JUÁREZ INDUSTRIAL
Es uno de los mercados industriales que colinda con Estados Unidos, el destino de producción y consumo más importante del mundo.
Juárez ha sido junto con Tijuana, Mexicali y Reynosa uno de los elegidos para ser receptor de inversiones inmobiliarias industriales.
Producto de su vocación en manufactura y el impulso que recibe del nearshoring, éste mercado continúa creciendo con alzas históricas en niveles de construcción, en especial en el sur de la Ciudad.
Hasta el primer semestre del año, se encontraba en una tasa de disponibilidad de 0.6%, sin embargo, producto de los niveles de nuevas construcciones, logró salir en el tercer trimestre del año por arriba del 1% en los últimos 2 años, de acuerdo con un reporte de Newmark México.
Este dato es revelador porque valida por qué ROCA, MEOR y VESTA mantienen inversiones, que permitirían agregar al inventario 20 mil metros cuadrados más.
A estas inversiones se suman las que desarrollan firmas locales como Intermex que desarrolla 50 mil metros cuadrados en construcción integrados en tres naves.
Hasta septiembre, existían registrados 393 mil 438 metros cuadrados de nuevas construcciones, 50% de las cuales se encuentran en construcción se ubican en el sub mercado Sur donde se encuentra la disponibilidad de tierra.
En suma, los nuevos desarrollos se sumarán a los 7.7 millones de metros cuadrados en un mercado que absorbió sólo en un trimestre 40 mil metros cuadrados.
La historia de este corredor también se complementa con la dinámica de otros ubicados en la frontera con Estados Unidos.
No obstante, Juárez junto con sus 8 sub mercados, destaca porque sus precios de arrendamiento se acercaron a un mínimo de $7 dólares por metro cuadrado, considerado un nivel alto para la ciudad.
El dinamismo observado, hace prever que en el primer semestre de 2024 los precios de arrendamiento lleguen a $8 dólares por metro cuadrado, reflejo de la baja disponibilidad de espacios y el ritmo creciente de edificaciones, que inició su ritmo ascendente en el tercer trimestre de 2022.
Su evolución refleja el impulso generado por inversiones internacionales, tendencia que le ubica por su inventario en la cuarta posición, si se deja de lado la región Bajío que concentra varios estados, en el Top 10 de los corredores industriales de México.
En la región apenas es superada por Tijuana en su inventario, pero mantiene representatividad porque al igual que otras entidades que aprovecharon el impulso del nearshoring y la manufactura, siguen siendo campo fértil para distintos sectores que requieren de espacios industriales y logísticos afines ante la llegada de empresas de origen asiático que llegan al país.
Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Prologis, Juárez.
EXPANSIÓN HOTELERA III
El crecimiento de la industria de la hospitalidad ha generado una demanda elevada en la operación de proyectos que requieren de procesos de automatización eficientes.
Viajeros con nuevos hábitos, una era post pandemia con retos en costos de infraestructura y nuevos modelos de negocios son parte de la conversación con la que concluiremos esta serie #3ideasqueinspiran con Patricio del Portillo, vicepresidente de desarrollo en Aimbridge LATAM.
LOGÍSTICA & TECNOLOGÍA
El negocio logístico experimenta una transformación digital ante los requerimientos de integrar soluciones que ofrezcan visibilidad en tiempo real de la cadena de suministro, capacidad para predecir y mitigar interrupciones, así como sistemas que se adapten rápidamente a los cambios en la demanda.
Alinear el camino, aceleró la adopción de tecnologías de automatización, inteligencia artificial (IA), análisis de datos y soluciones en la nube.
La cadena de suministro, que permite el comercio, garantiza el flujo continuo de bienes, servicios e información tiene actualmente un valor global de 15,5 trillones de dólares, con el movimiento de más de 92 mil millones de toneladas de mercancías, según un estudio de Transparency Market Research.
Esta transformación de la cadena de suministro, se ha reflejado en la llegada de los contenedores, el transporte aéreo de paquetes y la integración de herramientas digitales, entre otras.
Sin embargo, la brecha abierta por la IA incrementa los ingresos del mercado de software 35% en promedio anual hasta 2025, cuando se prevé que alcancen los 126 mil millones de dólares.
Mario Veraldo, actualmente CEO de MTM Logix, asegura que la revolución tecnológica actual dará forma a la cadena de suministro global y a la industria logística en los próximos 25 años.
El informe Artificial Intelligence - In-depth Market Insights & Data Analysis publicado por Statista, revela también que tras el lanzamiento del OpenAI con el ChatGPT, el mundo ha conocido el poder de la inteligencia artificial en su forma más simple.
Sin embargo, los años comprendidos entre 2023 y 2028 marcarán la primera incorporación de la IA en los procesos de la cadena de suministro.
De esta manera, el análisis predictivo se convertirá en la norma, permitiendo a las empresas abordar posibles fallos e interrupciones de forma preventiva. La automatización de tareas rutinarias comenzará con torres de control impulsadas por IA que ofrecerán visibilidad en tiempo real de las operaciones de la cadena de suministro.
A medida que la IA se hace cargo de tareas repetitivas, se produce un cambio notable en el mercado laboral. La mano de obra empieza a mejorar sus cualificaciones, centrándose en funciones que requieren ingenio y creatividad humana.
Cinco años después, se prevé la aparición de funciones estratégicas donde las capacidades de la IA van más allá de las predicciones. En este punto, los algoritmos avanzados ofrecerán análisis prescriptivos, sugiriendo y actuando sobre estrategias basadas en el conocimiento de los datos.
A su vez, las torres de control de la cadena de suministro se habrán vuelto más sofisticadas, capaces de simular varios escenarios y recomendar estrategias óptimas.
Por ello, el panorama laboral en el sector de la cadena de suministro experimentará una importante transformación. El centro de atención pasará de las funciones operativas a las estratégicas. Los profesionales trabajarán ahora junto a la IA, interpretando sus percepciones y tomando decisiones informadas. La gestión de las relaciones, la formulación de estrategias y las consideraciones éticas en la aplicación de la IA se habrán convertido en competencias muy solicitadas. La aparición de funciones estratégicas basadas en la IA en la cadena de suministro y la logística requerirá un determinado tipo de profesional que conecte con las operaciones de los clientes, ofrezca soluciones basadas en datos y reduzca la fricción operativa.
Entre 2033 y 2038, el pronóstico es que exista una colaboración humana con la IA.
Veraldo afirma que la integración de los sistemas de IA y otras tecnologías emergentes, como Internet de las Cosas (IoT) y blockchain, será perfecta en este periodo. Como resultado, se podrá presenciar el nacimiento de cadenas de suministro "inteligentes", con capacidad de autorregulación, auto optimización y autocorrección.
"El concepto de 'co-botting' ganará impulso en estos años. Los sistemas humanos y de IA trabajarán juntos, reforzándose mutuamente. Mientras la IA se ocupa de la toma de decisiones basada en datos, los humanos se centran en áreas que requieren empatía, negociación y resolución de problemas complejos", afirma el CEO.
Será cinco años después cuando se pronostica la unión de la IA, Ética y Normas Globales, dado que al hacerse omnipresentes los sistemas, la atención se centrará en su aplicación ética.
Surgirán normas mundiales para la IA en la cadena de suministro, que garantizan que los sistemas de IA sean transparentes, justos y carentes de prejuicios. En esta fase, los modelos avanzados de IA serán capaces de explicar sus procesos de toma de decisiones, lo que garantizará una mayor confianza entre los usuarios.
Las consideraciones éticas en el despliegue de la IA se convertirán en una parte esencial del plan de estudios de la cadena de suministro. Los profesionales no solo estarán formados para utilizar la IA, sino también para comprender sus implicaciones sociales y éticas.
Así, el responsable de la IA ayudará a integrar las ganancias de rendimiento necesarias para el crecimiento empresarial con las consideraciones éticas de los sistemas de autorregulación de los empleados basados únicamente en la formulación matemática.
Será hasta el lapso 2043-2048 que llegue la edad de oro de la cadena de suministro, cuando logre integrarse un ecosistema de cadena de suministro en el que la inteligencia artificial y la experiencia humana se combinarán a la perfección. En este periodo, los análisis predictivos, prescriptivos y descriptivos formarán parte de la toma de decisiones cotidiana.
El experto dice que la preocupación por la pérdida de puestos de trabajo será cosa del pasado. Veremos una abundancia de puestos de trabajo de alta calidad centrados en la estrategia, la innovación y la gestión de las relaciones. La fusión de la capacidad analítica de la IA con la creatividad humana y el pensamiento estratégico dará lugar a un crecimiento y una prosperidad sin precedentes.
"De cara a los próximos 25 años en lugar de un futuro distópico de pérdida de puestos de trabajo, prevemos una nueva era en la que los empleos no sólo se mantendrán, sino que serán de mucha mayor calidad. La fusión de la capacidad analítica de la IA con la creatividad humana, la empatía y el pensamiento estratégico marcará el comienzo de una edad de oro para el sector de la cadena de suministro", concluye.
NOBU MARRAKECH
La mítica y legendaria ciudad marroquí incorpora esta propuesta de hospitalidad de lujo.
Desde abril pasado, el resort opera y se ubica a unos pasos del corazón de una ciudad con historia de más de mil años.
El hotel integró a su diseño 71 suites que buscan sumar a las propuestas de hospitalidad del destino con un concepto distinto.
El diseño renovado ubicado en un destino con estilo de vida de lujo, creó amplias suites diseñadas con una sutil fusión de artesanía marroquí y toques contemporáneos japoneses.
Como otras propuestas de la cadena, el resort integró una apuesta por la gastronomía bajo sello de Nobu.
En su parte más alta se incorporó una azotea circular con piscina y jardín, además de un spa subterráneo de 2 mil metros cuadrados y el Pearl Spa.
Es el sitio donde el patrimonio se combina con el estilo contemporáneo de la cadena, dado que logró ubicar su operación en el "Triángulo Dorado", a unos pasos del corazón histórico de la ciudad, los zocos, la vibrante Medina y la plaza Djemaa el-Fna.
En éste ambito restaurante, bar y terraza ofrecen una vista panorámica de 360 grados con las que se accede a las mejores vistas de la ciudad y la cordillera del Atlas.
El resort también habilitó 3 piscinas en todo el hotel, además del spa y un gimnasio.
BOOM REGIO CONTINÚA
Durante varios trimestres, el mercado inmobiliario industrial de Monterrey ha mantenido un dinamismo histórico.
Los corredores industriales que integran este mercado siempre tuvieron la participación de los sectores de logística y manufactura. Y fue en 2021 cuando la inercia alentada por la producción automotriz elevó su participación en los niveles de absorción al subir de 25 a 34 por ciento al cierre de 2022.
Lo que el caso Tesla ignora, es que el escenario industrial de este mercado viene de tiempo atrás y más allá del impacto que ha creado en el corredor de Santa Catarina.
Desde hace 8 años, la población en la entidad ha crecido a un ritmo anual de entre 1.2 a 1.5%, producto de la migración de empleados de otros estados. Se estima que 65 mil veracruzanos se han mudado en los últimos 7 años, de acuerdo con INEGI.
Las empresas establecidas y las que llegan a la entidad se plantean cómo maximizar la ola del nearshoring mediante mano de obra calificada y espacios industriales disponibles, además de la infraestructura y recursos necesarios.
En los últimos 2 años la disponibilidad de inventario clase A disminuyó de una tasa de 7% a 1%, e incluso a cero en algunos corredores.
Incluso al cierre del primer trimestre del año, la disponibilidad industrial clase A ascendía a 129 mil m2, con precios de renta de 5.80 dólares mensual y una cifra récord de espacio en construcción de 1.2 millones de metros cuadrados.
Ya en el cierre del tercer trimestre del año, la absorción neta llegó a 1.3 millones de metros cuadrados, cifra que superó a la registrada en el mismo lapso de 2022.
Un reporte de CBRE valida cómo el dinamismo no se detiene, hecho que se refleja en el crecimiento anual de 20.3 por ciento en el ritmo de nuevas construcciones que incrementaron el inventario 13.5 por ciento, para acumular 13.8 millones de metros cuadrados. Se trata de la inclusión de 24 propiedades ubicadas en Apodaca, Ciénega de Flores y Salinas Victoria.
Dimensionar lo que estos indicadores representan, es entender la expansión de una ola que inició en 2021 y continuará al menos los próximos 60 meses.
Ver cómo la tasa de disponibilidad en valores mínimos históricos y las presiones de una alza adicional en el precio de salida de las propiedades industriales en renta, es fundamental y explica el peso de cómo se comercializan vía pre arrendamiento o procesos de build-to-suit.
Son parte de un movimiento alentado por la llegada de empresas asiáticas y de Estados Unidos, que desde la manufactura, industria automotriz, logística y transporte impulsan el sector inmobiliario de la Sultana del Norte.
Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Arboleda, Monterrey, Capital Natural.
OPINIÓN - EXPANSIÓN LOGÍSTICA
Espacios tradicionales en CDMX se transforman en bodegas y centros logísticos para la última milla.
GUADALAJARA VERTICAL 2023
La expansión residencial de la perla tapatía continúa. Como en otras ciudades, la Zona Metropolitana de la Ciudad de Guadalajara tomó el desarrollo vertical como una opción para el ordenamiento urbano, acortar la brecha entre de la demanda de vivienda y dar accesibilidad de la vivienda.
Como resultado de esta evolución en los últimos 5 años, el desarrollo de vivienda vertical en este mercado se ha concentrado en los sectores de interés social, donde se tenían megaproyectos habitacionales en municipios como Zapopan, Tlajomulco de Zúñiga, El Salto y Tonalá.
En consecuencia, el número de proyectos verticales a la venta pasó de 54 en el 2010 a 291 proyectos en lo que va del 2023, de los cuales los segmentos Residencial y Residencial Plus representan el 50% del inventario de vivienda vertical a la venta.
De acuerdo con un análisis de ABC Appraisers existe una tendencia por el desarrollo de un prototipo de proyectos de hasta 4 niveles con diseños, acabados y amenidades muy similares entre ellos.
En los segmentos Residencial y Residencial Plus, el desarrollo era aislado en zonas como Puerta de Hierra, Providencia y la colonia Americana.
Sin embargo, fue a partir de 2010, que se incorporaron los primeros proyectos de usos mixtos con torres de departamentos de más de 20 niveles rompiendo esa imagen urbana tradicional de la ciudad.
Un ejemplo es el conjunto residencial de usos mixto Horizonte Chapultepec, uno de los primeros desarrollos verticales de alta densidad ubicado en avenida Chapultepec, aunque su construcción se dio en uno de los periodos más complicados del Real Estate, que fue la crisis del 2009 – 2012.
Fue hasta el 2015 y el 2017, donde se vio un crecimiento acelerado en la construcción de oficinas en edificios modernos y con alturas de más de 15 niveles, consolidando zonas como Puerta de Hierro, como un atractivo para las familias de alto poder adquisitivo y empresas multinacionales.
En esta zona también se empezaron a construir los edificios de departamentos más exclusivos de la ciudad y la demanda permitió que los precios de venta por metro cuadrado de producto nuevo registraran el mayor crecimiento en el 4 trimestre de 2021, período en que registró una variación anual del 35%.
ATELIER PLAYA MUJERES
Es el resort parte de la cadena Preferred Hotels que logró consolidar su liderazgo en el segmento del turismo de conferencias.
En su categoría el Atelier Playa Mujeres Playa Mujeres y su concepto de hecho a mano,
le permitieron ganar la distinción de los World Travel Awards.
En su operación, el concepto permite desarrollar reuniones o evento a través del diseño de experiencias que favorecen una conexión innovadora y vanguardista.Para ello resort de lujo dispone de un Centro de
Convenciones con una área total rentable de 2 mil 836 m2 con equipamiento tecnológico de punta, servicios de catering e instalaciones.
En sus 6 salones multifuncionales el proyecto integró un diseño que permite adaptarse a cualquier tipo de evento.Asimismo integra un foyer tiene un área de 900 m2 y dispone de un jardín central.
Preferred es el grupo hotelero independiente de lujo más grande del mundo y ha sido pionero en la hospitalidad independiente durante más de 50 años.
Los distintos resorts de su portafolio están integrados en sus cinco colecciones: Legend, L.V.X., Lifestyle, Connect y Preferred Residences
BRANDED RESIDENCES
Desarrolladores hoteleros nacionales e internacionales suman a su estrategia de inversión las residencias de lujo.
Es una de las tendencias que han hecho posible no sólo la estabilización del mercado inmobiliario turístico, sino que da equilibrio a quienes desarrollan proyectos con marcas insignia orientadas al mercado de lujo.
Este movimiento se observa en Cancún, Los Cabos Riviera Nayarit y otros destinos como San Miguel de Allende y Ciudad de México. Playas o ciudades, son ganadores de la recuperación de la pandemia y que han logrado estabilizar su operación e integrar marcas enfocadas a este segmento de mercado.
Las branded residences también han permitido que no sólo cadenas de prestigio consoliden asociaciones con desarrolladores inmobiliarios para integrar proyectos de alta gama con propiedades del segmento de lujo que de la mano de nombres y marcas reconocida globalmente.
Para cadenas y desarrolladores, la inclusión del componente residencial en los proyectos permite la reducción en el nivel de apalancamiento de la inversión y abre otra área de negocio en la administración de los activos.
Del lado de los inversionistas, la adquisición de residencias del tipo maximizan el activo porque son administrados en los períodos no utilizados por los propietarios.
Así, cada vez es más frecuente encontrar la mezcla de hoteles con residencias. En el mercado destacan las propuestas de St. Regis, Four Seasons y Ritz Carlton han logrado consolidar alianzas con desarrolladores e inversionistas locales como Artha Capital y Thor Urbana, entre otros, con propuestas que nutren el mercado.
Otro caso que valida este camino es el que sigue Grupo Posadas, que integró el concepto a sus proyectos Bloom Tulum, Live Aqua Residences en Acapulco y Los Cabos, al igual que en Curamoria Celeste Huatulco.
El plan de la cadena, que en la vicepresidencia de operaciones lidera Enrique Calderón, es consolidar las cartas de intención que actualmente tiene para integrar dos adicionales que sumarían 80 residencias a su portafolio.
La tendencia también es resultado de aspectos como la ocupación hotelera en los destinos ganadores donde el viajero extranjero tiene un peso importante. Al inicio de 2023, se registró la apertura de 39 hoteles de 3 a 5 estrellas, con los cuales se incorporaron más de 9 mil 100 unidades el año pasado, de los cuales más de la mitad se ubican en Cancún, Riviera Maya y Playa del Carmen, de acuerdo con un análisis de la firma CBRE México.
Ante esta previsión, la recuperación se nutre de las tarifas hoteleras y la inclusión de nuevos hábitos de los viajeros, como el segmento de negocios donde la práctica de los viajes combinados ha cambiado la estancia promedio de los viajeros.
Son aspectos que sin duda revolucionan la razón de ser de los activos inmobiliarios turísticos, que permanecen luego del segmento industrial entre los de mayor atractivo para inversionistas nacionales e internacionales.
Analistas consideran también que parte de los resultados alcanzados por este tipo de destinos, obedecen no sólo a cómo ha respondido el mercado, sino también al soporte aéreo y la conectividad que sigue haciendo factible el arribo de viajeros aéreos internacionales.
Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Branded Residences, Tasvalúo.
EXPANSIÓN HOTELERA II
La hospitalidad transita un escenario distinto. Luego del revenge traveling, los destinos en México enfrentan retos y se abren oportunidades.
Esta es la conversación que sostuvimos con John McCarthy, Executive Chairman de Leisure Partners para profundizar en las razones de la expansión hotelera que vive México.