Disponibilidad, competencia en usos de suelo y normatividad ponen a prueba al negocio inmobiliario involucrado en esta ola, fortalecida durante los años de la pandemia por el COVID 19.

Se trata de un negocio en el que participan retailers tradicionales y digitales, operadores de dark stores y dark kitchens, así como inversionistas y desarrolladores con espacios físicos que permitan su operación.
Un análisis desarrollado por Colliers establecía desde 2021 el desafío de establecer centros operativos de Last Mile ubicados dentro de las áreas urbanas, en ciudades con una alta densidad de población y altos grados de consolidación urbana.
Ante esta situación, de la cual Ciudad de México es un ejemplo, es un hecho la gran escasez de inmuebles adecuados desde el punto de vista operativo.
Si bien, la mayoría de las ciudades grandes y medias conservan antiguas zonas industriales en su interior, un gran número de zonas no coinciden o no están cerca de las áreas donde se encuentra el mercado objetivo; o bien, presentan una marcada obsolescencia física que resta eficiencia y fuertes presiones de reconversión urbana hacia usos no industriales.

Por otra parte, la competencia de usos de suelo, se genera debido a que los sitios que pueden funcionar adecuadamente para el Last Mile, también son propicios para vivienda, comercio o servicios, hecho que  crea una absorción de valores del suelo más altos.

No menos importante es la falta de una la normatividad de desarrollo urbano actual, a fin de favorecer la apertura y operación de un nuevo nodo Last Mile.
Actualmente estos centros de operación, sus requerimientos y sus efectos sobre el entorno urbano, no están al 100% considerados por autoridades, a fin de que puedan normarse de manera adecuada, evitando una sobrerregulación o su exclusión por el simple hecho de no estar previstos o entendidos.

Por tanto, son los microcentros de distribución y micro instalaciones de producción, categorías de instalaciones de la última milla que han permitido abrir espacios para la demanda de quienes participan en este nicho.

Fue el crecimiento explosivo de 2020 que generó una dinámica más allá de lo planeado, incluso entre los operadores. Desde ese momento, en la industria se cuestionó la permanencia de la demanda de este tipo de espacios, ya que si bien el consumidor regresó a los espacios físicos de restaurantes, tiendas y centros comerciales, las compras en línea se han mantenido como factor importante de los hábitos de consumo.

El análisis destaca también ante las condiciones de consumo, la expansión del stock inmobiliario dedicado al Last Mile como una situación que demanda flexibilidad de los usuarios, oferentes y autoridades.