HOTELERÍA EXPANDE
A 4 años del inicio de la pandemia el negocio inmobiliario turístico revolucionó su lógica y ajustó parámetros.
Lo hizo en un lapso en que el reboarding, el revenge traveling, la llegada del bleisure y otras tendencias fueron determinantes en la recuperación y el crecimiento.
Actualmente la industria de la hospitalidad se mantiene en la cresta de ola de la expansión con crecientes niveles de ocupación, tarifas no vistas desde 2019 y planes de crecimiento.
Igual ocurre en destinos consolidados como Cancún, Riviera Maya y Los Cabos, que en Riviera Nayarit, Ciudad de México (CDMX) y otros en crecimiento como Mazatlán.
Por lo anterior, en el pipeline de las principales firmas hoteleras figuran en los próximos 2 años, 10 proyectos que sumarán más de 3 mil habitaciones en estos mercados, de acuerdo con el reporte Lodging Performance Highlights al cierre de 2023 de JLL México.
En la perspectiva generada por Hotels & Hospitality Group que dirige Michel Montant, figuran las aperturas de los hoteles Dreams Grand Island, Secrets Playa Blanca, Grand Hyatt y Paradisus, ambos en Cancún. Al igual que el Live Aqua de Tulum, el Dreams Estrella del Mar en Mazatlán, St. Regis Punta Mita y el Grand Hyatt Santa Fe en CDMX.
Este crecimiento es representativo de lo que ocurre en el turismo de placer y el segmento de negocios en pleno crecimiento de dos dígitos en destinos vinculados con el nearshoring como Monterrey, Saltillo y Tijuana.
Es consecuencia del valor que los viajeros hicieron evidente en sus preferencias de decisión de compra, al igual que el cambio de hábitos trasladado a nuevas políticas de contratación en las empresas, en específico en los viajes de negocios.
Para el mercado de placer, el escenario es alentador, a pesar de que México el mercado norteamericano regresó a viajar a otros destinos con quien compite, como Hawái y el Caribe.
Lo mismo sucede en destinos líderes como Cancún donde con más de 110 mil cuartos de hotel y un mercado de más de 40 mil unidades de rentas vacacionales, recibirá nueve mil nuevas habitaciones en los próximos años.
Descanso o negocios con viajeros internacionales o locales, es un hecho que pese a los retos que enfrenta, la hotelería continúa en franca recuperación de tarifas con ejemplos que destacan el momento de furor.
Sólo en el segmento de ultra lujo han detonado proyectos de hotel con residencias, y donde se observan los primeros casos del formato all inclusive. La razón son los niveles de ocupación y tarifas por noche de hasta mil 500 dólares en Los Cabos y niveles récord en Ciudad de México.
Es un factor determinante en las decisiones y proyectos de inversión por venir.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Aman Nai Lert Bangkok.
FINANCIAMIENTO INDUSTRIAL
Ventas de portafolios, fondeo vía la compra de bonos de desarrollo sustentable y estrategias financieras en el mercado de capitales soportan la expansión con distintas vertientes que mueven el financiamiento en el mercado inmobiliario industrial.
En los últimos años la atención de bancos, instituciones de financiamiento y empresas de capital privado están puestas en las oportunidades que el nearshoring abre en este segmento del mercado, uno de los más sólidos en los últimos 20 años.
Un actor importante es la Corporación Financiera Internacional (International Finance Corporation) que prevé acumular en 2024 una bolsa por 500 mdd en financiamiento a proyectos sustentables vinculados con el segmento industrial originado en el nearshoring.
Esta iniciativa que se centra en otras industrias con potencial como la vivienda, se basa en las previsiones en inversión que se estiman detonará en México la relocalización de las cadenas de suministro durante los próximos 5 a 10 años.
En específico, los recursos de la IFC analizan además las acciones en sustentabilidad e innovación tecnológica, dado que deben contar con la pre calificación EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies), un proceso que ha venido avanzando en los últimos años y donde empresas institucionales tienen un pie dentro.
La inversión del brazo financiero del Banco Mundial tiene su origen en el crecimiento de proyectos enfocados en la relocalización de empresas. No sólo automotriz, electrónicos y electrodomésticos, sino también farmacéutico y alimentos.
Detrás de esta línea de financiamiento figuran también distintos movimientos que empresas institucionales han realizado en los mercados internacionales ante el mismo efecto.
Tres casos que llaman la atención son los de Finsa, Fibra Monterrey y Fibra Uno.
Por una parte, Finsa que preside Sergio Argüelles anunció la salida al mercado del Fondo Finsa V por $600 millones de dólares, que permitirán robustecer su estrategia de inversión.
Es un movimiento que se suma a la ejecución del fondo, mismos que han permitido consolidar su portafolio que actualmente suma 27 edificios Clase A con un total de 916 mil m2.
Otro camino es el de Fibra Monterrey, liderada por Jorge Ávalos que consolidó su primera emisión de capital con inversionistas internacionales por $467.9 millones de dólares.
Si bien es la séptima vez que la fibra va a mercados de capitales en la última década, es un camino que le permitirá continuar con su estrategia de crecimiento a través de la adquisición de bienes inmuebles industriales, en especial los ubicados en el norte del país.
La expansión se sumará a las 106 propiedades que incluyen su portafolio con una área bruta rentable de 1.6 millones de m2, de las cuales 81 se enfocan en el uso industrial.
Asimismo Fibra Uno, que dirige Gonzálo Robina, anunció una oferta para combinar activos industriales con los de Terrafina e integrar la fibra industrial internalizada más grande de México.
El portafolio en vías de consolidar la transacción, dado que aún no se concreta, alcanzaría 11.6 millones de m2 con una ocupación de 98.3%, e ingresos operativos netos aproximados a los $13 mil 80 millones de pesos.
La composición de los activos evidencian la línea de acción a seguir, dado que 60% se orienta al segmento logístico y 40% a manufactura ligera.
Todas son estrategias originadas en el impulso que experimentan los parques industriales, donde además se vive una fuerte inercia por atender políticas ESG (Environmental, Social and Governance).
La columna Entornos Inmobiliarios se publica en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Pilba, Artha Capital.
NEARSHORING SUSTENTABLE 2024
El impulso del financiamiento verde se enfoca en los parques industriales, a raíz del nearshoring y los recursos que instancias como la International Finance Corporation (IFC ) del Banco Mundial preparan para este año en la industria.
Abordamos en este espacio los alcances del financiamiento que llega al sector.
USOS MIXTOS INMERSIVOS
Lugares estratégicos que generan experiencias agregan nuevo diseño en los proyectos de usos múltiples.
La estructura que sustenta la forma en que operan se basa en las ciudades modernas dependientes de los vecindarios de uso mixto, dado que les permiten crear una variedad de entornos que atraen nuevos visitantes, inquilinos y fuentes de ingresos, de acuerdo con la firma de arquitectura Gensler.
Así, la idea del distrito de entretenimiento es extrapolar la experiencia reciente y mezclar estadios deportivos, locales de música y otros tipos de actividades.
Se trata de la creación de lugares estratégicos para garantizar el éxito de estos desarrollos al asumir tendencias y experiencias inmersivas que integran el nuevo rostro del diseño de uso mixto.
La perspectiva se basa en la experiencia que registró la industria del entretenimiento en 2023, donde los creadores de contenido, desarrolladores y propietarios asumieron una nueva relación.
Por ende, los espacios que emergen de las tendencias previstas para el futuro inmediato incorporan alternativas distintas a como operaron los espacios antes de la pandemia.
Uno de ellos es el entretenimiento, que ahora se enfoca en la creación de la vitalidad comunitaria al reimaginar bienes raíces comerciales desocupados o sub utilizados.
SIX SENSES KYOTO
Un nuevo resort de lujo de la cadena global busca sumar a la hospitalidad en el corazón cultural de Japón.
Six Senses Kyoto marca la entrada de la marca a Japón, con un hotel que busca aportar elementos vinculados con el bienestar, un concepto gastronómico innovador y actividades locales.
Kioto es aún considerada el corazón cultural e histórico de Japón por sus templos budistas, santuarios sintoístas, palacios, casas de té, arquitectura tradicional japonesa, hermosas flores de cerezo y montañas cubiertas de cedros centenarios que rodean la ciudad.
Ubicado en el histórico distrito de Higashiyama, Six Senses Kyoto disfruta de una ubicación privilegiada que combina un santuario urbano con las delicias a la vuelta de la esquina, de festivales y eventos culturales.
El templo Myoho-in, el Museo Nacional de Kioto y el templo budista Sanjusangen-do están contiguos al hotel.
El resort incluyó 81 habitaciones y suites con superficies que van desde 42 a 238 metros cuadrados, dispuestas para ofrecer vistas al patio central, los jardines del vecino Santuario Toyokuni y el panorama de la ciudad con copas de árboles, templos, tiendas de té, y tejados.
El diseño a cargo de BLINK Design Group, conocido por su experiencia en hoteles de lujo globales, propone decoración japonesas con toques extravagantes inspirados en el folclore, El conejo lunar y el clásico del siglo XI El cuento de Genji.
Los interiores combinan sin esfuerzo auténticas tradiciones japonesas con líneas limpias y una paleta de colores terrosos.
El resort incorpora ciencia inteligente, curación tradicional y cultura zen japonesa en una experiencia de bienestar única, ofreciendo una variedad de tratamientos y programas rejuvenecedores profundamente arraigados en la cultura y la comunidad de Kioto.
Los baños tradicionales para hombres y mujeres incorporan ondas y vapor, además de las acuáticas del baño tradicional japonés que se extienden a una piscina cubierta y Watsu. Yoga, meditación, yoga aéreo, un gimnasio de última generación y Biohack Recovery Lounge forman parte de la oferta de bienestar.
La oferta gastronómica fue diseñada en el espíritu Eat With Six Senses de la marca a Kioto, mezclando lo mejor de lo que se cultiva local y estacionalmente, manteniendo al mismo tiempo el bienestar de los huéspedes y la comunidad como prioridad.
INERCIA IMPACTA VIVIENDA
Monterrey, Guadalajara, Juárez, Chihuahua, Saltillo, Torreón elevan precios de vivienda ante el impulso que está creando el nearshoring y la evolución de la manufactura en los últimos 4 años.
En este sentido, información de la Sociedad Hipotecaria Federal revela que el incremento en precios fue de 14% en estas ciudades, al superar el promedio nacional.
No obstante, según el organismo, mientras el valor promedio de las residencias creció 10.9%, en ciudades como Querétaro, Tijuana, Mexicali y Culiacán el alza fue superior.
Lo anterior es producto de la densidad poblacional que está creando la actividad industrial, al generar servicios como comercio, lugares de esparcimiento y vivienda.
Adicionalmente, el Índice de Precios de la Vivienda en México ubica a 40 ciudades que reflejaron una tendencia al alza en los valores de la vivienda, en especial las relacionadas con los principales corredores industriales.
OPINIÓN - REVOLUCIÓN NEARSHORING
Los sectores automotriz, electrónicos y electrodomésticos reciben el impacto del momento nearshoring. La tecnología busca resolver los desafíos que enfrenta el mercado industrial en expansión.
Comentamos de algunas de las razones que mueven la inversión de empresas de China y otros países asiáticos detrás del inventario limitado disponible y a la caza de precios competitivos en la frontera Norte y el Bajío.
ARTYZEN SINGAPORE
Inspirado en la cultura, colores y sabores de Singapur, Artyzen Singapore es un oasis vertical verde de 142 habitaciones ubicado en el corazón de la ciudad, a unos pasos de Orchard Road y los Jardines Botánicos de Singapur, el primer sitio del Patrimonio Mundial de la UNESCO en Singapur.
Este emblemático hito histórico fue la extensa mansión de jardín tropical llamada "Villa Marie" del bisnieto del conocido filántropo de Singapur, eTan Tock Seng.
El diseño y decoración del nuevo hotel de lujo estuvieron a cargo del estudio de arquitectura Ong&Ong y el estudio de diseño de interiores Nic Graham & Associates.
Los colores abundan en las 142 habitaciones con corredores de entrada abovedados, techos altos de 4 metros, baños lujosos, balcones privados y piezas de arte especiales que recuerdan el pasado.
Todas las suites integran balcones verdes ajardinados completos con una terraza para tomar el sol y mobiliario exterior, el lugar perfecto para relajarse y descansar.
No obstante, la corona de Artyzen Singapore es su Penthouse suite de 448 metros cuadrados. Ubicada en el último piso del hotel, este refugio de lujo único en su tipo ofrece vistas de Singapur, una amplia zona de estar y comedor, una oficina privada, un gimnasio privado, un vestidor, una sala de estar privada y un lujoso baño equipado con bañera y dos lavabos.
La oferta culinaria habilitada en el Quenino by Victor Liong, incluye alta cocina en el nivel 4 del hotel, co-creado por Victor Liong, un aclamado chef de Melbourne con raíces malayas chinas conocido por su cocina asiática contemporánea.
Quenino se deriva del término 'pequeño' en el criollo portugués de Malaca y rinde homenaje a la herencia y autenticidad de las tradiciones culinarias de la región, presentando una mezcla de sabores que dan vida al sabor de esta dinámica región.
Asimismo, en el último piso se encuentra The Roof Garden, un destino social animado con excelentes vistas que sirve bebidas de autor preparados por mixólogos residentes.
NEARSHORING EXPANDE HUELLA
La demanda bruta de espacios industriales creció 6.3% en 2023 y mantendrá este año el ritmo ascendente ante el desarrollo en el norte y Bajío, producto del efecto del nearshoring.
En específico se trata de la dinámica que generan los sectores automotriz, electrónicos y electrodomésticos, que demandaron un total de 4.1 millones de m2 de espacios industriales.
Con algunas diferencias en perspectiva, estudios de mercado de CBRE y Newmark pronostican una continuidad en la demanda superior a la registrada el año pasado porque existen mercados como Monterrey, Juárez, Tijuana y Juárez donde el espacio de entrega inmediata se agotó y la tasa de disponibilidad ha llegado por debajo del 2 e incluso 0%.
El fenómeno explica por qué la absorción bruta concentra cada vez más una mayor participación de espacios build to suit, y deja 64% de la absorción al mercado especulativo.
Esta balanza generó un consecuente aumento de precios y proyectos en construcción. Así, la perspectiva es que este año la absorción bruta cierre entre 4.3 y 4.5 millones de m2 de espacios industriales, equivalentes a un crecimiento de 6.5 y hasta 9%.
El escenario optimista tiene sustento en el hecho de que México se mantendrá como principal proveedor de Estados Unidos, luego de que el año pasado superó el liderazgo de China.
De acuerdo con información de Banco de México (BANXICO), 82.7% de las exportaciones el año pasado tuvieron como destino Estados Unidos.
Ha sido un recorrido de 60 años en el que nuestro país pasó de ser exportador de alimentos, a petrolero y en fecha reciente automotriz.
Hoy son el sector tecnológico y el automotriz los nichos que actualmente concentran los principales anuncios de inversión de manufactura en Estados Unidos, donde México tiene un rol activo como proveedor de suministros.
Por ello, lejos de detener la expansión, algunos creen que el entorno electoral en Estados Unidos, México y los conflictos internacionales, impulsarán el crecimiento del mercado de manufactura local y regionalmente, ante la complejidad de transportar mercancías de las plantas de manufactura líderes.
Esta inercia produjo entre 2019 y 2023 que las empresas provenientes de China y Asia participaran activamente en la demanda total acumulada con 40% y 60% respectivamente.
La demanda también hizo que la manufactura mexicana se sofisticara e incorporó en el corto plazo nuevos procesos para atender al sector automotriz, equipos eléctricos y electrónicos, reactores nucleares, calderas y maquinaria.
Esa huella permitió a Juárez absorber 444 mil m2 con un impacto por la mayor densidad poblacional en los precios de la vivienda y una demanda en comercio y sitios de esparcimiento.
Por todo lo anterior, es una revolución que continúa, pese a los retos que enfrenta como la disponibilidad de terrenos, el ritmo de construcciones, el acceso a infraestructura (luz y agua), la contención de precios que llegó en Juárez hasta $7.80 dólares por m2 de renta mensual y una menor huella de carbono por su consumo energético.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Paseo Metepec, Jerde.
OPINIÓN - TRANSFORMACIÓN DIGITAL
Este año 78% de las empresas globales encuestadas por JLL reconocieron que incorporarán más de 10 tecnologías anclas para la transformación del trabajo híbrido y la sustentabilidad en la industria.
Estas son las razones que mueven a tomar acciones en nichos clave como el industrial y la hotelería.