INVERSIONES CON IMPACTO
La sustentabilidad e impacto social son los ejes de la nueva rentabilidad inmobiliaria, basada en un modelo que ofrece una oportunidad real de abordar los problemas físicos a los que se enfrenta el sector inmobiliario y a la necesidad de ofrecer un estilo de vida más sostenible e inclusivo.
Es la forma en que el desarrollo de los negocios cambió ante el desafío de los aspectos sociales, ambientales y económicos del presente y en el mediano plazo.
Los cambios estructurales que enfrenta la industria inmobiliaria han dirigido el debate hacia la necesidad de generar modelos de negocios afines con la nueva visión.
Así surge la inversión de impacto que combina un deseo de rendimiento financiero con la intención expresa de generar resultados sociales y ambientales positivos.
Un estudio de Cushman & Wakefield (C&W) indica en este sentido, que al enfocar el capital en proyectos inmobiliarios que se dirigen a objetivos sociales y ambientales, la inversión de impacto en bienes raíces comerciales (CRE) tiene el potencial de dar forma al futuro del desarrollo sostenible e inclusivo.
“Reutilizar y reposicionar bienes raíces en los Estados Unidos, Europa y APAC no solo es una oportunidad de inversión rentable, sino también una invitación para crear un cambio social y ambiental, porque la inversión de impacto funciona por el bien del inversionista y de la comunidad en general”, puntualiza.
Desde esa visión, C&W cree que los bienes raíces, con su inherente importancia social y ambiental, ofrecen un inmenso potencial para la inversión de impacto. Dado que está en el corazón de cómo y dónde vivimos, los bienes raíces ofrecen una influencia mucho más allá de un edificio físico.
Incluye la comunidad y tiene el potencial de mejorar la calidad de vida al dar forma al entorno.
A su vez, los inversionistas pueden abordar desafíos sociales críticos invirtiendo estratégicamente en tres áreas de bienes raíces que impulsan un cambio positivo y ofrecen oportunidades reales para el impacto ambiental y social.
En materia de desarrollo sostenible basta indicar que el sector inmobiliario representa el 38% de las emisiones globales de gases de efecto invernadero. Los inversionistas de impacto pueden apuntar a los edificios que se van a remodelar.
Lo anterior porque el 80 % de los edificios que existirán en 2050 ya están construidos, por lo que existe una creciente demanda de remodelación de edificios para cumplir con una legislación ambiental cada vez más estricta.
A su vez, la promoción de la eficiencia energética, la integración del suministro de energía renovable y las prácticas de construcción sostenible reducirán en gran medida las emisiones y crearán comunidades más respetuosas con el medio ambiente.
Existen comunidades que actualmente no tienen acceso a los bienes raíces que necesitan. Por lo anterior, las inversiones de impacto pueden enfocarse en mejorar el acceso a las compras, el ocio y las comodidades comunitarias, dando nueva vida a los vecindarios desatendidos.
Así, las inversiones en revitalización comunitaria fomentan la cohesión social, aumentan las oportunidades de empleo e impulsan el crecimiento económico.
Para atender la vivienda asequible, se requiere la participación de actores enfocados en edificar propiedades de alta calidad pero que aborde el problema apremiante de la asequibilidad de la vivienda y apoya la mejora de los estándares de vida.
Las inversiones de impacto pueden abarcar varias tenencias de vivienda, incluidas las sociales, asequibles, de mercado, alquiladas, de propiedad y de propiedad compartida, lo que garantiza la inclusión dentro de las comunidades.
En este sentido, indica el análisis, la inversión de impacto ofrece un enfoque transformador para alinear las ganancias con el propósito.
Un estudio de 2022 realizado por Global Impact Investing Network2 estima que el marketing de inversión de impacto global es de alrededor de $ 1,2 billones de dólares y se espera que esa cifra crezca a medida que la demografía cambiante y los valores de los inversores continúan evolucionando.
La Generación X, los Millennials y la Generación Z, por ejemplo, exhiben una mayor demanda de inversiones que se alineen con sus valores sociales y ambientales.
A medida que el dinero y los activos pasen de los baby boomers a las generaciones más jóvenes, se les confiarán aproximadamente $84 billones para 2045.
Es una transferencia de riqueza, una fuerza impulsora importante detrás del creciente impulso de la inversión de impacto, lo que indica un cambio hacia una sociedad más consciente y responsable con un enfoque de la gestión patrimonial.
“Lograr un equilibrio y realizar una diligencia debida exhaustiva es clave para garantizar que las inversiones se alineen con los objetivos sociales y financieros. Los desafíos de medición e informes también requieren marcos estandarizados para evaluar con precisión el impacto y evitar el lavado verde”, sugiere el documento.
Concluye que canalizar capital hacia proyectos inmobiliarios, que impulsan un cambio positivo, es el catalizador para el desarrollo sostenible, comunidades equitativas y un planeta más saludable.
SECRETS IMPRESSION
De nuevo el Caribe Mexicano es el centro de atención con este resort de lujo todo incluido.
El Secrets Impression Isla Mujeres es uno de los nuevos hoteles más esperados en el mundo.
Este resort todo incluido para adultos, que abre sus puertas este año y su participación ampliará la oferta hotelera en la isla. La propuesta está basada en atender las necesidades de los viajeros de lujo.
En su diseño arquitectónico, las habitaciones integraron detalles de artistas locales que representan a la comunidad.
Mientras que los materiales de construcción fueron seleccionados para interactuar en el marco de los programas de protección de la vida marina, páneles solares para calentar agua, políticas libres de plásticos de un solo uso y una planta embotelladora.
Todas las habitaciones contarán con ocho restaurantes, spa de clase mundial, playa y una suite presidencial de 325 metros cuadrados.
Adicionalmente en su operación el resort considera distintas acciones enfocadas a la conservación del medio ambiente y el apoyo a la comunidad local.
#3IDEASQUEINSPIRAN - OLA HÍBRIDA
Luego de 3 años, transitamos del análisis integrado a las series de entrevistas #3palabras, #3insights y este 2023 con las #3ideasqueinspiran a través de la adopción de un formato híbrido.
Esto implica navegar desde cualquier entorno (físico y virtual) la conversación con quienes lideran las tendencias del real estate.
ARQUITECTURA & NUEVOS VIAJEROS
No es un secreto que herencia de la pandemia, aeropuertos, hoteles y otros espacios para la hospitalidad como las oficinas y el mercado residencial están en un proceso de rediseño.
El centro de la transformación de los entornos se basa en que los espacios hoy día requieren la capacidad para concentrar a una gama más amplia de personas.
En ese grupo no sólo figuran los viajeros de negocios y placer, sino colaboradores en las empresas, consumidores y habitantes de los inmuebles.
Quienes participan en el negocio saben que las nueva expectativas de los viajeros en los espacios que transitan para el desarrollo de sus itinerarios busca tener mejores experiencias, integrar características para usuarios conscientes de la atención al medio ambiente y aspectos vinculados con la inclusión como el uso de nuevas tecnologías, es el caso de la inteligencia artificial (IA).
En este último factor, existen casos en las principales ciudades donde operan hoteles que en su interior operan sistemas de temperatura ad hoc a las preferencias del usuario, conserjes que anticipan las preferencias gastronómicas e incluso acceso a servicios para el itinerario a través de chat bots o asistentes virtuales.
En el centro están los viajeros, los usuarios y los servicios personalizados, incluso la IA está ayudando a los hoteles a optimizar aspectos clave en la operación como la eficiencia energética y la sostenibilidad.
No es un tema exclusivo del mundo desarrollado. En México distintas cadenas hoteleras, como Posadas, ya han venido integrando a su operación tecnología a fin de dar solución a los requerimientos.
Un análisis de Gensler respecto al rediseño de los espacios de hospitalidad considera que la integración de la tecnología en el nuevo plano de los espacios permite generar experiencias más armónicas para los invitados, además de que se logren cubrir las expectativas.
Este cambio representa elevar los servicios bajo demanda a la hospitalidad, a grado que en los mercados desarrollados exploran la integración de robots multilingües que cubran servicios de limpieza, recomendaciones personalizadas, reserva de libros, asistencia 24 horas.
El abrazo de la frontera tecnológica, como sugiere la firma arquitectónica, ha sido tomado por hoteles que atienden la planificación de viaje, el conserje digital, el almacenamiento de equipaje, la sostenibilidad de la super carga y la eficiencia energética vía IA, además de la gestión de residuos sólidos.
Son tendencias que dejaron la ciencia ficción y que se han convertido en un eje para integrar aspectos de mayor fondo en los inmuebles con uso de hospitalidad, como las plataformas que permiten evaluar el desempeño de las mejores prácticas sustentables y su implementación en las propiedades.
Un caso que se vive en el verano que transcurre es cómo hacer eficiente la alta demanda de los viajes aéreos, que la Asociación de Viajes de Estados Unidos, la determina como la más fuerte desde antes de la pandemia.
El pasado 4 de julio que se vivió la demanda más grande en la historia de los aeropuertos estadounidenses, es el mejor ejemplo de que esta inercia continuará imponiendo retos a los inmuebles.
En especial si se considera que sólo en ese mercado, los usuarios planean incrementar la cantidad de gasto en viajes de placer en el próximo trimestre, es decir 26% respecto al 19% del primer trimestre del año.
Esta demanda elevada, representa un reto para los aeropuertos, que experimentaron procesos de seguridad y espera en sus instalaciones. Ya sea en los enlaces internacionales, las instalaciones de origen y destino y los aeropuertos que operan para la transferencia y conexión.
En sus diferentes tipologías y usos, todos los aeropuertos experimentan retos que deben ser resueltos con prontitud. Su situación es ejemplo de la transformación requerida en una industria impactada por la pandemia y los profundos cambios en la demanda de sus usuarios.
En el caso de México y dado que los destinos ganadores durante y después de la pandemia sus aeropuertos enfrentan las mismas tendencias. Por ello, es relevante la transformación e incorporación de nuevos puertos aéreos que compensen la demanda de una industria que ya vio venir su franca recuperación.
La Terminal 2 del aeropuerto de Puerto Vallarta, que en su planeación será Net Zero, es el claro ejemplo de la revolución del real estate, que en sus obras será testigo y actor principal de la nueva ecuación.
Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía:Project Jackson Hole Airport,Gensler.
RAZONES CORPORATIVAS
Luego de 3 años después de la pandemia, existen consensos respecto a la nueva razón que alimenta la vida y el regreso a las oficinas.
Una que se centra en la inspiración y la conexión como en la eficiencia y la productividad.
Y es que, desde la perspectiva de Cushman & Wakefield, los empleados están viendo su trabajo, y sus lugares de trabajo, con una intencionalidad centrada en el láser.
Por una parte, prefieren inspirarse en el trabajo y quieren conectarse con sus colegas de una manera significativa.
Es un hecho que la tecnología ha permitido que la fuerza laboral sea más virtual y, debido a que la mayoría de los empleados ahora tienen opciones dónde trabajar, se gesta una nueva dinámica en la oficina.
Es una tendencia, que va más allá de la vestimenta informal, la prevalencia de las videoconferencias o el entorno de trabajo híbrido.
En la era post pandemia existe la percepción de que los empleados están viendo su trabajo, y sus lugares de trabajo, con una intencionalidad centrada en el láser.
“Anhelan inspirarse en su trabajo y quieren conectarse con sus colegas de una manera significativa”, asegura la firma.
Sin embargo, para la mayoría, esa inspiración y conexión no proviene de una semana laboral de 40 horas trabajando de forma remota, sino de elegir intencionalmente venir a la oficina para establecer conexiones con las personas y dentro de los entornos de trabajo que inspiran la colaboración, la creatividad y la innovación.
Estas tendencias y preferencias de los colaboradores, se enmarcan en un entorno macroeconómico de menores riesgos de obsolescencia en comparación con Estados Unidos y Europa, el sector de oficinas en Asia Pacífico no está exento de desafíos.
En este sentido, la presión está comenzando a aumentar en varios frentes, incluidos los niveles elevados de vacantes, la evolución de los requisitos de espacio para los ocupantes y la legislación gubernamental inminente.
MONDRIAN HONG KONG
Este verano China recibirá a su creciente oferta de hospitalidad una nueva apuesta del consorcio global Accor.
Localizado en el distrito de Mong Kok, este hotel de descanso operará 324 habitaciones diseñadas para privilegiar seleccionadas vistas del puerto.
En total el edificio vertical se desplanta en 40 pisos que reunirán varios matices de diseño inteligente en un guiño a la rica historia y cultura de Hong Kong.
En su diseño interior el resort contempla detalles inspirados en los antiguos costureros de los sastres de Hong Kong, mientras que sus espacios públicos contarán con decoraciones de neón inspirados en los callejones iluminados que se ven en toda la ciudad.
Mondrian Hong Kong será el primer hotel Mondrian en la Gran China. El hotel de estilo de vida de lujo tendrá además de sus habitaciones, 12 suites de dos bahías. Con un giro lúdico en sus orígenes, este hotel tiene varios matices de diseño inteligentes.
Además, el hotel contará con dos lugares elevados para beber y comer, incluido Carna de Dario Cecchini, una impresionante terraza en la azotea y Bar & Restaurant.
RETAIL RESILIENTE
El negocio de los centros comerciales ha mostrado durante los años de pandemia el músculo con que ha construido la expansión de las últimas dos décadas.
Lo ha hecho con un ritmo que agregaba 30 centros comerciales y 800,000 m2 por año, sostenido por el crecimiento de desarrolladores, empresas y fondos institucionales y las apuestas de las cadenas minoristas y marcas.
De acuerdo con el más reciente reporte de Mac Arquitectos Consultores, basado en la actividad de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) y las empresas públicas, al cierre del primer trimestre de 2023, el inventario total en México llegó a 931 centros comerciales anclados por una tienda de autoservicio, cines y/o departamental y con al menos 30 locales.
El reporte número 7 de la firma integra los portafolios de Fibra Danhos, Fibra Macquarie, Fibra Shop, Fibra Uno, Fibra SOMA, Gicsa, Grupo Acosta Verde, Planigrupo y Liverpool, que cuentan con 294 activos comerciales equivalentes a una superficie rentable de 7.7 millones de m2, es decir 32% del inventario total nacional del país.
Esta amplitud del mercado, adicional a los desarrolladores privados, hizo que la penetración de la industria en la población avanzara. Ello puede observarse en la evolución que guarda el área bruta rentable que acumulaba 23.95 millones de m2.
Esta permitió que exista un ratio comercial de 18.5 m2 por cada 100 habitantes ó 23.5
m2 por cada 100 habitantes urbanos, promedio con que el retail mexicano lidera en América Latina, superando a Chile, Colombia y Brasil.
Aún así, el hecho de que el negocio entrara a una etapa de consolidación y diversificación, no ha detenido la llegada de nuevos conceptos no ha detenido la llegada de cadenas de conceptos de entretenimiento y restaurantes con experiencias.
Algunos casos de esta evolución son las marcas Gravity, Oche, Museum of Illusions, Claire´s, Mastro´s, Salvaje y Tatel, entre otras.
En la evolución que no puede verse como un fenómeno generalizado, siguen visualizando casos de expansión acelerada.
Muestra de ello es el caso de la cadena mexicana de tiendas Waldo´s Dólar Mart que anunció en mayo pasado su plan de crecimiento que con una inversión de 2 mil millones de pesos le permitirá en 2027 llegar a mil tiendas, además de expandirse en América Latina y Estados Unidos.
El plan de negocios de esta firma que comercializa productos al menudeo importados con precios cercanos a un dólar, desde 1999 cuando abrió su primera tienda en Tijuana, es mucho más ambicioso de lo que parece.
La lógica se basa desde la perspectiva de Juan Manuel Altamirano que lidera la vicepresidencia de Desarrollo Inmobiliario en que la firma se considera resiliente. Lo ha sido en plena pandemia cuando la crisis en la cadena de suministros, no paró la importación de productos de China.
En la estrategia han logrado capitalizar los hábitos del consumidor mexicano, el efecto de las temporadas, la relevancia de tener Centros de Distribución localizados de manera estratégica, e incluso una planta de producción de textiles, donde se producen las prendas que son el producto más vendido.
Otro factor que determina su crecimiento es la integración de 5 prototipos de tiendas, diseñados, edificados y operados con un equipo in house, con los cuales puede operar en colonias, poblados chicos de menos de 50 mil habitantes, en plazas comerciales, stand alone, strip mall, power centers y en zonas sin áreas comerciales, como la que opera en Guerrero Negro.
Hasta ahora su modelo se ha basado 80% en renta y 20% en compra de espacio comercial, sin embargo, planea incursionar en la construcción de pequeñas plazas en zonas sin servicios comerciales, aunque por su diversificación de conceptos, ha logrado establecer sinergia con desarrolladores e incluso FIBRAs.
Este caso revela el camino por avanzar que aún existe en una industria que ha enfrentado los retos, que se ha transformado y depurado a partir de la pandemia y cambió sus parámetros para hacer frente al crecimiento del e-commerce en su operación.
Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: CSLUB Administrative Building, Gensler.
HOSPITALIDAD - RECAP
Viajes de negocios, placer y lujo y la flexibilidad de las oficinas, cambiaron el negocio. La tendencia es consecuencia del demandante viajero en los hoteles y el inquilino de las #oficinas. Ambos transformaron los entornos de #hospitalidad.
En el recap explore las reflexiones de la serie #3ideasqueinspiran y los aprendizajes de American Express Global Business Travel, Posadas y Gensler.
SHORT TERM RENTAL
Es la tendencia en ciudades de Estados Unidos, pero el avance en las oportunidades de inversión tiene desafíos por las condiciones macroeconómicos.
El mercado de corta estancia es el ejemplo de cómo su expansión en ciudades líderes de Estados Unidos y la Unión Europea crecieron como resultado de políticas fiscales expansivas para reactivar sus economías, pero ahora enfrentan desafíos.
Un análisis de Inmsa Real Estate Investments señala que el boom inmobiliario en Estados Unidos fue posible debido a los créditos hipotecarios de bajo costo que motivaron que el stock de viviendas tocara su nivel más bajo en décadas y el volumen de ventas aumentara significativamente, hechos que dispararon los precios.
Adicionalmente, la reducción de las tasas de interés impulsó a los grandes fondos globales de inversión a invertir en activos multifamiliares y logísticos, movimiento que incidió en un aumento de 40% entre 2020 a 2022 en los precios.
La firma prevé que debido a que el boom terminó, los precios están en un nivel donde las oportunidades son escasas.
No obstante, el hecho de que Estados Unidos experimentara su inflación interanual más alta en los últimos cuarenta años, superando el 9%, obligó a la Reserva Federal a incrementar sus tasas de interés en varias oportunidades.
Es un hecho que las herramientas utilizadas por la Fed han comenzado a dar resultados, ya que en mayo la inflación se ubicó en 4,1%, nivel superior al 2% esperado.
La continuidad en el aumento en tasas de interés impacta el mercado inmobiliario de Estados Unidos, de tal razón que cerró 2022 con una caída en sus ventas del 35% respecto al volumen alcanzado un año atrás.
“Si comparamos la tasa de rendimiento de la renta de los activos versus la tasa de interés de los préstamos hipotecarios, podemos proyectar que en EE.UU. este año la diferencia de tasa continuará siendo negativa y el mercado se seguirá contrayendo”, dice Mariano Capellino, CEO de la firma de inversión.
Contrario a los pronósticos, los precios de las viviendas en Estados Unidos no comenzaron a caer, incluso una encuesta de Reuters reveló que los precios podrían bajar menos de lo esperado.
Lo anterior es consecuencia de la disminución en la demanda, la oferta limitada y el efecto de las tasas de interés. Así, los precios de las viviendas, sensibles a las tasas de interés, solo han cayeron alrededor del 6% desde su máximo reciente.
La encuesta de Reuters pronosticó que los precios promedio de las viviendas, según el índice Case-Shiller, descenderían un 4,5% en 2023.
En contraparte, la tasa hipotecaria fija a 30 años, actualmente en 6,9%, promediará 6,35% este año. Y no sólo eso, “ante las elevadas tasas y los altos precios de las viviendas, acceder a una propiedad en EE. UU. parece ser un sueño lejano”, asegura el análisis de la firma.
Esto último, a su vez, está provocando que los alquileres suban dado que la inflación de los precios de alquiler promediará un 2,1% este año y superará la inflación subyacente en 2024 y 2025.
Este contexto abre oportunidades para que propietarios en mercados en expansión, como Miami, tengan la alternativa de duplicar rendimientos.
La clave, dice Capellino es la correcta lectura de los ciclos económicos de los activos para ingresar luego del ajuste en la fase de recuperación; la adquisición de activos en el mercado primario institucional (distress en bancos), lo que nos permite obtener descuentos desde el 20% hasta el 40% sobre el valor del activo actual; y agregar valor al activo.
Se trata de una estrategia con mayor potencial en mercados europeos ante el exceso de inventario en los bancos y una mayor participación de los fondos en nichos como el retail, logística y turismo.
TOKENIZACIÓN
El 7 de junio del mes que está por terminar, el Diario Oficial de la Federación incluyó un decreto para normalizar transacciones vía metaverso, tokens y blockchain.
Su formalización en México hace que las transacciones digitales en el real estate avancen. Lo anterior es gracias al cambio formal al Código de Procedimientos Civiles y Familiares, donde se contempla en distintos procedimientos, la inclusión de términos digitales, entre ellos la realidad aumentada, la realidad virtual, el metaverso, la realidad híbrida y el uso de tokens y blockchain.
El contenido del artículo 2 inciso XXVI especifica del metaverso ser “el espacio virtual que posibilita la convivencia social en mundos digitales a través de experiencias gráficas inmersivas en tercera dimensión, que suele utilizar tecnologías de realidad virtual, realidad aumentada, realidad mixta o híbrida, tokens y cadena de bloques (blockchain)”.
El mismo decreto contempla distintas acciones para el pago de impuestos de las hipotecas a través de dichas herramientas.
También considera en el artículo 23 que estos medios permitirán “obtener el pago o prelación del crédito que una hipoteca garantiza o cuando tenga por objeto la división, registro y extinción de ésta, así como su nulidad, cancelación o para obtener el pago o prelación del crédito que la hipoteca garantice”.
Su inclusión al decreto es por demás relevante porque permitirá que se abra la inversión a otras instancias, más allá de quienes hoy participan en las transacciones inmobiliarias.
Hasta ahora, en la industria existían barreras legales y de montos de inversión, aspectos que pueden ser superados con tecnologías tipo las cadenas de bloques.
En el caso de la tokenización, se abre una alternativa para expandir las opciones de negocios del broker y asesores inmobiliarios.
En el Ebook Tendencias Proptech 2022, se establece que este instrumento abre nuevas oportunidades seguras y flexibles respaldadas en los bienes inmuebles.
Mediante la tokenización, un inmueble hace factible crear fracciones de activos digitales que se negocian y comercializan a través de la trazabilidad que garantiza el uso del blockchain.
Por este conducto, se generan tickets de inversión por 10 mil dólares o menos, cifra inviable en el pasado reciente.
Así, la tecnología hace factible el ingreso de nuevos jugadores, a través de reglas y mecanismos transparentes que eviten el mal manejo de los recursos. Es, como en algún momento compartimos, la posibilidad de democratizar y expandir las posibilidades de inversión que antes sólo era factible para grandes inversionistas.
No debe ignorarse que en América Latina, la transformación de activos tangibles en tokens abre la puerta al financiamiento de pequeñas y medianas empresas, así como a proyectos de infraestructura.
Se estima que la tokenización dejaría un negocio de hasta 4 mil 400 millones de dólares en los próximos años, de acuerdo con un informe de la firma Capco.
Desde el inicio de su inclusión al mercado, se ha mencionado a la regulación como uno de los mayores desafíos para su operación, por ende, la inclusión en el decreto del Diario Oficial es un avance.
En México, ha sido la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) la que ha emitido regulaciones para la emisión y negociación de títulos de deuda y acciones en forma de tokens, lo cual abrió la puerta a la creación de soluciones financieras que permiten fraccionar activos en tokens, y su compra-venta entre inversionistas.
Igual sucede con el crowdfunding o financiamiento colectivo, una alternativa online que sin la participación de intermediarios financieros como la banca, permite soportar financieramente a pequeños inversionistas vía una plataforma la compra de activos residenciales, oficinas, logísticos, terrenos y de otro tipo. Su operación genera dividendos específicos en el tiempo.
Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: NVIDIA Headquarters, Santa Clara, California, Gensler.