GUADALAJARA EXPANDE
El desarrollo tecnológico ha profundizado el dinamismo del mercado corporativo y los corredores industriales de Zona Metropolitana de Guadalajara.
El efecto puede verse, como aquí hemos compartido, en la demanda de espacios residenciales y de oficinas detonados por el crecimiento de un mayor número de graduados en carreras tecnológicas en los últimos años. En especial, el de 2022 que además de su dinamismo elevó los ingresos de este talento a una tasa de crecimiento de 7% en entidades como la Ciudad de México.
Fue en el mercado corporativo de la CDMX considerado como de servicios que se observó la participación del segmento IT en la absorción bruta del año, misma que llegó a 546 mil m2.
De ese volumen 15%, es decir 82 mil 900 m2 fueron absorbidos por las industrias de telecomunicaciones, software, e-commerce, todas integradas al nicho IT.
El dato es por demás relevante si se considera que en el mercado de oficinas el segmento del IT se ha mantenido estable ante los tradicionales inquilinos de las industrias salud, gobierno y comercio.
En este destino destaca el mayor efecto de la inercia en Guadalajara donde se observa en el pasado reciente una baja en las tasas de disponibilidad en los mercados de oficinas e industrial, de acuerdo con los reportes generados por Newmark México.
En ellos se observa la baja de disponibilidad de hasta 15.5% en las oficinas de la Zona Metropolitana de Guadalajara donde el año pasado, el talento tecnológico creció 60%, al generar 40 mil empleados del sector.
En consecuencia, el primer semestre del año el mercado corporativo de esta región alcanzó números positivos en absorción neta y bruta, así como una disminución en la tasa de disponibilidad y aumento en los valores de renta de 8.8% hasta 18.7% en los corredores Zona Financiera, Providencia, plaza del Sol y Vallarta.
Este dinamismo ha generado un ajuste en la superficie en construcción que asciende a 44 mil 892 m2.
En el ámbito industrial, fue la llegada de empresas del rubro tecnológico al Sillicon Valley mexicano la que alimentó la demanda en los principales corredores de oficinas e industriales.
Otro reporte de CBRE indica que al cierre del segundo trimestre del año, se registró una fuerte actividad en la absorción bruta de espacios industriales clase A, en la Zona Metropolitana de Guadalajara, donde además 88% del espacio comercializado se generó vía pre arrendamientos.
La demanda de espacios industriales ha creado un efecto positivo en el inventario de espacios industriales clase A, que en el lapso de referencia tuvieron un incremento anual de 11.4% al llegar a 4.53 millones de m2.
Otro indicador clave de la evolución es la tasa de disponibilidad que ante nuevas construcciones, alcanzó un nivel de 3.7%, equivalentes a 169 mil m2.
De acuerdo con la firma, si bien la tasa creció 2.6 puntos porcentuales por encima de la tasa del mismo período de 2022, la inercia de absorción mantendrá su ritmo, en especial si se considera que 37% de lo disponible está en negociaciones avanzadas de comercialización.
Esta tendencia se origina en lo acumulado al cierre del primer semestre del año, que con 225 mil m2 alcanzó el 46% de la absorción bruta total de 2022, además de que 77% de la nueva oferta que ingresó al mercado en el segundo trimestre ya estaba rentada.
En este período se registraron 11 transacciones de arrendamiento equivalentes a 143 mil m2 de absorción bruta, de las cuales 5 están por encima de los 15 mil m2.
El alcance está siendo motivado por los 18 mil 636 millones de dólares en Inversión Extranjera Directa en Jalisco, que ocupó la tercera posición entre las entidades federativas con mayor participación en la captación de recursos, de acuerdo con la Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras.
Le anteceden Ciudad de México y Nuevo León.
No obstante, Jalisco es uno de los destinos principales para la captación de inversiones de empresas orientales que llegan a México, donde China es uno de los actores de mayor influencia.
La intención es que además de los nichos automotriz y alimentos, sea el segmento electrónico el que siga siendo motor de expansión para el real estate de la región.
Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: La Perla, Guadalajara, Jerde.
OPINIÓN - TECH TALENT II
La evolución que el talento tecnológico ha tenido en CDMX, Guadalajara y Monterrey ya generó impacto en los niveles de absorción de los mercados de oficinas, industrial y residencial. Pero su evolución representa desafíos importantes. Uno de ellos es el costo laboral.
OPINIÓN - TECH TALENT
Los resultados alcanzados en CDMX, Guadalajara y Monterrey en el talento tecnológico impactaron el mercado de oficinas, industrial y residencial.
GUADALAJARA INDUSTRIAL 2Q 2023
Cambios en la oferta y demanda de parques industriales ajustan dinamismo de este mercado considerado atractivo a integrar en su oferta un clúster tecnológico con empresas vinculadas con el nearshoring.
En su más reciente reporte, la firma Newmark indica que la inercia del segundo trimestre revela la desaceleración en la ocupación en nuevas naves industriales y en construcción, al registrar valores de absorción neta negativos.
Sin embargo, la demanda sostenida ha evitado un impacto en los precios, que continúan al alza.
Destaca la participación de la compañía irlandesa Aptiv, que provee tecnología al sector automotriz y que abrirá una puerta en el corredor de El Salto con una inversión estimada de 40 millones de dólares, recursos generados por la ola del nearshoring.
Este sector ha generado inversiones provenientes de Inglaterra, Alemania, Israel, China e India.
En consecuencia, el inventario industrial clase A de este mercado, creció 3% en el lapso de referencia y 8% si se compara con el mismo lapso de 2022.
Si bien la construcción registra un estimado de 1973 mil 897m2, la tendencia de nuevas edificaciones mostró un menor dinamismo.
Como en otros mercados, en Guadalajara los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) siguen teniendo una participación importante.
En el período de referencia destaca la adquisición de un parque industrial por parte de Fibra Uno en El Salto.
Fue la atención en la demanda de inversionistas la que generó ajustes en la demanda de inversionistas para el desarrollo de naves BTS (Build to suit).
De igual manera, destaca la participación de naves clase B, hecho que demuestra el dinamismo en los 5 corredores que integra este mercado, donde El Salto lidera por tamaño de inventario y una disponibilidad que llega a 4.2%, equivalente a 97 mil 381 m2.
El inventario total de este corredor junto con la Zona Industria, López Mateos Sur, Periférico Sur y Zapopan Norte, asciende a 5.6 millones de m2 con una tasa promedio de disponibilidad de 1.8% y una tasa de absorción de 177 mil 84 m2.
Hoy día se desarrollan proyectos como Parque Industrial San Jorge, Vesta Park Guadalajara II, Roca El Salto, Centro Logístico Jalisco y FINSA Jalisco El Salto.
ANDAZ CDMX
Ubicado a unos pasos del Parque México, la apuesta de este resort se enfoca en un diseño arquitectónico el toque de art déco imaginativo.
El hotel se conecta con la cultura mexicana, además de los elementos arquitectónicos tradicionales y colores vibrantes en el conocido edificio Conjunto Aristos, obra del arquitecto José Luis Benlliure Galán, y considerado Patrimonio de la Ciudad de México.
La propuesta plantea un compromiso con el arte, reflejado en los murales persistentes en las Paateneas de la Angiua Grecia y las esculturas.
El hotel cuenta con 213 habitaciones, 20 de ellas suites influenciadas en el estilo contemporáneo de Luis Barragán.
En su interior se creó una terraza, la más alta de la zona ubicada en el nivel 17, desde donde se accede a las vistas de la emblemática colonia. Es esta zona de la Ciudad donde la propuesta busca se ubican galerías de arte, cafés y elegantes boutiques.
REAL ESTATE & TALENTO
El crecimiento del talento tecnológico en los principales mercados ha venido reflejando un impacto en los bienes raíces comerciales.
Solo en las principales ciudades de Estados Unidos ha dejado desde 2020 en la industria de la alta tecnología 610 mil empleos mismos que han sido el principal conductor de la actividad del mercado de oficinas.
Esto se reflejó en un promedio de renta en Nueva York de espacios corporativos de 77.24 dólares por m2.
Y no sólo eso. De acuerdo con el reporte general Scoring Tech Talent de América del Norte, su influencia ha sido determinante ante el 5% en la caída de las rentas de oficinas en Nueva York y San Francisco entre el primer trimestre de 2020 y el cuarto de 2022.
En el mismo sentido, la renta corporativa en Austin, Vancouver, Tampa y la región de Waterloo en Canadá creció 20% en el mismo lapso.
La razón es simple: el talento tecnológico continúa impactando el mercado de oficinas a través del work-from-home y las políticas de regreso a las oficinas en las empresas.
De igual manera, “los acuerdos para el trabajo híbrido son más comunes y las empresas tecnológicas han estado reconsiderando sus estrategias de espacios de oficinas”.
Es evidente que muchos han reducido, otros han mantenido el tamaño de su portafolio para acomodar una gran demanda de juntas de trabajo y asegurar que esté el suficiente espacio de colaboración.
Estos factores han sido determinantes para equilibrar las tasas de disponibilidad. Justo en Nueva York Metro, la Bahía de San Francisco, Austin y Seattle las tasas de disponibilidad se ajustaron hasta 15.4, 19.2, 16.5 y 14.7%. Señal inequívoca del impulso que representa el desempeño de la industria tecnológica y los nuevos hábitos corporativos.
Otro aspecto relevante es la migración de talento en los mercados tecnológicos que han tenido un impacto en el redimensionamiento del mercado inmobiliario residencial.
En este sentido, lo reflejado en el reporte de Norteamérica revela que los precios de las rentas en departamentos se han incrementado en casi todos los mercados desde 2022.
Manhattan, por ejemplo, mantiene el costo más alto con una renta promedio mensual de $3 mil 508 dólares, igual ha ocurrido en los nueve mercados más importantes, liderados por Tampa donde la renta creció 38% en el mismo lapso.
Esto es fundamental porque refleja los cambios en las dinámicas del mercado comercial inmobiliario en la región. Lo cual implica cómo se utilizará el espacio de oficinas en el futuro y donde eligió vivir el tech talent revirtiendo los patrones pre pandemia.
Es un hecho que la tecnología es importante en la sociedad y en la industria acelerando tendencias disruptivas y creando oportunidades para los inquilinos e inversionistas del negocio.
Estas tendencias no distan de lo que ocurre en América Latina. En la entrega previa, compartimos que de nuevo la Ciudad de México (CDMX) ocupó el lugar 2 en el ranking de Talento Tecnológico en los principales mercados de la región.
En específico el mayor crecimiento detectado en el reporte se orientó al talento especializado en el desarrollo de software e innovación, además del impacto previo que generó en la manufactura y servicios de negocios.
Estas tendencias generan una atracción de distintas compañías multinacionales en la región.
Como señalamos, la Ciudad de México incrementó el último año de 29% los empleados del nicho al llegar a 201 mil 204 personas, después de Sao Paolo, Brasil, que genera 229 mil 196 puestos tecnológicos.
En la evaluación generada se ve a detalle el crecimiento salarial promedio en tecnología, las cifras totales de graduación de títulos tecnológicos y el aumento de cinco años en la finalización de títulos tecnológicos.
Se estima que en los últimos 5 años, la región ha mantenido un incremento de 38% en el costo laboral. Tema que se convierte en un reto para el crecimiento de oportunidades laborales en los principales mercados.
Una encuesta reciente de la empresa de asesoría, corretaje y soluciones WTW revela que el talento digital es costoso para las empresas dado que en el último año generó en promedio un incremento salarial de 12%.
El sondeo incluyó 166 empresas en México y evaluó dos mil 46 puestos de trabajo de empresas de productos y servicios de software, telecomunicaciones, hardware informático y equipo de oficina, componentes electrónicos, e.commerce y fintech.
Entre otras cosas, el impacto en los niveles de ingresos se basa en que éstos consideran sueldo y bono, así como seguridad laboral, dos de los principales factores clave para atraer y retener al talento digital. Aunado a las oportunidades de avanzar en la carrera, beneficios de salud, aprender nuevas habilidades, flexibilidad laboral y beneficios asegurables.
De acuerdo con WTW en las organizaciones del sector de tecnología, una cultura de innovación es el factor más efectivo al momento de atraer y retener al talento digital.
Mientras que en las empresas del sector de Servicios Financieros la compensación en efectivo como el factor más efectivo para atraer este tipo de talento; mientras que la retención se genera vía la oferta de aprendizaje y desarrollo dentro de la organización.
Caso contrario es el talento digital que busca constantemente actualizarse en el uso de nuevas herramientas, metodologías y habilidades que cambian constantemente.
Estas realidades inciden en lo que vendrá para este nuevo e importante actor del real estate en México.
Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: NI Pilot Workplace collaboration, Gensler.
RECONVERSIÓN EXTIENDE
La creciente disponibilidad de oficinas y las nuevas necesidades de espacio de los inquilinos corporativos, siguen siendo parte de la ecuación que está alentando cambios en los indicadores de este mercado.
Y no sólo eso, el cambio está haciendo que los centros urbanos se transformen en medio del debate en que se ubican los desarrolladores y propietarios.
Se trata de una inercia que determina la oportunidad de activos antiguos de ser convertidos en apartamentos residenciales y otras propiedades de alto valor.
Esta alternativa ha hecho que en ciudades como San Francisco e incluso Ciudad de México inversionistas y propietarios de espacios de oficinas tomen esta apuesta para soportar su recuperación en la mejora de espacios, la reconversión y la adecuación de espacios flexibles.
Hoy día es un hecho la influencia positiva que esta trayendo al mercado, la adecuación de espacios, estrategia acompañada por la flexibilización de las condiciones de los contratos de arrendamiento.
Firmas de arquitectura globales, desarrolladores e inversionistas están viendo con detalle las alternativas que abre este proceso a un mercado en transformación.
Además, la configuración de espacios de oficinas en espacios tradicionales tipo flex space por cierre de centros de coworking y reducciones de huella de espacio ocupado en las empresas bajo lineamientos de la estructura operativa en el regreso es parte del movimiento.
Actualmente existe registro de inversiones ejercidas en la adecuación de espacios, estrategia acompañada por la flexibilización de los usos, hecho que traerá en el futuro inmediato un movimiento migratorio a través del fly to quality.
De esta manera, la configuración de espacios de oficinas en espacios tradicionales tipo flex space por cierre de centros de negocios compartidos y reducciones de huella de espacio ocupado en las empresas bajo lineamientos de la estructura operativa en el regreso es parte del movimiento.
OPINIÓN - OLA HOSPITALARIA
La transformación de los espacios ha sido testigo de su adaptación a los nuevos tiempos, al tener como común denominador la hospitalidad, un concepto que crea condiciones para la integración de usuarios con necesidades distintas en los entornos.
Estas son algunas de las tendencias del avance de esta ola.
PENDRY & MONTAGE
Montage y Pendry son las apuestas de hospitalidad con las que DINE busca aprovechar el impulso de Riviera Nayarit.
La incursión representa una inversión cercana a $500 millones de dólares, mismos que serán inyectados a la construcción de los 2 hoteles y residencias que se integrarán en 2026 a la oferta hotelera de Punta Mita, considerado uno de los destinos turísticos más importantes de México.
El anuncio es parte de un acuerdo de la empresa mexicana con Montage International para el desarrollo de los hoteles que en conjunto integrarán una oferta de más 250 habitaciones y más de 120 residencias.
Con el proyecto se generarán cerca de 1,000 empleos directos en beneficio de las comunidades cercanas, con las que la desarrolladora busca impulsar el desarrollo social y económico de Riviera Nayarit.
La inversión requerida en la ejecución de los proyectos, será financiada mediante líneas de crédito y recursos de la sociedad.
Desde la perspectiva de Alejandro de la Barreda, Director General de DINE la asociación con Montage International potencializa la oferta hotelera de la región, dado que integra conceptos vanguardistas, con calidad y prestigio.
Para Alan J. Fuerstman, Fundador, Presidente y Director General de Montage International, la incursión de las marcas de hospitalidad a la oferta a Punta Mita representa el desarrollo incomparable del destino, fundamentado en alianza visionaria.
Hoy día la gran variedad de ofertas residenciales y terrenos disponibles hacen de Punta Mita la única comunidad residencial en México que cuenta con dos campos de golf Jack Nicklaus Signature.
Asimismo se han integrado proyectos como el Four Seasons Resort Punta Mita y The St. Regis Punta Mita Resort, dos marcas líderes que brindan servicios de clase mundial.
TECH TALENT 2023
De nuevo la Ciudad de México (CDMX) ocupó el lugar 2 en el ranking de Talento Tecnológico en los principales mercados de América Latina.
Es el resultado del reporte Scoring Tech Talent generado por CBRE, integrado al informe del Continente de la firma, que valida los 10 centros tecnológicos más grandes de la región.
En la evaluación generada se ve a detalle el crecimiento salarial promedio en tecnología, las cifras totales de graduación de títulos tecnológicos y el aumento de cinco años en la finalización de títulos tecnológicos.
De este análisis se determinó que la fuerza laboral tecnológica de la Ciudad de México de 201 mil 204 personas le asignó el segundo lugar con un crecimiento el último año de 29%, al ubicarse después de Sao Paolo, Brasil, que genera 229 mil 196 puestos tecnológicos.
Esto ocurre a pesar de que algunos análisis establecen a la mano de obra calificada como uno de los retos de la ola del nearshoring. De hecho, Guadalajara y Monterrey ocuparon las posiciones 7 y 8, pero con tasas de crecimiento de 60 y 33% respectivamente.
Para el área de Labor Analytics & Location Incentives LATAM en la firma, la CDMX mantiene su crecimiento como un centro tecnológico, graduando una gran cantidad de talento tecnológico de las principales universidades de la ciudad y ofreciendo mano de obra y costos inmobiliarios asequibles en comparación con otros mercados de América del Norte.
Esto representa que el grupo de mano de obra tecnológica de rápido crecimiento de la ciudad atrae a fabricantes, empresas de ingeniería y otras empresas que buscan traer operaciones de regreso a las Américas desde el extranjero.
El décimo informe anual clasifica 75 ciudades de Estados Unidos y Canadá de acuerdo con métricas como el crecimiento del empleo de talento tecnológico, la obtención de títulos tecnológicos, los costos laborales y de bienes raíces, y la población millennial, entre otras cosas.
En el ranking general del continente, el área de la Bahía de San Francisco lidera, seguida de Seattle y Toronto.
En el caso de los mercados latinoamericanos es el cuarto año en el que CBRE compila el reporte en función del tamaño de la fuerza laboral de talento tecnológico de cada ciudad.
El análisis examina en un lapso de 5 años el crecimiento del salario tecnológico promedio, el alquiler de oficinas y la finalización de títulos tecnológicos.
Para la región, los datos generados son relevantes porque denotan la competitividad del mercado laboral para el talento tecnológico, incluso en medio de una economía más lenta y despidos.
No obstante, las condiciones actuales han permitido crear oportunidades de contratación para empresas no tecnológicas, dado que a medida que el talento tecnológico se redistribuye entre otras industrias, la economía global se vuelve más digital y eso podría impulsar un nuevo crecimiento para la industria tecnológica.
En este sentido, el reporte de este año reveló el peso que nuevos indicadores están jugando. Es el caso de la inteligencia artificial, que ha visto un aumento en el financiamiento del capital de riesgo en muchos países, hecho que pronostica un indicador positivo para el crecimiento futuro de la tecnología.
Para nuestro país, en la Ciudad de México se produjeron más graduados en carreras tecnológicas el año pasado, que en cualquier otro mercado de los 10 principales.
Y no sólo eso, la tasa de crecimiento de salarios tecnológicos de cinco años de la ciudad registró un 7 %, ligeramente por encima de la tasa de Estados Unidos en ese lapso.
El aumento en los salarios de los desarrolladores de software entre 2017 a 2022 fue del 11 %, equivalente a más del doble de la tasa de crecimiento latinoamericana de 5 % en ese lapso.
Desde que reportamos estos indicadores, mencionamos la relevancia que este avance tiene en la industria, en especial en la evolución del mercado corporativo, comercial y residencial.
Sólo en el mercado corporativo, el sector tecnológico ha sido uno de los principales inquilinos en los corredores de la CDMX, que con una tasa de disponibilidad promedio de 23.4% registra un precio de arrendamiento de $26.19 dólares por metro cuadrado.
Esto sin duda es un reflejo del peso que este nicho tiene en la actividad inmobiliaria comercial del aún mercado corporativo más importante en Latinoamérica.
Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Divco West, N10, Gensler.