OPINIÓN - EXPANSIÓN LOGÍSTICA
Espacios tradicionales en CDMX se transforman en bodegas y centros logísticos para la última milla.
GUADALAJARA VERTICAL 2023
La expansión residencial de la perla tapatía continúa. Como en otras ciudades, la Zona Metropolitana de la Ciudad de Guadalajara tomó el desarrollo vertical como una opción para el ordenamiento urbano, acortar la brecha entre de la demanda de vivienda y dar accesibilidad de la vivienda.
Como resultado de esta evolución en los últimos 5 años, el desarrollo de vivienda vertical en este mercado se ha concentrado en los sectores de interés social, donde se tenían megaproyectos habitacionales en municipios como Zapopan, Tlajomulco de Zúñiga, El Salto y Tonalá.
En consecuencia, el número de proyectos verticales a la venta pasó de 54 en el 2010 a 291 proyectos en lo que va del 2023, de los cuales los segmentos Residencial y Residencial Plus representan el 50% del inventario de vivienda vertical a la venta.
De acuerdo con un análisis de ABC Appraisers existe una tendencia por el desarrollo de un prototipo de proyectos de hasta 4 niveles con diseños, acabados y amenidades muy similares entre ellos.
En los segmentos Residencial y Residencial Plus, el desarrollo era aislado en zonas como Puerta de Hierra, Providencia y la colonia Americana.
Sin embargo, fue a partir de 2010, que se incorporaron los primeros proyectos de usos mixtos con torres de departamentos de más de 20 niveles rompiendo esa imagen urbana tradicional de la ciudad.
Un ejemplo es el conjunto residencial de usos mixto Horizonte Chapultepec, uno de los primeros desarrollos verticales de alta densidad ubicado en avenida Chapultepec, aunque su construcción se dio en uno de los periodos más complicados del Real Estate, que fue la crisis del 2009 – 2012.
Fue hasta el 2015 y el 2017, donde se vio un crecimiento acelerado en la construcción de oficinas en edificios modernos y con alturas de más de 15 niveles, consolidando zonas como Puerta de Hierro, como un atractivo para las familias de alto poder adquisitivo y empresas multinacionales.
En esta zona también se empezaron a construir los edificios de departamentos más exclusivos de la ciudad y la demanda permitió que los precios de venta por metro cuadrado de producto nuevo registraran el mayor crecimiento en el 4 trimestre de 2021, período en que registró una variación anual del 35%.
ATELIER PLAYA MUJERES
Es el resort parte de la cadena Preferred Hotels que logró consolidar su liderazgo en el segmento del turismo de conferencias.
En su categoría el Atelier Playa Mujeres Playa Mujeres y su concepto de hecho a mano,
le permitieron ganar la distinción de los World Travel Awards.
En su operación, el concepto permite desarrollar reuniones o evento a través del diseño de experiencias que favorecen una conexión innovadora y vanguardista.Para ello resort de lujo dispone de un Centro de
Convenciones con una área total rentable de 2 mil 836 m2 con equipamiento tecnológico de punta, servicios de catering e instalaciones.
En sus 6 salones multifuncionales el proyecto integró un diseño que permite adaptarse a cualquier tipo de evento.Asimismo integra un foyer tiene un área de 900 m2 y dispone de un jardín central.
Preferred es el grupo hotelero independiente de lujo más grande del mundo y ha sido pionero en la hospitalidad independiente durante más de 50 años.
Los distintos resorts de su portafolio están integrados en sus cinco colecciones: Legend, L.V.X., Lifestyle, Connect y Preferred Residences
BRANDED RESIDENCES
Desarrolladores hoteleros nacionales e internacionales suman a su estrategia de inversión las residencias de lujo.
Es una de las tendencias que han hecho posible no sólo la estabilización del mercado inmobiliario turístico, sino que da equilibrio a quienes desarrollan proyectos con marcas insignia orientadas al mercado de lujo.
Este movimiento se observa en Cancún, Los Cabos Riviera Nayarit y otros destinos como San Miguel de Allende y Ciudad de México. Playas o ciudades, son ganadores de la recuperación de la pandemia y que han logrado estabilizar su operación e integrar marcas enfocadas a este segmento de mercado.
Las branded residences también han permitido que no sólo cadenas de prestigio consoliden asociaciones con desarrolladores inmobiliarios para integrar proyectos de alta gama con propiedades del segmento de lujo que de la mano de nombres y marcas reconocida globalmente.
Para cadenas y desarrolladores, la inclusión del componente residencial en los proyectos permite la reducción en el nivel de apalancamiento de la inversión y abre otra área de negocio en la administración de los activos.
Del lado de los inversionistas, la adquisición de residencias del tipo maximizan el activo porque son administrados en los períodos no utilizados por los propietarios.
Así, cada vez es más frecuente encontrar la mezcla de hoteles con residencias. En el mercado destacan las propuestas de St. Regis, Four Seasons y Ritz Carlton han logrado consolidar alianzas con desarrolladores e inversionistas locales como Artha Capital y Thor Urbana, entre otros, con propuestas que nutren el mercado.
Otro caso que valida este camino es el que sigue Grupo Posadas, que integró el concepto a sus proyectos Bloom Tulum, Live Aqua Residences en Acapulco y Los Cabos, al igual que en Curamoria Celeste Huatulco.
El plan de la cadena, que en la vicepresidencia de operaciones lidera Enrique Calderón, es consolidar las cartas de intención que actualmente tiene para integrar dos adicionales que sumarían 80 residencias a su portafolio.
La tendencia también es resultado de aspectos como la ocupación hotelera en los destinos ganadores donde el viajero extranjero tiene un peso importante. Al inicio de 2023, se registró la apertura de 39 hoteles de 3 a 5 estrellas, con los cuales se incorporaron más de 9 mil 100 unidades el año pasado, de los cuales más de la mitad se ubican en Cancún, Riviera Maya y Playa del Carmen, de acuerdo con un análisis de la firma CBRE México.
Ante esta previsión, la recuperación se nutre de las tarifas hoteleras y la inclusión de nuevos hábitos de los viajeros, como el segmento de negocios donde la práctica de los viajes combinados ha cambiado la estancia promedio de los viajeros.
Son aspectos que sin duda revolucionan la razón de ser de los activos inmobiliarios turísticos, que permanecen luego del segmento industrial entre los de mayor atractivo para inversionistas nacionales e internacionales.
Analistas consideran también que parte de los resultados alcanzados por este tipo de destinos, obedecen no sólo a cómo ha respondido el mercado, sino también al soporte aéreo y la conectividad que sigue haciendo factible el arribo de viajeros aéreos internacionales.
Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Branded Residences, Tasvalúo.
EXPANSIÓN HOTELERA II
La hospitalidad transita un escenario distinto. Luego del revenge traveling, los destinos en México enfrentan retos y se abren oportunidades.
Esta es la conversación que sostuvimos con John McCarthy, Executive Chairman de Leisure Partners para profundizar en las razones de la expansión hotelera que vive México.
LIFE SCIENCES 2023
El hipercrecimiento del sector de ciencias biológicas de la mano de la pandemia entró a una etapa distinta, pero no menos relevante para los espacios.
Parte de los cambios que guían el análisis que retoma Cushman & Wakefield (C&W), se enfocan en una reducción de 26% del financiamiento al sector en distintas ciudades del mundo.
Actualmente, la inercia que permanece se enfoca en la suavización de las trayectorias de crecimiento de las empresas, que ya tocó la desaceleración en la contratación y ofertas de trabajo.
Si bien el mercado inmobiliario de laboratorios se ajusta, las vacantes aumentan en una inercia que inició desde 2021.
A decir del reporte, el sector ahora se centra en los fundamentos que le hicieron tener un desempeño elevado en los años previos de la pandemia y que transforman los espacios dedicados a las ciencias en los principales mercados.
En la actualización del status que guarda centrarse en la ciencia y un financiamiento más disciplinado son tendencias generalizadas.
A finales de 2022 cuando el inventario de propiedades crecía 29%, el sector se veía impactado por factores económicos como la inflación, las tasas de interés más altas y los mercados de capital más ajustados.
Esos elementos afectaron a los inversores y las propias empresas que ante ese escenario se enfocaron en ocupar espacio dentro de un presupuesto ajustado.
Hasta entonces, el crecimiento descomunal de los últimos siete años. Hecho que se reflejó en el precio del arrendamiento en el mercado de oficinas de Estados Unidos, mismo que experimentó un nivel un 67 % más alto, en promedio, que en 2015.
Sin embargo, la realidad es que en materia de financiamiento, el capital de riesgo tomado como una fuente principal de financiamiento para las nuevas empresas está en una era de disciplina fiscal, por lo que el éxito de los ensayos clínicos será más crítico y las empresas serán cautelosas para invertir.
Del lado del mercado laboral, el mercado no ha logrado cubrir con la misma fluidez las vacantes.
Estos factores influyen en una oferta nutrida por entregas de nuevas edificaciones, que abren mayores alternativas para los inquilinos. Y no es para menos. Desde 2020 el inventario creció 18% y el pipeline en construcción es el doble del que existía al inicio de la pandemia.
A su vez, el crecimiento de los alquileres se suavizó en algunos mercados, con un incremento en el último año de 9%, aunque la tasa de crecimiento fue en 3 años, más de cuatro veces dicho ritmo con un global superior a 37%.
C&W espera que en los próximos 18 meses, el mercado pida rentas más elevadas, pero los programas de mejoras para inquilinos que se ven en la industria y los incentivos para el alquiler gratuito impactan la baja del alquiler efectivo.
Así, en la estadística Londres, Nueva York, Boston, Cambridge y Oxford lideran los niveles de renta actualmente.
No obstante, son los mercados estadounidenses de Raleigh, San Diego, Filadelfia y la Bahía de San Francisco los de mayores incrementos en rentas año con año de 2020 a 2023.
SON VELL MENORCA
Es el primer hotel de Vestige, que inicia un proceso de expansión con el concepto de hospitalidad de lujo.
Este resort abrió en verano y se sitúa en Menorca, a 20 minutos de Ciutadella y con fácil acceso al Camí de Cavalls.
Son Vell cuenta con 34 habitaciones y suites distribuidas en una casa original del siglo XVIII y diversos anexos.
En la propiedad se siguió un proceso de restauración y recuperación, que hizo posible mantener la identidad de los edificios y del conjunto de la finca donde se encuentra.
Los exteriores nutridos con jardines, zonas de cítricos, olivares y un huerto ecológico son parte de las 200 hectáreas de la finca, donde además existen campos fértiles y granja con caballos menorquines.
En su operación la actividad se suma al Palacio de Figueras, una propiedad con formato estate privado.
Para la firma esta incursión es el punto de partida su estrategia de desarrollo en las regiones españolas como Asturias, Extremadura o País Vasco, zonas donde planea intervenir vía la recuperación edificios, castillos antiguos y edificios modernistas, algunos de ellos considerados bienes de interés cultural.
Actualmente el grupo hotelero trabaja ya en próximos proyectos a fin de incorporar a la colección 25 propiedades en los próximos años, 12 de las cuales serán formato hotel y 13 en estate privado.
RETAIL DIVERSIFICA CONCEPTOS
No es la primera vez que el negocio de los centros comerciales entra a una etapa de reinvención, flexibilidad y apuestas distintas para recuperar terreno.
Pero este momento es diferente dado que el retail vivió una de las etapas de mayor dificultad a las que se ha enfrentado.
El avance del e-commerce y el cierre de locales dejaron tasas de desocupación negativas y un inquilino sujeto a retos mayúsculos. Nos referimos a las salas de exhibición (cines), considerados uno de los principales detonadores de afluencia, que ha tenido que reinventarse ante el crecimiento de las plataformas de streaming, con nuevas estrategias de lanzamientos y formatos adaptados a los hábitos de consumo actuales.
Mac Arquitectos Consultores prevé que con este movimiento, 2023 podría terminar con una venta de 230 millones de boletos en México, equivalente a un 70% de los boletos que se vendían en 2019 y 84% de los ingresos por taquilla.
Este escenario es solo muestra de lo que se está generando como tendencia con el ingreso de marcas y conceptos enfocados en las experiencias vivenciales de los usuarios. Es un cambio que deja en segundo plano las marcas de fast food y fast fashion que tradicionalmente llegaron en las distintas etapas de crecimiento de la industria.
La lista de conceptos vivenciales e inspire brands provenientes de Estados Unidos, Canadá, Colombia, Italia, Francia, España y el Reino Unido es el ejemplo de la atracción de marcas que ven el potencial de consumo en México.
Si bien el mercado no refleja las tasas históricas de aperturas y crecimiento, el portafolio de centros comerciales aún cuenta con espacio disponible preexistente y lo que se integra en nuevos desarrollos. Pero el reto está en cómo asumen los centros comerciales integrar nuevas experiencias reales al visitante.
En el caso de las marcas que buscan aterrizar, su interés crece ante un escenario de la industria donde la tasa de desocupación se ubicó al cierre del tercer trimestre en 9.5%, aún 2.2 puntos porcentuales por debajo del nivel del año pasado.
El avance es significativo si se considera que desarrolladores e inversionistas han transitado con estrategias pensadas en 3 años previos de escenarios de negociaciones de ajuste en las rentas y la conversión de contratos a pesos.
No obstante, la inercia del consumo permitió una ligera recuperación en las rentas que deja un promedio en todos los tipos de centros comerciales de $600 pesos por m2 de renta mensual respecto a los rangos de $1,500 – 3,000 pesos en planta baja de centros comerciales top en CDMX.
De hecho, los fondos de inversión con activos en retail registraron un lease spread de entre 6 y 8 % en portafolios con contratos en pesos hasta en un 85% de los casos, de acuerdo con un reporte de CBRE.
Esta evolución se da en el marco del ingreso de proyectos nuevos como Península Tijuana y La Perla, muchos de ellos parte del pipeline de empresas en 2019.
Por tanto, el escenario de ocupación, los rangos de precios y la apertura de proyectos puede tomarse como una luz al final de un túnel que en el tercer trimestre de 2019, apenas registraba 31 mil metros cuadrados de nueva área bruta rentable.
Se trata de un trayecto nutrido que hoy validan las apuestas de desarrolladores que actualmente tienen 712 mil 600 metros cuadrados de construcción de espacios comerciales.
Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Proyecto JIDU Roboverse Sanlitun Experience Center, Gensler.
EXPANSIÓN HOTELERA
El crecimiento y estrategias que siguen quienes lideran la hotelería, enfocan la mirada en la región del norte y la inclusión de modelos combinados donde los resorts son aderezados con residencias. Esta es la conversación de la primera entrega de la serie #3ideasqueinspiran en la expansión hotelera con Fernando Rocha, ex Chief Development Officer de Fibra Inn y actualmente consultor especializado en la industria.
NEARSHORING & CROWDFUNDING
El efecto que el nearshoring ha creado en distintos mercados inmobiliarios del norte de México, ahora se empieza a visualizar en otros corredores ubicados en las zonas fronterizas de Estados Unidos.
Este movimiento hizo factible que esos mercados captaran la atención de inversionistas a través del crowdfunding inmobiliario.
Es una inercia generada en los últimos 4 años. Así entre 2018 y 2022, esta modalidad de inversión captó cerca de 9 mil millones de dólares en capital, para financiar proyectos de bienes, de acuerdo con datos de la Asociación de Plataformas de Fondeo Colectivo (Afico).
La asociación destaca que durante el año pasado, las inversiones por medio del
crowdfunding crecieron 40% en cuanto al número de inversionistas equivalentes a 800 mil cuentas de inversión.
Así, el interés de invertir en estados fronterizos por las amplias oportunidades laborales que representa el nearshoring y el creciente intercambio comercial entre ambos países, ubica a Texas como uno de los lugares preferidos por parte de los mexicanos.
Esa entidad se sitúa como la décima economía más grande del mundo y es sede de las 50 oficinas centrales de compañías más importantes a nivel mundial.
“Texas cuenta con uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos y sólidos de Estados Unidos, atractivo para inversionistas mexicanos que buscan diversificar al invertir en la moneda y economía más fuertes del mundo”, destacó Iván Carmona, Co- Founder de 100 Ladrillos, plataforma de crowdfunding inmobiliario.
Además, Texas tiene un desarrollo económico firme y es un punto estratégico para la solución logística del comercio exterior, lo que resulta atractivo para compañías nacionales e internacionales.
Se estima que este boom atraerá un mayor movimiento del sector inmobiliario, sobre todo lo ya reflejado en los bienes raíces industriales donde plataformas de crowdfunding inmobiliario esperan captar oportunidades para democratizar los beneficios del reacomodo de la cadena de suministros.
Ante esta situación, a principios del 2023 se registró una demanda total de 505 mil m² de naves industriales, básicamente en estados fronterizos que aportan más del 80% de la dinámica de este mercado.
El crecimiento se debe a la re localización de empresas de autopartes, tecnológicas, manufactureras y automotrices en busca de nuevos parques para instalarse.
“Gracias al crowdfunding inmobiliario, es posible que las personas inviertan en estos tipos de inmuebles que traen grandes beneficios en materia de solidez, crecimiento y democratización”, asegura Carmona.
En consecuencia, la empresa busca colocar un total de 300 millones de pesos, de los cuales, 150 millones se relacionan con el segmento de naves industriales
Es la llegada de empresas para instalar sus líneas de producción, incentivó a esta empresa a la inversión en bodegas y naves en México y Estados Unidos.
“El nearshoring atrajo las miradas de las grandes desarrolladoras de bienes raíces, así que no es un tema de moda o algo pasajero, sino que llegó para quedarse y seguirá atrayendo mucho movimiento económico en el sector inmobiliario”, precisó Carmona.