OPINIÓN - HOME OFFICE
En la antesala de un home office regulado, sus alcances lucen limitados y abren la discusión sobre su real materialización en las empresas. El mundo corporativo parece abrazar con mejor expectativa los modelos híbridos.
E-COMMERCE DETONA PARQUES
Un negocio es una de las causas de la expansión industrial y logística en los corredores contiguos a las principales zonas de consumo: las ventas online del e-commerce.
Esta inercia puede observarse en el crecimiento de parques industriales de los últimos 3 años, ya que en 2020 había 350 parques.
Actualmente existen 425 parques industriales ubicados en 27 estados del país, de acuerdo con la Asociación Mexicana De Parques Industriales Privados (AMPIP).
En contraparte, EcommerceDB estima que el comercio electrónico crecerá en México a un ritmo anual del 13% entre 2022 y 2027 para alcanzar un valor de 60.7 mil millones de dólares al cierre de 2027.
En este sentido, Mario Miranda, Co-CEO y CRO de Infracommerce Latam asegura que “el e-commerce ha sabido usar estos espacios, aprovechando que están ubicados en zonas estratégicas, cerca de las ciudades y áreas industriales. Si el ritmo de crecimiento de estos parques continúa, esto se traduce en mayores herramientas de entrega, almacenamiento y logística inversa para el comercio digital”.
Es una tendencia que refleja números que complementan esa visión, como los datos de la Asociación Mexicana de Venta Online (AMVO), que establece un valor del mercado digital en 2022 por 528 mil millones de pesos mexicanos, equivalentes a 31 mil 454 millones de dólares.
Por lo tanto, estimaciones de Nuvei creen que el sector duplicará su valor en los próximos tres años.
En función de lo anterior, el crecimiento impactará nuevas naves industriales y bodegas, dentro y fuera de las ciudades. Son espacios al interior de parques industriales con dimensiones superiores a dos mil m2.
Por lo anterior, se prevé que la demanda de CEDIS (Centros de Distribución) regionales, con extensiones de 3 a 10 mil m2, crezca al ser puntos de conexión entre los almacenes centrales y las instalaciones de los proveedores, es decir en la periferia de ciudades como San Luis Potosí, Querétaro, Puebla o León.
En este sentido, Monex estima que en 2025 se duplicarán al menos los espacios destinados a logística en materia de comercio digital.
Miranda dice que sólo en los espacios destinados a la última milla existe un fuerte crecimiento debido a que son los puntos que seleccionan los pedidos conforme a la zona de reparto, además de ser receptores de devoluciones.
“Hemos notado que los comercios digitales están aprovechando los inmuebles industriales para usarlos como puntos de distribución, almacenamiento, entrega y sobre todo hay un crecimiento en la logística inversa para devolver, reparar o reciclar insumos tanto para el modelo B2B y B2C”, agrega el directivo.
CBRE estima que por cada mil millones de dólares de crecimiento en e-commerce, se requiere al menos 1 millón de pies cuadrados de área industrial para soportar la operación.
SON BUNYOLA
La hospitalidad mallorquina recibe una nueva propuesta de lujo, que se suma a los resorts del portafolio de Virgin Limited Edition.
Es un hotel que busca seguir las tendencias del destino, orientado a las vacaciones para viajeros de todas las edades.
Ubicado en el corazón de la finca de mil 300 acres de Son Bunyola, en la Sierra de Tramuntana, el resort integró 26 habitaciones y suites desarrolladas para favorecer vistas 360 grados de la isla española.
Al centro de la propiedad se ubica una finca del siglo XVI que se une a las villas Sa Punt de S´Aguila, Son Balagueret y Sa Terra Rotja.
El diseño y proceso de restauración a cargo de las firmas locales Gras Reynés Architecture Stidio en colaboración con el interiorista Rialto Living, buscaron mantener el patrimonio histórico del edificio al incorporar materiales tradicionales y locales.
Las torres originales de la casa principal se transformaron en dos Tower Suites que cuentan con vistas a los viñedos y las montañas, además de la antigua prensa de oliva donde opera uno de los dos restaurantes y una terraza histórica donde se ubica la piscina.
Asimismo por su ubicación los viajeros pueden acceder alas playas cercanas y las prácticas de senderismo, así como las experiencias creativas y culinarias.
CAP RATES E INVERSIÓN
El momento actual que vive el negocio modifica a profundidad la percepción de inversionistas, desarrolladores y propietarios sobre el valor de los inmuebles y el riesgo que implica ingresar a los distintos nichos.
Lo anterior es resultado del lugar en que esté: ganadores o perdedores.
A finales de 2020 la valuación se daba a partir de un entorno macroeconómico en que el Bono a 10 años se mantenía a la baja, producto de la política monetaria del banco central del país.
En ese momento, el incremento en las tasas de capitalización obedecía a la percepción de un mayor riesgo en los activos por la pandemia, y las actividades de compra con precios bajos que ejercieron algunos jugadores con respaldo financiero.
Otros factores determinaron la compresión e incremento de los distintos cap rates, por lo que el mercado de capitales entraba en una fase estratégica.
Existían escenarios y momentos en el ciclo, que establecieron valores diferenciadores. En ese momento, SiiLA arrojó un cap rate terminal promedio de 8.75% en oficinas, 8.20% en industrial y de 11% en retail que estaban dispuestos a requerir de los activos en tiempos de inestabilidad en las rentas.
En la segunda mitad de 2023, la situación es distinta: tipo de cambio, inflación al alza y un escenario específico de cada mercado integran una nueva ecuación.
Hace unos días, la firma de valuación LOGAN México, que lideran Andrés Robayo y Robert L. Dragoo, presentó el Reporte de Inversión en Bienes Raíces 2023, perspectiva que une el resultado a junio de una encuesta a inversionistas y gestores, así como las tendencias del mercado.
El reporte establece que los inversionistas esperan un rendimiento estándar de 20% para inversiones oportunas y de desarrollo, con un enfoque especial en expandir y desarrollar parques industriales.
Determinó que el historial es el factor más importante, en especial cuando se trata de un mercado industrial con oferta insuficiente, que requiere un flujo de proyectos para aprovechar el momento del ciclo.
Manifestaron cautela en expandir inversiones en otro tipo de activos, e incluso diversificar en el extranjero y los momentos de salida considerados clave en el ciclo de inversión.
En este sentido, ante la aceleración drástica del último bienio, la propiedad industrial promedio se vendió $676.8 dls por m2 en 2021 respecto a los $848.2/m2 a junio de 2023, un cambio equivalente a un incremento interanual de 25.3% ajustado por un riesgo de 12%.
Aquí las tasas de capitalización más bajas, obedecen a la expectativa de crecimiento en las rentas, mismas que podrían en el tiempo reflejar otros niveles cuando los contratos de arrendamiento se renueven y construyan nuevas bodegas.
Fue en el segmento de activos industriales bajo administración, el indicador que mayor impacto influenciado por la adquisición del portafolio Zeus por parte de Fibra Monterrey.
En el aumento en rentas resultado de la demanda histórica y baja en la demanda, se ve un impulso a la baja en las tasas de capitalización de hasta 7.71%, que recibirá en el largo plazo el beneficio de una tendencia de reubicación de la manufactura desde Asia a México acelerada en sectores electrónicos, muebles y fabricación automotriz.
Es una migración que impacta los mercados industriales de Juárez, Tijuana, Monterrey, Reynosa y Saltillo.
Sin duda, aspectos relevantes para entender a este segmento. Otros viven un momento distinto, del cual comentaremos en nuestra próxima entrega.
Columna Entornos Inmobiliarios publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Proyecto Whashington 2024, Gensler.
DESAFÍOS LAST MILE
Disponibilidad, competencia en usos de suelo y normatividad ponen a prueba al negocio inmobiliario involucrado en esta ola, fortalecida durante los años de la pandemia por el COVID 19.
Se trata de un negocio en el que participan retailers tradicionales y digitales, operadores de dark stores y dark kitchens, así como inversionistas y desarrolladores con espacios físicos que permitan su operación.
Un análisis desarrollado por Colliers establecía desde 2021 el desafío de establecer centros operativos de Last Mile ubicados dentro de las áreas urbanas, en ciudades con una alta densidad de población y altos grados de consolidación urbana.
Ante esta situación, de la cual Ciudad de México es un ejemplo, es un hecho la gran escasez de inmuebles adecuados desde el punto de vista operativo.
Si bien, la mayoría de las ciudades grandes y medias conservan antiguas zonas industriales en su interior, un gran número de zonas no coinciden o no están cerca de las áreas donde se encuentra el mercado objetivo; o bien, presentan una marcada obsolescencia física que resta eficiencia y fuertes presiones de reconversión urbana hacia usos no industriales.
Por otra parte, la competencia de usos de suelo, se genera debido a que los sitios que pueden funcionar adecuadamente para el Last Mile, también son propicios para vivienda, comercio o servicios, hecho que crea una absorción de valores del suelo más altos.
No menos importante es la falta de una la normatividad de desarrollo urbano actual, a fin de favorecer la apertura y operación de un nuevo nodo Last Mile.
Actualmente estos centros de operación, sus requerimientos y sus efectos sobre el entorno urbano, no están al 100% considerados por autoridades, a fin de que puedan normarse de manera adecuada, evitando una sobrerregulación o su exclusión por el simple hecho de no estar previstos o entendidos.
Por tanto, son los microcentros de distribución y micro instalaciones de producción, categorías de instalaciones de la última milla que han permitido abrir espacios para la demanda de quienes participan en este nicho.
Fue el crecimiento explosivo de 2020 que generó una dinámica más allá de lo planeado, incluso entre los operadores. Desde ese momento, en la industria se cuestionó la permanencia de la demanda de este tipo de espacios, ya que si bien el consumidor regresó a los espacios físicos de restaurantes, tiendas y centros comerciales, las compras en línea se han mantenido como factor importante de los hábitos de consumo.
El análisis destaca también ante las condiciones de consumo, la expansión del stock inmobiliario dedicado al Last Mile como una situación que demanda flexibilidad de los usuarios, oferentes y autoridades.
THE HOMESTEAD
Los resorts de alta gama evolucionaron el descanso de lujo con esta propuesta en Sudáfrica.
Pese a estar inmerso en una tendencia de atraso en su apertura, The Homestead este alojamiento ecológico de ultralujo ubicado en la reserva privada de caza de Nambiti, en la región de KwaZulu-Natal de Sudáfrica, libre de malaria busca nutrir la oferta de descanso en la región.
Nutrido de historia y tecnología, el nuevo safari lodge está tallado en piedra de hierro local y su techo está plantado con pastos autóctonos, integrando The Homestead en el entorno natural.
The Homestead permitirá en su operación observar más de 50 especies de mamíferos protegidas y más de 300 especies de aves.
En su interior incorpora doce suites, seis de las cuales están orientadas a parejas o aventureros solitarios. A su vez, seis suites pueden conectarse entre sí para familias y grupos más grandes, además de que la propiedad se puede reservar para eventos.
La operación del resort viene de un 2022 considerado en la industria como un período de ensayo general para una normalidad largamente esperada en el sector y 2023 será un lapso importante para quienes tienen la vista puesta en los viajes de lujo.
En sus amenidades se incluyen safaris en vehículos eléctricos, puestas de sol en la terraza que permiten observar los animales en el abrevadero, clases de cocina con chefs reconocidos, baños en las cascadas de las montañas Drakensberg y las estrellas celestiales de la región.
HOME OFFICE 2023
El próximo 5 de diciembre será coyuntural para empresas, colaboradores y propietarios de espacios de oficinas en México. Es la fecha en que entra en vigor la NOM-037 que regula las condiciones del home office.
Si bien firmas de abogados como Baker McKenzie están ciertos que se trata de un lineamiento completo que regula a detalle las condiciones y reglas del juego del teletrabajo, para quienes tengan que instrumentarlo implica distintas consideraciones de forma y fondo.
En principio, el trabajo en casa representará para quienes lo adopten crear una política específica y su difusión, además de cargas administrativas importantes como el pago de internet, gastos proporcionales de electricidad y una silla ergonómica.
Y no sólo eso. Para el colaborador contar con esta alternativa de trabajo implica estar disponible para el patrón 100% de la jornada laboral, mientras que para el empleador, proporcionar los mecanismos y soluciones para mantener la comunicación, entre ellas plataformas de contacto.
La creación de una política interna de teletrabajo también implica abrir espacio a factores como los riesgos psicosociales, como la violencia intrafamiliar, además de validar la existencia de condiciones de iluminación y espacio en pro del bienestar del colaborador.
Un riesgo psicosocial implica que el trabajador pueda notificar a su empleador y éste deberá facilitar el regreso al espacio tradicional para desempeñar sus funciones.
En relación con el bienestar de los trabajadores, el empleador deberá compartir recomendaciones para el ejercicio físico antes de iniciar el trabajo como estiramientos, cuello, piernas y otros para evitar posturas sedentarias.
Asimismo la NOM incluye la creación de una comisión mixta donde participan las partes, que con aprobación previa del trabajador, podrá visitar el sitio donde se desempeñe el trabajo, hecho que pudiera ser considerado una violación a la privacidad del colaborador, a pesar de que para hacerlo se requiera su autorización.
También se considera como alternativa que el colaborador tome foto o video del lugar donde realice el trabajo y compartirlo con su empleador.
Muy importante en esta forma de colaboración, y que ocurrió durante la pandemia, es que el colaborador no podrá cambiar de lugar de residencia para desempeñar el trabajo sin dar aviso a su empleador. Tema que echa por tierra, la migración de colaboradores o nómadas digitales a otras entidades o países, debido a que implica obligaciones fiscales y de seguridad social distintas.
Además, los lineamientos del teletrabajo, cuya política en las empresas debe ser revisada cada trimestre, si bien no requieren modificaciones al contrato laboral, si deben ser integrados en un convenio o addendum.
Por lo anterior, este grupo de nuevas condiciones se consideran un inhibidor para su instrumentación generalizada y crearía un campo fértil para el regreso al trabajo presencial. Por ello, su existencia abre paso al crecimiento de las estructuras híbridas.
La razón es que la prestación del servicio remoto que no exceda más del 40% en teletrabajo no crea las disposiciones integradas en la NOM-037. Además, estas políticas de trabajo híbrido están permitiendo a las empresas atraer y retener personal de nuevas generaciones de colaboradores que sí valoran su existencia.
Es por ello que el regreso a las oficinas en su forma original, sin duda permitiría la recuperación en los niveles de absorción de espacios, en específico mercados como la Ciudad de México (CDMX) que vieron afectado su desempeño con la llegada de la pandemia.
De acuerdo con previsiones de Newmark en CDMX, la tasa de disponibilidad no crecerá durante 2022 y 2023. Actualmente está en niveles de 23%, equivalente a 1.8 millones disponibles, con una absorción bruta de 91 mil m2 al cierre del primer semestre.
Esta previsión estima niveles de absorción de 200 mil m2 al cierre del año en curso, con lo cual, la tasa se ajustaría a 20%.
Es una tendencia que el próximo año pudiera bajar hasta 17% debido al ajuste en los niveles de nuevas edificaciones, dado que la construcción activa de espacios corporativos cayó de 1.2 millones de m2 a 800 mil.
Es un hecho que el home office en México, fue una gran solución para mantener la actividad y empleo durante la pandemia; sin embargo, en su próxima etapa pasará su prueba en la instrumentación con la entrada en vigor de la NOM que lo regula.
Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Project Center for Healing, Gensler.
FRONTERA NORTE 2Q
De nuevo la región norte fue la más hot de la expansión industrial en México.
Juárez, Reynosa y Saltillo experimentaron un segundo trimestre de alta absorción con niveles récord.
Un reporte de CBRE México, de este lapso destaca que Reynosa incrementó 16.6% su absorción neta acumulada, al acumular más de 72 mil m2 respecto a los 62 mil m2 del mismo período del año pasado.
Por su parte, en Saltillo destaca la actividad de construcción como la más alta de la región con 351 mil m2 .
Esto permite concluir que la frontera norte de México continuó siendo un destino atractivo para las empresas que buscan reubicar sus operaciones cerca de la frontera con Estados Unidos.
La perspectiva también revela ventajas que encuentran las empresas como bajos costos laborales, acceso a mano de obra calificada e infraestructura de clase mundial.
Estas condiciones se consideran ventajas, ya que la frontera norte ha experimentado un crecimiento significativo en la industria que busca aprovechar el crecimiento del nearshoring .
La firma asegura en el reporte que las empresas buscan reubicar sus operaciones cerca de la frontera con Estados Unidos.
Asimismo es relevante el desempeño Ciudad Juárez. En el mismo período concluyó con 152 mil 351 m2 de absorción neta debido la entrega de proyectos especulativos pre arrendados y proyectos de construcción a la medida.
Lo anterior sucedió. Independiente a que la disponibilidad el mercado y de Clase A experimentó un pequeño aumento luego de la entrega del
espacio de especificaciones vacante. El segundo trimestre de 2023 finalizó con 32 proyectos y 826 mil de m2 de espacio en construcción.
En contra parte, en el lapso de referencia cerró con usuarios que buscaban 232 mil metros cuadrados. Así, la demanda de los usuarios fue de 139 mil
metros cuadrados más que la disponibilidad total del mercado. Los usuarios buscan espacios que van desde los 22,800 metros cuadrados hasta los 46,500 m2. Fueron los fabricantes de automóviles y refacciones, los fabricantes de electrodomésticos y las empresas de papel y embalaje los rubros que demandaron 70% del total.
A su vez, el espacio en construcción disminuyó trimestre tras trimestre luego de la entrega de poco más de 185 mil m2 de espacio, considerada más grande durante un solo trimestre para el mercado.
Fueron cinco proyectos de especificaciones y tres proyectos Build to Suit (BTS), de los cuales 102 mil m2 comenzaron a mover tierra.
Por tanto se registraron 32 proyectos, 19 especificaciones y 13 BTS, que suman poco
más de 826 mil m2 de espacio en construcción.
En su reporte, CBRE indica que debido a que hay menos de un puñado de espacios disponibles en todo el mercado y las tarifas de alquiler de esos espacios no reflejan lo que está sucediendo actualmente en el mercado, no se pueden establecer los alquileres promedio solicitados.
De esta manera, los alquileres propuestos para espacios especiales en construcción han experimentado rápidos aumentos.
En el caso de Reynosa, la actividad de construcción llegó a un nuevo máximo histórico al cerrar en 172 mil m2 , cifra 26.0% superior a los 137 mil m2 del mismo lapso previo.
La tasa de disponibilidad sumó dos trimestres consecutivos al alza y se mantiene aún en niveles bajos de 1.1%.
En consecuencia, el nuevo inventario disponible sostiene el crecimiento de los precios de salida y los mantiene en niveles récord, cerrando en $ 6.61 dólares por m2 de renta mensual.
Lo anterior es reflejo del 16.6% de su absorción neta acumulada, equivalente a 72 mil m2 con lo cual los proyectos build-to-suit y edificios pre- arrendados han liderado el crecimiento del inventario y la absorción en la ciudad.
Hoy día este mercado registra 86 mil m2 de superficie en construcción especulativa. De tal razón, que dichas entregas alivien la presión en el mercado debido a la limitada oferta.
No menos importante es Saltillo que cerró este período con un inventario de 4.1 millones de m², lo que significó un incremento anual del 9.5%.
Más de 139 mil m² de espacios industriales fueron entregados durante el trimestre, donde todos los edificios se integraron al inventario bajo la modalidad de pre- arrendados. Ramos Arizpe, por ejemplo, continúa liderando el crecimiento del inventario con 61% de las nuevas entregas.
Así, ante dicha demanda, la tasa de disponibilidad llegó a 1.1%
CAPELLA SIDNEY
La capital australiana es sede de la reciente apuesta de la cadena Capella Hotels and Resorts.
Se trata de un debut que se consolidará con la transformación del edificio del Departamento de Educación en el lujoso hotel ubicado a unos pasos de la famosa Ópera de Sidney.
La intervención del célebre patrimonio, que forma parte de la arquitectura icónica de la Capella, hace de éste un destino metropolitano construido sobre las historias del edificio, diseñado con una propuesta de lujo contemporánea y atemporal.
Combinando características arquitectónicas históricas con una estética de diseño contemporáneo, el resort busca aportar al paisaje australiano a través de sus interiores.
Los ocho pisos donde se adecuaron 192 habitaciones y suites están anclados en tres restaurantes y bares en la planta baja.
En su interior se albergaron espacios que se abren para revelar obras de arte y muebles sofisticados.
Adicionalmente se intervino un área completa para integrar un piso de bienestar de clase mundial centrado alrededor de la piscina cubierta climatizada de 20 metros, iluminada por faroles de cobre antiguos, un gimnasio de alta tecnología, una plataforma de yoga y el Auriga Spa, además de salas de tratamientos.
BOOM DE RENTAS INDUSTRIALES
El crecimiento en precios de arrendamiento continuará hasta 2024, debido a la alta demanda del nearshoring y a la capacidad con que el mercado oferte lo suficiente para cubrir las necesidades de espacios industriales.
Esta ecuación no se visualiza en el corto plazo. En especial porque pese a los desafíos que enfrentan los parques industriales para su expansión, como el acceso a infraestructura (electricidad) y la atención a la inseguridad, decenas de empresas continúan su llegada a los principales mercados, en especial los de la frontera norte con Estados Unidos.
Esta tendencia ha hecho que el mercado experimente incremento en los precios y dinámicas de rentas anticipadas. En especial, en áreas industriales contiguas a espacios donde se instalan empresas automotrices, como Tesla.
La inercia que sectores como el automotriz, considerado el gran ganador del momento que vive el mercado, puede verse en los números recientes de Inversión Extranjera Directa (IED) y la llegada de nuevas compañías. Esto ha generado una oleada de empresas asiáticas de China y Taiwán, como aquí hemos comentado, con interés de fabricar en México para exportar a Estados Unidos.
En consecuencia, cuantificada por la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP), es una demanda que se adelantó este año de 2.5 millones de m2 que debía alcanzarse en 2024. Por tanto, este organismo estima un pipeline de 50 parques que se incorporarán al mercado en los próximos meses.
Mientras eso sucede, el precio promedio de corredores industriales de Ciudad de México, Monterrey, Querétaro, Reynosa, Saltillo y San Luis Potosí se ha incrementado en el último año con aumentos de entre 10 y 27% en los mercados con mayor demanda.
Este indicador ha generado opiniones encontradas en el negocio, ya que si bien las expectativas son alentadoras para propietarios, inversionistas y desarrolladores, pudieran convertirse con otras áreas de oportunidad un indicador que inhiba la llegada de empresas que busquen tomar ventajas del nuevo orden de manufactura global.
Así, al cierre del segundo trimestre del año en la región norte los precios de espacios industriales llegaron hasta 7.97 dólares por m2 en Tijuana, 6.87 dólares en Juárez, 6.05 dólares en Mexicali y 5.90 dólares en Monterrey, de acuerdo con el reporte más reciente de Newmark.
Esta inercia generó también una recuperación importante en el mercado de la Ciudad de México (CDMX) donde el inventario se mantuvo a la cabeza con un inventario de 11.64 millones de m2 y arrendamientos de hasta 8.06 dólares.
Otro factor determinante en el crecimiento de los precios de arrendamiento es la velocidad a la que se incorporarán nuevos proyectos. En este sentido, los proyectos en construcción con mayor proporción se ubican en Mexicali, San Luis Potosí, Monterrey y Tijuana.
Y es que el inventario en el último trimestre, apenas ha reflejado mejoras en la inclusión de nuevo producto en Tijuana, Saltillo, Monterrey y Ciudad de México.
Es relevante también señalar que en este lapso, la absorción con mayores alcances trimestrales del año en curso, se han dado en Monterrey, CDMX, Juárez y Tijuana.
Los detalles en el comportamiento de estos mercados importan y mucho para mantener un negocio sano y resiliente, como demostró serlo durante los tiempos de pandemia.
Distorsiones en el mercado pudieran terminar con el momento privilegiado en que se encuentra.
Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: ALP, Ware Malcomb.