OLA INDUSTRIAL - DESARROLLO
¿Cómo se consolidó la ola y los desafíos que enfrenta el mercado inmobiliario industrial? Las respuestas en esta conversación con que iniciamos una nueva serie #3ideasqueinspiran con Claudia Esteves, Directora General en AMPIP.
DATA CENTERS AVANZAN
En los últimos 5 años, el desarrollo de centros de datos ha crecido de forma acelerada en Estados Unidos, dinámica reflejada en un aumento del 138.9 % en la demanda energética.
Este indicador es por demás importante porque refleja el dinamismo de un mercado que detonó su expansión durante la pandemia.
En el caso específico del mercado estadounidense son seis mercados clave: Virginia del Norte, Silicon Valley, Phoenix, Atlanta, Chicago y Dallas.
En conjunto representaron en 2022 el 72 % del desarrollo de esos mercados, de acuerdo con un estudio de Cushman & Wakefield.
El costo de la energía y las tarifas de arrendamiento han sido por otra parte, factores críticos para la toma de decisiones de operadores de centros de datos e inquilinos.
Desde la pandemia, tanto las tarifas de energía como las de alquiler han cambiado drásticamente.
Así, los principales mercados de centros de datos experimentaron un fuerte aumento en los costos de energía desde mayo hasta agosto de 2022, antes de retroceder más tarde ese otoño.
Atlanta experimentó el mayor salto en los precios, hasta $0,147 por kilovatio-hora (kWh) en junio de 2022, ya que la agitación en los mercados energéticos globales y la disponibilidad de energía local afectaron al clúster de centros de datos de Lithia Springs. Desde septiembre de 2022, los precios de la energía comenzaron a moderarse en los principales mercados, aunque hubo diferencias notables en la disminución de las tarifas.
Los valores de arrendamiento para el espacio del centro de datos de hiperescala, como para el mayorista muestran que, si bien los precios de la energía pueden afectar el mercado, otros factores como el rápido aumento de la inflación, juegan un papel clave.
En enero del año pasado, el índice de precios al consumidor subyacente para todos los consumidores urbanos superó el 6 % y el impacto en el mercado energético fue rápido.
Para marzo, todos los mercados, excepto Silicon Valley, mostraron un aumento interanual de al menos un 11 % en el costo de la electricidad. Silicon Valley es un mercado único en este sentido, ya que los servicios públicos privados locales cerca del grupo de centros de datos de Santa Clara han experimentado aumentos de precios menos drásticos en comparación con los proveedores de servicios públicos más grandes en el Área de la Bahía de San Francisco en su conjunto, que vieron aumentos en los precios. de 19% YoY. Los aumentos durante el resto del año en Phoenix fueron moderados, pero de abril a septiembre, el promedio mensual de aumento interanual en el precio superó el 35 %.
En materia de precios, el mayor aumento interanual de las tarifas de arrendamiento de hiperescala (más de 4 MWh) se produjo en Silicon Valley, donde la tarifa promedio pasó de $106 por kilovatio por mes en 2021 a $154 en 2022, un salto del 45.3 %.
El mercado es claramente uno en el que los proveedores y los inquilinos deberán conocer los precios de servicios públicos específicos para su municipio. A pesar del costo creciente del mercado, el interés de una gran cantidad de usuarios ha crecido con las oportunidades de computación de alto rendimiento (HPC) en el mercado asociadas con el creciente interés en la inteligencia artificial.
El segundo aumento más alto en las tarifas de arrendamiento se produjo en el norte de Virginia, donde las tarifas de arrendamiento fueron un 30,1 % más altas que el año anterior, impulsadas además por la oferta limitada en un mercado con una vacante cercana al 1 %. Dallas, que anteriormente había tenido algunas de las tarifas de arrendamiento más bajas entre los seis principales mercados, ha comenzado a ver precios en línea con los demás. Por su parte, Phoenix y Chicago reportaron aumentos de 12,9% y 12,2%, respectivamente. Atlanta, que tuvo el mayor aumento en los costos de energía, experimentó el menor aumento en las tarifas de arrendamiento de hiperescala, con solo un 2,9 %.
Las tarifas de arrendamiento tanto para el espacio del centro de datos de hiperescala como para el mayorista muestran que, si bien los precios de la energía pueden afectar el mercado, otros factores, a saber, el rápido aumento de la inflación, están jugando un papel clave.
De igual manera, las tarifas de arrendamiento en este mercado fueron impulsadas no solo por los precios de la energía, sino también por el desempeño de las tarifas de arrendamiento y los costos de energía a principios de 2023.
Las tarifas de venta en Atlanta se mantuvieron estables, pero todos los demás mercados experimentaron un aumento de 4.5% a 6.5 % durante los primeros meses del año.
El aumento en los costos de energía año contra año en esos mercados osciló entre 3,4% y 59,6%. Chicago y Phoenix han visto las tendencias más similares, con tarifas de arrendamiento del costo por kilovatio por mes entre $2 y $5 desde 2019 hasta principios de 2023, a pesar de un aumento notablemente mayor en los costos de electricidad en Chicago.
Las tarifas de arrendamiento para el espacio del centro de datos mayorista brindan más datos históricos.
Desde 2017 hasta 2020 se registró una contracción de las tarifas en todos los mercados. Situación más notable en el norte de Virginia, donde el precio bajó de $143 kW por mes en 2017 a $103 en 2020, una disminución del 28 %.
Desde entonces, los mercados tomaron caminos distintos. El norte de Virginia, Phoenix y Chicago vieron tasas de arrendamiento mayoristas más bajas en 2021 que en 2020, mientras que las tasas se mantuvieron sin cambios en Atlanta y experimentaron un pequeño aumento en Silicon Valley.
A pesar de experimentar volatilidad debido a los costos de energía, Atlanta fue el mercado más estable en términos de tarifas de arrendamiento para espacio de centro de datos de hiperescala y mayorista.
La diferencia en los mercados se hizo aún más pronunciada en 2022, ya que Atlanta y Chicago vieron el centro de datos mayorista solo cambiar ligeramente, mientras que otros mercados experimentaron un aumento sustancial.
Esta evolución es reflejo de lo que se ve venir para el mercado mexicano, que no sólo enfrenta falta de capacidad energética y otros aspectos de infraestructura para soportar la expansión, misma que ha visto en mercados como Querétaro un potencial de expansión.
MARGARITA BEACH RESORT
La isla Ambergris Caye en Belice, nutre su oferta de hospitalidad con Margaritaville Beach Resort, un complejo familiar que abrió sus puertas este 2023.
La propiedad no será todo incluido, pero ofrece una variada gastronomía en el lugar y una ubicación en la playa.
El hotel boutique es ideal para familias, pero se cataloga como un escondite aislado y sostenible que habilitó 55 suites y dos piscinas tipo laguna.
El resort se ubica al norte de la hermosa San Pedro, Belice, y contiguo a una playa que alberga el segundo arrecife de coral más grande del mundo.
Es el primer Beach Resort dentro de la colección Margaritaville, rodeado de aguas caribeñas cristalinas y poco profundas y una barrera de arrecifes de 190 millas de largo.
Al resort que incluyó en su diseño arquitectónico un vestíbulo al aire libre de inspiración victoriana, se accede en barco privado.
Adicionalmente integró una oferta de bienestar que se dan en el spa de la isla.
GUADALAJARA EXPANDE
El desarrollo tecnológico ha profundizado el dinamismo del mercado corporativo y los corredores industriales de Zona Metropolitana de Guadalajara.
El efecto puede verse, como aquí hemos compartido, en la demanda de espacios residenciales y de oficinas detonados por el crecimiento de un mayor número de graduados en carreras tecnológicas en los últimos años. En especial, el de 2022 que además de su dinamismo elevó los ingresos de este talento a una tasa de crecimiento de 7% en entidades como la Ciudad de México.
Fue en el mercado corporativo de la CDMX considerado como de servicios que se observó la participación del segmento IT en la absorción bruta del año, misma que llegó a 546 mil m2.
De ese volumen 15%, es decir 82 mil 900 m2 fueron absorbidos por las industrias de telecomunicaciones, software, e-commerce, todas integradas al nicho IT.
El dato es por demás relevante si se considera que en el mercado de oficinas el segmento del IT se ha mantenido estable ante los tradicionales inquilinos de las industrias salud, gobierno y comercio.
En este destino destaca el mayor efecto de la inercia en Guadalajara donde se observa en el pasado reciente una baja en las tasas de disponibilidad en los mercados de oficinas e industrial, de acuerdo con los reportes generados por Newmark México.
En ellos se observa la baja de disponibilidad de hasta 15.5% en las oficinas de la Zona Metropolitana de Guadalajara donde el año pasado, el talento tecnológico creció 60%, al generar 40 mil empleados del sector.
En consecuencia, el primer semestre del año el mercado corporativo de esta región alcanzó números positivos en absorción neta y bruta, así como una disminución en la tasa de disponibilidad y aumento en los valores de renta de 8.8% hasta 18.7% en los corredores Zona Financiera, Providencia, plaza del Sol y Vallarta.
Este dinamismo ha generado un ajuste en la superficie en construcción que asciende a 44 mil 892 m2.
En el ámbito industrial, fue la llegada de empresas del rubro tecnológico al Sillicon Valley mexicano la que alimentó la demanda en los principales corredores de oficinas e industriales.
Otro reporte de CBRE indica que al cierre del segundo trimestre del año, se registró una fuerte actividad en la absorción bruta de espacios industriales clase A, en la Zona Metropolitana de Guadalajara, donde además 88% del espacio comercializado se generó vía pre arrendamientos.
La demanda de espacios industriales ha creado un efecto positivo en el inventario de espacios industriales clase A, que en el lapso de referencia tuvieron un incremento anual de 11.4% al llegar a 4.53 millones de m2.
Otro indicador clave de la evolución es la tasa de disponibilidad que ante nuevas construcciones, alcanzó un nivel de 3.7%, equivalentes a 169 mil m2.
De acuerdo con la firma, si bien la tasa creció 2.6 puntos porcentuales por encima de la tasa del mismo período de 2022, la inercia de absorción mantendrá su ritmo, en especial si se considera que 37% de lo disponible está en negociaciones avanzadas de comercialización.
Esta tendencia se origina en lo acumulado al cierre del primer semestre del año, que con 225 mil m2 alcanzó el 46% de la absorción bruta total de 2022, además de que 77% de la nueva oferta que ingresó al mercado en el segundo trimestre ya estaba rentada.
En este período se registraron 11 transacciones de arrendamiento equivalentes a 143 mil m2 de absorción bruta, de las cuales 5 están por encima de los 15 mil m2.
El alcance está siendo motivado por los 18 mil 636 millones de dólares en Inversión Extranjera Directa en Jalisco, que ocupó la tercera posición entre las entidades federativas con mayor participación en la captación de recursos, de acuerdo con la Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras.
Le anteceden Ciudad de México y Nuevo León.
No obstante, Jalisco es uno de los destinos principales para la captación de inversiones de empresas orientales que llegan a México, donde China es uno de los actores de mayor influencia.
La intención es que además de los nichos automotriz y alimentos, sea el segmento electrónico el que siga siendo motor de expansión para el real estate de la región.
Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: La Perla, Guadalajara, Jerde.
OPINIÓN - TECH TALENT II
La evolución que el talento tecnológico ha tenido en CDMX, Guadalajara y Monterrey ya generó impacto en los niveles de absorción de los mercados de oficinas, industrial y residencial. Pero su evolución representa desafíos importantes. Uno de ellos es el costo laboral.
OPINIÓN - TECH TALENT
Los resultados alcanzados en CDMX, Guadalajara y Monterrey en el talento tecnológico impactaron el mercado de oficinas, industrial y residencial.
GUADALAJARA INDUSTRIAL 2Q 2023
Cambios en la oferta y demanda de parques industriales ajustan dinamismo de este mercado considerado atractivo a integrar en su oferta un clúster tecnológico con empresas vinculadas con el nearshoring.
En su más reciente reporte, la firma Newmark indica que la inercia del segundo trimestre revela la desaceleración en la ocupación en nuevas naves industriales y en construcción, al registrar valores de absorción neta negativos.
Sin embargo, la demanda sostenida ha evitado un impacto en los precios, que continúan al alza.
Destaca la participación de la compañía irlandesa Aptiv, que provee tecnología al sector automotriz y que abrirá una puerta en el corredor de El Salto con una inversión estimada de 40 millones de dólares, recursos generados por la ola del nearshoring.
Este sector ha generado inversiones provenientes de Inglaterra, Alemania, Israel, China e India.
En consecuencia, el inventario industrial clase A de este mercado, creció 3% en el lapso de referencia y 8% si se compara con el mismo lapso de 2022.
Si bien la construcción registra un estimado de 1973 mil 897m2, la tendencia de nuevas edificaciones mostró un menor dinamismo.
Como en otros mercados, en Guadalajara los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) siguen teniendo una participación importante.
En el período de referencia destaca la adquisición de un parque industrial por parte de Fibra Uno en El Salto.
Fue la atención en la demanda de inversionistas la que generó ajustes en la demanda de inversionistas para el desarrollo de naves BTS (Build to suit).
De igual manera, destaca la participación de naves clase B, hecho que demuestra el dinamismo en los 5 corredores que integra este mercado, donde El Salto lidera por tamaño de inventario y una disponibilidad que llega a 4.2%, equivalente a 97 mil 381 m2.
El inventario total de este corredor junto con la Zona Industria, López Mateos Sur, Periférico Sur y Zapopan Norte, asciende a 5.6 millones de m2 con una tasa promedio de disponibilidad de 1.8% y una tasa de absorción de 177 mil 84 m2.
Hoy día se desarrollan proyectos como Parque Industrial San Jorge, Vesta Park Guadalajara II, Roca El Salto, Centro Logístico Jalisco y FINSA Jalisco El Salto.
ANDAZ CDMX
Ubicado a unos pasos del Parque México, la apuesta de este resort se enfoca en un diseño arquitectónico el toque de art déco imaginativo.
El hotel se conecta con la cultura mexicana, además de los elementos arquitectónicos tradicionales y colores vibrantes en el conocido edificio Conjunto Aristos, obra del arquitecto José Luis Benlliure Galán, y considerado Patrimonio de la Ciudad de México.
La propuesta plantea un compromiso con el arte, reflejado en los murales persistentes en las Paateneas de la Angiua Grecia y las esculturas.
El hotel cuenta con 213 habitaciones, 20 de ellas suites influenciadas en el estilo contemporáneo de Luis Barragán.
En su interior se creó una terraza, la más alta de la zona ubicada en el nivel 17, desde donde se accede a las vistas de la emblemática colonia. Es esta zona de la Ciudad donde la propuesta busca se ubican galerías de arte, cafés y elegantes boutiques.
REAL ESTATE & TALENTO
El crecimiento del talento tecnológico en los principales mercados ha venido reflejando un impacto en los bienes raíces comerciales.
Solo en las principales ciudades de Estados Unidos ha dejado desde 2020 en la industria de la alta tecnología 610 mil empleos mismos que han sido el principal conductor de la actividad del mercado de oficinas.
Esto se reflejó en un promedio de renta en Nueva York de espacios corporativos de 77.24 dólares por m2.
Y no sólo eso. De acuerdo con el reporte general Scoring Tech Talent de América del Norte, su influencia ha sido determinante ante el 5% en la caída de las rentas de oficinas en Nueva York y San Francisco entre el primer trimestre de 2020 y el cuarto de 2022.
En el mismo sentido, la renta corporativa en Austin, Vancouver, Tampa y la región de Waterloo en Canadá creció 20% en el mismo lapso.
La razón es simple: el talento tecnológico continúa impactando el mercado de oficinas a través del work-from-home y las políticas de regreso a las oficinas en las empresas.
De igual manera, “los acuerdos para el trabajo híbrido son más comunes y las empresas tecnológicas han estado reconsiderando sus estrategias de espacios de oficinas”.
Es evidente que muchos han reducido, otros han mantenido el tamaño de su portafolio para acomodar una gran demanda de juntas de trabajo y asegurar que esté el suficiente espacio de colaboración.
Estos factores han sido determinantes para equilibrar las tasas de disponibilidad. Justo en Nueva York Metro, la Bahía de San Francisco, Austin y Seattle las tasas de disponibilidad se ajustaron hasta 15.4, 19.2, 16.5 y 14.7%. Señal inequívoca del impulso que representa el desempeño de la industria tecnológica y los nuevos hábitos corporativos.
Otro aspecto relevante es la migración de talento en los mercados tecnológicos que han tenido un impacto en el redimensionamiento del mercado inmobiliario residencial.
En este sentido, lo reflejado en el reporte de Norteamérica revela que los precios de las rentas en departamentos se han incrementado en casi todos los mercados desde 2022.
Manhattan, por ejemplo, mantiene el costo más alto con una renta promedio mensual de $3 mil 508 dólares, igual ha ocurrido en los nueve mercados más importantes, liderados por Tampa donde la renta creció 38% en el mismo lapso.
Esto es fundamental porque refleja los cambios en las dinámicas del mercado comercial inmobiliario en la región. Lo cual implica cómo se utilizará el espacio de oficinas en el futuro y donde eligió vivir el tech talent revirtiendo los patrones pre pandemia.
Es un hecho que la tecnología es importante en la sociedad y en la industria acelerando tendencias disruptivas y creando oportunidades para los inquilinos e inversionistas del negocio.
Estas tendencias no distan de lo que ocurre en América Latina. En la entrega previa, compartimos que de nuevo la Ciudad de México (CDMX) ocupó el lugar 2 en el ranking de Talento Tecnológico en los principales mercados de la región.
En específico el mayor crecimiento detectado en el reporte se orientó al talento especializado en el desarrollo de software e innovación, además del impacto previo que generó en la manufactura y servicios de negocios.
Estas tendencias generan una atracción de distintas compañías multinacionales en la región.
Como señalamos, la Ciudad de México incrementó el último año de 29% los empleados del nicho al llegar a 201 mil 204 personas, después de Sao Paolo, Brasil, que genera 229 mil 196 puestos tecnológicos.
En la evaluación generada se ve a detalle el crecimiento salarial promedio en tecnología, las cifras totales de graduación de títulos tecnológicos y el aumento de cinco años en la finalización de títulos tecnológicos.
Se estima que en los últimos 5 años, la región ha mantenido un incremento de 38% en el costo laboral. Tema que se convierte en un reto para el crecimiento de oportunidades laborales en los principales mercados.
Una encuesta reciente de la empresa de asesoría, corretaje y soluciones WTW revela que el talento digital es costoso para las empresas dado que en el último año generó en promedio un incremento salarial de 12%.
El sondeo incluyó 166 empresas en México y evaluó dos mil 46 puestos de trabajo de empresas de productos y servicios de software, telecomunicaciones, hardware informático y equipo de oficina, componentes electrónicos, e.commerce y fintech.
Entre otras cosas, el impacto en los niveles de ingresos se basa en que éstos consideran sueldo y bono, así como seguridad laboral, dos de los principales factores clave para atraer y retener al talento digital. Aunado a las oportunidades de avanzar en la carrera, beneficios de salud, aprender nuevas habilidades, flexibilidad laboral y beneficios asegurables.
De acuerdo con WTW en las organizaciones del sector de tecnología, una cultura de innovación es el factor más efectivo al momento de atraer y retener al talento digital.
Mientras que en las empresas del sector de Servicios Financieros la compensación en efectivo como el factor más efectivo para atraer este tipo de talento; mientras que la retención se genera vía la oferta de aprendizaje y desarrollo dentro de la organización.
Caso contrario es el talento digital que busca constantemente actualizarse en el uso de nuevas herramientas, metodologías y habilidades que cambian constantemente.
Estas realidades inciden en lo que vendrá para este nuevo e importante actor del real estate en México.
Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: NI Pilot Workplace collaboration, Gensler.
RECONVERSIÓN EXTIENDE
La creciente disponibilidad de oficinas y las nuevas necesidades de espacio de los inquilinos corporativos, siguen siendo parte de la ecuación que está alentando cambios en los indicadores de este mercado.
Y no sólo eso, el cambio está haciendo que los centros urbanos se transformen en medio del debate en que se ubican los desarrolladores y propietarios.
Se trata de una inercia que determina la oportunidad de activos antiguos de ser convertidos en apartamentos residenciales y otras propiedades de alto valor.
Esta alternativa ha hecho que en ciudades como San Francisco e incluso Ciudad de México inversionistas y propietarios de espacios de oficinas tomen esta apuesta para soportar su recuperación en la mejora de espacios, la reconversión y la adecuación de espacios flexibles.
Hoy día es un hecho la influencia positiva que esta trayendo al mercado, la adecuación de espacios, estrategia acompañada por la flexibilización de las condiciones de los contratos de arrendamiento.
Firmas de arquitectura globales, desarrolladores e inversionistas están viendo con detalle las alternativas que abre este proceso a un mercado en transformación.
Además, la configuración de espacios de oficinas en espacios tradicionales tipo flex space por cierre de centros de coworking y reducciones de huella de espacio ocupado en las empresas bajo lineamientos de la estructura operativa en el regreso es parte del movimiento.
Actualmente existe registro de inversiones ejercidas en la adecuación de espacios, estrategia acompañada por la flexibilización de los usos, hecho que traerá en el futuro inmediato un movimiento migratorio a través del fly to quality.
De esta manera, la configuración de espacios de oficinas en espacios tradicionales tipo flex space por cierre de centros de negocios compartidos y reducciones de huella de espacio ocupado en las empresas bajo lineamientos de la estructura operativa en el regreso es parte del movimiento.