DINAMISMO INDUSTRIAL REGIO
Luego del ajuste obligado por la redefinición del T-MEC, el mercado industrial de Monterrey atraviesa por una transición de la expansión acelerada, al equilibrio.
No obstante, lejos de dar señales de desaceleración estructural, el mercado registra indicadores que reflejan la madurez.
Se trata de una demanda activa, aunque con mayor selectividad dado que la nueva oferta empieza a reconfigurar condiciones de la negociación comercial con Estados Unidos.
Actualmente el Estado de Nuevo León es la segunda entidad con mayor captación de Inversión Extranjera Directa (IED) al alcanzar en el cuatro trimestre del año pasado un total de 40 mil 871 millones de dólares, equivalentes a un incremento anual de 10.8%.
El reporte más reciente de CBRE México destaca que dado el crecimiento de su inventario es el mercado industrial más grande del país, hecho que ha generado un incremento en la tasa de disponibilidad que no refleja debilidad, sino transición natural hacia un entorno más competitivo.
“En este nuevo ciclo, los inquilinos priorizan ubicación, especificaciones técnicas y tiempos de entrega, mientras que los desarrolladores enfrentan el reto de diferenciar sus proyectos en un mercado donde ya no todo se absorbe automáticamente”, señala.
Al cierre del primer trimestre del año, este mercado registró un inventario total de 17.9 millones de m2, mientras la absorción neta alcanzó 212 mil m2 resultado del impulso en las expansiones de empresas establecidas y proyectos pre-arrendados.
Respecto a la dinámica de precios, la renta promedio ponderada se mantiene estable en 7 dólares por m2, hecho que refleja un entorno de mayor competencia y mayor flexibilidad de los propietarios.
Mientras el sub-arrendamiento activo registró un nivel de 145 mil m2, concentrado en un 55% en Apodaca, al inicio de año se registraron 20 mil m2 en nuevas desocupaciones.
XALA SIX SENSES
Ubicado en un espacio único de la Costa Alegre, Jalisco la cadena Six Senses iniciará operaciones en 2027 un nuevo desarrollo inmobiliario de lujo con una propuesta de turismo regenerativo.
La apuesta de este resort escondido en este paisaje verde es ofrecer una hospitalidad emocional con un alto enfoque en el bienestar, prácticas sostenibles, gastronomía y de una amplia variedad de actividades familiares, dotada de cultura y una comunidad activa.
Con su ambiente de bajo impacto diseñado para prevalecer virgen, el Six Senses Xala integra 51 alojamientos con piscinas privadas.
Asimismo a unos minutos se incorporaron 25 exresidencias de cuatro y cinco habitaciones, ubicadas en un nivel inferior y elevado para acceder a una vista ininterrumpida de la playa.
Con la idea de preservar el espíritu de la región, en asociación con la comunidad local y haciendo gala de los valores de Six Senses y el equipo del proyecto Xala, se reforestan 590 acres (239 hectáreas) de terreno y se construye un nuevo arrecife de protección costera para crear una ola de surf constante y, al mismo tiempo, salvaguardar el hábitat marino.
El proyecto busca también beneficiar a las familias y las granjas locales mediante el mejoramiento de la infraestructura, desde energía renovable hasta suministro de agua y gestión de aguas residuales.
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NUEVA DENSIFICACIÓN
Reciclar es el nombre del juego en la expansión inmobiliaria de CDMX y otras ciudades en el país. En esta conversación Bosco Quinzaños, actual presidente de la ADI comparte su visión de los tiempos por venir ante los desafíos del acceso a la vivienda y desarrollos enfocados en restaurar el tejido social, la habitabilidad y la vida a pie.
https://youtu.be/jf2sS2l6zwU?si=P1GtQtkT_mlvHqxS
DESARROLLO CON NUEVO ROSTRO
Como cada año, el encuentro de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) ha sido el epicentro de anuncios de inversión, tendencias globales y en especial la línea que une la posición de la iniciativa privada con las autoridades.
Esta vez, en The Real Estate Show hubo un cambio relevante, luego de la evidente pausa de los últimos años en el desarrollo en específico de Ciudad de México (CDMX).
La gestión de Bosco Quinzaños ha sido clara respecto a la necesidad de construir ciudades competitivas, incluyentes y sostenibles.
Este año, los 80 socios que integran la ADI comprometieron una inversión de 18 mil 400 millones de dólares en el país, recurso que dejará 397 mil empleos directos e indirectos. Sin embargo, sólo CDMX captará 4 mil 200 millones de dólares.
Por ello, destaca la opción de hacer realidad un desarrollo en la ciudad que recicle y reconvierta, en especial en zonas céntricas dotadas de infraestructura, a través de mecanismos de inversión con una correcta densificación.
La fórmula ideal planteada por esta asociación son bloques de hasta 6 niveles de altura con basamentos comerciales que hagan posible una vida de barrio donde el tejido social, la habitabilidad y la vida a pie se realicen mediante el aprovechamiento del espacio público. Es una realidad que un escenario así haría factible atender la escasez y asequibilidad de vivienda.
Quinzaños aseguró al concluir el foro que el compromiso de inversión podría duplicarse con las condiciones ideales que den certeza.
La propuesta a la Jefa de Gobierno de CDMX, Clara Brugada se enmarcó en una dinámica de colaboración, visión y compromiso, ya que iniciativa privada y autoridades pueden en conjunto hacer que las ciudades avancen y la sociedad prospere.
Así ha sido en otras gestiones donde el desarrollo inmobiliario ordenado hizo posible construir el legado de ciudades y destinos turísticos. En 2025, esta asociación anunciaba una inversión de 14 mil 500 millones de dólares integrados a 166 proyectos de los sectores industrial, turismo, oficinas, usos mixtos y vivienda.
La entrega de premios es también reflejo de la adopción de tendencias inminentes para favorecer el desarrollo: la sustentabilidad, la tecnología y el desarrollo responsable con enfoque social.
En este sentido, destacan la mención especial que una vez más recibió ProximityParks por la reconversión e inclusión de elementos diferenciadores en su desarrollo de última milla de Lomas Verdes, al igual que Casa del Agua de Grupo Invertierra, un proyecto ubicado en Huixquilucan totalmente orientado a la sustentabilidad y negocios de nueva generación.
El jurado otorgó en primera posición al proyecto turístico residencial Nauka en Riviera Nayarit de Thor Urbana, GFA y Grupo Prodi, seguido por Ánima Village en Baja California Sur de SOMA.
En suma, la factibilidad de esos parámetros es clave para el momento actual que demanda el negocio inmobiliario. De ello depende el futuro por venir.
MIRA APUESTA POR ARMANI
Una comunidad de ultralujo llega a la manzana de Masaryk, Moliere y Séneca en Polanco y es la apuesta residencial de lujo de Mira, bajo el sello Armani.
En esta conversación Roberto Pulido, nos comparte su visión sobre la continuidad en esta etapa del desarrollador, donde la prioridad es sostener la integración de comunidades que aporten rentabilidad a inversionistas y compradores.
ECOSISTEMA LOGÍSTICO
Con nuevas construcciones, continuidad en el aumento de precios de rentas, demanda y absorción de espacios crecientes, el mercado industrial de Ciudad de México y área metropolitana consolidan el momento actual del ciclo inmobiliario.
Es una etapa de expansión y desafíos que dan vida a un ecosistema que abastece espacios logísticos de última milla en Ciudad de México, y de grandes centros logísticos en corredores del área metropolitana como Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán (CTT) y Zumpango-AIFA que cubren la demanda de grandes centros logísicos o big boxes.
Esta inercia es evidente en el incremento de precios en renta, que de acuerdo con Newmark México, se ubica en niveles récord de 13 a 14 dólares por m2, reflejo de la evolución alcanzada en los últimos 6 años.
En este sentido, el más reciente reporte de la plataforma Spot2 destaca que el incremento de precios en ZMVM se debe a "una alta demanda que se mantiene de forma sostenida; las marcadas limitaciones físicas de la ciudad para permitir un crecimiento de la mancha industrial y una base de usuarios corporativos cuya máxima prioridad es asegurar la proximidad al consumo”.
Con base en las propiedades registradas, la plataforma registraba hasta el primer trimestre de 2026, un incremento real de precios promedio de 23.78% en la ZMVM respecto al 31.67% del promedio nacional donde los valores de rentas llegan a $9.17 dólares por m2 que le convierten en el mercado con las rentas más elevado del país.
“El norte de la ZMVM es el epicentro de mayor profundidad impulsado por la logística urbana, el e-commerce y los operadores de última milla. Una mezclaque acompaña la incursión de data centers periféricos que buscan aprovechar la cercanía al mayor centro de consumo del país”, dice el reporte.
En este sentido, Spot2 indica que en este nivel tarifario, el usuario industrial ya no negocia por precio, sino por tiempos de entrega y eficiencia logística total.
“El encarecimiento de este mercado no obedece a una simple escasez coyuntural de m2. Por el contrario, es el resultado de una condición estructural de largo plazo que se sostiene sobre tres pilares: una alta demanda que se mantiene de forma sostenida; las marcadas limitaciones físicas de la ciudad para permitir un crecimiento de la mancha industrial y una base de usuarios corporativos cuya máxima prioridad es asegurar la proximidad al consumo”.
Vianey Macías, head of market research en Spot2 destaca que el corredor CTT y la zona de Huehuetoca-AIFA no operan como mercados aislados, sino que son ya una especie de macro corredor logístico en la zona norte.
“Esta integración crea una zona donde la consolidación y cercanía con el CTT se complementa perfectamente con la disponibilidad de tierra, factibilidad eléctrica y la conectividad que aportan Huehuetoca, el AIFA y el Arco Norte”, indica.
En consecuencia, los vehículos financieros institucionales “estructuran sus portafolios capitalinos asumiendo estos costos de entrada, conscientes de que solo las instalaciones con redundancia de datos y accesos urbanos inmejorables podrán mantener altas tasas de ocupación”.
Sobre el particular, Gonzálo Robina, director general adjunto de Fibra uno (FUNO), señala que “el nivel de rentas ha alcanzado precios récord de hasta 12 dólares por m2 de rentas y un nivel de 2% de desocupación”.
Además, reconoce el efecto que la especialización del AIFA en transporte de carga ha impulsado, de tal razón que es “donde mayor crecimiento está teniendo el desarrollo que está haciendo el grupo dentro y fuera de NEXT. Es en ese corredor, en particular en T-MEX Park donde hoy se encuentran más de 1 millón de m2 en construcción con un potencial total en una primera fase de 2 millones de m2 y hasta 4 millones de m2 en el mediano plazo”.
Manufactura y momento logístico
Erick Brunet, managing director de capital markets e industrial en Newmark México señala cómo el mercado industrial a nivel nacional ha visto una especialización en el tipo de activo en diferentes mercados.
Recuerda como antes logística era principalmente CDMX, además de que el mercado industrial enfocado en manufactura experimentó una pausa por la crisis arancelaria.
“Antes de 2020 la absorción nacional era 1.5 millones de m2, ese año se duplicó y en 2025 bajó entre 14 y 16%. Por tanto, el sector logístico, de terciarización y de última milla para el consumidor final es el que ha estado cargando la falta en manufactura”, explica.
Además, ante el aumento de rentas, la proporción del costo del real estate es un factor determinante para los desafíos que enfrentan. Mientras en manufactura representa 4 a 6% del costo operativo, mientras que en el negocio de la terciarización que solía ser 12 a 15%, con el incremento en precios que existe en CDMX llegaría hasta 20%.
Es la presencia del e-commerce, que impulsa 90% de la demanda de espacios logísticos de última milla y centros logísticos.
Lo anterior es impulso de la demanda de más de 67 millones de mexicanos que se estima realizaron compras en línea en 2025, equivalente a una actividad de $941 mil millones de pesos.
Por ello, Brunet ve en la accesibilidad, la infraestructura (agua y luz) y la especulación de las propiedades retos que deberá superar para evitar que la falta de inmuebles distorsione la expansión del mercado.
Logística y relocalización de cadenas
Con todo, leer los ciclos del mercado industrial sigue siendo relevante. En especial en el contexto que observan algunos jugadores del segmento industrial.
Influenciado por el impulso del nearshoring, la relocalización de cadenas de suministro y la creciente demanda de espacios, Grupo Inmobiliario Zayat ve en el escenario actual un momento de oportunidades que ha redefinido la dinámica del sector, en especial la que se registra en corredores logísticos estratégicos.
Por ello, el desarrollador apostó por 3 parques industriales en la zona de Zumpango cercana al AIFA que superan los 700,000 m2 de ABR.
“La zona metropolitana de la Ciudad de México (CDMX) sigue siendo un must en la logística de las empresas, por eso estamos apostando al crecimiento y consolidación del corredor, una vez que las autoridades locales y estatales realicen las mejoras urbanas necesarias para ordenar el crecimiento y la demanda local” señala Sepúlveda.
La dinámica de este nuevo sub mercado se origina en la transferencia de carga que va al AIFA (Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles), así como “la escasez y costo de grandes terrenos cercanos a la autopista México-Querétaro, que han sido el detonador”, dice Guillermo Sepúlveda, director de inversiones de la firma.
Ante este contexto múltiple, la región ZMVM está llamada a consolidarse como el epicentro de la máxima expansión logística y de última milla en el país entero.
El presente es un recuento compartido de la reciente entrega publicada en la plataforma spot2.mx
SOHO HOUSE LOS CABOS
El portafolio de la marca global aterriza en Cabo del Sol con un resort que combina playa, bienestar y gastronomía.
Para el destino la llegada de Soho House agrega una propuesta que complementa a uno de los principales receptores de proyectos de alta gama.
Para la firma global, esta apuesta con 200 metros de playa privada integra el primer Soho Beach House en México y la tercera casa en América Latina.
El diseño de Sordo Madaleno reinterpretó en su propuesta la arquitectura contemporánea mexicana con una visión global, áreas abiertas, terrazas, patios y una alberca de 50 metros de longitud.
En el componente residencial, el desarrollo busca abrir espacio a un concepto de segunda residencia a través de departamentos con 2 recámaras, hasta casonas de cuatro habitaciones.
De igual forma, el desarrollo incluye un elemento residencial, también el primero para la marca, que en conjunto buscan dar respuesta al cambio de hábitos de viaje y estancia de los usuarios.
Por su ubicación, el proyecto goza de una tipografía que hace posible alinear el diseño al paisaje de manera orgánica. Así a través del uso de materiales locales y el aprovechamiento de la luz natural, integra desierto, montaña y mar.
MÁS ALLÁ DE LA GENTRIFICACIÓN
El controvertido tema de la gentrificación, entre las zonas inmobiliarias premium de Ciudad de México (CDMX) lo ocurrido en el corredor Roma-Condesa-Escandón es motivo de una profunda y diferenciada reflexión.
El encarecimiento inmobiliario en este corredor va mucho más allá de una salida explosiva de habitantes desplazados. Producto de factores complementarios, entre 2019 y 2025 la desconexión entre los precios y capacidad de pago, se consolidó como una tendencia que generó nueva sustitución poblacional.
Este proceso, influenciado por los valores crecientes, creó desde la perspectiva de Mac Arquitectos Consultores, una nueva estructura de los hogares.
Así, logró consolidarse una transformación progresiva del mercado inmobiliario hacia segmentos de mayor ingreso, lo cual se explica si se observa que el número de habitantes se mantuvo estable, con variaciones marginales y una ligera tendencia a la baja en las proyecciones hacia 2030.
La carga política y emocional sobre lo ocurrido en la zona es evidente. Es una percepción que enfoca los cambios en la llegada de nómadas digitales, los usuarios extranjeros, desarrollos inmobiliarios y el crecimiento de plataformas digitales de rentas de corta estancia que representan entre el 7 y el 9 por ciento del parque habitacional.
Aún así, sucede que el ingreso promedio mensual de propiedades rentadas a través de plataformas, dejan un ingreso promedio mensual inferior a una renta tradicional de largo plazo.
La inercia se refiere más bien a la elitización, pero mucho a la complejidad económica, causante de la transformación del mercado, además del cambio en la estructura de los hogares: cada vez más pequeños, más fragmentados, más acordes con estilos de vida urbanos contemporáneos.
Lo anterior es también resultado de la brecha que hoy separa la oferta de vivienda y la asequibilidad.
Metric Analysis en su Anuario Hipotecario lo ve como un escenario de falta de oferta y un claro cuello de botella ante escasez de nuevas construcciones.
En suma, un mercado bifurcado: funcional medio/residencial y el roto que dejó de ser rentable para constructores.
En su diagnóstico que considera el mismo lapso de referencia, destaca conforme a datos de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la caída de 57% en los avalúos del segmento de menos de 1 millón de pesos y una consecuente disminución en la participación del segmento 70 a 40%.
De hecho, el ticket promedio para vivienda a nivel nacional es de $1.94 millones de pesos.
Por ende, Javer, Sadasi, RUBA, ARA, Hogares Unión y Vidusa que lideran el mercado residencial de 1 a 2.5 millones de pesos se enfocaron más en escala para generar rentabilidad, es decir, captar mayor margen de valor por operación.
Un zoom out del estatus residencial complementa el escenario.
Información de INEGI indica que en el país hay cerca de 6 millones de viviendas en renta, portafolio que apenas registran 1% los portales digitales con una mediana ronda de costo de rentas de 22 mil pesos mensuales, mientras que 76% de la oferta supera los 15 mil pesos y está concentrada en igual proporción en CDMX, Nuevo León, Jalisco, Estado de México, Querétaro y Yucatán.
Ante esa fotografía general, es evidente la complejidad económica que aún las zonas premium enfrentan aunque con valores superiores.
De continuar la actual evolución, el dinamismo comercial que duplicó entre 2019 y 2024 la apertura de negocios en el corredor Roma-Condesa-Escandón profundizará la desconexión entre los precios y capacidad de pago señalada.
Las colonias del corredor operan hoy como uno de los mercados más sofisticados y valorizados de la ciudad.
Aquí los precios de renta rondan los 35 mil pesos mensuales en mediana, mientras que el ingreso promedio de los hogares se sitúa alrededor de los 52 mil pesos.
El efecto es directo: una familia promedio tendría que destinar cerca de dos terceras partes de su ingreso al pago del arrendamiento de una vivienda. Por ende, como aclara Mac Arquitectos, es una exclusión por precio, no por desplazamiento forzado.
Ni qué decir de lo que dirían los números actuales sobre el inventario subutilizado en el corredor, que hasta 2020 registraba en la zona 4 mil 771 viviendas deshabitadas y 2 mil 698 de uso temporal.
Sin duda, es un fenómeno que requiere profundidad para dibujar correctamente la perspectiva en la realidad presente.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Plaza Condesa, Artha Capital - DEWA.
MARCAS LLEGAN AL RETAIL
En 3 años, la llegada de nuevos conceptos dejó claro el escenario de diversificación en los centros comerciales.
En este comentario abordamos cómo esta tendencia, la tecnología y conceptos de entretenimiento configuran el escenario presente del retail, especialmente en desarrollos de usos mixtos y proyectos orientados al lifestyle.