NÓMADAS Y CORTA ESTANCIA
Contrario a la percepción social, la gentrificación en las colonias Condesa, Roma e Hipódromo Condesa es cuestionable porque el aumento de precios de las propiedades habitacionales a la venta se mantuvo conforme al impacto inflacionario en los últimos cinco años.
Distinto es el valor creciente del mercado informal residencial de rentas, que ante la falta de estadísticas apenas puede identificarse por el efecto creado por la demanda de la población de nómadas digitales, el mercado de renta de corta estancia y la caída en los niveles de construcción de nuevas propiedades.
“Hay una percepción probablemente válida, pero apenas determinada por las rentas informales de personas físicas o morales que los subalquilan a través de plataformas donde sí han subido los precios”, explica Jorge A. Mc Loughlin, director general de la firma.
Aún así, desde su perspectiva no se puede utilizar el argumento de aumento en los precios porque no hay fuentes que puedan contradecir los datos duros, que ponen en evidencia lo contrario.
“Los precios prácticamente en Ciudad de México (CDMX) es donde menos han tenido impacto año con año contra la inflación, por ello el valor del avalúo hipotecario utilizado en las operaciones de compra-venta es el que permite ver dónde está el aumento”, detalla.
Entre 2019 y 2024 el ticket promedio del mercado residencial en estas zonas, medido en precios por m2, pasó de $5 mil 152 pesos a 5 mil 716 pesos, aumento equivalente a un crecimiento de 11%, de acuerdo con un análisis desarrollado por la firma Metric Analysis con base en Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) e INEGI.
Esa perspectiva indica un aumento en precios 2.6% de las propiedades y una plusvalía en este tiempo referido de 33.9% en propiedades a la venta ante la falta de nuevas edificaciones y la demanda creciente.
La perspectiva del análisis también destaca en estos años cómo en estas colonias el mercado ha registrado la incorporación de más clases de propiedades habitacionales, donde el nivel medio registra una caída de 51% mientras el de semilujo crecieron 56%.
En vivienda nueva creció de 37% a 42.6% además de que los valores respecto al promedio de CDMX, se incrementaron 3.2% vivienda nueva y disminuyeron 0.9% en vivienda usada.
La demanda de espacios representada por nuevos usuarios como los nómadas digitales también se fundamenta en la participación que la Ciudad ha generado como destino principal de talento tecnológico, al ocupar la primera posición en el ranking latinoamericano Scoring Tech Talent de la empresa CBRE.
Otro factor en la evolución de la oferta disponible en venta relacionado con el comportamiento general del mercado en la Ciudad es que debido al alto costo de la tierra en la ciudad, además del impacto inflacionario y la falta de licencias de construcción, la industria ha reflejado un impacto en el tamaño de las superficies promedio de las propiedades al ajustarse de 97 a 83m2 con la finalidad de mantener el ticket promedio que actualmente es de $4 millones de pesos, el más alto a nivel nacional.
En contraparte, el directivo dice que un efecto positivo de la evolución de los valores de las propiedades es el creciente efecto en la actividad comercial.
Así, mientras entre 2010 y 2018 se abrieron 277 negocios en estas colonias, para el lapso 2019-2024 se abrieron un promedio de 374, que prácticamente representan el doble.
GENTRIFICACIÓN
La gentrificación en las zonas Condesa, Roma e Hipódromo Condesa va más allá de las razones que motivaron las acciones sociales de protesta. Entre 2019 y 2024 el ticket promedio del mercado residencial, medido en precios por m2, pasó de $5 mil 152 pesos a 5 mil 716 pesos.
HÍBRIDO Y CON PROPÓSITO
El resultado es revelador: 48% de los colaboradores prefiere el trabajo presencial y con una tendencia creciente 35% esquemas híbridos de trabajo, pero con una asistencia ideal de 1 a 2 días a la semana.
Así lo concluye la encuesta IA y presencialidad: el nuevo panorama laboral que PageGroup desarrolló con WeWork entre 150 cualitativas y 5,000 digitales en México, Argentina, Chile, Colombia y Perú.
En ella, 34% de los encuestados fueron de la generación X, 31% millennials, 28% generación Z y 6% Baby Boomers.
No obstante, en el péndulo y camino sin retorno de los esquemas flexibles, la oferta laboral es determinante para hacer realidad en la retención de personal, cultura e identidad corporativa.
Esto implica que a menores oportunidades laborales, los colaboradores están dispuestos a ceder en la anhelada flexibilidad.
Como aquí lo hemos expuesto, la movilidad hacia el espacio físico de trabajo es un factor clave, dado que representa según este sondeo 89% de las desventajas que ven los colaboradores, en especial en Ciudad de México (CDMX), caso contrario a la elevada preferencia hacia la presencialidad que registran Guadalajara y Monterrey.
Esto representa que los empleados hoy buscan un propósito en las horas que destinan a la presencialidad, dado que es un hecho que se ve como una oportunidad para fortalecer las relaciones interpersonales, pero principalmente la comunicación directa y la integración de equipo.
Otro hallazgo relevante es que en el regreso a las oficinas, se ha percibido la dificultad para realizar el trabajo en espacios abiertos, la falta de infraestructura y los insuficientes espacios para el headcount.
Así el talento espera que los espacios de trabajo cuenten con espacios de dispersión y descanso, áreas verdes, salas confidenciales y modelos híbridos basados en resultados.
Sobre la participación de la IA (inteligencia artificial) 7 de cada 10 usuarios tiene conocimientos básicos y 82% no teme ser reemplazado, dado que le ve como una herramienta de apoyo.
No menos importante es que estas prácticas corporativas alineadas con la rentabilidad operativa, hoy medidas desde la productividad y no en los m2 asignados por empleado, han dejado en la reducción de las tasas de ocupación o vacancia que actualmente se ubican por debajo del 20% en Ciudad de México (CDMX).
Las estructuras flexibles han resultado ser una solución para los inquilinos de enfrentar un entorno cambiante y para los operadores de espacios colaborativos una oportunidad constante de crear un efecto en la productividad y el costo. Esta dinámica les ha permitido participar con 5% de la absorción de espacios corporativos.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Nvidida, Gensler.
MANDARIN ORIENTAL QIANMEN
Es el nuevo hotel con que Mandarin Oriental nutre el lujo de la hospitalidad en Beijing.
Este desarrollo mezcla la tradición y lujo, dado que se ubicada en los callejones tradicionales que unen el rostro cultural de la ciudad.
En sus habitaciones, algunas interconectadas entre sí y otras separadas, el diseño que siguió los principios de los siheyuan pekineses integró patios privados inspirados en la arquitectura siheyuan clásica, además de que algunas tienen con salas específicas para el té.
Se trata de la segunda propiedad en esta ciudad de Mandarin Oriental, y con su diseño consigue transformar las casas hutong históricas en espacios modernos que respetan su herencia histórica.
Gracias a su ubicación céntrica en estas callejuelas tan auténticas, muchos de los vecinos son gente del barrio de toda la vida, con lo cual la integración del entorno es orgánica y de convivencia local.
En su oferta gastronómica incluye 4 restaurantes y bares destacan Yan Garden, de cocina cantonesa y de Chaozhou, y el restaurante italiano Vicini, que ocupa una antigua fábrica textil reconvertida, además del Maple Lounge y el bar Tiao donde se ofrecen alternativas originadas en el folclore local.
A su vez, la zona de bienestar ofrece masajes, tratamientos faciales y experiencias destacadas como el baño de sonido con gongs, realizado en el espacio de sanación Qiyuan, aunque también hay otras centradas en el silencio y la contemplación en la casa del té, donde se celebran ceremonias y se hacen meditaciones guiadas mediante los sabores y aromas de esta tradicional bebida.
NUEVOS MERCADOS DE OFICINAS
Ciudad de México (CDMX), Guadalajara, Monterrey y Querétaro han sido por distintas razones el foco de atención de inversionistas y desarrolladores involucrados en el mercado de oficinas.
Su evolución alcances, tamaño y resultados son distintos, pero ha sido el efecto del desarrollo económico e inmobiliario lo que ha motivado el desarrollo de nuevos proyectos y la integración de corredores.
No obstante, en los últimos 5 años desde que las estructuras híbridas reconfiguraron los espacios y esquemas de trabajo, la escena corporativa ha cambiado.
En Guadalajara, por ejemplo, destacó la demanda y salida al mercado de proyectos; Monterrey, vio el efecto de la expansión industrial complementada por el anuncio hoy pausado de la gigafactory de Tesla y el peso que aún tiene el nearshoring pese a la crisis arancelaria.
Querétaro por su parte, recibió la influencia del crecimiento de la ciudad y el efecto de la expansión del negocio de los data center; mientras que CDMX, el más importante en el país y América Latina ha experimentado una recuperación en las tasas de absorción, la caída en el ritmo de nuevas edificaciones y la transformación en la demanda de espacio de sus inquilinos.
Todas son tendencias que evidencian el estado de los mercados. Sin embargo, es sabido que el desarrollo inmobiliario busca salida a las oportunidades de nuevas zonas y es justo Tijuana uno de los nuevos polos de desarrollo inmobiliario comercial.
Lo es por el propio dinamismo que ha marcado el desarrollo residencial vertical ante la demanda de compradores que trabajan en Estados Unidos y viven en territorio nacional.
En ese mercado distribuido en 5 corredores, la mayor parte de edificios terminados Clase A se distribuyen en la denominada Zona Río con 11 edificios, la Zona Dorada con 4 edificios2, así como la Tercera Etapa Zona Río el proyecto del WTC.
Las zonas Río y Dorada experimentaron hasta ese momento una creciente oferta y la continuidad de la demanda producto de los fenómenos del nearshoring y reshoring, al igual que otras ciudades de la frontera México-Estados Unidos.
Hasta el primer trimestre del año en curso, según un reporte de JLL el inventario crece y la disponibilidad de espacios corporativos se redujo hasta 10 mil 888 m2, con lo cual llegó a una tasa de 9.71%, que generó en la Zona Río la incorporación tres edificios corporativos en construcción que suman al mercado 35 mil 57 m2.
La firma dice que dicha tasa se considera saludable, "e indica que hay suficiente espacio disponible para adaptarse a nuevas empresas o necesidades de expansión, pero no tanto como para indicar un exceso significativo de oferta que pueda presionar los precios a la baja".
Este reporte revela que la tasa de desocupación en los edificios Clase A llegó el lapso de referencia a 9.71%, equivalente a 2.81 puntos porcentuales menos respecto al trimestre previo, debido al impulso en la demanda, que le ha llevado a un escenario de auge con rentas a precios promedio de $23.72 dólares por m2 y hasta máximos de $30 dólares.
Si bien la tasa de desocupación creció, "la situación del mercado se mantiene moderadamente estable. Este cambio indica un ajuste en la oferta y demanda de oficinas clase A en Tijuana, destacando la importancia de monitorear las tendencias del mercado y factores económicos que influyen en estos cambios".
El reporte indica también que la mayor tasa vacante se localiza en el sub mercado Tercera Etapa Zona Río con un total de 80.76%, impulsado por un contrato que no se renovó de 3 niveles de un edificio en el trimestre pasado y que sigue sin ocuparse.
En los corredores de mayor movimiento como Zona Río y Zona Dorada, podemos observar un porcentaje saludable respecto a 3ra etapa del río al estar debajo del 10%, lo que indica que la oferta y la demanda se están nivelando de tal razón que actualmente están disponibles 11 mil 951m2.
Entender este comportamiento del año pasado se explica de acuerdo con la metodología de JLL del reloj inmobiliario, por un escenario de auge a Monterrey, al alza a Guadalajara y no se especifica el status de Ciudad de México.
No obstante, las particularidades señaladas, es un hecho que estos escenarios demuestran porqué las condiciones específicas plantean momentos de oportunidad para inversionistas y desarrolladores cuando la baja disponibilidad se presenta y aumenta la demanda.
Esté último es al que se enfrenta Tijuana que con un inventario de 123 mil 135 m2 de edificios terminados refleja las condiciones de oportunidad.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: The Landmark Baja, Thor Urbana.
INVERSIÓN INMOBILIARIA ESTABLE
Contrario a la incertidumbre económica, 51% de los inversionistas esperan mantener o aumentar su asignación de inversiones en sectores al alza como el industrial.
De acuerdo con el reporte Insights de mitad de año liderado por la firma CBRE México, los activos industriales centrados en la fabricación siguen siendo la propiedad preferida entre los inversionistas.
En este sentido, el sector manufacturero mantiene su posición mantiene su posición de liderazgo, a pesar de la desaceleración de la demanda en los mercados del norte, la absorción nacional ascendió a 587 mil m2 al cierre del primer trimestre de 2025, luego de que se normalizó el ciclo económico del mercado industrial y logístico impactado por la incertidumbre arancelaria.
El estudio, resultado de la encuesta a inversionistas sobre sus intenciones de inversión, estrategias y sectores preferidos, también destaca a los sectores minoristas y de oficinas en una etapa de estabilización.
“La oficina del Distrito Central de Negocios de la Ciudad de México (CDMX) registró una tasa de vacancia del 13.8% en el primer trimestre de 2025 del 18.0% del primer trimestre de 2024”, destaca el documento.
Asimismo puntualiza que en el mismo período, la CDMX registró 70 mil m2 de absorción neta de oficinas, una cifra un 60 % más alta que en el primer trimestre de 2024.
Mientras que este mercado fue clasificado como el destino de inversión más popular del país, el área Metropolitana de la Ciudad de México sigue siendo muy activa liderada por la demanda interna de logística.
Otro aspecto relevante del sondeo es que 67% de los inversionistas planean mantener o aumentar la inversión inmobiliaria respecto al año pasado.
Indica que “a pesar de los vientos en contra de la economía, el gobierno mexicano lanzó el Plan México, desarrollando estrategias diseñadas para crear un entorno favorable para atraer inversionistas y aumentar la entrada de capital al país”.
Lo anterior, dado que el plan se centra en el desarrollo de la infraestructura, el crecimiento económico y la creación de empleo.
Sobre la política monetaria, los inversionistas no esperan cambios en las condiciones de los préstamos bancarios, luego de que en marzo de este año el Banxico redujo su tasa clave al 9%, una decisión influenciada por una reducción en la inflación y las preocupaciones por la desaceleración del crecimiento económico mundial.
Asimismo se espera que las asignaciones inmobiliarias mantengan la estabilidad en el año en curso, escenario que favorece la postura de inversionistas de mantener la asignación a bienes raíces equivalente a lo ejercido en 2024, hecho que busca diversificar al distribuir el riesgo en diferentes tipos de activos.
Un factor que complementa los escenarios de inversión es la adopción de criterios ESG por sus siglas en inglés que atienden acciones Ambientales, Sociales y de Gobierno Corporativo, en sus decisiones de inversión inmobiliaria.
En consecuencia, 77 % de los inversionistas aseguró seguir adoptando criterios ESG en todas las decisiones de inversión, al tiempo que su aceptación generalizada les animaría a adaptar y actualizar sus activos actualmente no ecológicos para reducir las emisiones de carbono.
OFICINAS SOCIABLES Y WELLNESS
Espacios flexibles, dinámicos, profesionales y con servicios de hospitalidad lideran las preferencias de colaboradores mexicanos, en las encuestas globales sobre el presente de las oficinas. Es la realidad que marca los desafíos al diseño arquitectónico, propietarios e inquilinos.
DISEÑO RESPONDE A DESAFÍOS
En un mundo que va hacia la sustentabilidad, el reciclaje y la recuperación de usos definen el rumbo de la arquitectura.
Especialmente en tiempos en que el cambio climático ha impuesto retos importantes para hacer resilientes las edificaciones.
Día con día ocurren situaciones, como los incendios forestales de enero pasado en Los Ángeles, que orillaron a las autoridades de la ciudad de Santa Mónica, la Palisades Charter High School y CW Driver a transformar una antigua tienda departamental Sears en una escuela secundaria temporal para 2,500 estudiantes cuatro semanas.
La devastación generalizada por los incendios forestales en Eaton y Palisades, que diezmaron los barrios de Pacific Palisades y Altadena, causaron pérdidas por más de 131 mil millones de dólares y la destrucción de más de 16,000 viviendas y edificios a causa de los incendios que destruyeron el 40% de la escuela preparatoria Palisades Charter High School (Pali High).
Ante los múltiples impactos del aprendizaje remoto y la necesidad de que los estudiantes regresaran al campus antes del final del año escolar, Pali High sumó a Gensler, C.W. Driver Companies y la ciudad de Santa Mónica para transformar 100,000 pies cuadrados de espacio sin edificar dentro de una histórica tienda departamental en el centro de Santa Mónica.
Kelly Farrell, directora general de la oficina de Gensler en Los Ángeles considera que la habilitación de un espacio temporal era clave dado que los estudiantes se enfrentarían por segunda ocasión al aislamiento del aprendizaje remoto en cinco años.
“El proyecto representaba más que construir una escuela; tenía el potencial de crear un lugar donde los estudiantes pudieran reconectar y reconstruir su comunidad”, dice Farrell.
Adicionalmente este proyecto exigía un tipo diferente de innovación, basada en la urgencia, la creatividad y el impacto en la comunidad.
El proyecto replanteó los métodos de impartición hasta las prioridades de diseño, para crear una escuela completamente funcional en tan solo 30 días.
Además, el edificio se había reubicado durante el COVID-19 como oficina creativa, con dos plantas nuevas, un atrio luminoso y con buena estructura. “Sin embargo, el edificio era un cascarón frío: no tenía plomería ni iluminación, y solo se habían instalado sistemas básicos de climatización y seguridad contra incendios”.
Otro caso que evidencia el efecto de la ola de transformación de espacios es la readecuación que la misma firma hizo en un espacio de trabajo sobre una estación de tren en Londres, proyecto que tuvo que evaluar las barreras que frenan la conversión de oficinas a viviendas.
Fue un planteamiento arquitectónico donde el centro fueron la vivienda asequible y revitalizar las ciudades, a través de la superación del statu quo y acciones que reducen la tasa de desocupación de oficinas y revitalizar nuestras ciudades.
En este proceso la firma desarrolló una colaboración conBrookings Metro, HR&A Advisors y Eckholm Studios para estudiar la conversión de oficinas para el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos en seis ciudades.
Steven Paynter, Global Building Transformación & Adaptative Reuse Leader, considera que las ciudades han pasado por las cinco etapas del duelo y, recientemente, puede que finalmente hayan aceptado que la crisis de la vivienda no va a desaparecer y que se necesitan medidas deliberadas para recuperarse.
Fue este contexto el que generó la oportunidad del proyecto de conversión de oficinas para el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos en Houston, Los Ángeles, Pittsburgh, St. Louis, Stamford y Winston-Salem.
A través de atender el diseño, políticas, finanzas y economía, se logró establecer una ruta integral para que los responsables políticos y los promotores inmobiliarios gestionaran el complejo proceso en Estados Unidos.
Si bien mucho ha cambiado desde que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, los fundamentos del mercado inmobiliario siguen siendo los mismos y no han experimentado cambios positivos desde 1971.
Abordar el desafío, requirió la combinación de análisis de mercado, entrevistas con las partes interesadas y evaluaciones de viabilidad arquitectónica, que proporcionan datos reales sobre qué edificios se pueden convertir en cada una de las seis ciudades y qué políticas impulsar para incentivar las conversiones en cada mercado.
El resultado fue que atender las brechas de costos, los complejos procesos de aprobación y la escasez de subsidios para viviendas asequibles era la clave en las conversiones.
Paynter dice que esta situación hizo que Los Ángeles esté paralizada por la zonificación, los permisos y una serie de desafíos relacionados con la normativa estatal.
Para una ciudad que enfrenta una grave escasez de viviendas y, en particular, una necesidad crítica de vivienda asequible, superar estas barreras ahora, en lugar de dentro de tres años, es fundamental.
Además, de los desafíos particulares que llevan a observar cómo mientras Los Ángeles y Stamford luchan por proporcionar suficientes viviendas para satisfacer la demanda regional de nuevas unidades, ciudades como Pittsburgh y Houston luchan por mantener los beneficios fiscales y de otro tipo asociados con edificios y distritos de oficinas obsoletos y de bajo rendimiento.
NEKAJUI RITZ - CARLTON
Luego de un largo proceso de edificación, finalmente inicia operaciones esta apuesta de hospitalidad de lujo de la cadena Ritz-Carlton Reserve en Costa Rica.
Ubicado en la península de Papagayo, Nekajui que significa 'jardín' en la lengua del pueblo indígena chorotega, goza de vistas a un panorama de lujo simbiótico desde lo alto de la colina.Esta península es enclave costero de la región noroccidental de Guanacaste, ha atraído en los últimos 20 años turistas internacionales, luego de la llegada de Four Seasons y 10 años después Andaz.
Todas las propiedades hoteleras y de descanso del sitio son distintas, pero por su proximidad acceden a amenidades compartidas como un campode golf y los servicios de experiencias de Explorers.
Desde donde fue desplantado este complejo de reducidas suites y villas, que denota la exclusividad, el viajero accede a vistas excepcionales de la ladera boscosa que llega al Pacífico.
En su diseño interior se integraron pesadas puertas de madera de la casita de entrada misma que conduce al centro del patio interior iluminado por luces de gas bajo altas plantas de ceiba.
Mientras que por el desplante arquitectónico desde cualquier punto de este enclave con orientación sur se accede a distintos sitios memorables como un puente colgante, una amplia terraza y balcones con vista al mar.
La oferta gastronómica está integrada por los restaurantes Mirador, Café Rincón, Niri Club y Puna.
Nimbu Spa &Wellness ubicado detrás de las tiendas de campaña ofrece experiencias de bienestar en su intinity pool de hidroterapia, además de terapias vanguardistas que le complementan.
OPINIÓN - FLEXIBILIDAD CORPORATIVA
Las oficinas alojan en propuestas la respuesta al trabajo híbrido. En el camino han surgido modelos innovadores y desarrolladores tomaron cartas en el asunto con la adaptación de espacios. La permanencia de ambos en el mercado de CDMX, Guadalajara y Monterrey, donde ya rebasan el 6% del portafolio es la muestra de la flexibilidad corporativa.