GUADALAJARA SOSTIENE EXPANSIÓN
La capital de Jalisco recibe nuevo impulso de empresas tecnológicas e impacta la actividad inmobiliaria en sus distintas áreas.
Este fortalecimiento que vive la zona metropolitana de Guadalajara en el segmento de parques industriales es parte de la llegada de empresas tecnológicas y la política pública Tech Hub Act que busca desarrollar talento especializado a las empresas que se establecen en la zona.
Esta inercia ha generado que el inventario clase A registrara un incremento anual de 12.6%, alcanzando los 4.65 millones de m2, de acuerdo con el reporte más reciente de CBRE México.
Esa previsión señala la incorporación de 521 mil m2 en 2023, equivalente a 76% de la nueva oferta ingresada en los primeros seis meses del año.
En contraparte, la absorción bruta de espacios industriales clase A en la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG) acumuló durante el 2023 más de 455 mil m2.
Un reporte de Newmark asegura que el efecto puede observarse en el incremento en precios de tierra y la disponibilidad de infraestructura también son determinantes en la construcción de nuevos proyectos especulativos.
En consecuencia, la absorción neta acumulada registrada en 2023, alcanzó más de 378 mil m2 con lo cual apenas superó con 14,200 metros cuadrados lo registrado en 2022.
La dinámica entre oferta y demanda movió hacia el último trimestre del año 36 por ciento del total anual y según CBRE se localizó en su mayoría en proyectos especulativos con superficies mayor a los 15 mil m2.
Esta dinámica alimentó una tendencia creciente del inventario que alcanzó 4.65 millones de m2, con un incremento anual del 12.6% respecto al 2022, por tanto ingresaron 62 mil m2 , es decir 33 por ciento más de superficie rentable a la del mismo periodo del 2022 cuando salieron al mercado 47 mil m2. Los nuevos metros ingresaron en el sub mercado de El Salto y fueron rentados en su totalidad al cierre del trimestre.
Esta dinámica revela el peso de los corredores El Salto que concentra 49% de superficie vacante con 43 mil m2 y Zapopan Norte con 34 mil m2, distribuidos en proyectos con superficies que van desde 1,200 m2 hasta 12 mil m2.
Caso distinto son Acatlán y Periférico Sur que mantienen su disponibilidad en un solo proyecto cada uno.
Pese a lo anterior, es relevante destacar que el movimiento generado por el nicho electrónico, también es apuntalado por otras industrias como la electromovilidad que ejerce un peso importante en el corredor El Salto, donde empresas como Foxconn alientan la construcción de al menos 8 nuevos proyectos industriales y logísticos.
El camino por delante para el también denominado Silicon Valley mexicano es positivo dado que oferta, demanda, construcciones y precios mantienen su ritmo ascendente.
Columna Entornos Inmobiliarios se publica en El Financiero|Bloomberg y en el portal digital del medio.
https://www.elfinanciero.com.mx/opinion/claudia-olguin/2024/03/01/guadalajara-sostiene-expansion/
Fotografía: Landmark Guadalajara, Thor Urbana.
OPINIÓN - DESARROLLO VERTICAL
Con un creciente desplazamiento en ventas, Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara avanzan en la verticalización residencial ante la falta de tierra disponible, la demanda vigorizada y el stock generado durante los años de la pandemia.
Esta semana reflexionamos sobre esta tendencia que crece.
https://youtu.be/rKqVQE2gx7E?si=YtjvRkpW-E-X11tK
DEMANDA INDUSTRIAL CRECE
La zona metropolitana de Guadalajara incrementa demanda de espacios industrialesm ante el efecto que ha creado la política pública Tech Hub Act que busca desarrollar talento especializado a las empresas que se establecen en la zona.
Esta inercia ha generado que el inventario clase A registrara un incremento anual de 12.6%, alcanzando los 4.65 millones de m2, de acuerdo con el reporte más reciente de CBRE México.
Esa previsión señala la incorporación de 521 mil m2 en 2023, equivalente a 76% de la nueva oferta ingresó en los primeros seis meses del año.
En contraparte, la absorción bruta de espacios industriales clase A en la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG) acumuló durante el 2023 más de 455 mil m2.
Mientras, la absorción neta acumulada registrada al cierre del 2023, alcanzó más de 378 mil m2 y por 14,200 metros cuadrados superó a la absorción neta del 2022.
Asimismo destaca que la demanda nueva del último trimestre del año contempla el 36% del total anual y está localizada en su mayoría en proyectos especulativos con superficies mayor a los 15 mil m2.
Esta dinámica alimentó una tendencia creciente del inventario que alcanzó 4.65 millones de m2, con un incremento anual del 12.6% respecto al 2022.
Mientras, la nueva oferta del último trimestre del año, más de 62 mil m2 ingresaron al inventario, 33% mayor a la del mismo periodo del 2022 (47 mil m2). Los nuevos metros ingresaron en el sub mercado de El Salto y fueron rentados en su totalidad al cierre del trimestre.
MAYFAIR LONDON
La firma Mandarin Oriental incorpora una nueva propuesta de hospitalidad de lujo en la capital inglesa que abrirá sus puertas en la primavera próxima.
Ubicado en Hanover Square, el sitio más antiguo de Mayfair, este hotel boutique integra 50 habitaciones a las que integró un diseño contemporáneo.
Se trata de una propuesta de lujo urbano que eligió la cadena para contribuir con la oferta de hospitalidad en Londres.
En su oferta integró un spa, un gimnasio innovador, una piscina cubierta y salas de vapor donde se ofrecen tratamientos personalizados de bienestar.
Asimismo en la propuesta culinaria sumó al chef Akira Back, galardonado con una estrecha Michelin.
TENDENCIAS INMOBILIARIAS 2024
Nuevos consumidores, más turismo, sostenibilidad, big data e inteligencia artificial son las líneas que marcarán el crecimiento del real estate en el año que inicia.
Esta perspectiva rescatada en un análisis liderado por Tinsa, Plazas Comerciales y Newmark México refleja los fenómenos principales que acompañan el dinamismo de los nichos más importantes de este mercado, que es la segunda industria que más aporta al PIB (Producto Interno Bruto).
Del lado de la demanda, destaca indudablemente el cambio en las familias, que de acuerdo con el Instituto de Investigaciones Sociales existen 11 tipos, donde la tradicional apenas representa 25.8% del mercado de consumidores. Es una transformación que impacta la vivienda, pero también los requerimientos de espacio habitacional y productos, en especial si se considera que hoy 7 de cada 10 hogares tiene una mascota.
Destaca también a la sostenibilidad como un elemento que incide en el nuevo uso de aire, agua, materiales de construcción, movimiento, sonido, comunidad y crédito representado por las hipotecas verdes.
Del lado de la tecnología, el uso y aplicaciones del big data y la inteligencia artificial, permitirán el análisis de datos para mejorar la toma de decisiones, así como precisar la velocidad y automatización de los procesos de identificación de patrones y personalización de ofertas de propiedades.
El documento incluye una encuesta con tomadores de decisión, en el que 48% reconoce un 2023 con mejores resultados, pero que 46% dice no haber rebasado la barrera de las cifras pandémicas.
Así, la incertidumbre se enfoca en tasas de interés, inflación y el momento político electoral. Son factores determinantes en el financiamiento, lo que se convierte en relevante si se considera que el crédito bancario y los fondos de capital privado son las dos principales fuentes de financiamiento en la industria.
Del nearshoring destaca la llegada de 500 empresas atraídas por esta inercia, un camino documentado por la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA) que destaca los 52 mil 260 millones de dólares que la economía registró en exportaciones, según cifras de INEGI al cierre de agosto de 2023.
Independiente al escenario 2024, el mercado industrial vive un panorama positivo y en constante crecimiento. Basta recordar que las tasas de ocupación en Nuevo Laredo, Tijuana, Ciudad Juárez, Saltillo, Monterrey y Reynosa experimentaron niveles cercanos al 0 %.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: West Lafayette, Indiana, Gensler.
ENTORNOS HÍBRIDOS RECAP
Tras la pandemia los espacios han dejado de ser simplemente “el lugar” para desempeñar el trabajo. Hoy las tendencias se orientan a la integración de experiencias y un nuevo ecosistema de alternativas de colaboración.
De cómo incide en la arquitectura, el mobiliario y la transformación de los espacios integramos los insights conversados con Gensler, MillerKnoll y el área de Project Management de JLL Latam en @Intelligence Claudia Olguin.
TENDENCIAS ALMACENAMIENTO
Automatización, fusión existencias, visibilidad, optimización de datos y sostenibilidad son algunas de las tendencias que marcarán la operación y desarrollo de los espacios de almacenamiento en 2024.
Tras el cambio en los mercados globales producto del COVID-19 y los conflictos políticos las presiones en las cadenas de suministro se acentuaron.
Por tanto, hoy en día las compras en persona y el comercio electrónico coexisten según las preferencias del cliente con sinnúmero de desafíos para el circuito de la producción y comercio.
A pesar de ello, el aumento en la demanda de los clientes, hizo que las empresas buscarann formas de construir cadenas de suministro que igualen el ritmo de sus negocios, mediante procesos automatizados, predecibles, personalizados y rápidos. Un estudio de la firma A.P. Moller - Maersk considera que las tendencias de almacenamiento y gestión de inventario de extremo a extremo harán posible afrontar el año 2024.
Así, la automatización transformó la industria del almacenamiento al redefinir las operaciones y la forma en que se almacenan y distribuyen los productos.
Por ello, las tecnologías seguirán ocupando un lugar central e incluirán robots móviles autónomos (AMR) para gestionar las actividades de cumplimiento y mejorar la preparación de pedidos.
Los brazos robóticos autónomos, por ejemplo, se utilizarán cada vez más para descargar contenedores y minimizar lesiones de los trabajadores. Estas máquinas inteligentes pueden empoderar a las empresas al mover productos de manera eficiente por todo el centro de distribución y empacar pedidos con precisión y velocidad mediante el uso de algoritmos de localización avanzados, visión por computadora e interfaces digitales con los sistemas existentes.
Más aún, en el panorama omnicanal la velocidad será primordial, e integrar múltiples tecnologías de automatización podría representar un desafío para las empresas. Sin embargo, una ejecución correcta a través de la automatización del almacén genera recompensas sustanciales a largo plazo y será esencial para abordar las crecientes demandas del comercio electrónico.
Este año un mayor número de empresas solicitará a los almacenes mantener sus productos en “una sola existencia”.
Mientras que hoy en día las empresas suelen tener el stock de las tiendas físicas separado de las compras online, la tendencia apunta a fusionar stocks, permitiendo a las marcas retirar pedidos y devoluciones del mismo servicio.
Fusionar existencias da flexibilidad a las marcas y puede ser útil en la gestión del stock de reserva porque además respalda la reducción de la producción adicional y previene afectaciones al medio ambiente.
Por su parte, la visibilidad es estratégica por la cantidad de información que una marca necesita proporcionar a su consumidor final, aumenta a medida dado que las personas adquieren más experiencia en realizar pedidos en línea y esperan más transparencia. Será una necesidad esencial y no un beneficio adicional.
En consecuencia la optimización de datos es un camino donde la digitalización desempeña un papel crucial como facilitador de la automatización y la velocidad para el crecimiento.
La firma prevé que este año más empresas se adaptarán a los procesos digitales y los próximos avances incluirán plataformas que permitan simulaciones de entornos existentes y potenciales para mejorar las operaciones comerciales.
Ejemplo de ello son los dispositivos de Internet de las cosas montados en varias piezas de maquinaria, así como otras herramientas operadas por inteligencia artificial (IA) que permiten a los operadores de montacargas trabajar de manera segura, al proporcionar información y alertas en tiempo real.
No menos importante es la sostenibilidad, una tendencia en la que las empresas se apoyarán más en sus proveedores de servicios de logística integrada para reducir las emisiones de carbono en las operaciones de almacenamiento.
Ello implica que así como los desarrolladores e inquilinos de espacios logísticos proveedores logísticos buscan a reducir emisiones GEI, la cadena total buscará herramientas de visibilidad para ayudar.
La industria accede a herramientas vía proveedores de logística de terceros (4PL) para aumentar esa visibilidad de la logística, pero también para tener una mejor visión de las emisiones.
En consecuencia, los clientes adoptan otros principios como la economía circular para minimizar el desperdicio, y mejorar la circularidad con la ayuda de palés y embalajes reutilizables para reducir la huella de carbono de un almacén.
Hasta ahora es un hecho que los proveedores de servicios logísticos han buscado la reciclabilidad a instancias de los clientes, pero en el futuro la gestión de residuos será un criterio importante para los clientes.
La digitalización basada en datos también permitirá que vehículos guiados automatizados (AGV), sistemas transportadores y recolectores robóticos aceleren la precisión y los movimientos. El resultado será un flujo fluido de mercancías desde la llegada hasta el envío, minimizando el riesgo de error humano y aumentando la productividad y capacidad general de los centros de distribución.
MONTERREY Y GUADALAJARA ACECHAN
Producto de la expansión vertical y otras de razones específicas, los mercados residenciales de Monterrey y Guadalajara se acercan a la Ciudad de México (CDMX), que lidera las ventas a nivel nacional.
Hasta finales de 2023, la participación de ambos era de 29 y 30 por ciento respectivamente en las ventas totales residenciales, luego de que la CDMX concentra 36 por ciento de las 3 mil 728 unidades que se desplazaron en el último tercio del año.
Este dato es revelador del crecimiento de las zonas urbanas en ambas ciudades, pero también plantea retos importantes respecto al acceso a servicios urbanos que determinen un desarrollo sano y estable.
Entre otros componentes, el estudio Perspectivas 2024 de la firma española Tinsa, revela que los valores por metro cuadrado se recuperaron en el cuarto trimestre de 2023 y 12 por ciento en el año para un segmento cuyos precios superan los $5.9 millones de pesos en CDMX.
No obstante, el comportamiento del nicho tuvo el mejor momento en el segundo trimestre y si bien son crecimientos de dos dígitos, aún no recupera los ajustes de la pandemia.
La realidad es que los tres mercados han experimentado una recuperación en el valor de las propiedades residenciales y de continuar esa trayectoria sin equilibrio, podría generar distorsiones o inaccesibilidad en el mercado, como ya ocurre en CDMX donde los precios subieron en promedio 17 por ciento el año pasado ante el efecto de los nómadas digitales, la falta de nuevas edificaciones y la reducción del inventario disponible.
Por su parte, Monterrey también ha recuperado sus precios de manera relevante. La zona metropolitana muy en especial el corredor San Pedro, registró un impulso en ventas 4 por ciento anual por la demanda interés social y el efecto del nearshoring.
En consecuencia, se ha experimentado una alta demanda en espacios residenciales verticales por la controvertida llegada de Tesla y a la migración de nuevos usuarios que generó el crecimiento de la manufactura.
Por ello, el precio de la tierra se ha incrementado y la industria experimenta temas de permisos y licencias en la zona centro, además de que se sabe del cambio de densidades considerados en la normativa ante la falta de servicios urbanos, entre ellos el controvertido tema del agua.
Bajo otras condiciones, la Zona Metropolitana de Guadalajara, creció a una tasa media anual de 20 por ciento por la verticalización. El precio promedio por metro cuadrado es de $41,529 pesos, el segundo más alto después de CDMX donde el valor promedio para residencial es de 65,779 pesos.
Pero a diferencia de Monterrey y CDMX, el crecimiento en Guadalajara es uno de los mercados más sanos y equilibrados, resultado del efecto industrial generado por el sector tecnológico.
El equilibrio ocurre porque la vivienda social representa 50 por ciento del mercado, 20 a 25 por ciento es vivienda media y el resto corresponde al residencial y residencial plus, éste último concentrado en la zona de Andares.
Incluso, el stock del segmento residencial podría originar una alta concentración en los productos de mayor valor (residencial plus y luxury). Otro factor que destaca del mercado es la inercia que registra el mercado de vivienda en renta que en algunos municipios registra niveles superiores que algunas alcaldías de la Ciudad de México.
Con salvedades de cada mercado, de continuar el aumento de precios se mantiene latente el riesgo de no atender a los segmentos sociales por costos, aspecto que representa desafíos importantes para autoridades y desarrolladores.
Columna Entornos Inmobiliarios publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: BCG Ultrapark, Gensler.
ENTORNOS HÍBRIDOS III
La adecuación de los espacios y la incorporación de nuevos entornos el elemento que cierra la fórmula de esta transición. Conversamos con Arturo Bañuelos, Managing Director, project & development services, JLL Latam sobre los desafíos del cambio.
MANUFACTURA APOYA CRECIMIENTO
Microcomponentes y semiconductores abren posibilidades al crecimiento inmobiliario industrial en regiones fronterizas con Estados Unidos.
Esta previsión se basa en el efecto de la regionalización y la alta demanda de componentes para el usuario final, soportado en la relación entre México y Estados Unidos fortalecida por el nearshoring.
Un análisis sobre las oportunidades creadas en la firma Newmark establece que este progreso ha llevado a México a convertirse en el principal socio comercial de Estados Unidos con los retos que implica la formación de mano de obra especializada en la fabricación de semiconductores, dado que México carece de la capacidad de ingeniería necesaria para producirlos de ese tamaño.
Es sabido que la industria de semiconductores es compleja y altamente especializada. Así la fabricación de estos productos, cuyo tamaño se mide en micras, se encuentra concentrada en unos cuantos países asiáticos que cuentan con la experiencia adquirida a lo largo de años de entrenamiento especializado.
Un aspecto que favorece dicha oportunidad es el acuerdo que Estados Unidos emitió en 2023 con la Ley de Estímulos a la Industria de Microprocesadores y Alta Tecnología, fortaleciendo las restricciones para que China adquiera chips de última generación y los equipos necesarios para su fabricación.
La iniciativa se creó con la intención de proteger las tecnologías, en un contexto en el que China ha incrementado su participación en el mercado de los chips, cruciales para automóviles, dispositivos electrónicos y otros productos. Estados Unidos produce el 12% de los chips, aunque ninguno de los más avanzados del mundo.
Actualmente Taiwán produce el 90% de los chips avanzados, esenciales para la economía estadounidense, que sigue siendo líder en el diseño de los microcomponentes. Sin embargo, un conflicto geopolítico podría poner en peligro las patentes de estos ya que muchas de ellas europeas y americanas, y especialmente las chinas, son quienes los fabrican. En caso de una ruptura, uno de los países se quedaría con las patentes y el otro con la infraestructura, situación perjudicial para ambas partes, porque no habría producción.
La ley sobre semiconductores es un tema de seguridad nacional para Estados Unidos. Durante el COVID19, se dieron cuenta que el 75-80% de los semiconductores se hacen en Asia y que no podían traerlos debido a los contenedores atorados, lo que hizo que toda la industria de este lado del planeta se rezagara.
“No se pudieron entregar celulares, coches, prácticamente nada, porque ya todo tiene un componente smart. Como es un tema de seguridad nacional para Estados Unidos, van a preferir hacerlos tanto allá como en México, decisión conveniente para ambas partes”, asegura Erick Brunet, director ejecutivo de Newmark.
Considera que ante tal situación es imprescindible que México fortalezca la educación tecnológica, capacitación, maquinaria, infraestructura y energía constante, que no tenga picos o fluctuaciones. Las empresas de alto valor agregado son más conscientes en cómo demandan los insumos y cómo los consumen, por lo que, si México ofrece energías renovables, lo hace más atractivo a las inversiones. Además, el costo de capital global suele ser más barato para las empresas cuando tienen algún argumento verde dentro de la operación.
Con el plan Sonora, Estados Unidos se beneficiará, siempre y cuando México otorgue un rápido suministro de energía, ya que con ello tendrá el incentivo de traer la producción a territorio mexicano, dado que es más barato para el costo total de manufactura.
“Estados Unidos puede favorecerse de usar a México como punto de manufactura. Además de que existe afinidad cultural y el producto mexicano es muy bien recibido. En Europa definitivamente hay muchísimo espacio para crecer, y Asia es cada vez más es un mercado de consumo interno, después de años de ser los que más maquilaban y producían para generar riqueza. Con el capital acumulado en el oriente, el consumo no se va agotar”, concluye.