WORKPLACE
Las sedes de los principales corporativos en el mundo están en transformación. La razón es la manera en que se han incluído las principales tendencias que caracterizan los nuevos entornos laborales.
En su edición mensual la firma Cushman & Wakefield revela las razones que han llevado a firmas como McDonald´s en Times Square integrar sus hearquarters para las nuevas generaciones y modelo de este negocio tradicional que atraviesa por un cambio de la corriente a la alimentación “sin carne”.
Además, destaca las implicaciones que existen en tópicos como el impacto digital, el internet de las cosas y otras variables para la adecuación de los lugares de trabajo en el futuro.
Dado que en promedio una persona pasa en promedio un tercio de vida en el trabajo, se considera el factor dominante en la vida de los empleados. Por tanto, la creación de experiencias de los empleados, tiene un efecto directo en la productividad, el bienestar, la innovación, el trabajo colaborativo y la retención de talento.
Y no sólo eso, dado que el trabajo no es sólo un lugar al que van los trabajadores, sino algo que se puede hacer desde cualquier lugar, las empresas se han visto obligadas a evolucionar la percepción que existe sobre el lugar de trabajo.
Es decir, las empresas empoderan a sus colaboradores al crear una red de lugares físicos y virtuales dónde participar en el cumplimiento de objetivos.
FOUR SEASONS CANALEJAS
Es resultado de una de las más relevantes intervenciones urbanas en Europa. Se trata del proyecto integral que considera la renovación de siete edificios históricos, dos de ellos originario de finales del siglo XIX.
En conjunto el proyecto de usos mixtos Four Seasons Canalejas incluyó un hotel de 200 habitaciones, una galería comercial de 15,000 m2 y 22 viviendas de lujo, además de una capacidad de 400 lugares de estacionamiento.
Para las firmas BAMO Y BG Arquitectura, se trató de incorporar una intervención que respetó el valor histórico o artístico de los edificios originales, dado que se conservaron fachadas, las primeras crujías de los edificios de mayor antigüedad, así como elementos interiores como cerrajerías, carpintería de madera y otros.
Las 22 unidades residenciales, diseñadas por el estudio de arquitectura español Lamela, fueron comercializadas en un precio promedio de 4.5 millones de euros y su valor se determinó a partir del valor histórico y conceptual en pleno centro histórico de Madrid, mismo que inició a finales de 2012.
Fue por iniciativa del grupo Villar Mir y OHL Desarrollos, que adquirieron a Banco Santander los 7 edificios e hizo un acuerdo con la cadena Four Seasons para la operación del primer hotel de la marca en España, así como las residencias bajo la marca Four Seasons Branded Residences. Es uno de los proyectos que validan la evoución residencial del mercado de lujo o prime, como lo catalogan algunas firmas inmobiliarias globales.
Para los inversionistas, la inclusión del proyecto residencial con unidades promedio de 300 metros cuadrados, representó un valor agregado que hizo factible recuperar la inversión
El diseño integró el clasicismo del edificio con elementos arquitectónicos modernos para destacar las vistas, al estar ubicadas a partir del quinto nivel con lo que se pueden apreciar vistas únicas de Madrid.
PLUSVALÍAS E INVERSIÓN GLOBAL
Los rendimientos que cobijan la inversión inmobiliaria en las principales ciudades del mundo muestran la forma en que compradores globales mueven sus decisiones de compra.
Si bien es una tendencia constante en el mercado de las propiedades de lujo, es un hecho que se han manifestado variables que hacen distinto el momento actual.
Una de ellas la mencionamos la semana previa en este espacio. Es lo que se ha consolidado los últimos 5 años en Madrid, un mercado que ha recibido un cada vez mayor número de compradores extranjeros, entre ellos los de Venezuela, Colombia, Argentina y de manera destacada la posición que ha ido escalando México en el ranking.
La presencia de inversionistas de América Latina, Asia y Europa es relevante si se considera que muchas de las transacciones iniciales se realizan en efectivo, y que al menos en Madrid llegó a representar una plusvalía de 11% hace 5 años y se ha venido ajustando para quedar en un promedio actual de 4%.
Además, destaca que 50% de las compras se hacen para uso propio, 20% para alquiler y sólo 5% para el denominado mercado especulativo.
Otro aspecto fundamental en el proceso, documentado en la edición 14 del Global Data Wealth Inside de la firma Knight Frank es la forma en que el valor de las propiedades permite adquirir entre las principales ciudades del mundo.
En su indicador central. El reporte indica que con un millón de euros es factible adquirir 16 m2 en Mónaco, 22m2 en Hong Kong, 31m2 en Nueva York o Singapur, 109m2 en Madrid y hasta 200m2 en Sao Paulo, Brasil.
Estas proporciones demuestran el valor real que en el mundo determina los procesos de compra en el mercado prime. Y no sólo eso, en el caso de Madrid, adquirir una propiedad de al menos $500 mil euros permite al comprador tener la residencia en la ciudad, además de otros beneficios fiscales, convirtiéndose en valores adicionales a lo que actualmente ofrecen otros mercados como Miami, donde ha habido en el último boom una gran participación de compradores de distintas regiones del mundo.
Pero estos cambios y preferencias no están solos. En el contexto actual es evidente el peso que están teniendo tendencias como la presencia del coliving y la maximización de las ocupaciones a través de la colocación de espacios mediante plataformas como la que lidera Airbnb.
Voltear la mirada a estas particularidades hace posible entender la forma en que compiten corredores inmobiliarios mexicanos, a la caza de compradores globales.
T-MEC & REAL ESTATE
Las modificaciones al nuevo acuerdo comercial de México con Estados Unidos y Canadá, marcan una era distinta que impactará el mercado inmobiliario.
Uno de los más relevantes es el industrial, que con el anterior acuerdo comercial hizo factible la diversificaron y fomento a una creciente demanda de espacios industriales, principalmente en los estados del norte y centro del país, tales como Aguascalientes, Guanajuato, San Luis Potosí y Sonora.
El impulso en ese lapso vino de sectores como la manufactura, automotriz, logística, distribución e incluso comercio electrónico.
Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para Latinoamérica de NKF, dice que las modificaciones incluidas en el T-MEC modernizarán el comportamiento de las relaciones comerciales en Norteamérica.
Desde su perspectiva, las operaciones manufactureras abrieron la puerta a nuevos desarrolladores que buscaron atender la demanda de nichos como el e-commerce que demanda sofisticadas actividades de logística y distribución.
Sólo Estados Unidos, representa más de 50% de la inversión extranjera directa en México.
En consecuencia, desde 2019 los mercados inmobiliarios en el norte del país incrementaron su inventario en más de 900 mil m2 en las tres principales ciudades industriales del país (Monterrey, Tijuana y Ciudad Juárez), tendencia que se espera continúe en 2020.
El nuevo acuerdo, incluye en materia de comercio transfronterizo, la facilitación de servicios por medios electrónicos y la accesibilidad a los mercados, además del impacto que se prevé exista en el Bajío por la vocación automotriz.
GUADALAJARA CORPORATIVO
Junto con Monterrey, el mercado de oficinas en Guadalajara, ha logrado posicionarse en los últimos cinco años en el Top 5 en México.
Con un total de 133 mil m2 de nuevos espacios corporativos, este mercado es resultado de la descentralización de inversiones generada a partir de las restricciones a nuevas construcciones en la Ciudad de México. Lo es porque al finalizar 2019, las nuevas construcciones en el segmento habían crecido ese año a un ritmo de 8% y lograron desplazar 63 mil m2.
Con estos números, de acuerdo con un análisis de la firma CBRE, la Perla Tapatía es ya la segunda entidad que genera empleos formales y una mejor percepción de inversionistas extranjeros.
Hasta el último trimestre del año pasado, el índice de construcción de edificios clase A+ ha mantenido niveles superiores a 120 mil m2.
RESIDENCIAS PRIME
Mientras el negocio residencial de lujo se ajusta en la Ciudad de México (CDMX), otras metrópolis en el mundo robustecen su presencia en el competido mercado donde se transacciona generalmente sin financiamiento y se ofrecen distintas ventajas que favorecen la solidez del patrimonio de sus compradores.
Madrid en el denominado mercado de residencias prime no es la excepción. De acuerdo con un reporte anual que lidera la firma Knight Frank, la capital española ha logrado colocarse en los últimos 5 años en la batalla que guardan actualmente destinos de compra como Miami en Estados Unidos, Londres en Inglaterra y Berlín en Alemania, entre otros.
Una forma de entender las razones por las cuales existe un número creciente de compradores extranjeros, donde Venezuela y México ocupan las primeras posiciones, es que tras la última crisis hipotecaria, en Madrid reinició el ciclo de nuevas construcciones de vivienda media y registró la venta de 85 mil unidades residenciales, equivalente a un aumento de 61% respecto a lo que había en 2014.
Sin embargo, es en el denominado mercado prime que ronda propiedades valoradas al menos en 10 millones de pesos, con plusvalías que llegaron a rondar hace 5 años el 11%, es donde han volteado la mirada los más de 41 mil millonarios que están registrados por el Ministerio de Fomento español en el índice Global Data Wealth Insight.
Hasta hace 7 años, el mercado residencial prime de Madrid estaba dominado por compradores españoles, y la demanda de inversionistas de América Latina era reducida. Balanza que ha cambiado al grado que actualmente representen 35% de las compras prime en un mercado que incrementó sus valores 4.2% el año pasado. Se prevé que este año, la participación de los latinos entre los compradores extranjeros, sea de 45%.
Esta tendencia cambió el último lustro. ¿Cómo entenderlo? Es simple, según la firma Knight Frank (KF). Hasta el año pasado con un millón de euros se podían comprar 109m2 en Madrid, pero apenas 16 en Mónaco, 22 en Hong Kong ó 31 en Londres y Nueva York.
La manera en que se ha robustecido este mercado en corredores como el centro de Madrid, Las Rosas, Salamanca o Chamberí, nos recuerda lo que ha dejado el último ciclo inmobiliario en Santa Fe, Reforma, Lomas y Polanco.
Es en estos corredores madrileños que se ha logrado integrar el beneficio de la inversión pública en infraestructura, la accesibilidad, beneficios fiscales y nuevos productos inmobiliarios robustecidos, a pesar el impacto que están teniendo el incremento en el valor de los materiales de construcción y terrenos disponibles, así como el costo en la mano de obra.
Esta reflexión ayuda a entender cómo la CDMX podría consolidar corredores que continúen con la plusvalía que han alcanzado en el segmento residencial plus, o prime como lo cataloga la oficina de KF en Madrid, metrópolis en el mundo que siguen siendo un refugio para la inversión del sofisticado comprador global.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
PENDRY WEST
Ubicado en California el Pendry West Hollywood que será el verano del año que inicia y ha sido catalogado como un hotel de nuevo lujo.
La idea fue reproducir el glamour de California a través de 149 habitaciones, que incluyen 37 suites y residencias adicionales, todo alojado en un edificio con fachada de vidrio, e interiores fueron diseñados por el estudio Martin Brudniski.
En el área de restauración Wolfang Puck creó una experiencia culinaria inspirada en la energía artística de la zona. Entre la oferta de amenidades destacan un Spa Pedry con tratamientos personalizados wellness y la colocación de colecciones de arte creados por artistas locales.
¿TERMINÓ SEQUÍA CORPORATIVA?
Para ti papá, por tu ejemplo y amor incondicional.
Tras un último trimestre con un saldo positivo en la colocación de miles de metros cuadrados, quienes participan en el negocio de las oficinas en la Ciudad de México (CDMX) se preguntan si el dinamismo de los últimos 10 trimestres en nuevas construcciones podrá tomar un nuevo impulso.
La respuesta no es simple. Existen elementos que pudieran entorpecer la expectativa de un 2020 con una absorción promedio de 450 mil metros cuadrados y el reinicio de un mayor número de proyectos, una vez que la autoridad abra la llave.
Aquí hemos comentado que la construcción de nuevos proyectos de oficinas disminuyó en 2019 su ritmo, al pasar de 1.8 millones a 1 millón de m2 en proceso, resultado también del lento dinamismo de la actividad económica y las restricciones a la construcción.
Esa visión no muestra la película completa, dado que si bien hay menor ritmo de construcción, también ha llegado al mercado una ola de grandes y nuevos inquilinos que demandan espacios corporativos. Se convirtieron en el fiel de la balanza para un mercado que este año apenas podría colocar 400 mil metros cuadrados en el año.
Por eso, quienes participan en el mercado más grande del país saben que es tiempo de preparar estrategias para aprovechar las oportunidades.
Un aspecto con el que se compite en el actual momento del ciclo son los precios, a pesar de que éstos prácticamente se han mantenido iguales en $25 dólares dólares en los últimos 25 años.
Con un creciente inventario y nuevos inquilinos, los desarrolladores han optado por flexibilizar sus posturas al grado de ver con mayor frecuencia contratos en pesos.
No es fácil. La competencia es ardua y se trata de generar decisiones para rentar espacios ubicados en los 10 corredores que integran el mercado de oficinas en la CDMX.
Basta recordar que en el último trimestre se colocaron 198 mil 437 m2 de espacios de oficinas, actividad sólidamente apoyada por las empresas de la nueva economía.
Ahora bien, la tasa de desocupación que hasta finales del año se mantenía en un promedio de 14.73%, tampoco pudiera ser una buena razón debido al dinamismo con que se ha comportado el mercado en materia de absorción y la entrada de 53 mil 135m2.
Tampoco debemos ignorar que actualmente se edifican cerca de 1.3 millones de metros cuadrados y que están disponibles un millón 55 mil m2.
Este número por sí solo no permite visualizar la profundidad del mercado. Si bien el inventario creció 6.5, el comportamiento no ha sido homogéneo en todos los corredores.
Basta señalar, como lo analizó en fecha reciente el área de market research en Newmark Knight Frank que en el competido corredor de Lomas Altas, el inventario creció hasta 38.1 por ciento.
Dadas las circunstancias, podemos decir que existen variables que aún con efectos de riesgo para el inversionista, pueden ayudar a estabilizar el mercado este 2020. Para los inquilinos, es éste un momento inmejorable. Tienen para elegir entre los corredores Lomas Altas, Norte, Interlomas y Santa Fe, justo donde se concentra el 52% del espacio total disponible del mercado en la CDMX.
Por eso, como en otros ciclos, el nombre del juego corporativo se llama perspectiva y flexibilidad.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
MULTIFAMILY & RENTABILIDAD
Le denominan la nueva opción para invertir en América Latina, dada la creciente incidencia de la población por rentar respecto a comprar una vivienda.
Sin embargo, el negocio del multifamily creado a partir de proyectos de vivienda institucional en renta, tiene elementos iniciales a superar para lograr un mercado robusto.
Se sabe que actualmente sólo 1% de la vivienda en renta del país es institucional, pese a la creciente la necesidad de vivienda en las principales ciudades del país, además del beneficio de
Del lado del inversionista y desarrollador destaca la reducción del riesgo a la inversión por los sistemas y formatos de control.
Una previsión de la firma CBRE indica que el nivel de morosidad y la tasa de disponibilidad son bajos. Señala que en la última crisis el nivel de ocupación en Estados Unidos siempre se mantuvo por arriba de 90% y en América Latina el nivel de morosidad no supera el 2%.”
El mercado en México asciende tres mil departamentos en renta integrados en 8 proyectos, mientras que en construcción existen 9 proyectos con más de 2,000 unidades los cuales se espera que concluyan durante 2021 y 2022. La Ciudad de México concentra el 70% de proyectos de este tipo.