos son las ciudades con mayor atracción de inversionistas inmobiliarios.
Lo que ofrecen estos mercados es una diversidad de precios, variedad de créditos disponibles, las tasas atractivas y los diseños en tendencia.

Como en otros tiempos, la plusvalía promedio de 30% en el primer año, sigue siendo uno de los principales atractivos de estos mercados.

Un elemento diferente de otros ciclos inmobiliarios es el avance que alternativas como el crowdfunding inmobiliario están planteando para el desarrollo de proyectos, dado que es una alternativa para invertir en bienes raíces.
Es por ello que las plataformas de fondeo colectivo para bienes raíces han captado cerca de 9,000 millones de pesos en capital, con un crecimiento de 695% en el último lustro, según datos de la Asociación de Plataformas de Fondeo Colectivo (Afico).

Iván Carmona, cofundador de 100 Ladrillos, plataforma de crowdfunding inmobiliario cree que son las últimas tecnologías y nuevas regulaciones el crowdfunding formas de inversión en inmuebles.

México actualmente tiene diversas opciones en su mercado hipotecario, que incluyen proyectos residenciales, desarrollos de lujo, hoteles, casas vacacionales, bodegas y oficinas, por ello, Carmona señala cuáles son las mejores ciudades para invertir.

En el caso de Mérida, también conocida como la “ciudad blanca”, considerada además por la ONU como uno de los destinos con mayor calidad de vida, tiene otros atractivos como la seguridad, las facilidades para invertir y una plusvalía en crecimiento.

Entre las posibilidades de inversión analistas consideran que las oportunidades se ubican en la vivienda residencial premium, gracias a sus bajos precios. Desde el 2018, el metro cuadrado vale un 50% menor que en la Ciudad de México (CDMX).

Cuernavaca, por su parte es conocido como uno de los corredores preferidos por su cercanía con la CDMX, en especial se potencializó a partir de la pandemia por el Covid-19. Como otros mercados como Valle de Bravo fue una solución al confinamiento con una amplia oferta de casas vacacionales que se convirtieron en opciones como residencias permanentes, una vez habilitado el home office en algunas compañías.

De manera complementaria, los precios de las viviendas se mantuvieron en torno a un 44% más baratos que en la Ciudad de México, las buenas condiciones climáticas y áreas verdes, así como la infraestructura similar a la de la capital.

Producto de la inercia de crecimiento en Quintana Roo, Tulum se ha consolidado como

una alternativa de inversión en una entidad que cada año recibe 17 millones de visitantes. Por tanto es uno de los desarrollos con crecimiento de manera exponencial. Desde el 2015, el valor de las propiedades en esta zona ha tenido un aumento del 8% anual, lo que seduce a inversionistas exclusivos del sector residencial y hotelero.

De acuerdo con el Reporte del Mercado Inmobiliario Residencial de Quintana Roo, la inversión y negocio de rentas genera una ganancia de 28 mil pesos mensuales.
Por su parte, San Luis Potosí se ha convertido en un punto estratégico para realizar inversiones en bienes raíces, esto se debe a que su actividad industrial ha tenido un crecimiento del 17% en los últimos 10 años; un hecho que ha generado más de 63 mil empleos formales.

Según el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) en el 2017, este crecimiento se debe a la industria del turismo, la manufactura, de la construcción y de la minería.

Por último, Los Cabos es un destino con un gran atractivo debido a una combinación entre sus playas, paisajes desérticos e imponentes cañones.

Debido a la infraestructura y expansión del último período, una serie de desarrollos inmobiliarios de tipo habitacional, con características propias de un mercado de lujo han detonado de manera importante.
Entre otros proyectos destaca Vista Vela Los Cabos, una iniciativa en pleno desarrollo que combina amenidades de lujo como alberca, gimnasio y club social, con paisajes paradisíacos.

El inmueble en preventa forma parte de las opciones de inversiones de crowdfunding inmobiliario que tiene 100 Ladrillos, mismo que busca capitalizar la plusvalía anticipada del mercado inmobiliario de Los Cabos.


FOUR SEASONS CABO DEL SOL

Este resort es una de las aperturas más esperadas de la costa sur de la península de Baja California.
El proyecto fue diseñado bajo el estilo de un pueblo mexicano cuyos edificios simulan típicas haciendas con vistas envidiables sobre el mar de Cortés.


El compleho dispondrá de 96 habitaciones y suites, y 61 residencias, villas y fincas con piscina propia.

De igual manera, operan tres restaurantes, uno de ellos a cargo de Richard Sandoval, cinco bares, un club de playa privado, un club infantil, spa, piscinas al aire libre y un campo de golf de primer nivel completarán la nueva apuesta de la cadena Four Seasons.

Este fue desde el inicio de su concepción el proyecto inicial con el que la firma Irongate ancló su primera de 3 marcas de hotelería de lujo en Costa Palmas.

Es en esta región donde estableció el resort además de lotes y residencias, que entre otras amenidades contará con un Club, un muelle para yates y otros.


En su concepto Four Seasons Resort & residences, pensó en el comprador de lujo que ya sigue la marca a través de otras unidades de lujo en el mundo.

En la primera etapa se integraron propiedades diseñadas por la marca global y villas privadas con frente al mar.

La oferta de este proyecto integral es parte de las visitas a docenas de propiedades y resorts de lujo que ya se daban anteriormente en Los Cabos. La inercia previa ha hecho de éste destino un sitio atractivo para visitantes de fin de semana de Los Ángeles y otras ciudades de la costa Este de Estados Unidos.


Antes del Four Seasons del Mar de Cortés, ya operaban Montage, Nobu Hotel y el 1 Hotel, además de Solaz, éste último un Luxury Collection Resort.