LUJO BRANDED
Fotografía: Litibú Bay Club, Punta Mita.
El boom de las branded residences está está en un momento inmejorable para México, pero en el actual ciclo de la escena global se avizoran cambios presentes en las tendencias estructurales.
Entre los principales elementos a considerar destacan: el peso de su crecimiento en zonas urbanas, el análisis de factibilidad de las cadenas hoteleras respecto a las habitaciones tradicionales, la competencia en la región Latam y la creciente influencia de nuevos mercados en el mundo.
Con cerca de 100 proyectos México ocupa actualmente el lugar 2 del Ranking de Branded Residences en el continente americano, apenas después de Estados Unidos y antes de Brasil, Canadá, Costa Rica y República Dominicana, entre un los 12 mercados observados por el reporte Branded Residences The Americas 2026 de la firma inglesa Savills.
Hasta ahora el modelo de negocio que históricamente ha sido un refugio para la inversión está soportado en la rentabilidad de los proyectos a partir del peso de la marca, la integración hotel-residencias, la ubicación, la arquitectura y la operación.
En conjunto son una razón que para las cadenas hoteleras pulveriza el costo de la operación, aunque algunos de los 10 jugadores ya valoran desarrollar residencias por la menor complejidad de operación respecto a lo que representa el negocio de la hospitalidad y la monetización del propio valor de la marca.
Nos referimos a The Ritz-Carlton, Four Seasons, St- Regis, Autograph Collection, Rosewood, Waldorf Astoria y W, entre otros presentes en México.
En cambio, para las marcas independientes las residencias han sido un canal de salida invaluable, dado que los desarrollos independientes representan 30% de los proyectos terminados y se estima que el porcentaje aumente a 37% de participación hacia 2032.
Es un escenario presente en las incursiones YOO Studio, Trump, YOO Inspired by Starck, Nobu, Armani y en especial Pininfarina que con una cartera de 33 proyectos es la más importante en representatividad en ambos segmentos.
No obstante, las marcas de diseño siguen liderando al generar 57% de los proyectos finalizados y al acumular 62% de la cartera, además del fuerte crecimiento que tienen las marcas de alimentos y bebidas, moda y automotriz.
Otro factor que destaca es que en el escenario proyectado hacia 2032 la ampliación del negocio se enfoca en zonas urbanas, que hoy captan 60% de los proyectos.
El reporte de Savills identifica en Latam 370 proyectos, que hoy representan 45% del total mundial, además de los 350 que se sumarán en los próximos 5 años.
El pronóstico de crecimiento ha visto picos relevantes en 2006 y en 2016, desde que Estados Unidos vio nacer con el 1927 el primer proyecto de marca. Nos referimos al Sherry Netherland en el número 781 de Fifth Avenue, Nueva York.
El peso que la región Centroamérica y el Caribe tiene en el continente sigue siendo importante, sin embargo el corte reciente de este reporte prevé en conjunto una menor participación de América en la escena global del branded residence, que desde ya compite con Oriente Medio y África, las zonas de mayor potencial de crecimiento.
Todos son factores que permiten entender lo que vendrá en este fructífero negocio que ha puesto en el escenario del lujo y las marcas premium a playas y ciudades mexicanas.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
VISIÓN U-STORAGE
https://youtu.be/2sDSFjsMTBA
Un ecosistema de minibodegas resuelven nueva demanda de espacios adicionales para usuarios finales y retailers en la integración de su cadena logística.
En esta conversación Diego Ysita, fundador de Fibra Storage plantea el escenario en el cambio de hábitos de almacenamiento que aprovecha el negocio en CDMX.
SUR Y PONIENTE RESIDENCIAL
Fotografía: Mítikah, Fibra Uno.
Con más de 95 proyectos nuevos residenciales y una creciente participación de la vivienda usada, el mercado del Sur-Poniente de la Ciudad de México (CDMX) recupera terreno con una absorción creciente en el segmento residencial.
Este escenario planteado en el reporte Partida Inmobiliaria Surponiente de la firma Tasvalúo, destaca el alto éxito comercial del segmento residencial con un avance de 10.4% al cierre del primer semestre de 2026.
El mercado incluido en el análisis considera 5 mil 712 unidades, de las cuales “4 mil 60 están vendidas y 1,662 se encuentran en inventario, mientras que la relación de unidades vendidas y unidades totales es de 71%”.
Por su área habitable y tipología las superficies promedio son de 118 m2 en proyectos verticales y 337 m2 en proyectos horizontales.
Los proyectos nuevos integran más de 5 mil unidades con un precio promedio de $9.9 millones de pesos con un valor de 56 mil 186 pesos por m2.
Las alcaldías Álvaro Obregón, Cuajimalpa, Huixquilucan y zonas de Coyoacán registran los valores más altos, en el rubro de vivienda usada.
La mayor absorción se localiza en la clasificación residencial con una tasa de 4.4 unidades por mes, mientras que el valor mínimo es de 0.02 unidades del segmento residencial plus.
Los cambios experimentados por el éxito comercial promedio en la zona revelan la dinámica de los distintos segmentos, mismo que es de 3% en vivienda media, 2.6% en residencial, 2.2% en residencial plus y 1% en prime.
En términos de participación de mercado, el segmento residencial plus registra actualmente una alto volumen de proyectos verticales en un 51.0%
Por su parte, el diagnóstico señala en el rubro de vivienda usada un portafolio de 25 mil 775 unidades, donde destaca la participación del producto residencial plus con 61.7%.
El escenario de la firma puntualiza el nivel elevado de precios por m2 en el centro de la zona, específicamente en Álvaro Obregón, Cuajimalpa, el oriente de Huixquilucan y el poniente de Coyoacán.
A su vez, los valores inferiores se ubican en Nicolas Romero y Naucalpan, al norte de Xochimilco y Milpa Alta al sur.
Así, los valores máximos por m2 se ubican en $167 mil 981 pesos en el segmento prime y en el popular $3 millones 10 pesos.
En este sentido, “destaca la gran cantidad de créditos que se han dado en Álvaro Obregón, sobre todo en el 2016 y 2019. Sin embargo, se nota una alza en los créditos para vivienda del año 2020 a 2022 para las demás alcaldías y municipios”.
Señala también cómo “a partir de 2022, el número de créditos otorgados ha ido a la baja, siendo 2026 el año con la menor cantidad de financiamientos reportados hasta marzo, fecha de corte de la información actualizada”.
NUEVA ESCENA T-MEC
https://youtu.be/FeGEHva0CuU
La no renovación del actual acuerdo comercial con Estados Unidos alimenta el escenario de desaceleración inmobiliaria en la región norte y noroeste de México.
Este comentario detalla los alcances y mercado que sería afectado con el anuncio del presidente Donald Trump.
MAPA INDUSTRIAL SE RECONFIGURA
Fotografía: Parque Industrial Santa Catarina, Finsa.
La decisión del presidente Donald Trump de no renovar en su formato actual el T-MEC, aviva el escenario de incertidumbre que ha previsto el mercado inmobiliario industrial, en especial el vinculado con actividades de manufactura de exportación.
No es un tema menor, ni ajeno al escenario de quienes participan en este negocio y que experimentaron hace 6 años un período de incertidumbre, producto de la renegociación del antiguo TLCAN, que dio origen al actual acuerdo comercial con México y Canadá.
El acuerdo que no se renovó, había modificado previamente reglas del juego en sectores estratégicos como el automotriz, donde decenas de usuarios vinculados de parques industriales evaluaron la continuidad de inversiones y por ende, pausaron decisiones de absorción de espacios industriales.
Desde 2025 el mercado industrial de las regiones norte y noroeste del país donde se extienden sólidas líneas de manufactura con destino de exportación, habían observado un impacto evidente al comparar los niveles récord del tiempo de pandemia en baja disponibilidad y precios al alza.
Lo registrado en 2025 mostró un incremento de 36% en la disponibilidad y la sobre oferta de algunos mercados.
El reporte del mercado industrial al cierre del año pasado de la firma JLL destaca el beneficio menos dinámico del nearshoring por la integración en cadenas de suministro norteamericanas reflejado en un nivel promedio de 7.6% de disponibilidad.
En el documento se señala una absorción neta de 83% del volumen promedio registrado en los 6 años previos, al tiempo que el inventario aumentó 8.8%. Con este número no visto desde 2024, el tiempo del espacio disponible pasó de 23 a 31 meses.
Por su parte, las rentas promedio nacionales alcanzaron los 7.29 dólares por m2 mensual, las mismas que en 2024.
Sin embargo, el noroeste que en total cuenta con un inventario de 25.9 millones de m2 mostró a finales del año pasado, un desempeño deficiente con absorción neta negativa y un inventario creciente con sobre oferta en Ciudad Juárez, Mexicali y Tijuana.
En el caso del noreste cuyos mercados acumulan 33.7 millones de m2, destaca Monterrey al mantenerse como el centro industrial, no obstante la desaceleración demanda espacio de sólo 55% respecto al promedio de los últimos 6 años, así como el ajuste saludable y planificado con la salida de oferta sofisticada.
Así, el inventario que registró un crecimiento de 12% equivalente a un ritmo de 9.7% de disponibilidad promedio por el fenómeno de expansión con una participación de espacios clase A fomentaría la migración de inquilinos.
En esta región destaca el corredor Saltillo- Ramos Arizpe catalogado como el mercado más equilibrado y resiliente ante la demanda automotriz y manufactura por la infraestructura energética que opera en la región.
A su vez, Reynosa y Nuevo Laredo siguen siendo considerados centros logísticos estratégicos.
Voltear la mirada al norte industrial permite entender el escenario esperado a través del registro de números que reflejan la alta inercia de los cambios que generará el nuevo escenario comercial.
En consecuencia, la demanda de espacio para la manufactura y logística serán modificadas, debido a los previsibles cambios en las decisiones de asignación de capital.
Nos referimos a los requisitos de contenido regional con altos niveles provenientes de Estados Unidos y los mecanismos de resolución de controversias en secciones como la 232 donde se define el tratamiento en el acero y aluminio, tienen un efecto directo en las cadenas de suministro transfronterizas.
Así, la absorción de bienes raíces industriales relacionada con la manufactura de exportación estará sujeta al resultado del nuevo acuerdo comercial. Así lo plantea el reporte señalado al ser considerado uno de los elementos de riesgo más importantes en el lapso 2027-2029.
Pensar lo contrario, es ignorar el efecto de las variables políticas y normativas comerciales por venir, elementos que crearán como ha sido en el pasado, estrategias ganadoras de ajuste en uno de los nichos más resilientes y maduros del real estate mexicano.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
VISIÓN BRANDED
https://youtu.be/1sFjhpzFcyc?si=U7itG5AzDiuCDSVp
En esta conversación con Jesús Rodríguez del Branded Residences Monitor exploramos las oportunidades y desafíos de sostener la oferta al comprador final para mantener el crecimiento de negocio a futuro.
La inercia es resultado del avance y liderazgo que ha alcanzado México en América Latina.
MANDARIN ORIENTAL KANAI
La Riviera Maya es de nuevo el destino que recibe un resort de lujo con frente al mar. Esta vez de la marca Mandarin Oriental.
Desarrollado por GIM Desarrollos, el resort abrirá sus puertas en 2028 y busca a través de su diseño respetar la diversidad del entorno y reflejar la cultura local, mediante una arquitectura serena y artesanía complementados con el servicio de la marca global.
En su interior el artista mexicano Bosco Sodi será el curador artístico del proyecto.
Ubicado en el corazón de la Riviera Maya a 30 minutos en auto del aeropuerto de Cancún y a 10 minutos del centro de Playa del Carmen.
El resort frente al mar se encuentra dentro de Kanai un proyecto integral de 680 acres, una comunidad rodeado de una selva virgen y una reserva de manglares protegida.
En ella solo el 9% del terreno está destinado a edificios y carreteras, lo que garantiza el máximo cuidado en la preservación del hábitat natural y su diversa fauna.
El Mandarin Oriental Kanai, Riviera Maya, contará con 120 elegantes y refinadas habitaciones y suites con piscinas privadas, que ofrecen vistas a las aguas turquesas del Mar Caribe.
Asimismo integrará 50 residencias de marca, amplias y con un diseño exquisito, con acceso a un club de playa privado exclusivo para residentes, también formarán parte de la oferta.
Abraham Metta Cohen, socio dijo“Estamos encantados de traer esta excepcional experiencia de hospitalidad de lujo a la Riviera Maya, ofreciendo a los huéspedes una conexión inigualable con el rico patrimonio cultural de la región. Mejorar la experiencia del huésped integrando la conciencia ambiental y la riqueza cultural es sumamente importante para nosotros y para Mandarin Oriental, y estamos muy contentos de asociarnos con ellos y de llevar los reconocidos niveles de hospitalidad de lujo de la marca a este resort único”.
Migdal Arquitectos en su propuesta muestra un respeto por el entorno natural con diseños que se integran armoniosamente con el paisaje, inspirándose en la arquitectura maya.
Diseñado por William Gray, con sede en Nueva York, este nuevo proyecto de lujo del renombrado estudio Meyer Davis fusionará con maestría una cuidada selección de arte y diseño, creando un ambiente tranquilo y lujoso que armoniza con la belleza natural del entorno, ajardinado por Maat Handasa.
RESIDENCIAS DE MARCA
Fotografía: Litibú Bay Club, Punta Mita.
El real estate turístico de lujo en playas y ciudades de América Latina sostiene su crecimiento, al acumular sólo en México 96 proyectos inmobiliarios con los cuales lidera las primeras posiciones en el continente americano.
Esta inercia evidencia el peso de los ciclos de cada mercado, así como el crecimiento del lujo y el lifestyle que soportan la rentabilidad de los proyectos, en especial los que integran hotelería y residencias liderados soportados por 12 cadenas globales que expanden territorio en la región.
En su más reciente reporte Branded Residences The Americas, la firma Savills estima que esta tendencia continuará en los próximos 5 años mediante el crecimiento de cadenas hoteleras como The Ritz-Carlton, Four Seasons, St- Regis, Autograph Collection, Rosewood, Waldorf Astoria, W que lideran el ranking por su presencia actual y proyectos en el pipeline.
Igual sucede con Pininfarina, YOO Studio, Trump, YOO Inspired by Starck, Nobu, Armani y un total de 13 cadenas no hoteleras con proyectos en la región.
En ambos rubros, México ocupa la segunda posición en el continente después de Estados Unidos y antes de Brasil, Canadá, Costa Rica y República Dominicana, entre un total de 12 mercados donde 60% de los proyectos residenciales se ubican en zonas urbanas.
“Norteamérica fue la cuna del primer proyecto residencial de marca (Sherry Netherland, 781 Fifth Avenue, Nueva York, en 1927); por lo tanto, no sorprende que América, que comprende Norteamérica y el Caribe y Latinoamérica, siga siendo la región más consolidada en el sector de residencias de marca a nivel mundial”, detalla el reporte.
Señala también que con 370 proyectos finalizados, la región concentra actualmente el 45 % del total mundial, así como más de 350 proyectos cuya finalización se prevé en 2032.
Otro factor fundamental de esta inercia, es que 60 % de los proyectos residenciales de marca en Norteamérica se ubican en zonas urbanas; en cambio, el 60 % de los productos de marca se ubican en zonas turísticas.
No menos importante es que pese al liderazgo global de los desarrollos compartidos (hotel – residencia), en el continente existe una creciente inclinación hacia los desarrollos independientes, mismos que representan actualmente 30% de los proyectos terminados y lo serán 37% hacia 2032.
“Las principales marcas hoteleras siguen valorando las ventajas de desarrollar residencias de marca independientes, un modelo que monetiza el valor de la marca con menor complejidad operativa, especialmente en mercados donde la demanda residencial supera la oferta hotelera”, explica.
Savills también considera que el resto del mundo se está poniendo al día a un ritmo creciente, que significa que para 2032, la participación de América en el total mundial de proyectos se reducirá al 39 %, con una rápida recuperación de la región de Oriente Medio y África.
No obstante, el Caribe y Latinoamérica representan el mayor crecimiento de la región, un ritmo equivalente a 28% de los proyectos finalizados en América, y se prevé que esta proporción crezca un 194% para 2032.
“Creemos que México es un mercado que todavía va a crecer mucho y que el cambio de algunos problemas actuales podría ser mucho más grande”, destaca Jorge M. Pérez, Presidente ejecutivo fundador de Related Group desarrollador con distintos proyectos en el país.
Pérez asegura que un punto clave en el éxito de los proyectos es que el desarrollador encuentre la mejor ubicación, arquitecto, interioristas y arte, “es decir trayendo lo mejor comparado con las ciudades importantes se genera confianza”.
Esta perspectiva complementa la visión de Savills que ubica a México, Brasil, Costa Rica y la República Dominicana como mercados fundamentales para el desarrollo de la región.
En el reporte señala a Ciudad de México y Sao Paulo como “las principales ciudades de entrada a Latinoamérica, porque impulsan un fuerte crecimiento regional, sustentado por el creciente poder adquisitivo interno y un cambio en el comportamiento de los compradores, influenciado por la evolución de la dinámica política y la incertidumbre en materia de políticas públicas en Estados Unidos”.
LIDERAZGO BRANDED
https://youtu.be/qaRx35irYXU
México ocupa el lugar 2 del Ranking de Branded Residences 2026 en el continente América, donde cadenas hoteleras e independientes trazan ruta para consolidar presencia. En este comentario, damos los detalles.
RETAIL TRANFORMA ESCENARIO
Fotografía: Oakland Place Guatemala, Gensler
Los centros comerciales en México atraviesan por una etapa de transformación de activos, luego de más de 2 décadas de expansión con grandes volúmenes de proyectos.
Esta nueva tendencia ha sido resultado del efecto generado durante el período de la pandemia, pero también de cambios relevantes en la perspectiva de inversionistas y desarrolladores sobre cómo gestionar estrategias de menor riesgo.
Algunos indicadores que analiza Mac Arquitectos Consultores explican el actual momento de moderación que experimenta el retail.
Uno de ellos es el promedio de aperturas anuales que bajó de 26 centros a sólo 15.7 proyectos entre 2020 y 2026, que han incorporado al mercado en este lapso 354 mil m2 de Área Bruta Rentable (ABR).
Lejos de la contracción que pudiera representar dicha reducción, el reporte de inicio de año de la firma, destaca que lo registrado no se refiere a una simple desaceleración, sino a un crecimiento marcado por una lógica distinta.
Esto significa que el mercado no crece por grandes desarrollos regionales, sino lo hace a través de formatos más compactos, usos mixtos, ampliaciones y activos que buscan captar demanda específica con menos exposición al riesgo.
Es una dinámica que refleja el ánimo de inversionistas en cap rates con rangos de 8.9 a 11.50%, que también dejan ver un sentimiento institucional positivo, pero con disciplina de capital.
En consecuencia, quienes participan en el mercado están construyendo menos m2 en el marco de una etapa de franca consolidación, reciclaje selectivo de capital, desinversiones estratégicas, conclusión de desarrollos y reposicionamiento de activos.
Por ende, es que se ven en el mercado estrategias orientadas a desarrollar o transformar activos capaces de mantenerse relevantes frente a un consumidor más exigente, digital y globalizado.
El reporte señala un pipeline con 22 proyectos que sumarán 415 mil 599 m2 de ABR, de los cuales 3 son ampliaciones. Se trata en Ciudad de México (CDMX) de Antara y Pabellón Polanco, así como Plaza Americana Otay en Tijuana.
Asimismo este análisis refleja la evolución que experimenta el negocio comercial formal, pero también lo que reportan las 10 principales empresas públicas y FIBRAS comerciales.
Actualmente Fibra Uno (FUno) es el más grande con 141 propiedades y 2.88 millones de m2 de ABR, seguido por Liverpool Inmobiliaria, Planigrupo, Gicsa, Fibra Shop, Danhos, Acosta Verde, SOMA, Macquarie y Fibra Plus.
Se trata de un grupo de jugadores relevante que representa 32% del total de los centros comerciales formales, que en conjunto tienen 320 propiedades comerciales con 8.28 millones de m2 de ABR.
Un desafío importante para este nicho seguirá siendo no sólo aumentar la ocupación promedio actual que es de 93.7%, lo es en unos 79 mil locales comerciales.
Además, pese a estar cerca de los niveles pre pandemia, el factor clave de la afluencia aún no llega a los 100.9 millones de visitantes de 2019, ya que al inicio de año estaba en 97.7 millones.
La evolución que experimentan algunos proyectos inmobiliarios comerciales es reflejo de estrategias que buscan atender la nueva dinámica del mercado.
Por lo anterior, el actual es un camino marcado por proyectos más eficientes, ampliaciones selectivas, formatos urbanos y reposicionamiento de activos existentes.
Crecer con relevancia representa una ecuación distinta: hacer que los inmuebles reflejen productividad, permanencia y conversión. Una fórmula que daría origen a proyectos exitosos que logren ver el potencial de crecimiento que aún existe.
Lo es porque actualmente existen, según el Índice de Desarrollo Comercial MAC, 61 ciudades donde se necesitan 1.84 millones de m2 para satisfacer la demanda comercial de la población.
Subirse a esta ola, requerirá de estrategias alineadas con lo expuesto.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.