GUADALAJARA CORPORATIVO 2023
La demanda de espacios de oficinas en la capital de Jalisco continúa al cierre de 2023 con nuevos proyectos, tal y como ha sucedido con este mercado incluso durante la pandemia cuando otras regiones experimentaron ajustes.
Lo alcanzado al cierre de 2023, permitió que el inventario de espacios corporativos clases A y A+ alcanzara 797 mil m2, equivalente a un incremento anual de 0.7%.
Fueron, desde la perspectiva del reporte de mercado de CBRE dos proyectos en construcción en la Zona Financiera, los que incidieron el indicador de la actividad de construcción que agregarán al inventario más de 51 mil m2.
Esta dinámica elevó 91% el índice de construcción alcanzado en 2022, cuando se reportaban 27 mil m2.
La firma estima que durante el primer trimestre del año en curso una demanda bruta de 4 mil metros cuadrados al inventario, misma que da seguimiento al resultado de este indicador arrojó el año pasado 74 mil 600 m2 comercializados con un incremento anual de 75%.
Esta dinámica ha reflejado una tasa de disponibilidad en los principales corredores de 13.9% promedio, cifra 5.5% menor a los 19.4% reportados en 2022.
Si bien el desarrollo del mercado se da en distintas zonas, fueron Puerta de Hierro y la Zona Financiera, los corredores con mayor dinamismo.
SONEVA SECRET MALDIVAS
Luego de tres décadas de experiencia en los viajes sostenibles en las Maldivas, la firma Soneva inaugura en febrero próximo este resort orientado al segmento ultra.
Ubicado en Haa Dhaalu, el atolón más remoto del destino, el hotel boutique integró 14 villas en la playa y sobre el agua.
La propuesta también incluye las Villas Crusoe, a las cuales sólo se accede vía lancha y la Castaway, la primera villa flotante de las Maldivas.
El diseño se alineó en armonía con el entorno natural intacto y asociado a los viajeros al destino.
Dado que el servicio es personalizado, en las experiencias se incluye un chef privado que se suma a las outdoor activities propias del sitio.
RETROFIT ABRE OPORTUNIDADES
Las causas son claras. La creciente disponibilidad de oficinas y las nuevas necesidades de espacio de los inquilinos corporativos modificaron los indicadores y alentaron la reconversión de espacios en México.
Es el retrofit que transforma edificios antiguos o de segunda generación bien ubicados de oficinas a vivienda, consultorios y hospitales.
El fenómeno se genera en corredores como Insurgentes y Reforma de la Ciudad de México (CDMX), pero también en Monterrey y Guadalajara.
En la reconversión de activos antiguos destacan proyectos como Acora, Agatha, Insurgentes 262, Torre Impera y el antiguo edificio de Banamex en Reforma, éste último hoy sirve como vivienda de reducida superficie, pero con amenidades compartidas bajo el formato de coliving.
Esta transformación también es vista como un área de oportunidad para integrar modelos de usos mixtos, que dinamizan la vida urbana.
Y no sólo eso, la tendencia es resultado del cambio en el uso y huella del espacio corporativo en las empresas, que lejos de acotarse, han mantenido el área utilizada prepandemia.
Por ello, esta alternativa permitiría en el segmento de oficinas aportar en la recuperación de la demanda de espacio, para inventarios como el de la CDMX que llegó a 8 millones de metros cuadrados que registra una desocupación de 23%, así como mejorar las alternativas de espacio a empresas que hoy ocupan inmuebles no destinados al uso corporativo.
Un cambio paralelo que alimenta esta tendencia en el segmento corporativo es el crecimiento de los espacios flexibles, que en los últimos años soportó metros cuadrados de oficinas vacíos y el crecimiento de centros de coworking ante la reducción de huella de espacio ocupado en las empresas.
Adicionalmente en los últimos 2 años, las inversiones ejercidas en la adecuación de espacios y la flexibilización de los usos, hizo factible un movimiento migratorio de los inquilinos a través del fly to quality a inmuebles con mejores condiciones en la operación.
Ese momento de la transformación generó por otra parte, que propietarios de inmuebles corporativos favorecieron la re configuración en espacios tipo flex space, ante las reducciones de huella de espacio ocupado en las empresas que mantenían una alta tasa de colaboración tipo home office.
En conjunto, la transformación de espacios en vivienda en renta con formatos de coliving, o bien el coworking, permitió colocar en el país en 2022 más de 494 mil metros cuadrados.
Sólo el segmento de espacios colaborativos representa actualmente entre 5 y 7 por ciento del inventario disponible de mercados como la Ciudad de México, con ocupaciones de hasta 90 por ciento actualmente.
Por ello, empresas de servicios inmobiliarios estiman que sólo este rubro mantendrá una absorción promedio anual de 5% en la actividad corporativa.
Todas son razones de peso que sugieren que el retrofit no sólo está creciendo, sino que es una prioridad para garantizar la vida urbana sustentable de las ciudades en México.
En especial si se considera que las empresas se adaptaron a las nuevas condiciones laborales, donde los esquemas híbridos tienen un impacto que ya se ve reflejado en la demanda y la reducción en la construcción de nuevos edificios es una realidad.
Fotografía: LinkedIn, Omaha Sterling Ridge, Gensler.
RENTAS CRECEN
No es la primera vez que los corredores Roma, Condesa y Polanco detonan los valores de arrendamiento residencial.
Esta vez producto de la caída en nuevas edificaciones y el impulso de los nómadas digitales, dichos corredores experimentan un incremento en los valores de arrendamiento.
Un reporte específico de la firma TINSA revela una recuperación importante en el precio promedio de renta mensual durante el 2023.
Se trata de precios de renta que se unen a la dinámica de la CDMX que presentó un crecimiento anual del 10% en el último año.
Sin embargo, los valores registrados en Polanco, Roma Norte-Condesa fueron más representativos a lo largo del año.
De esta manera, el costo de renta promedio mensual llegó a 43 mil 466 pesos en Polanco y 31 mil 296 en Roma Norte-Condesa. Son valores que registraron un salto desde 2021 y 2022.
Si comparamos esta evolución, pero con el precio de renta por metro cuadrado, se puede observar que Santa Fe tiene una disminución en el precio de renta. Sin embargo, esto refleja la disminución de la demanda de espacios grandes, y un mayor consumo de productos de menos de 120m2.
“La Condesa-Roma Norte es un corredor donde la demanda se concentra en propiedades de menos de 100m2 y durante el 2023, se observó, la construcción de propiedades a la renta de menos de 40m2 de superficie. Pero es el corredor Polanco – Nuevo Polanco es el más atractivo para el mercado de rentas y también es el de mayor competencia”, establece el estudio.
La data generada por la plataforma Radar permite visualizar los extremos si se considera que la renta promedio en la CDMX es de 22 mil 670 pesos, equivalente a un aumento de 5.6%.
ONE & ONLY KÉA ISLAND
Es el rostro de la hospitalidad de lujo en Grecia. Un nuevo resort que ofrece vistas desde su frente de playa integrado en las 65 hectáreas de la bahía de Vroskopos, en en noroeste de la isla Kéa.
Se accede a la conocida isla por ferry, lancha o ferry del puerto de Lavrio.
Este resort integró a sus instalaciones 75 villas aisladas con piscinas privadas, diseñadas para maximizar las vistas panorámicas al mar.
El diseño a cargo de Head&Co buscó destacar el estilo firego y es un resort pensado en hacer homenaje al entorno natural de las Cícladas, la clturea y tradiciones de Grecia.
NEARSHORING SUSTENTABLE
El avance del financiamiento a proyectos inmobiliarios sustentables con certificados sustentables en México, revela una cara de la moneda respecto a la huella que generaría más allá de la vivienda, donde más de cinco mil 433 viviendas cuentan con certificación EDGE.
Actualmente el impulso del financiamiento verde se enfoca en los parques industriales, a raíz del nearshoring y los recursos que instancias como la International Finance Corporation (IFC ) del Banco Mundial preparan para este año en la industria.
Se trata de una bolsa de 900 millones de dólares de financiamiento enfocados en apuntalar proyectos cuyo origen sea producto del nearshoring.
El reacomodo de la cadena de suministros generaría actividades, pese a las alertas de algunos analistas sobre su potencial real por factores locales, equivalentes al menos a 1.5% del Producto Interno Bruto (PIB).
30 desarrolladoras de parques industriales afiliadas en la AMPIP revelaron a finales del año pasado en su reporte ASG que 64% contaba con políticas y/o procedimientos que incluyen temas ambientales, mientras que 57% disponía de certificaciones en sus naves.
Más allá de estas acciones es evidente que el avance está sujeto a los criterios globales que procuran la preservación del medio ambiente. Por ello, los inquilinos creados a partir del nearshoring demandan espacios de manufactura que dispongan de los elementos que permitan atender los compromisos establecidos en los Objetivos de Desarrollo Sostenible de la Agenda 2030.
Según el reporte, que también considera acciones de gobierno corporativo e impacto social, 37% de las empresas con actividad inmobiliaria industrial genera energías renovables a partir de energía solar térmica y fotovoltaica, además de que 73% incluye en sus contratos cláusulas o criterios ambientales, sociales y de gobernanza.
Este resultado proviene de acciones realizadas desde 2018 cuando la organización elaboró un mapa de ruta para la nueva generación de parques industriales inteligentes y sustentables hacia 2030.
La dinámica puede observarse también en el hecho de que México es el segundo lugar en América Latina con financiamiento de proyectos inmobiliarios sustentables con certificado EDGE.
El documento Taxonomía Sostenible de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público valida las certificaciones LEED, EDGE, BOMA BEST y otras enfocadas a atender la responsabilidad con el medio ambiente.
Sin embargo, la realidad del impacto sustentable en los parques industriales se basa en lo alcanzado por 6.7 millones de metros cuadrados de área bruta rentable en eficiencia energética, uso de agua y desechos. Es justo la contraparte que justifica la demanda de tierra e infraestructura para soportar la expansión generada por el nearshoring y la manufactura en los años por venir.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Parque Industrial Querétaero, Vesta.
RECAP 2023
Crecimiento turístico e industrial, la redefinición del espacio de trabajo y la ola verde son parte de las tendencias e ideas compartidas de la temporada de entrevistas #3ideasqueinspiran.
MONTERREY INDUSTRIAL 4Q
Con una absorción bruta cercana a 400 mil metros cuadrados, el mercado industrial de la sultana del norte cierra 2023 con estabilidad y continuidad en la demanda.
Esta superficie representó 55% del espacio en operaciones de renta y la previsión de Newmark México es que para inicios de este año, el precio de renta ponderado supere los 6.80 dólares por m2 mensual.
Este ritmo es positivo si además se considera que más de un millón de metros cuadrados se integraron al mercado durante el año pasado.
De esta manera, el inventario subió hasta 9 millones de metros cuadrados con una tasa de disponibilidad que se elevó de 0.4 a 0.8% en el último trimestre, a partir del nuevo producto integrado.
“Dada la demanda del mercado y una nueva oferta de más de 600 mil m2 /la mayoría previamente ocupada), el cuarto trimestre cerró con una tasa de disponibilidad de 0.8%”, detalla el reporte.
Actualmente se desarrollan 0.9 millones de metros cuadrados y se planean espacios especulativos que sumarían al inventario 1.6 millones adicionales.
La estabilidad de la demanda ha sido estratégica para el equilibrio del mercado, además de que la empresa de servicios inmobiliarios prevé una tendencia al alza para el primer trimestre del año, que sumaría 219 mil m2 de espacio especulativo terminado.
Un factor adicional relevante es el incremento paulatino de las transacciones, mismas que acumularon 1 millón de m2 en 2023, apuntalados por la actividad de los corredores Apodaca, Ciénega de Flores y Escobedo.
Fueron los sectores automotriz y logísticos los de mayor movimiento, a partir de operaciones destacadas como las de Toupu, Eletile y Northern Tool.
FINCA CORTESÍN
Es uno de los resorts de lujo que recién inició actividades y se enfoca en el segmento de hoteles-clínica en Málaga.
La incursión del consorcio austriaco Lanserhoff es la primera fuera de su región y busca consolidar en una superficie de 215 hectáreas su expansión y presencia en el segmento de negocio de la hospitalidad, tras considerar una inversión de 100 millones de euros.
El proyecto es parte de la dinámica experimentada por el turismo de bienestar y sus espacios tienen la intervención de Duarte Punto Coelho y Lorenzo Castillo.
En su oferta incluye un campo de golf de 49 hectáreas, un cñub de playa y una zona comercial.
A su vez, el paisajismo del proyecto ubicado en Casares emana la experiencia de quien en el pasado cuidó los jardines del palacio de Buckingham.
Con una inversión por habitación construida de 1.4 millones de euros, este hotel destino apuesta por un mercado recurrente que goza de una tasa de 44% de viajeros frecuentes.Sus huéspedes estarían dispuestos a cubrir tarifas promedio por habitación con servicios médicos de mil 500 euros y una estancia promedio de 10 días.
La propuesta combina medicinas y terapias naturales basadas en investigaciones de vanguardia.
Actualmente el inversionista opera tres resorts en Alemania y Austria, así como tres centros de día en Hamburgo y Londres.
NÓMADAS PRESIONAN RENTAS
La migración digital post pandemia ante el incremento del trabajo remoto favorecido por las nuevas políticas laborales en las empresas es una realidad. En los últimos 4 años, se aceleró el aumento de valores en el mercado residencial de las principales ciudades del país.
En específico, el impacto en los precios de vivienda son evidentes en Ciudad de México a lo largo de zonas céntricas, a partir de la creciente llegada de estos usuarios de espacio habitacional.
Una encuesta de la firma Trovit reveló en 2023 que en 135 colonias se registró un incremento de 57% en la renta temporal de propiedades con un lapso de uso de 30 días.
El patrón de estancias no es nuevo, desde 2022 se observaba que 20% de las noches reservadas durante el tercer trimestre de un año atrás fueron de estancias de 28 días o más, según otro estudio de la plataforma de espacios compartidos Airbnb.
En su estadística destacó que entre octubre de 2020 y septiembre del año pasado, más de 100 mil huéspedes reservaron estancias de 90 días o más en distintos destinos.
Lo anterior además de que 300 mil personas enviaron solicitud para 12 vacantes para vivir en cualquier espacio compartido disponible en la plataforma durante un año.
Pero el momento reciente afianzó la llegada de estos usuarios de espacios habitacionales con mayor capacidad de compra y en consecuencia, aceleró por los precios de la vivienda en corredores céntricos como las colonias Roma, Condesa y Polanco.
Los nómadas digitales demandan iluminación, el acceso a Wi-Fi eficiente, la seguridad y los buenos sistemas de salud como determinantes para consolidar arrendamiento temporal.
Por ello, otro efecto de la demanda creciente de espacios favoreció la expectativa de firmas de inversión y desarrolladoras especializadas en el mercado de vivienda institucional en renta.
La oferta disponible, además del posicionamiento del país en otros segmentos como los mercados turísticos, ubican a México como el quinto destino más elegido entre los nómadas digitales, luego de Portugal, Tailandia, España y Argentina.
Sin embargo, el aumento de este mercado pudiera transformar la oportunidad en distorsiones del mercado, dado que el incremento en el valor de las rentas se da no sólo por la demanda, sino por la capacidad de compra de los nativos digitales que con mayor poder adquisitivo presionó en más de 30% el valor de las propiedades ubicadas en corredores estratégicos y de moda.
Este efecto también se observa en otros destinos en tendencia entre los cuales figuran Pochutla y Puerto Escondido en Oaxaca, Playas de Rosarito y Tijuana en Baja California, Mazamitla en Jalisco, Mazatlán, San Blas en Nayarit y Hermosillo, Sonora.
Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Franklin Tower, Filadelfia, Gensler.