ALDEA NIZUC
Con una inversión estimada en 150 millones de dólares Pulso Inmobiliario incursiona en el Caribe Mexicano con este desarrollo residencial de lujo.
En su primera etapa, Aldea Nizuc integrará en 2025 un hotel de 4 estrellas que consideran 42 unidades fraccionales, un wellness center, una aldea comercial y un concert hall con un aforo de 9,500 espectadores.
El concepto busca innovar en la región al ser el único proyecto destino que ofrecerá una co-propiedad vacacional fraccionada de por vida mediante Fraccional by Adventus.
Desplantado en una superficie de 100 mil m2 el desarrollo busca atender la demanda por este tipo de propiedades en una ubicación privilegiada que nace en la selva de laguna, mar y con vistas hacia el Mar Caribe.
El centro comercial y gastronómico La Aldea integraron un diseño basado en la arquitectura orgánica curativa. “Pasear por la aldea será una experiencia para los sentidos al igual que disfrutar de su oferta gastronómica única con más de 15 restaurantes más representativos de México, boutiques de autor, galerías de arte, cafeterías, heladerías, mezcalerías, entretenimiento variado y múltiples sorpresas, en un área de más de 15,000 m2. Será un lugar de encuentro único en el mejor destino turístico del país”, señaló Carlos Kamkhaji, Presidente y fundador de la firma desarrolladora.
El wellness center ofrecerá en sus más de 4,000 m2 de superficie un concepto armónico entre la naturaleza y los momentos creados para elevar los sentidos, la relajación y la revitalización a otro nivel.
En el diseño arquitectónico se creó un spa botánico en un santuario de salud y belleza rodeado de la naturaleza.
VIVIENDA MEDIA VULNERA EXPANSIÓN
La vivienda media en México enfrenta un desafiante 2024. Una de las razones que inciden en el futuro inmediato de este nicho es la continuidad de la oferta y que la demanda se mantenga, ambos indicadores alineados en facilitar la adquisición de compradores finales.
Para quienes participan en la industria es un hecho que la integración al inventario entre 2019 y 2021 de nuevos desarrollos del segmento medio de vivienda, con valores de entre 1 a 3 millones de pesos, satisfizo la demanda de existente, dado que en ese momento la mayor disponibilidad se ubicaba en los segmentos residencial y residencial plus donde incluso hubo excedente de inventario.
Sin embargo, en el año que inicia la inflación y las altas tasas de interés son vistos como los desafíos más importantes para el momento que vive el segmento más dinámico del mercado, dado que inciden en el precio y la capacidad de compra.
Algunas desarrolladoras como Vinte están ciertas que la salud y continuidad en el desarrollo de este mercado dependen del equilibrio en el precio que ha sido impactado por la inflación y la capacidad de crédito de los compradores. Ambos indicadores no son un tema menor, si se considera que el entorno económico global luce adverso.
En específico para corredores como la zona centro de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX), la alternativa de la vivienda media ha sido posible gracias a la construcción de prototipos de vivienda con unidades pequeñas de entre 35 y 50 m2 de superficie , pero bien ubicadas.
La adquisición de este tipo de vivienda se enfoca en los compradores millennial, pero también inversionistas que han encontrado en el nicho oportunidades de rentabilidad ante la creciente demanda de rentas.
De acuerdo con el reporte de coyuntura al cuarto trimestre de 2023 de Tinsa, la ZMCDMX, registró la comercialización de 7,550 unidades desplazadas, y fue el segmento medio el que concentró el 40% de las ventas.
Esa dinámica favoreció que en ese período se registrara un incremento anual de 7.4% anual en propiedades vendidas en la ZMCM.
Caso contrario, experimentaron las viviendas tipo residencial y residencial plus que tuvieron una variación anual del 5.7% en ventas con apenas 1,541 proyectos activos.
En consecuencia, el stock disponible en el lapso de referencia registró una variación del -5.6%; en tanto que durante el trimestre se ingresaron de 112 desarrollos, y 101 finiquitaron su inventario con un ticket promedio de 5.4 millones de pesos para departamentos y 1.7 millones de pesos en casas de la zona conurbada.
No obstante, la continuidad en la dinámica que vive el segmento medio es importante porque es el que ha impulsado el crecimiento en la CDMX con oferta disponible, en respuesta a un mercado reconfigurado y en el que se han edificado unidades con valores promedio de de 2 a 3.5 millones de pesos, en especial en demarcaciones como Cuauhtémoc y la zona centro.
Fue el crecimiento de portafolio con estas propiedades resultado de una demanda no cubierta con más oferta de propiedades de menor tamaño y bien comunicadas cercanas al transporte público, además de amenidades y otros servicios.
Para los analistas otro factor relevante en esta evolución es el efecto de distintos esquemas de financiamiento y ventas emprendidos por desarrolladores. Nos referimos a pre ventas donde existen niveles menores de enganche inicial y condiciones de pago durante la construcción para aportar entre 10-15% adicional durante la obra, de tal razón que a la entrega se finiquita con un financiamiento.
Un reto complementario es que el mercado no pueda mantener los valores y ritmo de edificaciones, aún con propiedades de tamaño reducido.
Por tanto, el crecimiento sólo se ve con proyectos de mayor densidad, tema difícil para las autoridades que no han visto con buenos ojos la existencia de megadesarrollos, en parte por la falta de acceso a servicios (agua, electricidad y otros).
En suma, la industria espera que la dinámica de la vivienda media en la zona central y otras entidades continúe, ante los retos que plantea este negocio, en especial en el segmento de interés social altamente vinculado con la participación de subsidios y que ha dejado niveles históricos de déficit en la construcción.
Mientras el equilibrio general no llegue, la brecha en el acceso de la vivienda será cada vez mayor.
Columna Entornos Inmobiliarios publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: 601 LexAtrium, Gensler.
ENTORNOS HÍBRIDOS II
El regreso a las oficinas en la vida de las organizaciones mantiene el reto de adaptar los espacios a las nuevas formas de colaboración. Conversamos con Mario Espinosa, VP de Latam y el Caribe en MillerKnoll sobre su visión y perspectivas.
SUSTENTABILIDAD 2024
Esta son algunas de las acciones que determinan cómo explorar el camino sustentable en el real estate.
En un análisis de fondo y guía, la firma Cushman & Wakefield plantea pasos para las empresas. El primero de ellos se basa en cómo hacer ecología en espacios sin transformar para inversionistas y propietarios que buscan transformar edificios antiguos en activos empáticos con el medio ambiente.
Lo anterior se basa en que la mayor parte de los inmuebles no fueron diseñados, ni construidos con parámetros sustentables. De esta manera, son propiedades con estructuras antiguas y abandonadas que requieren cambios prioritarios para dejar el color marrón y entrar al verde.
Algunos insights que mueven esta tendencia son los 24 mil 700 billones de dólares que en el 2030 en oportunidades de inversión orientadas a los mercados emergentes.
De igual manera, se estima que en la próxima década serán requeridos cinco mil 200 millones de dólares para descarbonizar el entorno construido y bienes raíces verdes.
Además la previsión plantea que 70% del stock de propiedades en el mundo se ubicará en las grandes ciudades hacia 2050.
Estas tendencias se reflejan en las acciones y planes de inversión de inversionistas y propietarios para reposicionar o mejorar el rendimiento de los inmuebles.
Indica que los activos con una retención a corto plazo seguirán necesitando mejorarse con el tiempo para lograr emisiones net zero y realizar mejoras clave pueden hacer que los activos sean más atractivos para los posibles compradores con fuertes compromisos de sostenibilidad.
“Un activo con un período de retención de 3 a 5 años aún puede necesitar un período de 10 a 15 plan de capital anual, alineado con la construcción a largo plazo”, aunque los inversionistas trazan una inversión de corto plazo.
No obstante, “cualquier activo que llega al mercado ahora, con una clara historia de descarbonización y un camino creíble hacia adelante, es una propuesta más fácil de asumir”.
AMAN NAI LERT BANGKOK
Bangkok es la nueva sede del próximo hotel y residencias de lujo de la cadena global.
Será hacia el tercer trimestre del año cuando este complejo ubicado en los jardines tropicales del parque Nai Lert inicie operaciones.
El proyecto arquitectónico incluye 52 suites y 39 residencias de marca, además de un centro de bienestar, así como distintos conceptos gastronómicos.
Diseñado por Jean-Michel Gathy de Denniston, Aman Nai Lert Bangkok integró a su diseño la estética de la marca combinada con influencias tradicionales tailandesas para establecer una conexión con el patrimonio local e historia de su entorno.
Bajo este concepto general, el diseño se basa en el rico tapiz de influencias en Nai Lert Park Heritage Home, así como la energía intangible de la ciudad de Bangkok para cree un santuario urbano contemporáneo en medio del oasis privado de ocho acres del parque Nai Lert.
“La próxima apertura de Aman Nai Lert Bangkok marca otro hito en mi visión estratégica a largo plazo para Aman Group de llevar la experiencia incomparable de Aman a los mejores lugares del mundo”, aseguró Vlad Doronin, presidente, director ejecutivo y propietario de Aman Group.
La estrategia de la cadena ha sido en los últimos años, alcanzar experiencias de hospitalidad en destinos urbanos como remotos.
Esta incursión es parte de la colaboración con la familia Nai Lert, propietarios y custodios del Parque Nai Lert y tienen una incomparable legado en Bangkok, y en particular Naphaporn “Lek” Bodiratnangkura, que ha sido fundamental para darle vida a este proyecto.
Aman Nai Lert es el tercer destino urbano global de la cadena y el número 25 hotel en Asia, lo que le convierte en un conector estratégico para viajes a otros destinos de la firma en el región.
IA RECONFIGURA OFICINAS
La tecnología gana terreno en la industria inmobiliaria. 80 por ciento de las empresas aumentarán su presupuesto para enfrentarlo.
Parte de esta evolución fue incluida en la primera encuesta global sobre tecnología inmobiliaria aplicada a mil tomadores de decisión por el área Work Dynamics Technology Group de JLL.
En ella, las empresas reconocen el valor estratégico de los bienes raíces para enfrentar la tendencia como un facilitador de nuevos modelos de negocios, la toma de mejores decisiones y una mayor productividad.
Son temas por demás importantes en momentos en que el impacto de tecnologías como la inteligencia artificial (IA), el machine learning, la IA generativa y las tecnologías limpias son parte de la transformación.
El impacto es tal que 91 por ciento de los inquilinos de oficinas dijo estar dispuestos a pagar una prima extra por espacios habilitados para tecnología.
Es la IA uno de los mayores cambios que se ven venir el próximo trienio. De igual manera, las empresas dan prioridad a la adopción de la gestión de la energía y las emisiones, la infraestructura energética inteligente y las herramientas de presentación de informes de sostenibilidad.
Un tema no menos relevante es que los usuarios e inversionistas de oficinas están utilizando estrategias para acelerar la adopción tecnológica. Esto se refleja en el hecho de que 89 por ciento planea mezclar la mejora de las habilidades de la fuerza laboral existente, la contratación de nuevos talentos y la subcontratación y fusiones y adquisiciones que permitan mejorar la capacidad tecnológica.
En contraparte, 78 por ciento piensa recurrir a socios externos para mejorar los resultados tecnológicos.
Por tanto, son 3 los imperativos que se marcan como los transformadores del cambio digital de amplio y rápido alcance en la industria. Integrar una estrategia tecnológica viable, construir un modelo operativo resiliente e impulsar nuevas formas de trabajo.
En esta terna de tendencias, es evidente que la tecnología es un hilo conductor para respaldar la flexibilidad, mejorar la toma de decisiones, promover la sostenibilidad y aumentar los ingresos.
Sin embargo, en el sondeo 80 por ciento de las organizaciones dijo que no cuentan con una estrategia viable que identifique cómo el sector respalda sus objetivos comerciales, además de trazar una ruta clara y alcanzable.
Y es que los modelos resilientes están llamados a alinear la gente, experiencia, tecnología y diseño empresarial para el cumplimiento de la visión y la hoja de ruta.
Finalmente, la flexibilidad va más allá de modificar los hábitos de colaboración en los espacios. Se trata de un nuevo enfoque que integra la gestión del cambio y los ciclos de retroalimentación basado en el uso de datos y medidas claras.
Bajo esta ecuación la tendencia indica que el nuevo enfoque tecnológico en los inmuebles corporativos, respalda la aceptación de las empresas líderes por pagar precios mayores en aquellos que aporten mayor suministro tecnológico, en especial las de Estados Unidos.
Detrás de ello están el respaldo de los modelos de negocio, la generación de nuevos ingresos, más productividad y colaboración, pero también la salud y bienestar de los empleados.
Indudablemente este hallazgo echa por tierra la lógica de que la tecnología se orienta sólo en habilitar el trabajo a distancia, con los cambios que implica en la adecuación del espacio. Existe un sentimiento constante en los encuestados de que 80 por ciento no está tomando suficiente valor de la tecnología utilizada.
Son datos que definitivamente llevan a la reflexión.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Oficinas Gensler, San Francisco.
ENTORNOS HÍBRIDOS I
El mundo corporativo adopta al distintos formatos flexibles de colaboración en el regreso a las oficinas. De cómo las empresas plantean los experimentos en los espacios, conversamos al inicio de esta serie con Carlos Pérez Gavilán, Co-director de Gensler en México.
GUADALAJARA CORPORATIVO 2023
La demanda de espacios de oficinas en la capital de Jalisco continúa al cierre de 2023 con nuevos proyectos, tal y como ha sucedido con este mercado incluso durante la pandemia cuando otras regiones experimentaron ajustes.
Lo alcanzado al cierre de 2023, permitió que el inventario de espacios corporativos clases A y A+ alcanzara 797 mil m2, equivalente a un incremento anual de 0.7%.
Fueron, desde la perspectiva del reporte de mercado de CBRE dos proyectos en construcción en la Zona Financiera, los que incidieron el indicador de la actividad de construcción que agregarán al inventario más de 51 mil m2.
Esta dinámica elevó 91% el índice de construcción alcanzado en 2022, cuando se reportaban 27 mil m2.
La firma estima que durante el primer trimestre del año en curso una demanda bruta de 4 mil metros cuadrados al inventario, misma que da seguimiento al resultado de este indicador arrojó el año pasado 74 mil 600 m2 comercializados con un incremento anual de 75%.
Esta dinámica ha reflejado una tasa de disponibilidad en los principales corredores de 13.9% promedio, cifra 5.5% menor a los 19.4% reportados en 2022.
Si bien el desarrollo del mercado se da en distintas zonas, fueron Puerta de Hierro y la Zona Financiera, los corredores con mayor dinamismo.
SONEVA SECRET MALDIVAS
Luego de tres décadas de experiencia en los viajes sostenibles en las Maldivas, la firma Soneva inaugura en febrero próximo este resort orientado al segmento ultra.
Ubicado en Haa Dhaalu, el atolón más remoto del destino, el hotel boutique integró 14 villas en la playa y sobre el agua.
La propuesta también incluye las Villas Crusoe, a las cuales sólo se accede vía lancha y la Castaway, la primera villa flotante de las Maldivas.
El diseño se alineó en armonía con el entorno natural intacto y asociado a los viajeros al destino.
Dado que el servicio es personalizado, en las experiencias se incluye un chef privado que se suma a las outdoor activities propias del sitio.
RETROFIT ABRE OPORTUNIDADES
Las causas son claras. La creciente disponibilidad de oficinas y las nuevas necesidades de espacio de los inquilinos corporativos modificaron los indicadores y alentaron la reconversión de espacios en México.
Es el retrofit que transforma edificios antiguos o de segunda generación bien ubicados de oficinas a vivienda, consultorios y hospitales.
El fenómeno se genera en corredores como Insurgentes y Reforma de la Ciudad de México (CDMX), pero también en Monterrey y Guadalajara.
En la reconversión de activos antiguos destacan proyectos como Acora, Agatha, Insurgentes 262, Torre Impera y el antiguo edificio de Banamex en Reforma, éste último hoy sirve como vivienda de reducida superficie, pero con amenidades compartidas bajo el formato de coliving.
Esta transformación también es vista como un área de oportunidad para integrar modelos de usos mixtos, que dinamizan la vida urbana.
Y no sólo eso, la tendencia es resultado del cambio en el uso y huella del espacio corporativo en las empresas, que lejos de acotarse, han mantenido el área utilizada prepandemia.
Por ello, esta alternativa permitiría en el segmento de oficinas aportar en la recuperación de la demanda de espacio, para inventarios como el de la CDMX que llegó a 8 millones de metros cuadrados que registra una desocupación de 23%, así como mejorar las alternativas de espacio a empresas que hoy ocupan inmuebles no destinados al uso corporativo.
Un cambio paralelo que alimenta esta tendencia en el segmento corporativo es el crecimiento de los espacios flexibles, que en los últimos años soportó metros cuadrados de oficinas vacíos y el crecimiento de centros de coworking ante la reducción de huella de espacio ocupado en las empresas.
Adicionalmente en los últimos 2 años, las inversiones ejercidas en la adecuación de espacios y la flexibilización de los usos, hizo factible un movimiento migratorio de los inquilinos a través del fly to quality a inmuebles con mejores condiciones en la operación.
Ese momento de la transformación generó por otra parte, que propietarios de inmuebles corporativos favorecieron la re configuración en espacios tipo flex space, ante las reducciones de huella de espacio ocupado en las empresas que mantenían una alta tasa de colaboración tipo home office.
En conjunto, la transformación de espacios en vivienda en renta con formatos de coliving, o bien el coworking, permitió colocar en el país en 2022 más de 494 mil metros cuadrados.
Sólo el segmento de espacios colaborativos representa actualmente entre 5 y 7 por ciento del inventario disponible de mercados como la Ciudad de México, con ocupaciones de hasta 90 por ciento actualmente.
Por ello, empresas de servicios inmobiliarios estiman que sólo este rubro mantendrá una absorción promedio anual de 5% en la actividad corporativa.
Todas son razones de peso que sugieren que el retrofit no sólo está creciendo, sino que es una prioridad para garantizar la vida urbana sustentable de las ciudades en México.
En especial si se considera que las empresas se adaptaron a las nuevas condiciones laborales, donde los esquemas híbridos tienen un impacto que ya se ve reflejado en la demanda y la reducción en la construcción de nuevos edificios es una realidad.
Fotografía: LinkedIn, Omaha Sterling Ridge, Gensler.