RESILIENCIA
Una vez más, la resiliencia resume lo acontecido en la industria el 2023.
A 4 años de cambio si se toma la pandemia como referencia de la revolución que experimenta el real estate en México continuó su evolución con ajustes que permitieron su permanencia.
En este lapso el nearshoring, la hospitalidad, los entornos híbridos, la omnicanalidad y la vivienda unifamiliar en renta continuaron apuntalando la dinámica de la industria.
Desde luego que la tecnología, el ser humano y su interacción con los espacios siguen en el centro del uso de los inmuebles: vivienda, oficinas, centros comerciales, hoteles, hospitales, parques industriales y centros logísticos.
De la misma manera, la sustentabilidad y el bienestar ampliaron su expansión en la industria. A diferencia de otros años, la industria navegó la ola verde no sólo en inmuebles de tipo comercial con un saldo de más de 5.4 millones de m2 que validaron el avance del financiamiento a proyectos inmobiliarios sustentables con certificados EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) en México.
En consecuencia, instituciones bancarias como Santander, HSBC y Scotiabank cerraron el año con el anuncio de hipotecas verdes, avaladas por la práctica ejercida por la International Finance Corporation (IFC) del Banco Mundial que prevé destinar cuatro mil 200 millones de dólares en recursos.
El reto por delante es superar el alcance que Colombia tiene en el financiamiento de proyectos sustentables.
En el ámbito tecnológico el escenario Fintech captó en México y otros países de América Latina 2,208 compañías integradas a 56 sub categorías que generaban 21 mil 400 millones de dólares en fondos, de acuerdo con el reporte KoreFusion 2022 LATAM Fintech.
En dicho reporte México representó 20 por ciento del universo, que integró 95 por ciento de los países y 13 categorías, además de empresas de servicios financieros B2B, insurtech, ecosistemas internacionales y regionales, así como aquellas que desaparecieron.
Con lo alcanzado nuestro país ocupa la segunda posición luego de Brasil, con sus 387 empresas fintech, la competencia de actores globales está siendo un obstáculo para el desarrollo local.
No menos importante es la manera en que el efecto del nearshoring se ha ampliado a otros nichos naturales como los parques industriales y centros logísticos, que viven una era de expansión, principalmente en la región noreste del país y que ha logrado ampliar su efecto en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México y otros corredores en el Bajío.
Ahora se puede observar un efecto en el segmento de oficinas, la hotelería de negocios en ciudades afines a la actividad industrial y desde luego lo que se proyecta en materia de vivienda.
De igual manera, destaca en este año el efecto que tiene la expansión hotelera en destinos ganadores como Los Cabos, Riviera Maya y Riviera Nayarit. A diferencia de otros momentos de expansión, este segmento incorporó de manera destacada el elemento residencial con el que cadenas y desarrolladores redujeron el nivel de apalancamiento de la inversión y abrieron otra área de negocio en la administración de los activos.
Esta dinámica puede observarse en algunos de los más de 39 hoteles de 3 a 5 estrellas que abrieron este año, pero en especial en los proyectos orientados al segmento de lujo.
En suma, es un escenario de ajustes y cambios que indudablemente hablan de un sector resiliente que permanece de pie con la expectativa de superar las condiciones de la transición que viene en el 2024.
Desde este espacio, esperamos lo mejor. ¡Felices fiestas!
Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Project Parx Hotel, Gensler.
VIVIENDA SOSTIENE RITMO
Con 13.8% de avance las ventas crecen en Zona Metropolitana de la Ciudad de México( ZMCM), un mercado que continúa su dinámica de desarrollo vertical ya que 90% de los proyectos activos son del tipo.
El dinamismo observado por este mercado, de acuerdo con el reporte al cierre del tercer trimestre de Tinsa, refleja precios por metro cuadrado 7% superior con un ticket promedio de $5.4 millones de pesos para departamentos.
El Informe de Coyuntura Inmobiliaria en el período se desplazaron 7,747 unidades de vivienda nueva en el mercado inmobiliario de la zona metropolitana de la Ciudad de México, lo que representa una variación de 13.8% anual y de 8.4% trimestral; 46% de estas unidades corresponde a la CDMX y el 58% a los municipios conurbados del Estado de México e Hidalgo.
Jesús Orozco de la Fuente, director general considera que “el segmento medio concentra el 44% de las unidades desplazadas, con un ticket promedio de $1 a $3 mdp. En cuanto a volumen, el norte de la ZMCDMX concentró el 43% de las unidades vendidas”.
En el lapso de referencia se registraron 1,540 proyectos activos, donde 90% corresponde a desarrollos de vivienda vertical, y un 10% horizontal.
Mientras que el stock disponible respecto al trimestre previo, tuvo una disminución del -0.4%, y se ingresaron 108 desarrollos, mientras que 100 concluyeron su inventario.
El mercado venía de un segundo trimestre con una recuperación de 20% en las ventas y desplazaba 6 mil 500 viviendas nuevas.
BOOM Y AJUSTES
La Ciudad de México (CDMX) y área metropolitana son escenario del gran ajuste que
viven las oficinas y del furor experimentado en los parques industriales en el año que
está por terminar.
Parte de esta evolución se sustenta en dos escenarios: uno del impulso que ha creado
el fenómeno del nearshoring en el mercado industrial y la manera en que las oficinas
se recuperan luego de años de menor ocupación, niveles de construcción y caída en la
demanda de espacio.
Este doble contexto es paradójico porque evidencia lo que siempre ha ocurrido en el
negocio de los bienes raíces, que refleja un mosaico de tendencias independiente al
ciclo del mercado.
En el caso del segmento de oficinas, el inventario creció en el año en curso apenas
1.5% para acumular un total de 7,983,800 m2, mientras que la tasa de disponibilidad
no tuvo modificaciones en todo el año, se mantuvo en niveles del 23% equivalentes al
mismo nivel de 2022.
Algunas previsiones de mercado como la que comparte Newmark aseguran que el
negocio corporativo se ajustó a las condiciones del mercado, de tal razón que los
niveles de construcción caen ante la falta de nuevas obras que pese a estar
proyectadas en los pipelines de los jugadores principales, no han iniciado.
Incluso durante 2023 disminuyó en 29% pasando al caer de 930 mil a 652 mil m2.
Estos números enfocan nuevos hábitos de demanda de espacios en las empresas, las
cuales han incorporado estructuras flexibles de trabajo, con lo cual la huella de
espacio requerido para su operación ha cambiado.
Por ello, la absorción bruta acumulada anual que integra las rentas y ventas, alcanzó
apenas 350 mil m2, un nivel inferior al promedio de otros años previos cuando el
mercado se encontraba estable.
No obstante, un aspecto adicional que plantea una luz al final del túnel es la
recuperación de los precios promedio que crecieron debido a una ligera recuperación
en zonas centrales y por el efecto inflacionario, factores que incidieron en un alza
promedio de 6.37%.
Durante los años de pandemia, no sólo se desocuparon miles de metros cuadrados de
oficinas, sino que muchos se transformaron en espacios flexibles, los contratos de
arrendamiento cambiaron a pesos y se renegociaron precios de cara a un entorno
distinto.
Aún así, esta generalidad no impactó de la misma manera a los 10 principales
corredores. Entre los ganadores se ubican Insurgentes, Reforma y Lomas Palmas.
En contraparte se ubica el mercado industrial, que si bien tiene un dinamismo y
enfoque distinto al gran efecto que registran los mercados del norte del país, recibió ya
el impacto del nearshoring, aunado al efecto del e-commerce acelerado por la
pandemia.
Tradicionalmente los distintos corredores de la Zona Metropolitana de la Ciudad de
México, se han enfocado al mercado logístico al estar contiguo al mercado de
consumo más grande del país.
La dinámica distinta es que ahora ha acentuado los niveles de ocupación récord de
hasta 99.5% en parques industriales, cuando al cierre del año 2022 tenía un 0.9% de
espacio libre para colocarse.
Actualmente el inventario creció en 3.7% para llegar a 11.7 millones de metros
cuadrados con una absorción bruta anual acumulada de 512 mil m2 y la una absorción
neta se ubicó en 245 mil m2.
Un factor que destaca del momento experimentado por este nicho son los precios de
oferta (asking price) de la nueva oferta en construcción que registran una tendencia al
alza ante la fuerte demanda del mercado.
En lo que va del año, los precios de construcción crecieron 19% respecto a 2022,
mientras que los espacios listos para ocupar lo hicieron en un promedio de 6.5%.
Como en otro momento, y debido a su vocación, la mayor actividad industrial se
registró en el corredor CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán) corredores que
concentraron 50% de la demanda en la región.
La expectativa de quienes participan en el mercado es que el mercado logístico e
industrial seguirá creando años de intensa actividad, ante el crecimiento del comercio
electrónico y el fenómeno del nearshoring.
Ambos son escenarios reveladores que nutren la actividad inmobiliaria.
Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: West Edge, Gensler.
FIBRAS CONSOLIDAN CAMINO
La dinámica de los fideicomisos creció en 2023, al agregar inventario y valor de los activos.
Actualmente los 16 fideicomisos integrados a la AMEFIBRA acumularon en el último año, 58 nuevas propiedades.
Con el portafolio bajo su gestión el Área Bruta Rentable aumentó en 1.7 millones de m2, además de que el ingreso operativo neto creció a 1,200 millones de pesos mexicanos y el valor de activos en 60,000 millones de pesos mexicanos.
Algunos de los sectores más beneficiados durante estos dos años por los recursos que generaron en el mercado, fueron el sector industrial con un incremento de 1.2 millones m2 y el sector comercial con 450 mil m2.
Las oportunidades de inversión también se reflejaron en el segmento de mini bodegas y otros con 20 mil m2, mientras que el sector hotelero, de oficinas y educativos no presentaron algún cambio relevante.
Desde el año pasado, la recuperación que viven los mercados se reflejó en distintas operaciones que llevaron a cabo los miembros de la Asociación Mexicana de Fibras.
De 2011 al año pasado, las empresas que lo integraban contribuyeron con más del 4% del PIB, un portafolio de 1,934 propiedades que agrupan más de 27 millones de m2 de Área Bruta Rentable (ABR), mismos que generan más de 400 mil empleos en México.
En el portafolio de 2022, 32% en promedio está en tenencia de las Afores, se integran parques industriales, retail, oficinas, instituciones educativas, hoteles y espacios de almacenamiento.
OLA COMERCIAL
Durante años el bono demográfico y la falta de cobertura de área rentable fueron el motivo de la expansión en el retail. Aquí comentamos cómo inciden estas variables para dar continuidad aunque con menor dinamismo al de las últimos 20 años.
THE EMORY LONDRES
El grupo hotelero Maybourne integró 4 talentos en diseño y arquitectura para una nueva propuesta de hospitalidad en la capital británica.
Se trata de The Emory, la cuarta incursión del grupo en la capital británica con la que Maybourne Riviera, estrenará un nuevo hotel. El empresario ha contratado a seis aclamados diseñadores, cada uno de los cuales diseñará una o varias plantas.
Se trata de Alexandra Champalimaud, André Fu, Pierre Yves Rochon, Rémi Tessier, Rigby & Rigby y Patricia Urquiola, mientras que el restaurante será obra del famoso chef Jean Georges Vongerichten, que trae por primera vez a Londres su concepto ABC.
El consorcio consideró la inauguración en invierno de 2023.
Los interioristas integraron en sus propuestas tranquilas, espaciosas y acogedoras. Las Corner Park Suites cuentan con interiores elegantemente sobrios de cuatro diseñadores y creativos globales: Pierre Yves Rochon, André Fu, Alexandra Champalimaud y Patricia Urquiola.
En el resort existe un vestidor exclusivo, una amplia sala de estar con balcón Julieta y vistas del piso al techo del icónico Hyde Park y las pintorescas calles de ladrillos rojos que lo rodean.
RETAIL RECUPERA TERRENO
Durante dos décadas, el negocio de los centros comerciales en México creció a ritmos que cayeron como resultado de la pandemia.
Lo hacía con una dinámica que agregaba 30 centros comerciales y 800,000 m2 por año, apuntalados en el crecimiento de desarrolladores, empresas y fondos institucionales y las apuestas de las cadenas minoristas y marcas.
Ahora el mercado recupera terreno, si bien a un ritmo menor que el señalado, impulsado por el crecimiento de la presencia omnicanal que llevó más allá la participación de las tiendas físicas.
Ahora las cadenas comerciales se apoyan en el e-commerce, modelos híbridos de comercialización, inteligencia artificial y nuevos espacios en sus puntos de venta, reconfigurados conforme a las demandadas experiencias del usuario final.
De acuerdo con el más reciente reporte de Mac Arquitectos Consultores, basado en la actividad de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) y las empresas públicas, al cierre del tercer trimestre de 2023, el inventario total en México llegó a 933 centros comerciales anclados por una tienda de autoservicio, cines y/o departamental y con al menos 30 locales.
El reporte número 9 de la firma integra los portafolios de empresas públicas, además de lo aportado al mercado por Fibra Danhos, Fibra Macquarie, Fibra Shop, Fibra Uno, Fibra SOMA, Gicsa, Grupo Acosta Verde, Planigrupo y Liverpool.
En suma cuentan con un área total de 24 millones de metros cuadrados comerciales. Si bien se han inaugurado 10 centros comerciales que sumaron al mercado 190 mil metros cuadrados de área bruta rentable y 14 están en construcción, el crecimiento representa sólo 70% del promedio anual mencionado de los últimos 20 años.
Es un indicador relevante si se considera el peso que tienen las FIBRAS, cuyos portafolios representan 324 activos con 7.9 millones de metros cuadrados de área bruta rentable, equivalente a 35 por ciento del inventario total.
Esta amplitud del mercado, adicional a los desarrolladores privados, hizo que la penetración de la industria en la población avanzara.
La firma estima que hacia 2050 el mercado comercial podría alcanzar un ratio o penetración de área comercial de 30 metros cuadrados por cada 100 habitantes urbanos, un ritmo de crecimiento similar al del año en curso que le ubica en el liderazgo entre los mercados más importantes de América Latina, superando a Chile, Colombia y Brasil, aunque aún lejos de Estados Unidos que mantiene un ratio de 175 metros cuadrados por cada 100 habitantes.
Con todo, lo anterior implica que México demandaría en los próximos 26 años un promedio de 18 millones de metros cuadrados rentables integrados en 600 nuevos centros comerciales con una tasa promedio de crecimiento anual de 2 por ciento, nivel menor que el registrado el último trienio.
El reporte destaca de manera determinante los seis trimestres continuos de crecimiento, la recuperación aunque ligera del PIB (Producto Interno bruto), la tasa de ocupación y el resultado de las ventas minoristas, de autos y consumo privado.
Así, mientras la afluencia a los centros comerciales se recupera con un nivel actual de 91.4 por ciento y los precios de renta suben.
Este caso revela el camino por avanzar que aún existe en una industria que ha enfrentado los retos, que se ha transformado y depurado a partir de la pandemia. No obstante, los desafíos en un ambiente de recuperación marcan una etapa positiva aunque con diferencias en velocidad y magnitud.
Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Nanchang Qingshan, Calliston RTKL.
OPINIÓN - RETAIL OMNICANAL
México desplazaría en 2024 a Brasil en el liderazgo del e-commerce, gracias a la incursión de la tecnología. Próximamente detallamos el por qué de esta evolución.
NORESTE INDUSTRIAL
A través de sus corredores el noreste de México concentra uno de los mercados ganadores de mayor expansión y que generan la nueva oferta de espacios industriales.
El período de bonanza que vive a partir del efecto del nearshoring ha generado que
detone la actividad en Saltillo, Reynosa, Tijuana, Juárez y Monterrey donde se han incorporado más de 650 mil metros cuadrados de nuevos inmuebles industriales con rentas que continúan con precios históricos y al alza.
Esta tendencia viene desde 2021 cuando el mercado industrial creció alrededor de 14% en demanda nueva o neta, ante la demanda sostenida de espacios build to suit y pre arrendamiento.
Una de las razones de esta evolución es que México mantiene una consolidación como el principal proveedor de autopartes para los Estados Unidos, pasando del 42% en los últimos 4 años al 46% de las importaciones totales.
En consecuencia, la demanda por nearshoring en 2022 ascendió a 1.2 millones de m2, equivalentes al doble de la cifra anual con la que cerró en 2021.
Por lo anterior el noreste del país fue la región con mayor dinamismo, aumentó su participación en la demanda industrial al pasar de 14% en 2021 al 26% con la cerró 2022 y desde entonces se registran niveles récord.
Sólo Monterrey y Saltillo integraron 61% de la demanda bruta.
Reynosa por su parte, es la sexta ciudad a nivel nacional con mayor potencial para la re localización de empresas extranjeras.
La Secretaria de Desarrollo Económico de la entidad compartió que existen más de 50 proyectos en desarrollo para nuevas inversiones extranjeras.
Este escenario se ha reflejado en un incremento en el valor de las propiedades ubicadas en la región norte del país y los niveles históricos de disponibilidad y precios de arrendamiento.
Por su parte, la inflación y el tipo de cambio peso-dólar favorecieron que en general las tasas de capitalización se comprimieran en los últimos 2 años, al pasar de 8.75 a 7.6 por ciento al cierre del primer semestre del año para inmuebles clase A, de acuerdo con una encuesta de la empresa de valuación LOGAN México.
A pesar de esta perspectiva, la tendencia de los mercados de la región continuará según los analistas al menos los próximos 60 meses.
JANU TOKIO
Será en la primavera de 2024 cuando este resort sea parte del nuevo y dinámico barrio japonés de Azabudai Hills.
Janu Tokyo que significa alma en sánscrito, marca un capítulo en la hospitalidad de lujo.
Su inicio de operaciones , sigue los pasos de su hermano pionero Aman.
El resort integró 122 habitaciones, ocho restaurantes, un spa y centro de bienestar de 4 mil metros cuadrados en un nuevo edificio emblemático, diseñado por los arquitectos Pelli Clarke & Partners.
Treinta años después, el área de 13 pisos se diseñó con el objetivo de crear un pueblo urbano moderno diseñado en torno a la comunidad y el bienestar, reflejando el propósito de de nutrir espíritus afines y momentos colectivos.
Las ventanas del piso al techo y los balcones privados permiten acceder a las vistas distintas de la Torre de Tokio, además de favorecer viajes en grupo, dado que gran cantidad de habitaciones están comunicadas.