VIVIENDA & NÓMADAS DIGITALES
La migración de nómadas digitales aceleró el aumento de valores en el mercado residencial de las principales ciudades de México.
La creciente llegada de estos usuarios de espacios habitacionales ha generado que ante la demanda y capacidad económica, los precios de la vivienda crecieron dado que México es el quinto destino más elegido, luego de Portugal, Tailandia, España y Argentina.
Esta tendencia permitió a la plataforma Trovit ubicar entre un grupo de 135 colonias de la Ciudad de México un incremento de 57% en la renta temporal de propiedades con un lapso de uso de 30 días.
Otras estimaciones como la de Franklin Templeton indican que el costo de vida de los nativos digitales presionó los valores de las propiedades ubicadas en corredores como Roma y Polanco.
Además del valor de las propiedades, el sol, el acceso a Wi-Fi eficiente, la seguridad y los buenos sistemas de salud son los principales determinantes para un nómada digital.
Desde 2022, un estudio de la plataforma de espacios compartidos Airbnb, reveló que 20% de las noches reservadas durante el tercer trimestre de 2021 fueron de estancias de 28 días o más.
En su estadística destacó que entre octubre de 2020 y septiembre del año pasado, más de 100 mil huéspedes reservaron estancias de 90 días o más en distintos destinos.
Lo anterior además de que de 300 mil personas enviaron solicitud para 12 vacantes para vivir en cualquier espacio compartido disponible en la plataforma durante un año.
Desde entonces, para los nómadas digitales en México, los destinos en tendencia entre los mexicanos figuran como los preferidos Pochutla y Puerto Escondido en Oaxaca, Playas de Rosarito y Tijuana en Baja California, Mazamitla en Jalisco, Mazatlán, San Blas en Nayarit y Hermosillo, Sonora.
EASTWIND OLIVEREA VALLEY
Es uno más de los hoteles más esperados en el mundo que recién inició operaciones.
Ubicado en en Catskills, el desarrollo de descanso ofrece 30 cabañas lujosas de estilo escandinavo, rodeadas de naturaleza.
Además las habitaciones están inspiradas en el diseño escandinavo que integra con piezas vintage seleccionadas para evocar confort y lujo.
En su composición integra una alberca al aire libre, área con brasero, sauna, hamacas y el restaurante Dandelion Restaurant & Bar.
Con acceso directo al inicio del sendero McKenley Hollow y otras caminatas y atracciones, Eastwind Oliverea Valley es un lugar diseñado para el descanso y la aventura.
El entorno hace factible a los viajeros, realizar caminatas, comidas regionales y experiencias culturales.
2024 RETOS
El inicio de este año es coyuntural para distintos mercados vinculados a la actividad inmobiliaria.
Uno de ellos es el mercado de oficinas que ha atravesado por uno de los períodos de mayor dificultad ante un escenario de baja demanda, el impacto de nuevas edificaciones y los múltiples replanteamientos de la huella de espacios que los inquilinos corporativos redefinen ante las nuevas formas de trabajo.
La realidad hace compleja su recuperación aunque no imposible. La absorción bruta acumulada en 2023 ascendió a 350 mil m2 de espacios corporativos en renta y venta en la Ciudad de México (CDMX).
Para ubicar el estatus real del mercado, tendríamos que ir conforme a lo que Newmark México plantea, hacia la absorción neta que representa el balance entre la renta y venta, las desocupaciones y los nuevos espacios.
Este número apenas fue de 32 mil m2, a pesar de que durante todo el año este mercado mantuvo números positivos en absorción neta.
La meta es grande aún. Prepandemia el mercado registró años con absorciones brutas de entre 500 y 600 mil m2, y absorciones netas en promedio de 150 a 250 mil m2.
Estos polos son el reflejo de una perspectiva y la realidad para un año complicado a decir de analistas que ven una lenta recuperación. Entre los factores que lo determinan están la incertidumbre que generan las elecciones en México y Estados Unidos , además de los conflictos armados.
La previsión es que la tasa de disponibilidad se ajuste hacia el 20%, luego de que desde el inicio de 2022 ha acumulado trimestres continuos de absorción neta positiva.
En el último trimestre, el mercado registró una caída de 29%en el nivel de nuevas edificaciones y una tasa de desocupación de 23%, equivalente a 1.8 millones de m2 disponibles.
Otro factor relevante es el efecto de los nuevos modelos de trabajo (presencial y/o remoto), dado que las empresas se han adaptado a las nuevas condiciones al adoptar las estructuras híbridas, hecho que fue fácil de adoptar con tecnología ad hoc a edificios modernos.
Lo que seguiría en un escenario de franca recuperación es que ante la demanda constante de espacio en especial promovido por el crecimiento del sector servicios, inversionistas y desarrolladores vean la certeza de generar nuevas inversiones y entonces iniciaría un nuevo ciclo.
Mientras eso sucede, el mercado de la CDMX alcanzó el nivel histórico de 8 millones de m2 de inventario y al concentrar el 80% de las transacciones de espacio corporativo que se realizan en el país, es fiel reflejo de la realidad que vive el negocio.
Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Morpheus Hotel, Macao, China, Zaha Hadid.
NEARSHORING & VIVIENDA
El fenómeno de la relocalización de empresas abre alternativas a vivienda asequible.
Se trata de una demanda de vivienda que haga factible atender la fuerza laboral que requiere la relocalización de empresas a nivel internacional en México.
Este movimiento, de acuerdo con Softec podría llegar en el 2024, a 165,000 unidades con costos de menos de 1 millón de pesos.
Esta previsión representa un incremento de 37.5% más respecto a 2023, cuando se existía una demanda potencial de 120,000 casas y departamentos alrededor de los polos industriales.
Gene Towle, director general de la consultora Softec, estimó que el próximo año se desarrollarán un total de 5.5 millones de metros cuadrados de naves industriales que demandarán un nuevo parque habitacional.
Hasta ahora, existe una edificación identificada de 159 mil viviendas en los rangos de precio económico, medio y residencial, volumen que no alcanzaría a ser ofertada en los mercados de influencia.
“Se han anunciado alrededor de 42,000 millones de dólares de inversión industrial en el país y estas empresas tienen un impacto sobre el resto de los productos inmobiliarios. Por cada 1,000 metros cuadrados de naves industriales, se necesitan 30 viviendas; es decir que hay una necesidad tremenda que no está siendo satisfecha”, comenta Towle.
Actualmente la mayor parte de la demanda de vivienda de la clase trabajadora se concentra en el segmento económico, al mismo tiempo, es el que menos se construye en el país.
Lo anterior se genera en un mercado donde se edifican 50% menos unidades de 350,000 a 500,000 pesos que 4 años atrás.
FLÜELA DAVOS
El afamado destino de nieve en los alpes suizos es la nueva apuesta de lujo de la cadena Hyatt.
Ubicado en medio de una de las estaciones de esquí más grandes de Suiza que alberga el reconocido Foro Económico Mundial (World Economic Forum), se encuentra el Hotel Flüela Davos.
Este símbolo del patrimonio suizo atemporal es testimonio de la esencia de The Unbound Collection by Hyatt, donde por su arquitectura los ecos del pasado armonizan con el presente.
De igual manera, la propuesta de descanso integra experiencias gastronómicas y actividades al exterior, propias del destino.
Durante 155 años, este preciado hito ha sido una parte esencial del viaje de Davos desde un aislado pueblo alpino hasta un balneario y balneario de montaña de renombre mundial y un próspero centro global para negocios y ocio.
RESILIENCIA
Una vez más, la resiliencia resume lo acontecido en la industria el 2023.
A 4 años de cambio si se toma la pandemia como referencia de la revolución que experimenta el real estate en México continuó su evolución con ajustes que permitieron su permanencia.
En este lapso el nearshoring, la hospitalidad, los entornos híbridos, la omnicanalidad y la vivienda unifamiliar en renta continuaron apuntalando la dinámica de la industria.
Desde luego que la tecnología, el ser humano y su interacción con los espacios siguen en el centro del uso de los inmuebles: vivienda, oficinas, centros comerciales, hoteles, hospitales, parques industriales y centros logísticos.
De la misma manera, la sustentabilidad y el bienestar ampliaron su expansión en la industria. A diferencia de otros años, la industria navegó la ola verde no sólo en inmuebles de tipo comercial con un saldo de más de 5.4 millones de m2 que validaron el avance del financiamiento a proyectos inmobiliarios sustentables con certificados EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) en México.
En consecuencia, instituciones bancarias como Santander, HSBC y Scotiabank cerraron el año con el anuncio de hipotecas verdes, avaladas por la práctica ejercida por la International Finance Corporation (IFC) del Banco Mundial que prevé destinar cuatro mil 200 millones de dólares en recursos.
El reto por delante es superar el alcance que Colombia tiene en el financiamiento de proyectos sustentables.
En el ámbito tecnológico el escenario Fintech captó en México y otros países de América Latina 2,208 compañías integradas a 56 sub categorías que generaban 21 mil 400 millones de dólares en fondos, de acuerdo con el reporte KoreFusion 2022 LATAM Fintech.
En dicho reporte México representó 20 por ciento del universo, que integró 95 por ciento de los países y 13 categorías, además de empresas de servicios financieros B2B, insurtech, ecosistemas internacionales y regionales, así como aquellas que desaparecieron.
Con lo alcanzado nuestro país ocupa la segunda posición luego de Brasil, con sus 387 empresas fintech, la competencia de actores globales está siendo un obstáculo para el desarrollo local.
No menos importante es la manera en que el efecto del nearshoring se ha ampliado a otros nichos naturales como los parques industriales y centros logísticos, que viven una era de expansión, principalmente en la región noreste del país y que ha logrado ampliar su efecto en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México y otros corredores en el Bajío.
Ahora se puede observar un efecto en el segmento de oficinas, la hotelería de negocios en ciudades afines a la actividad industrial y desde luego lo que se proyecta en materia de vivienda.
De igual manera, destaca en este año el efecto que tiene la expansión hotelera en destinos ganadores como Los Cabos, Riviera Maya y Riviera Nayarit. A diferencia de otros momentos de expansión, este segmento incorporó de manera destacada el elemento residencial con el que cadenas y desarrolladores redujeron el nivel de apalancamiento de la inversión y abrieron otra área de negocio en la administración de los activos.
Esta dinámica puede observarse en algunos de los más de 39 hoteles de 3 a 5 estrellas que abrieron este año, pero en especial en los proyectos orientados al segmento de lujo.
En suma, es un escenario de ajustes y cambios que indudablemente hablan de un sector resiliente que permanece de pie con la expectativa de superar las condiciones de la transición que viene en el 2024.
Desde este espacio, esperamos lo mejor. ¡Felices fiestas!
Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Project Parx Hotel, Gensler.
VIVIENDA SOSTIENE RITMO
Con 13.8% de avance las ventas crecen en Zona Metropolitana de la Ciudad de México( ZMCM), un mercado que continúa su dinámica de desarrollo vertical ya que 90% de los proyectos activos son del tipo.
El dinamismo observado por este mercado, de acuerdo con el reporte al cierre del tercer trimestre de Tinsa, refleja precios por metro cuadrado 7% superior con un ticket promedio de $5.4 millones de pesos para departamentos.
El Informe de Coyuntura Inmobiliaria en el período se desplazaron 7,747 unidades de vivienda nueva en el mercado inmobiliario de la zona metropolitana de la Ciudad de México, lo que representa una variación de 13.8% anual y de 8.4% trimestral; 46% de estas unidades corresponde a la CDMX y el 58% a los municipios conurbados del Estado de México e Hidalgo.
Jesús Orozco de la Fuente, director general considera que “el segmento medio concentra el 44% de las unidades desplazadas, con un ticket promedio de $1 a $3 mdp. En cuanto a volumen, el norte de la ZMCDMX concentró el 43% de las unidades vendidas”.
En el lapso de referencia se registraron 1,540 proyectos activos, donde 90% corresponde a desarrollos de vivienda vertical, y un 10% horizontal.
Mientras que el stock disponible respecto al trimestre previo, tuvo una disminución del -0.4%, y se ingresaron 108 desarrollos, mientras que 100 concluyeron su inventario.
El mercado venía de un segundo trimestre con una recuperación de 20% en las ventas y desplazaba 6 mil 500 viviendas nuevas.
BOOM Y AJUSTES
La Ciudad de México (CDMX) y área metropolitana son escenario del gran ajuste que
viven las oficinas y del furor experimentado en los parques industriales en el año que
está por terminar.
Parte de esta evolución se sustenta en dos escenarios: uno del impulso que ha creado
el fenómeno del nearshoring en el mercado industrial y la manera en que las oficinas
se recuperan luego de años de menor ocupación, niveles de construcción y caída en la
demanda de espacio.
Este doble contexto es paradójico porque evidencia lo que siempre ha ocurrido en el
negocio de los bienes raíces, que refleja un mosaico de tendencias independiente al
ciclo del mercado.
En el caso del segmento de oficinas, el inventario creció en el año en curso apenas
1.5% para acumular un total de 7,983,800 m2, mientras que la tasa de disponibilidad
no tuvo modificaciones en todo el año, se mantuvo en niveles del 23% equivalentes al
mismo nivel de 2022.
Algunas previsiones de mercado como la que comparte Newmark aseguran que el
negocio corporativo se ajustó a las condiciones del mercado, de tal razón que los
niveles de construcción caen ante la falta de nuevas obras que pese a estar
proyectadas en los pipelines de los jugadores principales, no han iniciado.
Incluso durante 2023 disminuyó en 29% pasando al caer de 930 mil a 652 mil m2.
Estos números enfocan nuevos hábitos de demanda de espacios en las empresas, las
cuales han incorporado estructuras flexibles de trabajo, con lo cual la huella de
espacio requerido para su operación ha cambiado.
Por ello, la absorción bruta acumulada anual que integra las rentas y ventas, alcanzó
apenas 350 mil m2, un nivel inferior al promedio de otros años previos cuando el
mercado se encontraba estable.
No obstante, un aspecto adicional que plantea una luz al final del túnel es la
recuperación de los precios promedio que crecieron debido a una ligera recuperación
en zonas centrales y por el efecto inflacionario, factores que incidieron en un alza
promedio de 6.37%.
Durante los años de pandemia, no sólo se desocuparon miles de metros cuadrados de
oficinas, sino que muchos se transformaron en espacios flexibles, los contratos de
arrendamiento cambiaron a pesos y se renegociaron precios de cara a un entorno
distinto.
Aún así, esta generalidad no impactó de la misma manera a los 10 principales
corredores. Entre los ganadores se ubican Insurgentes, Reforma y Lomas Palmas.
En contraparte se ubica el mercado industrial, que si bien tiene un dinamismo y
enfoque distinto al gran efecto que registran los mercados del norte del país, recibió ya
el impacto del nearshoring, aunado al efecto del e-commerce acelerado por la
pandemia.
Tradicionalmente los distintos corredores de la Zona Metropolitana de la Ciudad de
México, se han enfocado al mercado logístico al estar contiguo al mercado de
consumo más grande del país.
La dinámica distinta es que ahora ha acentuado los niveles de ocupación récord de
hasta 99.5% en parques industriales, cuando al cierre del año 2022 tenía un 0.9% de
espacio libre para colocarse.
Actualmente el inventario creció en 3.7% para llegar a 11.7 millones de metros
cuadrados con una absorción bruta anual acumulada de 512 mil m2 y la una absorción
neta se ubicó en 245 mil m2.
Un factor que destaca del momento experimentado por este nicho son los precios de
oferta (asking price) de la nueva oferta en construcción que registran una tendencia al
alza ante la fuerte demanda del mercado.
En lo que va del año, los precios de construcción crecieron 19% respecto a 2022,
mientras que los espacios listos para ocupar lo hicieron en un promedio de 6.5%.
Como en otro momento, y debido a su vocación, la mayor actividad industrial se
registró en el corredor CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán) corredores que
concentraron 50% de la demanda en la región.
La expectativa de quienes participan en el mercado es que el mercado logístico e
industrial seguirá creando años de intensa actividad, ante el crecimiento del comercio
electrónico y el fenómeno del nearshoring.
Ambos son escenarios reveladores que nutren la actividad inmobiliaria.
Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: West Edge, Gensler.
FIBRAS CONSOLIDAN CAMINO
La dinámica de los fideicomisos creció en 2023, al agregar inventario y valor de los activos.
Actualmente los 16 fideicomisos integrados a la AMEFIBRA acumularon en el último año, 58 nuevas propiedades.
Con el portafolio bajo su gestión el Área Bruta Rentable aumentó en 1.7 millones de m2, además de que el ingreso operativo neto creció a 1,200 millones de pesos mexicanos y el valor de activos en 60,000 millones de pesos mexicanos.
Algunos de los sectores más beneficiados durante estos dos años por los recursos que generaron en el mercado, fueron el sector industrial con un incremento de 1.2 millones m2 y el sector comercial con 450 mil m2.
Las oportunidades de inversión también se reflejaron en el segmento de mini bodegas y otros con 20 mil m2, mientras que el sector hotelero, de oficinas y educativos no presentaron algún cambio relevante.
Desde el año pasado, la recuperación que viven los mercados se reflejó en distintas operaciones que llevaron a cabo los miembros de la Asociación Mexicana de Fibras.
De 2011 al año pasado, las empresas que lo integraban contribuyeron con más del 4% del PIB, un portafolio de 1,934 propiedades que agrupan más de 27 millones de m2 de Área Bruta Rentable (ABR), mismos que generan más de 400 mil empleos en México.
En el portafolio de 2022, 32% en promedio está en tenencia de las Afores, se integran parques industriales, retail, oficinas, instituciones educativas, hoteles y espacios de almacenamiento.
OLA COMERCIAL
Durante años el bono demográfico y la falta de cobertura de área rentable fueron el motivo de la expansión en el retail. Aquí comentamos cómo inciden estas variables para dar continuidad aunque con menor dinamismo al de las últimos 20 años.