LOGÍSTICA DIVERSIFICA CORREDORES
La creciente demanda de espacio logístico en Ciudad de México (CDMX) y área metropolitana alientan un dinamismo creciente que apuntala corredores que compensan la baja disponibilidad presente en las zonas donde operan grandes superficies de parques industriales.
Es una evolución marcada por indicadores al alza de demanda, absorción y nuevas edificaciones que definen una interacción donde CDMX concentra con precios récord la demanda de espacios logísticos de última milla, mientras abre la puerta a zonas complementarias en el área metropolitana que nutren la oferta actual de miles de m2 de grandes centros o big boxes.
En específico, la gran demanda logística abrió brecha a los corredores Huehuetoca en un extremo y del otro el que va de Zumpango hacia el AIFA (Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles) que están llamados a liderar en el momento actual del ciclo, luego del liderazgo que por años tuvo el corredor Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán (CTT) que concentra 7.8 millones de m2 de inventario.
En el reporte del primer trimestre del año de la firma CBRE México destaca que 53% de los 334 mil 242 m2 que serán integrados al mercado en los próximos 6 meses, están pre – arrendados, señal del impulso que reciben del e-commerce.
En los últimos meses las ventas online generaron 90% de la demanda de espacios logísticos de última milla y centros logísticos en CDMX con precios récord que han alcanzado los 14 dólares por m2 de renta mensual en espacios clase A. Sin embargo, el área metropolitana que en los últimos años concentró la mayor oferta de espacio, vio cómo el corredor Zumpango-AIFA (Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles) concentró 58% de la actividad del primer trimestre del año.
Además, esta zona es la principal generadora de nuevas edificaciones proyectadas para abastecer la gran demanda existente en la región, misma que duplicó la absorción bruta de espacio en el último año al alcanzar 619 mil 769 m² y llevó a ajustar la tasa de vacancia hasta 4.1%.
Estos indicadores presentes desde 2024 han sido aprovechados por desarrolladores como Vesta, O´Donnell y ProximityParks, entre FIBRAs industriales con propiedades en la zona, han captado a grandes usuarios en la región.
“El nivel de rentas ha alcanzado precios récord de hasta 12 dólares por m2 de rentas y un nivel de 2% de desocupación”, señala Gonzálo Robina, director general adjunto de FUNO.
Además, dice, la especialización del AIFA en transporte de carga ha impulsado que “donde mayor crecimiento está teniendo el desarrollo que está haciendo el grupo dentro y fuera de NEXT es en ese corredor, es en particular en T-MEX Park donde hoy se encuentran más de 1 millón de m2 en construcción con un potencial total en una primera fase de 2 millones de m2 y hasta 4 millones de m2 en el mediano plazo”.
Analistas destacan que el corredor CTT y la zona de Huehuetoca-AIFA no operan como mercados aislados, sino que son ya una especie de macro corredor logístico en la zona norte.
“Esta integración crea una zona donde la consolidación y cercanía con el CTT se complementa perfectamente con la disponibilidad de tierra, factibilidad eléctrica y la conectividad que aportan Huehuetoca, el AIFA y el Arco Norte”, indica Vianey Macías, head of market research en Spot2.
Actualmente la diferencia en rentas entre el corredor CTT originada por las presiones en costos en el corredor norte de la ZMVM ha generado cambios en las decisiones de expansión de distintos inquilinos.
Last mile alimenta demanda
Adicional al efecto que ha dejado el creciente mercado de las ventas online, el mercado inmobiliario industrial recibe la influencia del reshoring, un fenómeno que replantea el actual mapa logístico en distintos mercados del país.
Se trata de un renovado impulso que relocaliza las capacidades productivas, y que sostiene el comercio bilateral con México, al registrar en Estados Unidos importaciones manufacturadas localmente por más de 534 mil millones de dólares.
Ilán Epelbaum, director general de Mail Boxes Etc. considera que adicionalmente el e- commerce ha sido desde la pandemia, determinante en la logística de productos en zonas de alto consumo como Ciudad de México y área metropolitana.
De acuerdo con la Asociación Mexicana de Ventas Online (AMVO) durante 2025, 77 millones de personas hicieron compras en línea, lo que ubica a México en la posición 8 en el ranking global.
“Desde hace un tiempo nuestras tiendas se volvieron micro hubs. No sólo se generan envíos sino que almacenamos productos para muchos clientes para resolver temas de tráfico para la ciudad”, explica.
Producto de este impulso, a través de la red de tiendas vía el sistema de franquicias, la firma estima crecer en 2026 con 10 tiendas en el Valle de México y otras ciudades en expansión como Los Cabos, Oaxaca, Monterrey y Mérida.
Epelbaum dice que el modelo se ha sofisticado, de tal razón que las empresas logran agilizar su necesidad logística ya que “en lugar de que la tengan en su almacén propio, lo ubican en nuestras tiendas por cercanía con clientes y la inmediatez” requerida por los clientes.
RETAIL ADOPTA IA
Nuevas tecnologías, crecimiento selectivo, tiendas monarca y experiencias inversivas definen escenario inmobiliario comercial.
LOUIS VUITTON HOTEL
La ciudad luz abre en el 103-111 de Campos Elíseos, abre un resort de ultrajo.
Se trata del primer hotel de Louis Vuitton (LV) desplantado 6 mil m2 de las antigua sede del consorcio global que abre puertas este año.
La icónica maleta de LV cubre el edificio art déco construido por la Compagnie des Wagons Lits para la será un lujoso palacio para la Exposición Universal de 1900, y posterior fue sede parisina de HSBC por dos décadas.
Por tanto detrás del enorme mural firmado por Dior donde se supuso una flagship store, ahora será el primer complejo hotelero de lujo, diseñado por la firma de arquitectura franco-uruguaya Barthélémy Griño, con sede en París.
Se prevé que el hotel albergaría una decena de suites de alta gama, con vistas impresionantes de París, además de un restaurante de prestigio y un spa de gran tamaño. Sin embargo, hasta ahora los detalles siguen siendo una simple hipótesis, pero se estima que el precio de las habitaciones sería de 10 mil euros por noche.
EL NUEVO FIESTA INN
Rediseño y arquitectura dan vida a la propuesta tripartita de hospitalidad de la marca para cubrir la demanda actual del viajero de negocios en los más de 80 hoteles que opera.
En esta conversación con Mauricio Elizondo, vicepresidente de desarrollo de Posadas comparte la perspectiva por venir en el negocio hotelero en 2026.
CMDX CORPORATIVO
Tras un año en recuperación, que reflejó una mayor tasa de absorción, el mercado de oficinas en Ciudad de México (CDMX), el más importante del país por tamaño y transacciones entró a un escenario de desafíos de cara a la creciente demanda de grandes superficies consolidadas.
Esta tendencia es continuidad de los valores alcanzados en 2025 y que al cierre del primer trimestre del año dejaron en los edificios clase A una absorción de 22 mil 77 m2, con una renta promedio mensual ponderada de 23.62 dólares por m2 y una tasa de disponibilidad de 19%.
Son números registrados en el reciente reporte de mercado realizado por la firma Cushman & Wakefield que destaca cómo “el uso de oficinas se está estabilizando bajo nuevos esquemas de organización y diferente intensidad de uso. La oferta presenta hoy los mejores edificios de oficinas que han existido en la historia de la ciudad, pero el inventario en desarrollo se está contrayendo”.
Indica también que “el actual panorama, favorable a los inquilinos, podría cambiar de dirección en el corto plazo y girar en favor de la oferta”.
No obstante, prevé la continuidad en el uso de los espacios de oficina presenciales dado que tienen un rol importante en la organización del trabajo, luego de que en las empresas la mayor flexibilidad y aceptación de los empleos móviles que combinan presencial, trabajo a distancia y espacios de coworking crece.
En el reporte la firma estima que esta inercia ha representado la caída de 30% menos de absorción que la observada hace una década para el mismo número de empleados en las organizaciones.
Asimismo otro factor presente es el bajo volumen de nuevas construcciones que alcanzó en el primer trimestre del año, un total de 382 mil 290 m2.
En conjunto, dice, los factores han alentado una significativa migración a zonas más centrales y edificios de más alto perfil.
“Hace diez años las transacciones cerradas tenían lugar en un 44% en los sub mercados del área central de la ciudad y en 54% en edificios de clase A. Al inicio del año 2026 los nuevos contratos se realizaron 89% en los sub mercados centrales y el mayor volumen de ellos en edificios clase A”, puntualiza.
Es una evolución que define una inercia concentrada en los corredores Polanco, Lomas y Reforma que con 3 millones de m2 de inventario clase A, tiene una tasa de disponibilidad de 12.8% y la mayor superficie comercializada de CDMX con 19 mil 775 m2.
Una perspectiva distinta tiene la plataforma Spot2, que ha visto cómo el sector corporativo lideró las publicaciones en el trimestre con 4,421 propiedades corporativas, evidenciando un mercado en plena reingeniería contractual como respuesta al drástico aumento en los valores catastrales y el impuesto predial en las principales ciudades del país.
En su primer reporte del año, la firma destaca como elemento detonador, el incremento en valores catastrales y el impuesto predial en las principales ciudades del país, que impactó directamente el OpEx (gasto operativo) de las empresas, detonando un agresivo fly to quality en la búsqueda de inmuebles.
Este escenario es resultado del registro de propiedades en la plataforma ubicadas en Valle de México, Monterrey, Guadalajara y Querétaro, donde la zona metropolitana de CDMX representa 81% del volumen.
“Ante el encarecimiento de las cuotas de mantenimiento bajo esquemas Triple Net, los arrendatarios están dispuestos a pagar rentas premium exclusivamente por espacios que garanticen una alta eficiencia tecnológica, operativa y energética”, indica el documento.
En este sentido, el área de market research en la firma dice que la madurez del mercado corporativo de espacios clase A, está reduciendo las tasas de disponibilidad.
Son escenarios que reflejan el previsible inicio de un nuevo ciclo de edificaciones, basado en la recuperación de las tasas de absorción y el aumento en los precios por m2, en especial en corredores de alta demanda como los ubicados en zonas centrales.
ZMVM EVOLUCIONA
La transformación continúa. El corredor inmobiliario industrial Zumpango-AIFA es ya el principal polo de crecimiento ante la demanda logística en el centro de consumo más grande del país.
ESCENA INDUSTRIAL 2026
El mercado inmobiliario industrial sigue en una evolución enmarcada por una inercia dividida entre el escenario por la crisis arancelaria que rodea al segmento manufactura, y el vibrante nicho logístico donde la última milla juega un papel relevante.
Por años, los parques orientados a la manufactura han sido el principal motor del negocio, sin embargo, ver más allá de la crisis actual permite entender lo relevante que es México en la escena global.
De acuerdo con el Índice de Desarrollo Industrial (IDI) realizado por FINSA, México antes de India y Vietnam, lidera entre 14 economías emergentes por su desarrollo en manufactura.
Nuestro país alcanzaba en 2023 exportaciones por $463 mil millones de dólares, equivalentes a cerca del 20% del Producto Interno Bruto (PIB) nacional, señal del peso estratégico que desempeña en la economía.
El índice destaca la fortaleza de la plataforma de manufactura y su profunda integración con el comercio internacional. Una visión que complementa la perspectiva del efecto que el T-MEC tendría con una nueva estructura arancelaria.
Con 23 tratados de libre comercio, nuestro país goza de una plataforma manufacturera nacional relevante en la cadena productiva global.
No obstante, existen desafíos en la competitividad industrial ante el peso que tendrán la calidad de la infraestructura, la eficiencia logística, la conectividad digital y el movimiento de carga.
Por ello, una mayor inversión en infraestructura y competitividad harían factible que México capitalice su posición geoestratégica en el comercio internacional. Lo anterior porque ante economías emergentes como Sudáfrica, Malasia y Tailandia, que destacan por su infraestructura logística en el índice de desempeño logístico del Banco Mundial, México aún enfrenta retos importantes en infraestructura y su eficiencia.
El IDI destaca el avance alcanzado en la sostenibilidad, pese a la falta de inversión y consumo de energías renovables.
Otro habilitador destacado en el índice es el relacionado con el talento e innovación, que incluyen gasto en investigación y desarrollo, producción manufacturera de media y alta tecnología, publicaciones científicas y capital tecnológico.
Ante el escenario descrito cobra relevancia lo que ocurre en el extremo logístico, en específico en la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) sumergida en un dinamismo creciente. Aquí, cada vez está más presente un nuevo ecosistema en que la Ciudad de México (CDMX) concentra con precios récord la demanda de espacios logísticos de última milla y el área metropolitana complementa la oferta con grandes centros o big boxes.
Basta recordar que el e-commerce generó 90% de la demanda de espacios logísticos de última milla y centros logísticos en CDMX con precios récord que han alcanzado los 14 dólares por m2 de renta mensual en espacios clase A.
Sin embargo, no puede dejarse de lado que en el área metropolitana el corredor Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán (CTT), que en los últimos años concentró la mayor oferta de espacio, encontró en el Zumpango-AIFA (Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles) un nuevo competidor que concentró en el primer trimestre del año 58% de la actividad.
Y no sólo eso. De acuerdo con el reporte del primer trimestre de CBRE México, 53% de los 334 mil 242 m2 que serán integrados al mercado en los próximos 6 meses, están pre – arrendados.
Esto es señal de la gran demanda existente en la región, la misma que duplicó la absorción bruta de espacio en el último año al alcanzar 619 mil 769 m² .
Es importante considerar que pese a la nueva oferta incorporada, la demanda ajustara la tasa de vacancia hasta 4.1%.
Son indicadores que desde 2024 han identificado desarrolladores como Vesta, O´Donnell y Proximity Parks, entre otros, que con proyectos en la zona han captado a grandes usuarios en la región.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
EVOLUCIÓN RETAIL
Tendencias diferenciadoras construyen el momento actual del retail en CDMX. En esta conversación, Andrés Molina director de retail en CBC abordamos el surgimiento de los modelos generados por la recuperación y el efecto del Mundial FIFA 2026.
EXPERIMENTAL ROMA
La legendaria Vía Veneto abre espacio para este resort elegante, cinematográfico y experiencial.
Se trata del hotel con que el grupo Experimental inicia operaciones en junio próximo en la capital de Italia.
Estructurado como otros resorts de la marca boutique, el proyecto tendrá 83 habitaciones y suites, un restaurante en la planta baja y una piscina en la azotea que goza de privilegiadas vistas a la ciudad.
Desde la parte alta de la antigua propiedad restaurada pueden observarse los principales monumentos, entre ellos el Coliseo.
En las características previstas por el interiorista y arquitecto parisino Rodolphe Parente destaca el estudio de belleza y ruinas de la coidad, a través de un diseño que equilibra los espacios con la intima elegancia atemporal.
Por lo anterior, este recinto de hospitalidad es considerado un lugar extravagante que integró distintas épocas.
RETAIL, RECUPERACIÓN Y MUNDIAL
En un escenario de alta promoción y demanda por el Mundial FIFA 2026, el mercado inmobiliario comercial unirá el impulso que genera este mood al proceso reciente de crecimiento diferenciado, hiperlocalidad y madurez selectiva.
El efecto que el evento creará en los precios de las propiedades ubicadas en los corredores contiguos a la realización de partidos en Ciudad de México (CMDX), Monterrey y Guadalajara es una parte coyuntural de la evolución que vive el negocio.
Producto de esta temporada, mientras en CDMX la zona contigua al Estadio Banorte tiene un nivel de precios alto, que se elevó de 21 a 24 dólares por m2, el corredor cercano al Estadio BBVA en Monterrey de 19 a 22 dólares por m2 y la zona contiguo al Estadio Aktron en Guadalajara, de 16 a 21 dólares por m2.
En suma, entre 2022 y 2026, la variación real en función de los movimientos inflacionarios es de -2.29%, -1.05% y 12.20% respectivamente, de acuerdo con datos registrados por la plataforma Spot2.
Por otra parte, en estos 3 corredores referidos destaca el crecimiento de las unidades económicas que se estima será de mil 151 en CDMX donde el modelo urbano es de integración orgánica en un estado maduro, de alta densidad comercial y saturación; mientras que de 253 en Monterrey, considerada una periferia planificada para un mercado fuerte y en consolidación; y finalmente de 266 en Guadalajara, que experimenta un modelo de tipo americano como isla de consumo, en expansión, con precios competitivos y espacio para crecimiento.
Este escenario se complementa de una nueva dinámica general del mercado inmobiliario comercial que logró recuperar el dinamismo pausado en el lapso 2019-2024.
Así, luego de una temporada de baja afluencia, disponibilidad creciente y pausa en procesos de construcción, este año se integrarán al mercado de 12 proyectos al inventario con 300,000m2 de nuevos espacios que sumados al portafolio total de proyectos de más de 10 mil m2 de Área Bruta Rentable (ABR) llegará a 25.3 millones de m2, de acuerdo con Mac Arquitectos Consultores.
Juan Ignacio Rodríguez, director de la firma prevé que adicional al momento de la fiesta deportiva, el retail mantendrá el proceso de recuperación diferenciada.
“Va a ser un muy buen motivo para no decir un pretexto, para aprovechar, el mood que vamos a tener mucha gente, que deberíamos ya empezar muy pronto porque faltan 3 a 4 meses, en todo el esquema de promociones, de ambiente, de convivir, del mundial de la experiencia que para mucha gente va a ser la primera y quizá la única experiencia de estar cerca de un mundial”, dice.
Considera que los retailers podrán incentivar la experiencia, ya que desde su perspectiva en términos económicos habrá una derrama importante de más de 2 mil millones de dólares, que será un 30%, es decir menos del 1% del PIB del retail que se espera este año. Por tanto, en su visión, los beneficios se verán en segmentos como el hotelero, pero también en lo que se generará en el mercado interno.
Hasta la segunda mitad del año pasado, la firma proyectó que el crecimiento de proyectos se extendía a mercados como Los Cabos, Oaxaca, Tulum y otros con alta demanda comercial.
Adicionalmente existen diversos centros comerciales que experimentan procesos de ampliación o remodelación, con un impacto importante, dado que renovará los centros existentes, que en un 80% tienen más de 20 años de operar en el mercado.
Retailers y tendencias de mercado
El ambiente luce atractivo para distintas marcas. En este sentido, Mauricio Padilla, Country Manager, Sephora México dice: “Vamos a aprovechar el mundial y el tráfico porque habrá mucha gente que conoce la marca y quiere información. En México, no somos muy distintos a otros países como Estados Unidos donde va a ser el mundial”.
Adicional a las promociones específicas de esa temporada deportiva, “el corazón de nuestro negocio es retail es las tiendas físicas y obviamente exponenciaremos el desarrollo digital. Este año estamos viendo 13 tiendas para expandir”.
México es actualmente para la marca, el segundo de mayor crecimiento a nivel global, apenas detrás del Reino Unido.
Para otros que observan el desarrollo del mercado, la industria viene de una época de oferta contenida y demanda selectiva, pero activa. Un escenario que ha permitido niveles elevados de afluencia de compradores y ocupación en ubicaciones.
Sobre el escenario inmobiliario considera relevante el momento post pandemia, ya que la afluencia a los centros comerciales tiene “una recuperación enorme porque México se ha convertido en un epicentro comercial para toda Latinoamérica”, asegura Andrés Molina, director de retail en Coldwell Banker Commercial.
Desde su perspectiva, esta inercia ha permitido que los centros comerciales premium tengan una ocupación superior a 95%, por tanto, puede decidir quién entra a sus locales.
“Tendencias principales tenemos omnicanalidad, todo lo que tenga que ver con el click and collect, la última milla, entrega de producto y e-commerce, cómo atraes el consumidor a tu tienda. Además del formato, desde los grandes hasta los pop-up, y el estilo de vida”, vislumbra.
Ante estas tendencias, se prevé que el mundial acompañe la inercia propia que existe en el mercado con una alta fortaleza de los conceptos de estilo de vida.
“El parteaguas post pandemia es el estilo de vida, la gente busca tenerlo y de ahí han venido surgiendo corredores comerciales que han sido una locura en términos de precio por m2 porque han sido generadores de afluencia”, indica.
Así, el momento retail con que inicia el año es sin duda de optimización, especialización y reconversión.
El presente es un recuento compartido de la reciente entrega publicada en la plataforma spot2.mx