DESAFÍO 2026
Durante 2 años, el negocio inmobiliario se ha visto inmerso en una recuperación atípica, marcada por el efecto generado en el lapso 2019-2024.
Este punto de quiebre ha sido estratégico para segmentos como el industrial y logístico impactados por el nearshoring y la crisis arancelaria, así como para el turismo inmobiliario que alentó con un impulso no visto antes a destinos como Cancún-Riviera Maya, Riviera Nayarit y Los Cabos.
En esta fase de recuperación destaca el dinamismo selectivo del retail, que logró en el año que recién terminó integrar al mercado 19 centros comerciales. Una evolución marcada por la conclusión de proyectos atrasados, el desarrollo de nuevos mercados, ampliaciones, renovaciones y nuevos formatos.
Otro segmento que lleva años buscando la recuperación es el mercado inmobiliario corporativo, que encuentra en Ciudad de México (CDMX) el mejor ejemplo, si se considera que es aquí donde sucede 85% de las transacciones que se realizan en el país.
Por ello, con un portafolio de 7.4 millones de m2 clase A es el más grande de América Latina y ha logrado concentrar gran parte de su actividad en corredores como Polanco y Reforma, con miras a alcanzar en 2 años el nivel de absorción histórico de 580 mil m2 de 2018.
Cuando eso suceda, los pronósticos de quienes siguen el mercado de oficinas, pudiera ser que ante una menor oferta, los precios suban y animen a que desarrolladores e inversionistas decidan apostar por un nuevo ciclo de expansión.
Todas son pinceladas que nutren a un mercado que en sus distintos nichos ha logrado ajustar estrategias, definir nuevos caminos y desde luego recordar una lógica base de que se trata de un negocio de largo plazo.
Aún así, el año que inicia está llamado a ser un período de grandes oportunidades ya que además de la inercia que seguirán los distintos mercados, la celebración del Mundial FIFA atraerá miradas no sólo centradas en los días del campeonato.
Para muchos el marketing generado alrededor de, abriría nuevas oportunidades para una fase distinta de inversiones, tal y como ha sido la irrupción de las grandes marcas del mercado de lujo en desarrollos de branded residences.
Recordamos lo que ha motivado que Thompson, Banyan Tree, Armani Residences, Náutica, The Ritz-Carlton, St- Regis, Aman, Waldorf Astoria y W, apuesten en los destinos ganadores de playa, pero también en mercados con potencial como CDMX y San Miguel de Allende.
Desde luego, que la proximidad con que se ajuste la lente para observar la evolución de cada mercado, ayuda a entender su lógica, actual status, la participación de quienes ven oportunidades y quienes se retiran ante los desafíos que demanda una industria que cada día sofistica su evolución.
Desde este espacio, seguiremos buscando los enfoques para contar las historias y sumar con las estrategias de quienes aportan y nutren al mercado.
Bienvenido sea 2026.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Avenues, Kuwait, Gensler.
VIVIENDA A LA ALTURA
Una nueva densificación y desarrollos a la medida del comprador, no del inversionista o desarrollador es el camino a seguir para aprovechar las oportunidades del mercado. En esta entrevista, Gene Towle de Softec, nos da su perspectiva de los tiempos por venir.
ARMANI RESIDENCES
Mira en su nueva versión y Armani Group, apuestan al mercado de lujo de Polanco con este desarrollo de branded residences.
La idea de este desarrollo en avenida Masaryk es redefinir la vida de ultralujo en la Ciudad de México, a través de esta propuesta residencial conceptualizada por Sordo Madaleno Arquitectos y el sello italiano de Armani Group.
Desde la perspectiva de la desarrolladora mexicana Mira, la inercia del renacimiento cultural de la capital mexicana permitió que la marca italiana decidiera entrar al mercado latinoamericano como floreciente hub internacional.
Se trata del primer desarrollo de la marca en América Latina y el último avalado por el fundador de la marca italiana Giorgo Armani, fallecido en septiembre pasado, que en la integración del proyecto destacó: “creo que la ubicación y el diseño de este complejo ofrecerán a la gente algo totalmente nuevo y llevarán el sabor de la elegancia milanesa a América Latina”.
El complejo está integrado por tres proyectos independientes, diseñados con un mismo lenguaje arquitectónico en un total de 57 exclusivas residencias.
Cada una de ellas está diseñada para ofrecer una experiencia de vida única con su propio carácter e historia, mientras que todas reflejan la estética característica de Armani.
El diseño del proyecto ofrece residencias con jardines privados y/o terrazas; además de amenidades interiores y exteriores, mientras que el programa comercial del proyecto integra una llamativa presencia de doble altura a lo largo de Presidente Masaryk, diseñada para atraer a las marcas de lujo más exclusivas.
En la lista de inquilinos se integrarán las primeras boutiques de Giorgio Armani y Armani/Casa en México.
Al ser parte de esta comunidad, los residentes tienen acceden a un programa de beneficios y servicios proporcionados por Giorgio Armani.
Entre ellos se incluye el acceso a eventos especiales, experiencias privadas, un servicio de concierge, presentaciones anticipadas de nuevos lanzamientos de productos y privilegios globales en Milán y Nueva York.
RETAIL RECIBE COMPRADOR HÍBRIDO
La semana previa compartimos la nueva etapa de recuperación de los centros comerciales, una primera parte que no reflejó el punto de quiebre en que entró el negocio tradicional en 2020, a partir de las restricciones sanitarias y el cierre obligatorio.
En consecuencia, entre 2019 y 2024 el negocio experimentó distintos cambios que desafiaron a los participantes del mercado, muchos de los cuales venían de menores flujos de compradores, la escalada en niveles de desocupación y los cambios producto del creciente comercio online.
Fue un momento en que la expansión dejó de ser relevante porque la prioridad fue garantizar la continuidad operativa y la preservación del ecosistema comercial.
Por ello, en la gestión de crisis se incorporaron medidas tácticas como apoyos comerciales temporales, renegociaciones contractuales, esquemas de renta variable ligados a las ventas y contención estricta de costos operativos.
Ya en la reapertura tomó fuerza la inclusión de prácticas de omnicanalidad en los retailers que en la recuperación han observado un comprador más sofisticado y con nuevos hábitos.
En esta tesitura ha venido a más el denominado comprador híbrido, el que cierra sus compras en las tiendas, pero las inicia en el celular o los sitios web de las marcas, e incluso viceversa.
Esta ola creciente abrió desafíos a los centros comerciales, dado que el comercio online representa 37% de las ventas, inercia que dejó al descubierto su penetración a través del índice ROPO (Research Online, Purchase Offline), del cual hay que estar pendiente si se considera que hoy está en un nivel de 66% en los procesos de compras.
El efecto aplica igual para inversionistas privados que para las FIBRAS que hoy operan 329 centros comerciales, es decir 35% de los 980 centros comerciales del inventario total nacional, de acuerdo con el reporte Retail comercial en México: evolución, resiliencia y nuevo equilibrio de Mac Arquitectos Consultores.
En la estructura de este análisis, basado en la información financiera trimestral de los 10 jugadores institucionales en el período que va del primer trimestre de 2019 al tercero de 2025, destaca un ciclo relevante y disruptivo para el retail en décadas.
Es un recorrido que detalla la estabilidad operativa, el impacto sin precedentes de la pandemia, hasta la recuperación y consolidación de lo que llama un nuevo equilibrio en el modelo de negocio.
Su research se apoya en la lectura cualitativa de quienes lideran los principales actores, y el análisis cuantitativo de indicadores como la afluencia, área bruta rentable (ABR), niveles de ocupación, renta, ingresos y NOI.
Así, la inercia digital hace que a partir de ahora, la experiencia sea sólo una moda y se convierta en la verdadera medida del valor inmobiliario.
Por ello se han impuesto nuevos parámetros a las grandes marcas y las de menor tamaño, que alimentan con distintas y nuevas estratégicas a múltiples generaciones de compradores.
JLL México tiene nuevo CEO
Esta semana se oficializó la transición y cambio de timón en JLL México, firma que opera localmente desde 1992.
Para esta corporación con presencia en 80 países en el mundo, 110 mil empleados y ventas anuales por 20 mil 800 millones de dólares, nuestro país es estratégico, en especial por el liderazgo que ocupa en América Latina.
La llegada de Ernesto Rodríguez como CEO en México, representa nuevos aires para uno de los principales jugadores de los servicios inmobiliarios en el país, donde alcanza una presencia nacional a través de 8 oficinas y un grupo de más de 2 mil 250 colaboradores.
Rodríguez, proveniente de MRP en su última posición en la división industrial, lideró iniciativas de despliegue de capital, integración y captación de fondos, tendrá el reto de mantener competitiva la operación local en una etapa de cambios y oportunidades.
Su reciente experiencia se complementa en logros previos en el área de mercados de capital y ventas de inversión durante su paso por CBRE, donde consolidó más de 100 transacciones valuadas en $6 mil millones de dólares.
Desde este espacio deseo felices fiestas a quienes permanecen en este desafiante 2025, un año lleno de cambios estructurales y oportunidades en el dinámico negocio inmobiliario.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Meydan, Emiratos Árabes Unidos, Gensler.
CENTROS COMERCIALES RECUPERAN
Con aperturas, nuevos segmentos y el avance de las compras online, el negocio inmobiliario comercial regresa en 2025.
INNOVACIÓN INDUSTRIAL
Nuevos mercados y un escenario excepcional de oportunidades, más allá de la incertidumbre arancelaria marcan el actual ciclo industrial. En esta conversación, Enrique Carrillo, Vice Chairman de CMI Real Estate nos explica las razones que llevan al impulso del mercado industrial y turístico en el futuro inmediato.
DESARROLLO INMOBILIARIO 2025
La reconversión, la recuperación de oficinas y la inteligencia artificial, catalogada como la herramienta de mayor influencia en el diseño de comunidades corporativas, definen el escenario 2025.
En la revisión de tendencias más importantes el área de proyectos y desarrollos de JLL México destaca el cambio estructural que se ha observado.
Es una inercia marcada por el impacto de la sustentabilidad y la digitalización del diseño, el nearshoring y el efecto que ha dejado el proceso previo de preparación del Mundial 2026.
Este cambio ubicaron al país en una etapa de exigencias para robustecer la infraestructura corporativa, industrial y urbana, con un efecto evidente en la próxima década.
Entre los cambios destaca la reconversión de edificios antiguos, construidos décadas previas, y que tras el proceso de medidas que logran cumplir criterios vigentes de eficiencia energética, reducción de emisiones y materiales de bajo impacto.
“Los inmuebles previos a los dos mil pueden transformarse por completo. Con la renovación adecuada reducen consumos, mejoran su desempeño y se vuelven más atractivos para empresas que buscan ahorrar energía y operar en entornos responsables”, afirma Javier Gutiérrez, Director de Proyectos y Desarrollos de JLL México.
Esta tendencia incide en la recuperación de inmuebles considerados pasivos urbanos, que tras la intervención son activos sustentables que prolongan su vida útil.
En el caso del mercado corporativo, es evidente la incorporación de espacios colaborativos. Un proceso que ha generado espacios de trabajo cálidos, flexibles y tecnológicas para favorecer la cohesión entre equipos, atraer talento y elevar la productividad.
La iluminación hizo que los proyectos de 2025 adoptaran sistemas inteligentes, monitoreo lumínico y combinaciones de luz natural y cálida que protegen la experiencia humana en el trabajo.
A su vez, la entrada inteligencia artificial al diseño de comunidades corporativas, en la construcción inteligente y en la planeación urbana obtuvo una posición relevante.
Un proceso que se observó en simulaciones de comportamiento hasta algoritmos que optimizan el espacio, los materiales y las rutas de obra.
Es consecuencia de las presiones que el nearshoring añadió a los corredores industriales, debido al crecimiento acelerado de empresas que buscan instalarse en México con infraestructuras operativas más rápidas, eficientes y con menor consumo energético.
La demanda de nuevas plantas, rutas logísticas y servicios complementarios exigió mejorar la planeación urbana y adoptar tecnología que permita anticipar el crecimiento industrial.
Así, la IA permitió tomar decisiones basadas en datos que reducen costos, disminuyen desperdicios y fortalecen el enfoque zero waste.
En este sentido, Gutiérrez explica que “la inteligencia artificial nos permite anticipar cómo se moverán miles de personas y prever cuáles decisiones harán más eficiente el proyecto desde su origen”.
A su vez, el manufacturing wellness, impulsado por tecnología y análisis ergonómicos, se consolidó como una respuesta eficaz para reducir la renuncia silenciosa y mejorar el bienestar en plantas industriales.
Es una corriente combina monitoreo de fatiga, evaluación de cargas cognitivas y automatización para mejorar la seguridad y el desempeño de los colaboradores.
RETAIL REGRESÓ
El desarrollo de nuevos mercados, ampliaciones y renovaciones de proyectos existentes, así como nuevos formatos son parte de la ecuación que movió el actual proceso de reactivación del negocio de los centros comerciales.
Este proceso que inició el año pasado ha dejado distintas áreas atendidas con proyectos de menor formato, mercados diversificados y un total de 19 desarrollos en construcción.
En este pipeline en ejecución destacan proyectos fashion mall como los que se desarrollan en Oaxaca y otros más en Tulum y Los Cabos.
Además del desarrollo de nuevos mercados, ampliaciones y renovaciones de proyectos existentes, destacan nuevos formatos en la actual reactivación del negocio de los centros comerciales.
Este proceso que inició el año pasado, ha dejado distintas áreas atendidas con proyectos de menor formato, mercados diversificados y un total de 19 desarrollos en construcción.
La tendencia revela también varios aspectos importantes de observar. Uno de ellos se enfoca en cómo ciudades pequeñas de entre 100 mil y 400 mil habitantes, son susceptibles de tener centros comerciales.
Lo es porque de acuerdo con varios análisis, el impacto de los programas sociales ha impactado la capacidad de compra de una creciente clase media que demanda servicios hoy no cubiertos.
Es una condición que ha favorecido el crecimiento de desarrolladores locales o regionales, pero también abre el desafío de generar conceptos que den la variedad de productos y servicios para ese volumen de consumo.
En el otro extremo figuran los centros comerciales de un formato mayor, de los cuales no se ve un gran proceso de expansión, lo cual permite prever que el actual ciclo de recuperación no será con los 20 centros comerciales de gran formato que antes de la pandemia, se sumaban al inventario.
Otra característica diferente del actual ciclo es que pese a una reconocida saturación de mercados como Querétaro, Mérida o Monterrey no es del todo real, dado que ésta se refleja sólo en algunas zonas de la ciudad y no en zonas específicas que no atendidas.
Estas variables han dejado procesos de ampliación en proyectos consolidados como Satélite, Antara, Angelópolis y Gran Sur al tener presente la necesidad de reubicar conceptos para abrir espacios grandes marcas que lo requieren para su crecimiento.
No menos importante son las renovaciones, una tendencia lógica si se considera que actualmente 80% de los desarrollos comerciales tienen más de 20 años.
En consecuencia la renovación parte del principio de que muchos de ellos no cuentan con estándares de pasillos, alturas de locales y servicios generales.
Esta perspectiva que encuentra datos importantes seguidos en estadísticas generadas en los últimos años por Mac Arquitectos Consultores, nos lleva a otro dato específico, en México el ratio comercial es de apenas 24m2 por cada 100 habitantes, valor que le deja el liderazgo en América Latina, una proporción similar a mercados en Europa, pero muy lejos de los 175m2 en Estados Unidos.
Ante estos fundamentales, es que el mercado sigue alentando la llegada de nuevas marcas haciendo de segmentos como el entretenimiento aliados en la recuperación.
Los cines que esperan un 2026 dotado de lanzamientos adicionales en la pantalla grande, serán acompañados por formatos como los enfocados en variables de actividades recreativas como Kinezis, distintas marcas de boliches, go karts y espacios con inflables, entre otros.
Asimismo se mantienen presentes distintas cadenas de restaurantes. Alsea anunció la integración a su crecimiento de Chipotle y Raising Cane´s, mientras que McDonald's regresa con la meta de ampliar su participación en el país, el segundo mercado más importante para la cadena de comida rápida.
El bienestar y el cuidado de la salud también ha generado un efecto entre las marcas de retailers, no sólo hoy son importantes las grandes cadenas, sino también marcas nuevas, conceptos nuevos de gran y menor formato y especialización.
Sin duda, esta evolución habla del despertar de un negocio basado en un principio básico en el mercado nacional. A diferencia de otros mercados como Europa donde la vida social y compras se dan en las avenidas, en México sigue haciéndose en los centros comerciales.
Esa es una realidad transformada que permite dar fe de su recuperación.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Project Etsy México, Gensler.
EXPERIENCIAS POSADAS NUTREN
Aperturas y una diversificación de marcas es la estrategia que seguirá Posadas para el crecimiento en los años por venir.
En esta entrevista, Enrique Calderón dibuja la ruta a seguir del operador hotelero, a partir del plan de negocios y el efecto que dejará el mundial FIFA en 2026.
LUJO EN CABOS
El mercado inmobiliario de lujo sigue presente en las principales playas, pero en especial junto con Riviera Maya y Cancún, Los Cabos en Baja California Sur ha estado en la mente de inversionistas nacionales y extranjeros, en especial de la costa este de Estados Unidos durante y después de la pandemia.
Distintos reportes han dado cuenta de esta evolución que alcanzó picos de tarifas hoteleras y precios de propiedades residenciales. En especial el segmento de lujo representa 72% de la oferta hotelera y más de mil 200 unidades habitacionales de alta gama en construcción.
En Snapshot de Hotelería y Turismo en Los Cabos CBRE registró hasta la primera mitad del año, un dinamismo que hace de este mercado, uno de los de mayor solidez y rentabilidad a nivel nacional.
La orientación de los desarrollos hacia el turismo de alto poder adquisitivo es un hecho que consolida la infraestructura aérea que le deja en la tercera posición a nivel nacional entre los destinos con mayor volumen de llegadas de turistas de Estados Unidos y Canadá, e ingresos de $23 mil 934 millones de dólares.
En consecuencia, adicional a Aman Resorts, en el rubro de hospitalidad destacan marcas globales como St. Regis, Soho House y Grand Hyatt, que han sido parte del pipeline local de nuevos proyectos en la región, pero también insertados en el circuito global de hoteles de lujo más esperados a nivel internacional.
Parte del contexto de esta evolución es lo alcanzado en los últimos meses: tarifas 21% más altas en promedio $456 dólares por noche, nuevos cuartos en construcción y terrenos residenciales al alza.
Durante 2024, se sumaron al mercado 7.5% más de llaves de hotel este año, de las cuales 51% se ubica en el segmento de lujo, donde se centró la mayor parte de la oferta hotelera en construcción.
De nuevo y junto con Riviera Maya, Los Cabos aparece en los ranking de hotspots de destinos globales con mayor atracción para el desarrollo de branded residences en el mundo donde Savills Global Residential Development Consultancy registró en su reporte 2025-2026, 220 proyectos destacados entre los 100 mercados que monitorea.
A diferencia del reporte previo, en el pipeline de mercados, México subió al lugar 3 entre los Top 10, sin embargo Ciudad de México (CDMX) escaló a la posición 10, señal que refleja la razón que sigue moviendo a marcas de lujo a este mercado, el de proyectos inmobiliarios con componente hotelero y branded residences.
En la distribución global de proyectos de este mismo reporte, Los Cabos quedó en la posición 10 con 13 desarrollos concretados y 9 proyectos en el pipeline, mientras que Riviera Maya con 20 proyectos en puerta y 6 completados escaló a la posición 6.
En un escenario por demás positivo para los destinos nacionales, si se considera que en el Top 10 lideraron Dubai, el Sur de Florida y Nueva York, con 87, 55 y 4 proyectos de residencias de marca mapeados.
El escenario para los 12 líderes de las marcas de lujo en el mundo hace evidente por qué algunos como Marriott International con The Ritz-Carlton, St. Regis y W, junto con Four Seasons, Rosewood, Fairmont, y Aman Resorts tengan o construyan presencia en el segmento, pero también algunos de ellos en Los Cabos, Riviera Nayarit, Riviera Maya, Cancún y San Miguel de Allende.
Unidos el resort y luxory hicieron posible mantener en Cabos una ocupación hotelera de 70% en 2022 y 2023 con tarifas al alza.
Sin embargo, en el escenario actual las tres marcas más relevantes este año (Four Seasons, The Ritz-Carlton y St. Regis), experimentará según la firma inglesa un cambio de posición en el que liderará hacia 2030, The Ritz-Carlton.
Es un pronóstico acertado que también destaca la mayor participación de marcas no hoteleras en expansión, donde YOO Inspired by Starck, Pininfarina y YOO Estudio liderarán en ese mismo lapso el mercado.
Desde la perspectiva de participación de marcas y de la escala de cadenas, el segmento de lujo y gran escala siguen y continuarán dominando la ola expansiva que toca destinos habituales, pero abriendo brecha en nuevos no tradicionales en distintos mercados del país.
Por lo anterior, es un mercado que aún dará mucho de qué hablar.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Park Hyatt Los Cabos.