OFICINAS CAMBIAN RUMBO
La Ciudad de México (CDMX), donde se realiza 85% de las transacciones del país, mostró signos de recuperación al cierre del tercer trimestre del año.
La clave de esta recuperación se origina en el impulso de las empresas del sector tecnológico, incluyendo tecnología & IT, transporte y logística, así como medios y telecomunicaciones.
En consecuencia, la demanda en el creció 84% en el último año tomando como base el tercer trimestre, tiempo en que se agregaron al mercado 33 mil m2 de nueva oferta focalizada en Polanco y Reforma, de acuerdo con el último reporte de mercado de CBRE México.
Esta dinámica permitió al mercado a acumular un portafolio de 7.4 millones de m2 clase A, una tasa de disponibilidad promedio de 18.6 %, al reducir 2.9 puntos porcentuales interanualmente.
El efecto es resultado de una absorción neta trimestral que llegó a 15 mil m2, con un volumen acumulado de 175 mil m2, ubicados en el denominado Centro de Negocios de la Ciudad de México (CBD), es decir Polanco, Insurgentes y Lomas Palmas.
En el CBD se concentra el 71 % de las operaciones que permitieron que la absorción bruta ascendiera a 107 mil m2 y un acumulado anual 390 mil m2.
De la cifra registrada en los primeros 9 meses del año, el 30 % se generó por contratos de renovaciones, expansiones, reubicaciones y subarrendamientos.
Si bien, este efecto ha reducido la disponibilidad de corredores como Polanco y Reforma Centro, el trabajo híbrido sigue siendo el motor de la recuperación.
El reporte específico de la misma firma Encuesta de Sentimiento de Ocupantes de Oficinas en México de este año, revela que 78 % de las empresas de servicios en CDMX adoptaron modelos de trabajo presencial de 3 a más días de la semana, con la tendencia hacia los esquemas híbridos.
Es una evolución del entorno laboral que ha alentado la inversión en tecnología y herramientas de colaboración donde 87 % de los usuarios proyecta incrementar el espacio ocupado o huella en los próximos 3 años.
Se trata de un desafío importante sobre la demanda prevista, en medio de un mercado que registra un indicador de construcción de apenas 7 proyectos que sumarían 246 mil m2, 30 % del cual está pre arrendada y 60 % se concentra en el corredor CBD.
La concentración de nueva oferta de espacio es importante porque se enmarca en la necesidad de las empresas de contar con espacios satelitales que desde distintas ubicaciones cercanas a la residencia de los colaboradores fomentan el regreso y productividad de la fuerza laboral.
Se trata de un factor ha detonado que 50 % de los espacios actualmente sean ofertados en formatos acondicionados, plug & play y subarriendo.
Lo alcanzado hasta septiembre, indica la firma, es resultado del cierre de julio cuando se tenía registrado el ingreso al mercado de 11 mil m2, una absorción neta 160 mil m2 A y A + y bajo construcción 272 mil m2.
PATINA OSAKA
Un resort de lujo nace en las ruinas de Naniwanomiya-Ato y el Castillo de Osaka.
El diseño arquitectónico de este hotel de 221 habitaciones se inspiró en la Ciudad del Agua.
La propuesta integra un diseño que combina elementos contemporáneos con una reinterpretación moderna de la estética japonesa.
Como otras propuestas de hospitalidad recientes, en sus instalaciones figura un spa de última generación, propuestas gastronómicas que rescatan los ingredientes locales y espacios enfocados para el bienestar y la relajación.
Sus creadores e inversionistas buscan con Patina Osaka busca ofrecer una experiencia transformadora, conectada con el dinámico ritmo urbano y la rica historia cultural de la ciudad.
VINTE SALE DE COMPRAS
El mapa de jugadores en el negocio de la vivienda se ajustó, tras el anuncio de Vinte que adquirió 100% de DEREX. Hoy es la 3a desarrolladora de vivienda pública más grande en América Latina y con más certificaciones EDGE.
EL CAMINO DE O´DONNELL
El mercado inmobiliario industrial vive la reconfiguración de los nichos que le tienen presente como uno de los negocios más resilientes de los últimos 20 años.
Mientras la demanda de manufactura con proyectos de largo plazo continúa anclada a la definición de una nueva era del nearshoring y ubicó en la última temporada de expansión industrial, la logística ganó terreno.
Las empresas logísticas ampliaron en el tercer trimestre del año la demanda, al representar 55.2 % en los 13 principales mercados y donde hoy grandes jugadores tienen un pie.
Sin embargo, la solidez del negocio industrial en los últimos 30 años va más allá. Su evolución desde 1994 ha estado vinculada a la apertura comercial sellada con el antiguo Tratado de Libre Comercio en América del Norte (TLCAN), que dio vida a jugadores institucionales.
Justo en este camino y tiempo nació O’Donnell, un actor clave en el desarrollo industrial del país, con un portafolio que supera más de 1.4 millones de m2 y adquiridos en Ciudad de México (CDMX), Monterrey y Querétaro.
A lo largo de tres décadas, esta firma liderada por David O´Donnell y un dream team enfocado en aprovechar las oportunidades que han dejado sub nichos específicos, consolidaron inversiones cercanas a $900 millones de dólares, todas con un enfoque institucional y de largo plazo.
Entre sus proyectos más emblemáticos figuran el parque Build to Suit - Just In Time para la armadora Audi en Puebla, desarrollado en colaboración con AIG.
Este proyecto es considerado un referente de trabajo conjunto con empresas globales que marcó un punto de consolidación en su trayectoria.
En función de las oportunidades presentes actualmente esta firma se ha especializado en proyectos inmobiliarios destinados al last mile.
Es una estrategia que impulsó la nueva generación de espacios industriales en la CDMX, donde está presente OD888, uno de los primeros proyectos de última milla, y más recientemente con OD Tlalpan y OD Vallejo.
Detrás de estas incursiones O´Donnell reafirma su visión de acercar la logística al consumidor final y adaptarse a las nuevas dinámicas del comercio y la distribución.
En su modelo financiero, optó por el camino de los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD), antes de la salida al mercado de los FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces), que han permitido una de las eras de mayor expansión del desarrollo inmobiliario institucional en el país.
Con su CKD ODOCK18, aún vigente y listado en bolsa por un monto de $180 millones de dólares, la desarrolladora concentra un portafolio de cinco propiedades que suman 134,500 m2.
En su inventario con certificaciones EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) figuran OD La Laguna en el corredor CTT, OD888 en Gustavo A. Madero, OD Vallejo, OD Tlalpan y OD Kloeckner en el parque PIOAIQ de Querétaro.
A 30 años de distancia, la empresa busca seguir creciendo en ubicaciones estratégicas y fortalecer su liderazgo en el mercado industrial y logístico de México.
Lo planea hacer a través de nuevas generaciones de fondos para mantener el ritmo de crecimiento, en tiempos que siguen un momento de oportunidades.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: OD888, O´Donnell.
SECOND HOMES & COPROPIEDAD
Invertir en España se ha convertido en una opción y refugio para inversionistas donde el modelo de copropiedad despunta. En esta conversación con Carlos Gómez, CEO de VIVLA exploramos las razones que han hecho a este modelo de negocio la opción en destinos como Madrid, Ibiza, Cádiz y otras ciudades en expansión.
NÓMADAS DIGITALES FORTALECEN
Producto del crecimiento del trabajo remoto, los nómadas digitales continúan alimentando la demanda inmobiliaria residencial, turística y tecnológica de México.
Esta inercia acelerada durante la pandemia, hizo que Ciudad de México, Guadalajara y destinos como Oaxaca, Puerto Escondido, Playa del Carmen o Tulum se posicionaran en las preferencias de colaboradores remotos provenientes de Estados Unidos y Canadá.
Estadísticas de la startup mexicana Smart Flat, que aloja en su plataforma preferencias de arrendamiento a partir de la incorporación de algoritmos, destaca el liderazgo de México en la elección de este segmento de usuarios.
“México ofrece una combinación única: costos accesibles, conectividad de alto nivel, calidad de vida y una cultura que encanta a muchos. Esa mezcla lo hace atractivo para la nueva generación de profesionales globales”, dice Helena Verron, CEO de The Smart Flat y especialista en tecnología aplicada al sector inmobiliario.
Dado que lo que antes era una excepción se ha transformado en un estilo de vida para miles de personas que valoran la libertad y la flexibilidad.
De esta manera, CDMX es elegida entre los nómadas digitales por su conectividad y oferta cultural; Guadalajara, por su ecosistema tecnológico; Mérida, por su seguridad y calidad de vida; y destinos como Oaxaca, Puerto Escondido, Playa del Carmen o Tulum, que combinan una atmósfera relajada con infraestructura moderna y comunidades internacionales consolidadas.
Verrón detalla que México ha sabido aprovechar su diversidad y su creciente infraestructura digital para posicionarse como un punto estratégico en el mapa del trabajo remoto.
Adicionalmente, en los indicadores globales México destaca, en primer lugar, por su costo de vida competitivo.
En Ciudad de México, por ejemplo, el alquiler promedio de un departamento de una habitación ronda los 17 mil pesos mensuales, cifra considerablemente menor a la de capitales como Los Ángeles, Toronto o Madrid.
Consideró que estos mercados han logrado abastecer la demanda gracias al crecimiento de la infraestructura tecnológica en expansión, hecho que hace posible trabajar desde ciudades medianas con buena conexión a internet y espacios de coworking, como Guadalajara, Mérida o Tulum.
De la misma manera, la diversidad geográfica y cultural del país es un factor de competitividad ya que desde las playas del Caribe hasta las montañas de Chiapas, se generan entornos que atraen a quienes buscan equilibrio entre productividad y bienestar.
“Para muchos nómadas digitales, vivir en México no solo es una decisión práctica, sino una experiencia de enriquecimiento personal y cultural”, resalta.
Asimismo indica que “cada ciudad mexicana ofrece una experiencia distinta para los nómadas digitales: algunas atraen por su ecosistema tecnológico, otras por su identidad cultural o su entorno natural. Lo importante es que todas están integrando la digitalización a su oferta inmobiliaria”.
El auge de este estilo de vida ha generado un dinamismo en el mercado inmobiliario de las rentas temporales de largo plazo, mientras que las propiedades equipadas con conectividad premium se han convertido en el estándar de quienes buscan movilidad sin perder comodidad.
Otros beneficios que amplifican el impacto en ciudades intermedias es el impulso económico, la inversión extranjera y la promoción del país como destino para vivir y trabajar.
No obstante, el mercado requiere atender desafíos como el aumento de precios de renta en zonas tradicionales y el riesgo de gentrificación en barrios populares.
“La clave está en el equilibrio: aprovechar la derrama económica que los nómadas digitales generan, pero con políticas públicas que protejan el acceso a vivienda para los locales. La tecnología puede ayudar a crear ese balance”, concluye la CEO de The Smart Flat.
&BEYOND SUYIAN LODGE
Un resort de lujo que mezcla aventura y relajación llega al centro de la región Laikipia de Kenia.
Integrado a un paisaje de 17 mil hectáreas este lodge ofrece vistas de llanuras, bosques y riveras donde habita vida salvaje.
Conceptualizado en el «afro wabi-sabi», &Beyond Suyian Lodge tiene en su diseño la combinación materiales locales con elementos culturales de la tribu Samburu.
En sus 14 suites se incorporaron texturas naturales que evocan la tierra, ventanales de piso a techo, así como terrazas y piscinas privadas donde se accede a un respiro.
Es un concepto que busca conectar la actividades al aire libre y abre espacios tranquilos y de bienestar profundo.
Como complemento al entorno, el resort ofrece actividades como safaris diurnos y nocturnos, caminatas guiadas y clases privadas de yoga al aire libre.
Su ubicación en el monte Monte Kenia goza del acceso al río Ewaso Narok fluye, entre antiguos kopjes y vastos paisajes, y safaris liderados por guías samburu trazan senderos ancestrales.
OFICINAS CRECEN
La recuperación esperada desde el efecto de la pandemia, llegó a las oficinas en CDMX, donde la demanda creció 84% en el 3Q.
LOGÍSTICA & NEARSHORING
Una vez más, el final del tercer trimestre del año da sorpresas positivas. Muestra de ello es lo que ocurre en el mercado inmobiliario industrial de Ciudad de México (CDMX) que acumuló una absorción bruta de 1.4 millones de m2, el nivel más elevado en los últimos 5 años.
Lo experimentado en esta zona es representativo del peso que tiene el segmento logístico, pieza clave y elemento que ha sostenido la pausa creada por la crisis arancelaria en los rubros de manufactura donde hoy se cocina el nearshoring 2.0.
Basta observar que 55.2 % de la demanda industrial en el país era generada hasta el tercer trimestre por el negocio logístico.
Es una inercia que se observa en distintas zonas. En particular, la región centro referida registró al término del lapso de referencia una absorción neta de 42 mil 79m2 y 766 mil 760 m2 en construcción y precios mensuales de renta promedio de lista de 11.08 dólares por m2.
La más reciente previsión observada por CBRE México en su reporte de la zona es que esta región venía de una tasa de vacancia mínima en el 4º trimestre de 2023, misma que se ha recuperado en los últimos 2 años ante las nuevas construcciones.
Sólo en el tercer trimestre, inició la construcción de 427 mil m2 al incrementar el pipeline total de CDMX y Zona Metropolitana total que acumula 766 mil m2, cifra equivalente a 77 % más que el trimestre previo.
Este movimiento hizo que el precio promedio ponderado de salida del pipeline en construcción cerrara en un nivel de 10.13 dólares por m2, mientras el rango de precios va de 8 hasta 13.50 dólares para los espacios mejor cotizados.
Lo que también mueve a este mercado es una inercia producto de una oleada de procesos de pre-arrendamientos y renovaciones efectuadas en lo que va del año, movimiento que permitió captar 40 y 39 % de la actividad respectivamente.
Otro factor relevante en el proceso es la demanda neta que acumuló 481 mil m2, volumen 118 % mayor que el mismo período del año pasado.
Entender la profundidad de estos resultados, nos remite a lo sucedido en los últimos 5 años, lapso en que el principal generador de espacios logísticos para abastecer la distribución de productos en CDMX era el corredor CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán).
Incluso hoy sigue siendo el principal corredor que genera 53 % de la comercialización en la región centro del país, sólo que a últimas fechas es acompañado por corredores que emergen como el Zumpango-AIFA donde se comercializan 34 % de los espacios.
Fue justo el sector logístico que captó 98 % de la superficie comercializada y absorbida 39 % por empresas de México, 37 % de Estados Unidos y Corea del Sur con 9 %.
En el movimiento específico destacan el arrendamiento consolidado que Palacio de Hierro hizo por 110 mil m2 en el Parque Industrial Danhos Palomas, además de dos firmas logísticas que tomaron 70 mil 171 m2 en el T-MEX Park y uno más de 59 mil 176 m2 en Megapark.
Y es que el inventario total de CDMX y zona conurbada es superior a 12.09 millones de m2 con un promedio de 2 % de disponibilidad, lo que ubica a este mercado como el más importante del país, seguido por Monterrey, Guanajuato, Juárez y Tijuana.
Esta realidad muestra también la capacidad de adaptación del mercado, que ha visto la transformación de inmuebles en la ciudad con giros comerciales y de servicios de un tamaño en un almacén que hagan cruce de andén y algo de patio para maniobras.
El reto para lo que se ve venir en CDMX es abrir oportunidades que mitiguen la saturación de inmuebles y un reducido número enfocados a la distribución.
No se puede ignorar que la última milla requiere accesos de calidad y cercanos a vialidades principales con precios que se adecuen a lo que el desarrollador e inversionista están dispuestos a pagar.
Por ello, quienes siguen a detalle el mercado ven venir el surgimiento de bodegas verticales como una alternativa a la falta de ubicaciones que hagan factible el desarrollo de bodegas horizontales.
Sin duda, es una ola que refleja el vigor logístico.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Fifht Tillery, Gensler.
OFICINAS HÍBRIDAS 2025
Entornos híbridos alientan la transformación del mercado. En esta conversación con el President y Managing Director de CBRE México, Colombia & Costa Rica conocimos la lógica que movió el cambio del hoteling a los espacios que permiten el aprendizaje, reuniones mixtas, áreas abiertas y la privacidad.