La Ciudad de México (CDMX) y área metropolitana son escenario del gran ajuste que
viven las oficinas y del furor experimentado en los parques industriales en el año que
está por terminar.
Parte de esta evolución se sustenta en dos escenarios: uno del impulso que ha creado
el fenómeno del nearshoring en el mercado industrial y la manera en que las oficinas
se recuperan luego de años de menor ocupación, niveles de construcción y caída en la
demanda de espacio.
Este doble contexto es paradójico porque evidencia lo que siempre ha ocurrido en el
negocio de los bienes raíces, que refleja un mosaico de tendencias independiente al
ciclo del mercado.
En el caso del segmento de oficinas, el inventario creció en el año en curso apenas
1.5% para acumular un total de 7,983,800 m2, mientras que la tasa de disponibilidad
no tuvo modificaciones en todo el año, se mantuvo en niveles del 23% equivalentes al
mismo nivel de 2022.
Algunas previsiones de mercado como la que comparte Newmark aseguran que el
negocio corporativo se ajustó a las condiciones del mercado, de tal razón que los
niveles de construcción caen ante la falta de nuevas obras que pese a estar
proyectadas en los pipelines de los jugadores principales, no han iniciado.
Incluso durante 2023 disminuyó en 29% pasando al caer de 930 mil a 652 mil m2.
Estos números enfocan nuevos hábitos de demanda de espacios en las empresas, las
cuales han incorporado estructuras flexibles de trabajo, con lo cual la huella de
espacio requerido para su operación ha cambiado.
Por ello, la absorción bruta acumulada anual que integra las rentas y ventas, alcanzó
apenas 350 mil m2, un nivel inferior al promedio de otros años previos cuando el
mercado se encontraba estable.
No obstante, un aspecto adicional que plantea una luz al final del túnel es la
recuperación de los precios promedio que crecieron debido a una ligera recuperación
en zonas centrales y por el efecto inflacionario, factores que incidieron en un alza
promedio de 6.37%.
Durante los años de pandemia, no sólo se desocuparon miles de metros cuadrados de
oficinas, sino que muchos se transformaron en espacios flexibles, los contratos de
arrendamiento cambiaron a pesos y se renegociaron precios de cara a un entorno
distinto.
Aún así, esta generalidad no impactó de la misma manera a los 10 principales
corredores. Entre los ganadores se ubican Insurgentes, Reforma y Lomas Palmas.
En contraparte se ubica el mercado industrial, que si bien tiene un dinamismo y
enfoque distinto al gran efecto que registran los mercados del norte del país, recibió ya
el impacto del nearshoring, aunado al efecto del e-commerce acelerado por la
pandemia.
Tradicionalmente los distintos corredores de la Zona Metropolitana de la Ciudad de
México, se han enfocado al mercado logístico al estar contiguo al mercado de
consumo más grande del país.
La dinámica distinta es que ahora ha acentuado los niveles de ocupación récord de
hasta  99.5% en parques industriales, cuando al cierre del año 2022 tenía un 0.9% de
espacio libre para colocarse.
Actualmente el inventario creció en 3.7% para llegar a 11.7 millones de metros
cuadrados con una absorción bruta anual acumulada de 512 mil m2 y la una absorción
neta se ubicó en 245 mil m2.

Un factor que destaca del momento experimentado por este nicho son los precios de
oferta (asking price) de la nueva oferta en construcción que registran una tendencia al
alza ante la fuerte demanda del mercado.
En lo que va del año, los precios de construcción crecieron 19% respecto a 2022,
mientras que los espacios listos para ocupar lo hicieron en un promedio de 6.5%.
Como en otro momento, y debido a su vocación, la mayor actividad industrial se
registró en el corredor CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán) corredores que
concentraron 50% de la demanda en la región.
La expectativa de quienes participan en el mercado es que el mercado logístico e
industrial seguirá creando años de intensa actividad, ante el crecimiento del comercio
electrónico y el fenómeno del nearshoring.
Ambos son escenarios reveladores que nutren la actividad inmobiliaria.

Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.

Fotografía: West Edge, Gensler.