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NUEVA DENSIFICACIÓN
Reciclar es el nombre del juego en la expansión inmobiliaria de CDMX y otras ciudades en el país. En esta conversación Bosco Quinzaños, actual presidente de la ADI comparte su visión de los tiempos por venir ante los desafíos del acceso a la vivienda y desarrollos enfocados en restaurar el tejido social, la habitabilidad y la vida a pie.
https://youtu.be/jf2sS2l6zwU?si=P1GtQtkT_mlvHqxS
DESARROLLO CON NUEVO ROSTRO
Como cada año, el encuentro de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) ha sido el epicentro de anuncios de inversión, tendencias globales y en especial la línea que une la posición de la iniciativa privada con las autoridades.
Esta vez, en The Real Estate Show hubo un cambio relevante, luego de la evidente pausa de los últimos años en el desarrollo en específico de Ciudad de México (CDMX).
La gestión de Bosco Quinzaños ha sido clara respecto a la necesidad de construir ciudades competitivas, incluyentes y sostenibles.
Este año, los 80 socios que integran la ADI comprometieron una inversión de 18 mil 400 millones de dólares en el país, recurso que dejará 397 mil empleos directos e indirectos. Sin embargo, sólo CDMX captará 4 mil 200 millones de dólares.
Por ello, destaca la opción de hacer realidad un desarrollo en la ciudad que recicle y reconvierta, en especial en zonas céntricas dotadas de infraestructura, a través de mecanismos de inversión con una correcta densificación.
La fórmula ideal planteada por esta asociación son bloques de hasta 6 niveles de altura con basamentos comerciales que hagan posible una vida de barrio donde el tejido social, la habitabilidad y la vida a pie se realicen mediante el aprovechamiento del espacio público. Es una realidad que un escenario así haría factible atender la escasez y asequibilidad de vivienda.
Quinzaños aseguró al concluir el foro que el compromiso de inversión podría duplicarse con las condiciones ideales que den certeza.
La propuesta a la Jefa de Gobierno de CDMX, Clara Brugada se enmarcó en una dinámica de colaboración, visión y compromiso, ya que iniciativa privada y autoridades pueden en conjunto hacer que las ciudades avancen y la sociedad prospere.
Así ha sido en otras gestiones donde el desarrollo inmobiliario ordenado hizo posible construir el legado de ciudades y destinos turísticos. En 2025, esta asociación anunciaba una inversión de 14 mil 500 millones de dólares integrados a 166 proyectos de los sectores industrial, turismo, oficinas, usos mixtos y vivienda.
La entrega de premios es también reflejo de la adopción de tendencias inminentes para favorecer el desarrollo: la sustentabilidad, la tecnología y el desarrollo responsable con enfoque social.
En este sentido, destacan la mención especial que una vez más recibió ProximityParks por la reconversión e inclusión de elementos diferenciadores en su desarrollo de última milla de Lomas Verdes, al igual que Casa del Agua de Grupo Invertierra, un proyecto ubicado en Huixquilucan totalmente orientado a la sustentabilidad y negocios de nueva generación.
El jurado otorgó en primera posición al proyecto turístico residencial Nauka en Riviera Nayarit de Thor Urbana, GFA y Grupo Prodi, seguido por Ánima Village en Baja California Sur de SOMA.
En suma, la factibilidad de esos parámetros es clave para el momento actual que demanda el negocio inmobiliario. De ello depende el futuro por venir.
MIRA APUESTA POR ARMANI
Una comunidad de ultralujo llega a la manzana de Masaryk, Moliere y Séneca en Polanco y es la apuesta residencial de lujo de Mira, bajo el sello Armani.
En esta conversación Roberto Pulido, nos comparte su visión sobre la continuidad en esta etapa del desarrollador, donde la prioridad es sostener la integración de comunidades que aporten rentabilidad a inversionistas y compradores.
ECOSISTEMA LOGÍSTICO
Con nuevas construcciones, continuidad en el aumento de precios de rentas, demanda y absorción de espacios crecientes, el mercado industrial de Ciudad de México y área metropolitana consolidan el momento actual del ciclo inmobiliario.
Es una etapa de expansión y desafíos que dan vida a un ecosistema que abastece espacios logísticos de última milla en Ciudad de México, y de grandes centros logísticos en corredores del área metropolitana como Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán (CTT) y Zumpango-AIFA que cubren la demanda de grandes centros logísicos o big boxes.
Esta inercia es evidente en el incremento de precios en renta, que de acuerdo con Newmark México, se ubica en niveles récord de 13 a 14 dólares por m2, reflejo de la evolución alcanzada en los últimos 6 años.
En este sentido, el más reciente reporte de la plataforma Spot2 destaca que el incremento de precios en ZMVM se debe a "una alta demanda que se mantiene de forma sostenida; las marcadas limitaciones físicas de la ciudad para permitir un crecimiento de la mancha industrial y una base de usuarios corporativos cuya máxima prioridad es asegurar la proximidad al consumo”.
Con base en las propiedades registradas, la plataforma registraba hasta el primer trimestre de 2026, un incremento real de precios promedio de 23.78% en la ZMVM respecto al 31.67% del promedio nacional donde los valores de rentas llegan a $9.17 dólares por m2 que le convierten en el mercado con las rentas más elevado del país.
“El norte de la ZMVM es el epicentro de mayor profundidad impulsado por la logística urbana, el e-commerce y los operadores de última milla. Una mezclaque acompaña la incursión de data centers periféricos que buscan aprovechar la cercanía al mayor centro de consumo del país”, dice el reporte.
En este sentido, Spot2 indica que en este nivel tarifario, el usuario industrial ya no negocia por precio, sino por tiempos de entrega y eficiencia logística total.
“El encarecimiento de este mercado no obedece a una simple escasez coyuntural de m2. Por el contrario, es el resultado de una condición estructural de largo plazo que se sostiene sobre tres pilares: una alta demanda que se mantiene de forma sostenida; las marcadas limitaciones físicas de la ciudad para permitir un crecimiento de la mancha industrial y una base de usuarios corporativos cuya máxima prioridad es asegurar la proximidad al consumo”.
Vianey Macías, head of market research en Spot2 destaca que el corredor CTT y la zona de Huehuetoca-AIFA no operan como mercados aislados, sino que son ya una especie de macro corredor logístico en la zona norte.
“Esta integración crea una zona donde la consolidación y cercanía con el CTT se complementa perfectamente con la disponibilidad de tierra, factibilidad eléctrica y la conectividad que aportan Huehuetoca, el AIFA y el Arco Norte”, indica.
En consecuencia, los vehículos financieros institucionales “estructuran sus portafolios capitalinos asumiendo estos costos de entrada, conscientes de que solo las instalaciones con redundancia de datos y accesos urbanos inmejorables podrán mantener altas tasas de ocupación”.
Sobre el particular, Gonzálo Robina, director general adjunto de Fibra uno (FUNO), señala que “el nivel de rentas ha alcanzado precios récord de hasta 12 dólares por m2 de rentas y un nivel de 2% de desocupación”.
Además, reconoce el efecto que la especialización del AIFA en transporte de carga ha impulsado, de tal razón que es “donde mayor crecimiento está teniendo el desarrollo que está haciendo el grupo dentro y fuera de NEXT. Es en ese corredor, en particular en T-MEX Park donde hoy se encuentran más de 1 millón de m2 en construcción con un potencial total en una primera fase de 2 millones de m2 y hasta 4 millones de m2 en el mediano plazo”.
Manufactura y momento logístico
Erick Brunet, managing director de capital markets e industrial en Newmark México señala cómo el mercado industrial a nivel nacional ha visto una especialización en el tipo de activo en diferentes mercados.
Recuerda como antes logística era principalmente CDMX, además de que el mercado industrial enfocado en manufactura experimentó una pausa por la crisis arancelaria.
“Antes de 2020 la absorción nacional era 1.5 millones de m2, ese año se duplicó y en 2025 bajó entre 14 y 16%. Por tanto, el sector logístico, de terciarización y de última milla para el consumidor final es el que ha estado cargando la falta en manufactura”, explica.
Además, ante el aumento de rentas, la proporción del costo del real estate es un factor determinante para los desafíos que enfrentan. Mientras en manufactura representa 4 a 6% del costo operativo, mientras que en el negocio de la terciarización que solía ser 12 a 15%, con el incremento en precios que existe en CDMX llegaría hasta 20%.
Es la presencia del e-commerce, que impulsa 90% de la demanda de espacios logísticos de última milla y centros logísticos.
Lo anterior es impulso de la demanda de más de 67 millones de mexicanos que se estima realizaron compras en línea en 2025, equivalente a una actividad de $941 mil millones de pesos.
Por ello, Brunet ve en la accesibilidad, la infraestructura (agua y luz) y la especulación de las propiedades retos que deberá superar para evitar que la falta de inmuebles distorsione la expansión del mercado.
Logística y relocalización de cadenas
Con todo, leer los ciclos del mercado industrial sigue siendo relevante. En especial en el contexto que observan algunos jugadores del segmento industrial.
Influenciado por el impulso del nearshoring, la relocalización de cadenas de suministro y la creciente demanda de espacios, Grupo Inmobiliario Zayat ve en el escenario actual un momento de oportunidades que ha redefinido la dinámica del sector, en especial la que se registra en corredores logísticos estratégicos.
Por ello, el desarrollador apostó por 3 parques industriales en la zona de Zumpango cercana al AIFA que superan los 700,000 m2 de ABR.
“La zona metropolitana de la Ciudad de México (CDMX) sigue siendo un must en la logística de las empresas, por eso estamos apostando al crecimiento y consolidación del corredor, una vez que las autoridades locales y estatales realicen las mejoras urbanas necesarias para ordenar el crecimiento y la demanda local” señala Sepúlveda.
La dinámica de este nuevo sub mercado se origina en la transferencia de carga que va al AIFA (Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles), así como “la escasez y costo de grandes terrenos cercanos a la autopista México-Querétaro, que han sido el detonador”, dice Guillermo Sepúlveda, director de inversiones de la firma.
Ante este contexto múltiple, la región ZMVM está llamada a consolidarse como el epicentro de la máxima expansión logística y de última milla en el país entero.
El presente es un recuento compartido de la reciente entrega publicada en la plataforma spot2.mx
SOHO HOUSE LOS CABOS
El portafolio de la marca global aterriza en Cabo del Sol con un resort que combina playa, bienestar y gastronomía.
Para el destino la llegada de Soho House agrega una propuesta que complementa a uno de los principales receptores de proyectos de alta gama.
Para la firma global, esta apuesta con 200 metros de playa privada integra el primer Soho Beach House en México y la tercera casa en América Latina.
El diseño de Sordo Madaleno reinterpretó en su propuesta la arquitectura contemporánea mexicana con una visión global, áreas abiertas, terrazas, patios y una alberca de 50 metros de longitud.
En el componente residencial, el desarrollo busca abrir espacio a un concepto de segunda residencia a través de departamentos con 2 recámaras, hasta casonas de cuatro habitaciones.
De igual forma, el desarrollo incluye un elemento residencial, también el primero para la marca, que en conjunto buscan dar respuesta al cambio de hábitos de viaje y estancia de los usuarios.
Por su ubicación, el proyecto goza de una tipografía que hace posible alinear el diseño al paisaje de manera orgánica. Así a través del uso de materiales locales y el aprovechamiento de la luz natural, integra desierto, montaña y mar.
MÁS ALLÁ DE LA GENTRIFICACIÓN
El controvertido tema de la gentrificación, entre las zonas inmobiliarias premium de Ciudad de México (CDMX) lo ocurrido en el corredor Roma-Condesa-Escandón es motivo de una profunda y diferenciada reflexión.
El encarecimiento inmobiliario en este corredor va mucho más allá de una salida explosiva de habitantes desplazados. Producto de factores complementarios, entre 2019 y 2025 la desconexión entre los precios y capacidad de pago, se consolidó como una tendencia que generó nueva sustitución poblacional.
Este proceso, influenciado por los valores crecientes, creó desde la perspectiva de Mac Arquitectos Consultores, una nueva estructura de los hogares.
Así, logró consolidarse una transformación progresiva del mercado inmobiliario hacia segmentos de mayor ingreso, lo cual se explica si se observa que el número de habitantes se mantuvo estable, con variaciones marginales y una ligera tendencia a la baja en las proyecciones hacia 2030.
La carga política y emocional sobre lo ocurrido en la zona es evidente. Es una percepción que enfoca los cambios en la llegada de nómadas digitales, los usuarios extranjeros, desarrollos inmobiliarios y el crecimiento de plataformas digitales de rentas de corta estancia que representan entre el 7 y el 9 por ciento del parque habitacional.
Aún así, sucede que el ingreso promedio mensual de propiedades rentadas a través de plataformas, dejan un ingreso promedio mensual inferior a una renta tradicional de largo plazo.
La inercia se refiere más bien a la elitización, pero mucho a la complejidad económica, causante de la transformación del mercado, además del cambio en la estructura de los hogares: cada vez más pequeños, más fragmentados, más acordes con estilos de vida urbanos contemporáneos.
Lo anterior es también resultado de la brecha que hoy separa la oferta de vivienda y la asequibilidad.
Metric Analysis en su Anuario Hipotecario lo ve como un escenario de falta de oferta y un claro cuello de botella ante escasez de nuevas construcciones.
En suma, un mercado bifurcado: funcional medio/residencial y el roto que dejó de ser rentable para constructores.
En su diagnóstico que considera el mismo lapso de referencia, destaca conforme a datos de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la caída de 57% en los avalúos del segmento de menos de 1 millón de pesos y una consecuente disminución en la participación del segmento 70 a 40%.
De hecho, el ticket promedio para vivienda a nivel nacional es de $1.94 millones de pesos.
Por ende, Javer, Sadasi, RUBA, ARA, Hogares Unión y Vidusa que lideran el mercado residencial de 1 a 2.5 millones de pesos se enfocaron más en escala para generar rentabilidad, es decir, captar mayor margen de valor por operación.
Un zoom out del estatus residencial complementa el escenario.
Información de INEGI indica que en el país hay cerca de 6 millones de viviendas en renta, portafolio que apenas registran 1% los portales digitales con una mediana ronda de costo de rentas de 22 mil pesos mensuales, mientras que 76% de la oferta supera los 15 mil pesos y está concentrada en igual proporción en CDMX, Nuevo León, Jalisco, Estado de México, Querétaro y Yucatán.
Ante esa fotografía general, es evidente la complejidad económica que aún las zonas premium enfrentan aunque con valores superiores.
De continuar la actual evolución, el dinamismo comercial que duplicó entre 2019 y 2024 la apertura de negocios en el corredor Roma-Condesa-Escandón profundizará la desconexión entre los precios y capacidad de pago señalada.
Las colonias del corredor operan hoy como uno de los mercados más sofisticados y valorizados de la ciudad.
Aquí los precios de renta rondan los 35 mil pesos mensuales en mediana, mientras que el ingreso promedio de los hogares se sitúa alrededor de los 52 mil pesos.
El efecto es directo: una familia promedio tendría que destinar cerca de dos terceras partes de su ingreso al pago del arrendamiento de una vivienda. Por ende, como aclara Mac Arquitectos, es una exclusión por precio, no por desplazamiento forzado.
Ni qué decir de lo que dirían los números actuales sobre el inventario subutilizado en el corredor, que hasta 2020 registraba en la zona 4 mil 771 viviendas deshabitadas y 2 mil 698 de uso temporal.
Sin duda, es un fenómeno que requiere profundidad para dibujar correctamente la perspectiva en la realidad presente.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Plaza Condesa, Artha Capital - DEWA.
MARCAS LLEGAN AL RETAIL
En 3 años, la llegada de nuevos conceptos dejó claro el escenario de diversificación en los centros comerciales.
En este comentario abordamos cómo esta tendencia, la tecnología y conceptos de entretenimiento configuran el escenario presente del retail, especialmente en desarrollos de usos mixtos y proyectos orientados al lifestyle.
ESCENARIO INDUSTRIAL 2026
Logística y manufactura redefinen la perspectiva del mercado inmobiliario industrial en un año clave. En esta conversación con Erick Brunet, managing director de capital markets e industriales Newmark México exploramos los alcances del boom logístico, del land lord market y las oportunidades que vendrán con el nearshoring 2.0
LA RUTA POR MACQUARIE
En sólo unos días las apuestas por los activos de Fibra Macquarie se aceleraron.
Primero fue Fibra NEXT, liderada por Raúl Gallegos, que el 29 de abril propuso adquirir la totalidad de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) mediante un factor de intercambio incrementado de 0.475 Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) de NEXT por cada CBFI de FIBRA Macquarie equivalente a monto en efectivo 47.50 pesos por CBFI adquirido es decir, un máximo total en efectivo de 13 mil 255 millones de pesos.
La estrategia anunciada por el equipo que dirige Raúl Gallegos y que está en autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), es desde su perspectiva producto de la confianza en los beneficios estimados de una potencial consolidación de Fibra Macquarie, en el contexto del despliegue acelerado de su estrategia de crecimiento.
Pero en el fondo, la apuesta y la estructura financiera que la integran dice mucho del efecto que ha creado en NEXT la llegada de Gallegos, que ha participado de manera activa en el capital market enfocado en el real estate a lo largo de los últimos años en GE México y Credit Suisse Real Estate.
Por su parte, este miércoles 6 del presente, Fibra Monterrey con interés previo en los activos señalados, anunció el incremento en su oferta pública de adquisición y suscripción recíproca (OPA) de 3 a 3.20 CFBIs de Fibra Monterrey por cada certificado de Macquarie.
La oferta presentada por el equipo que preside Jorge Ávalos, establece un factor de intercambio que, al precio del 21 de abril de este año, deja 51.20 pesos por cada certificado de Macquarie.
En su oferta Fibra Monterrey señaló la opción de elegir un monto en efectivo equivalente a 44 pesos por cada CFBI hasta por un monto total máximo en efectivo de 8 mil 901 millones de pesos, equivalente a 25% de todos los certificados de Maquarie en circulación al 15 de abril definidos como la opción en efectivo, misma que está vigente hasta el 29 de mayo.
Esta propuesta incluye otros aspectos que al igual que la previa de Fibra NEXT, denotan posturas encaminadas a ganar la contienda por la transacción más representativa del mercado, que marcará un reacomodo en el mapa de jugadores.
Para ambos, no sólo representa la oportunidad de robustecer sus portafolios con activos sólidos que aseguran incrementos en rentas dolarizadas y plusvalía, sino que además elevan las barreras de entrada para nuevos participantes.
Quien gane la apuesta, agregará un portafolio de 262 inmuebles industriales con una ocupación superior a 98% actualmente, que se ubican principalmente en estados del norte y Bajío, donde destacan Monterrey, Ciudad Juárez y Tijuana impulsados por la reciente ola del nearshoring.
Un factor a considerar es lo que representará para los inquilinos el acuerdo vinculante oferta pública con Macquarie Asset Management para adquirir los derechos de administración de FIBRA Macquarie, que lidera Prologis desde marzo pasado.
Por tanto, lo anunciado en las últimas horas consolida las estrategias de rotación de activos que redirigen capital hacia el sector industrial, donde desde la perspectiva de analistas, la demanda supera de forma sostenida a la oferta, especialmente en el norte y el Bajío, ambas regiones donde Macquarie dispone de propiedades.
Así que la contienda deja ver la madurez y selectividad del actual ciclo para un mercado que hoy ve construir 959 mil m2, 3.2 millones de m2 para atender la demanda de 13 mercados que actualmente cuentan con una tasa de disponibilidad promedio de 4.9%. Así las cosas, la historia continúa.
Nueva visión en FINSA
Ayer miércoles se dio a conocer el nombramiento de Rocío Palafox, como directora general de FINSA, que asume el cargo el 1 de junio próximo.
Esta sucesión institucional valida un proceso de transición planificada de la firma ante el contexto de transformación estructural que vive el negocio industrial del país y lo que se ve venir ante el nuevo rostro del nearshoring.
El anuncio establece la permanencia de Sergio Argüelles en la presidencia ejecutiva y del consejo, desde donde desarrollará la arquitectura estratégica para la definición del valor de largo plazo y el relacionamiento institucional de la empresa.
Actualmente este jugador opera 28 parques industriales y más de 70 ubicaciones en México y a nivel internacional, que en total le dejan más de 3.9 millones de m2 en arrendamiento y administración.
Por su liderazgo financiero alcanzado en su paso previo por el BID Invest, GE y GE Capital, Palafox trasladará la experiencia no sólo en ese ámbito, sino que podrá consolidar su enfoque en prioridades estratégicas del desarrollador como el crecimiento sostenible, disciplina financiera, eficiencia operativa y gestión de riesgos.
Por lo anterior, será un respaldo en procesos de consolidación, estructuración financiera y eficiencia operativa, tal y como lo ha hecho en la relación actual con bancos, inversionistas institucionales y de levantamiento de capital.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: 5th Tillery Repositioning, Gensler.