Es la tendencia en ciudades de Estados Unidos, pero el avance en las oportunidades de inversión tiene desafíos por las condiciones macroeconómicos.
El mercado de corta estancia es el ejemplo de cómo su expansión en ciudades líderes de Estados Unidos y la Unión Europea crecieron como resultado de políticas fiscales expansivas para reactivar sus economías, pero ahora enfrentan desafíos.

Un análisis de Inmsa Real Estate Investments señala  que el boom inmobiliario en Estados Unidos fue posible debido a los créditos hipotecarios de bajo costo que motivaron que el stock de viviendas tocara su nivel más bajo en décadas y el volumen de ventas aumentara significativamente, hechos que dispararon los precios.

Adicionalmente, la reducción de las tasas de interés impulsó a los grandes fondos globales de inversión a invertir en activos multifamiliares y logísticos, movimiento que incidió en un aumento de 40% entre 2020 a 2022 en los precios.

La firma prevé que debido a que el boom terminó, los precios están en un nivel donde las oportunidades son escasas.

No obstante, el hecho de que Estados Unidos experimentara su inflación interanual más alta en los últimos cuarenta años, superando el 9%, obligó a la Reserva Federal a incrementar sus tasas de interés en varias oportunidades.

Es un hecho que las herramientas utilizadas por la Fed han comenzado a dar resultados, ya que en mayo la inflación se ubicó en 4,1%, nivel superior al 2% esperado.

La continuidad en el aumento en tasas de interés impacta el mercado inmobiliario de Estados Unidos, de tal razón que cerró 2022 con una caída en sus ventas del 35% respecto al volumen alcanzado un año atrás.

“Si comparamos la tasa de rendimiento de la renta de los activos versus la tasa de interés de los préstamos hipotecarios, podemos proyectar que en EE.UU. este año la diferencia de tasa continuará siendo negativa y el mercado se seguirá contrayendo”, dice Mariano Capellino, CEO de la firma de inversión.

Contrario a los pronósticos, los precios de las viviendas en Estados Unidos no comenzaron a caer, incluso una encuesta de Reuters reveló que los precios podrían bajar menos de lo esperado.

Lo anterior es consecuencia de la disminución en la demanda, la oferta limitada y el efecto de las tasas de interés. Así, los precios de las viviendas, sensibles a las tasas de interés, solo han cayeron alrededor del 6% desde su máximo reciente.

La encuesta de Reuters pronosticó que los precios promedio de las viviendas, según el índice Case-Shiller, descenderían un 4,5% en 2023.

En contraparte, la tasa hipotecaria fija a 30 años, actualmente en 6,9%, promediará 6,35% este año. Y no sólo eso, “ante las elevadas tasas y los altos precios de las viviendas, acceder a una propiedad en EE. UU. parece ser un sueño lejano”, asegura el análisis de la firma.

Esto último, a su vez, está provocando que los alquileres suban dado que la inflación de los precios de alquiler promediará un 2,1% este año y superará la inflación subyacente en 2024 y 2025.
Este contexto abre oportunidades para que propietarios en mercados en expansión, como Miami, tengan la alternativa de duplicar rendimientos.
La clave, dice Capellino es la correcta lectura de los ciclos económicos de los activos para ingresar luego del ajuste en la fase de recuperación; la adquisición de activos en el mercado primario institucional (distress en bancos), lo que nos permite obtener descuentos desde el 20% hasta el 40% sobre el valor del activo actual; y agregar valor al activo.

Se trata de una estrategia con mayor potencial en mercados europeos ante el exceso de inventario en los bancos  y una mayor participación de los fondos en nichos como el retail, logística y turismo.