ISLA BROWN CHANIA
La isla de Creta en Grecia recibe un contemporáneo resort de lujo.
Ubicado a 15 minutos en auto de la ciudad de Chania a lo largo de la costa con vistas panorámicas que se extienden hasta el mar Mediterráneo, Isla Brown Chania es un hotel contemporáneo de cinco estrellas que inició operaciones en el verano en el popular destino.
La propuesta del estudio de arquitectura griego Liakos Associates Architects, integró un concepto de diseño limpio y orgánico, que optó por el uso de materiales naturales con un interior refinado decorado en tonos tierra.
El proyecto integró 148 habitaciones y suites, la mayoría con piscinas privadas.
Además, el complejo de lujo contará con tres conceptos únicos de restaurante, un bar al aire libre y un salón, piscina principal, spa y centro de bienestar.
RIVIERA MAYA LIDERA
El contexto actual con el que avanza este 2023, da una vez más al corredor turístico Riviera Maya el primer lugar de la expansión hotelera y residencial de playa en México.
Esta evolución evidencia que el turismo está de moda, y es reflejo de la inercia de nuevas edificaciones lanzadas al mercado a partir de la recuperación post pandemia y el efecto que en ciudades del norte del país está creando el nearshoring.
En su reporte Hotelería y Turismo, la firma CBRE detalla que las aperturas al cierre del primer semestre del año llegaron a 911 cuartos concentrados en 7 hoteles.
Así, Riviera Maya y Ciudad de México alcanzaron la mayor participación con un estimado de 365 y 250 nuevos cuartos en el período.
Otros centros turísticos generaron 7 mil 786 nuevos cuartos en proceso de construcción en los siguientes 5 años en las categorías de 3 a 5 estrellas, y entre 2023 y 2024 se prevé la incorporación al mercado de cuatro mil 280 llaves adicionales.
El desempeño en términos de aperturas, no visto hace tiempo, es señal de la recuperación que ven inversionistas y desarrolladores ante un ciclo al alza que viven playas y ciudades.
Es el caso de Cancún que actualmente registra 4 mil cuartos en construcción, seguidos de Riviera Maya y Los Cabos con mil 200 y 700 cuartos respectivamente.
Y no sólo eso, el caribe mexicano lidera las principales transacciones en hoteles 3 a 5 estrellas y aún se contemplan dos transacciones más que están en fase de revisión, ubicados en Cancún y Tulum.
Además, las ciudades en particular las del norte del país, reflejan la recuperación en los hoteles de negocios debido a la influencia del nearshoring, tema que no sólo ha disparado las tasas de ocupación, sino que ha generado cierre de transacciones de portafolios y nuevas aperturas.
Nos referimos a Monterrey, Ciudad Juárez, Tijuana y el corredor Saltillo-Ramos Arizpe.
El fenómeno también se expresa también en los estándares de ocupación, que en el monitoreo de DataTur indican en el primer semestre de este año, un 76.3 por ciento en Los Cabos, equivalente a 2.6 puntos porcentuales por arriba del nivel de 2022.
Esta evolución inmobiliaria turística es motivo de discusiones que buscan perfilar las ventajas y oportunidades en el sector. Algunas de ellas se generaron en el 7º Foro de Expansión Turística que colocó los acentos específicos a cada uno de los destinos, las estrategias empresariales, el peso de las marcas y la influencia que las nuevas tendencias está teniendo en las decisiones de negocios.
En el encuentro organizado por Leisure Partners de John McCarthy y Gustavo Ripol, se unieron directores de Sabadell, Fibra Inn, BANCOMEXT, Grupo Posadas, Grupo Hotelero Santa Fe, Marriott International, Wyndham Hotels & Resorts, ACCOR e IHG Hotels, entre otros.
Juntos dieron cuenta de lo que el turismo abrió al mercado mexicano en el momento actual.
En el nuevo escenario del turismo, se unen a las playas y ciudades, tendencias como el glamping, la operación de marcas de hotelería de ultra lujo y conceptos donde el componente residencial está abre oportunidades al performance financiero de quienes participan en la industria.
Columna Entornos Inmobiliarios publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Casa de Playa, Xcaret, Riviera Maya.
VIVIENDA DETONA
El tren interurbano acelera el mercado inmobiliario de la Zona Metropolitana de Toluca, en especial en la zona cercana a su trayecto.
Es esta zona la que refleja un incremento promedio del 80%, en los precios reales en la zona alrededor del tren Interurbano Toluca – CDMX, comparado con el promedio de precios reales de la ZM de Toluca, de acuerdo con Claudia Velázquez, directora de operaciones de Softec.
Explicó que la diferencia de los precios reales de la vivienda nueva en un radio de 2 kilómetros alrededor del tendido de la primera etapa de las estaciones del tren interurbano se ha acentuado, debido a que los precios promedio reales de la Zona Metropolitana de Toluca son menores a los de 2018.
“A partir del primer trimestre de 2021, se registró la diferencia notoria de precios reales de la vivienda nueva”, dijo.
Desde su perspectiva, el desempeño de ventas de los proyectos alrededor del tendido de la primera etapa del tren interurbano, medido en términos del éxito comercial de los proyectos de vivienda nueva terminada, han ido perdiendo la ventaja.
Destacó que históricamente presentaron respecto al promedio de la Zona Metropolitana de Toluca (ZMT), derivado del alza de precios reales observada a principios de 2021.
Así, los precios reales promedio en la zona alrededor de la primera etapa del tren interurbano, se incrementaron a principios de 2021.
Adicionalmente el éxito comercial, que corresponde a la proporción de unidades vendidas por mes respecto al total de unidades, pasó de ser superior hasta 34% del promedio de la ZMT, a un nivel de 15% menos.
“El éxito comercial reciente de los proyectos en venta alrededor del tren interurbano se ha ido recuperando, conforme los precios de la zona se estabilizaron y los precios reales promedio de la zona se incrementaron”, determinó.
La especialista considera que una vez que inicien las operaciones del primer tramo, previstas para mediados de este mes, los indicadores de desempeño en la zona alrededor del tren interurbano arrojen mejores cifras.
Las previsiones parten del efecto que históricamente han dejado las obras de infraestructura en movilidad y otros elementos que dan forma al mercado de vivienda, y otros usos inmobiliarios.
AMANPURI RENUEVA
Luego de 35 años de operaciones y ser renovado, abre sus puertas el buque insignia de la cadena hotelera.
Amanpuri reabrió sus puertas el 1 de septiembre y dio la bienvenida a un nuevo restaurante de playa diseñado por Kengo Kuma y a un Spa House privado para viajes de bienestar personalizados.
Este resort emerge renovado luego de un cierre de tres meses y un extenso proceso de renovación.
En cada uno de los pabellones del complejo se hicieron renovaciones interior y exterior, que buscaron mejorar el diseño tailandés, al tiempo que se integraron nuevos pisos de madera makha.
Los techos de madera, considerados una oda a la arquitectura local, quedaron expuestas al integrar techos altos y abovedados para una sensación de espacio y altura.
El diseño mejoró la sensación de privacidad y espacio, además de que nueve pabellones se beneficiaron de la adición de piscinas privadas al aire libre.
OLA INDUSTRIAL - LA INVERSIÓN
La expansión industrial va mucho más allá del momento nearshoring que vive México, de la cual se prevén al menos 2 décadas más de bonanza. Al cierre de esta serie, conversamos con Robert L. Dragoo, founder & partner de la firma de valuación LOGAN México.
LOGÍSTICA TRANSFORMA ENTORNOS
Espacios logísticos y parques industriales abren brecha a una nueva arquitectura que está transformando los entornos donde se ubican.
Nos referimos a lo que ocurre en Monterrey, Ciudad Juárez, Tijuana, Saltillo y otros corredores que han detonado cambios en los espacios, al dotar de servicios a los colaboradores de centros de manufactura, logística y almacenamiento.
Esto implica una visión distinta de la arquitectura industrial, que es detonada por el efecto del nearshoring, de manufactura y el e-commerce.
Son instalaciones que dejaron de ser sólo eficientes, seguras y productivas para dar cabida a espacios que apoyan la vida urbana moderna, al permitir la entrega de bienes y a las empresas atraer talento.
Es una perspectiva comentada en este espacio, donde la atracción se vincula con alentar el bienestar, pero también con generar entre los colaboradores experiencias diferenciadoras y acceso a servicios.
Un análisis de Gensler en Estados Unidos va más allá. Asegura que si bien han sido ignorados en el pasado, estos inmuebles hoy permiten a las ciudades y organizaciones operar con mayor velocidad y eficiencia.
Diego Rodríguez y Héctor Barceinas, a cargo de la oficina y del área industrial en Monterrey de la firma de arquitectura, respectivamente, enfocan esta nueva perspectiva en algo real y que va más allá de encontrar tierra disponible.
El problema que enfrentan las empresas, usuarios de estos espacios, es la atracción de talento local y el extranjero que trabajará en industrias de manufactura especializada y de alta tecnología.
Lo es porque la búsqueda de talento rebasó los lineamientos de los sectores de maquila básica y logística, anteriormente ubicados en zonas periféricas de las ciudades y desvinculados de la vida urbana.
Operaban con tipologías arquitectónicas y se ubicaban donde la tierra y mano de obra era menos costosa. Ahora las necesidades de talento han hecho que interactúen con las comunidades y que generen valor a la vida cotidiana y comunidades.
La evolución en la cadena de suministro, el avance tecnológico y la experiencia digital son complemento de esta evolución, vista con atención por generaciones más jóvenes que enfocan la mirada en el impacto futuro al medio ambiente y la salud humana.
Además los espacios orientados en la logística, la fabricación inteligente y las instalaciones de almacenamiento están más conectados con los sistemas, a partir de los avances en la digitalización y el aprendizaje automático.
Un colaborador del extranjero hoy busca servicios, acceso a vivienda de distintos niveles, conectividad y movilidad.
Por ello, la ubicación, amenidades y elementos en sus interiores de la actividad productiva son relevantes. Generan cambios en las decisiones de búsqueda de espacios en las empresas, que buscan el regreso a las ciudades y/o zonas que favorezcan la creación de entornos urbanos.
Lo anterior es reflejo fiel de cómo la arquitectura industrial cambia el rostro de las plantas de manufactura, los centros de distribución (CEDIS) y la reconversión de inmuebles de segunda generación en usos como los espacios de entrega de la última milla, que además buscan ser más ágiles y eficientes operar cerca de los centros de consumo.
Se trata de un cambio en el diseño del lugar en el mundo físico y el digital.
Columna Entornos Inmobiliarios publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Industrial Logistics Factory Floor, Texas, Gensler.
MODELOS FLEXIBLES TRANSFORMAN
El debate continúa: la oficina es la piedra angular de los modelos de colaboración post pandemia.
Esto ha generado que aumenten el trabajo remoto e híbrido, y por ende, la oficina sigue siendo el espacio clave para que trabajadores de áreas vinculadas con l conocimiento eleven su potencial y productividad.
Pese a la previsión, el lugar de trabajo físico no ha generado cambios al mismo ritmo.
Una investigación global de Gensler sobre el lugar de trabajo revela por qué la oficina es importante en el trabajo híbrido.
Esto ha provocado ligeros cambios en las tendencias como que los edificios de oficinas en muchas ciudades del mundo continúan vacíos, y algunos mercados registran las mayores tasas de disponibilidad en la historia.
Por su parte, la empresa Kastle registró en una medición que la ocupación promedio llegaba al inicio de este año a poco menos del 50% en 10 ciudades clave de Estados Unidos.
Lejos del escenario de pesimismo, Gensler concluyó en una investigación sobre el lugar de trabajo donde encuestó a 14 mil trabajadores de oficina de 10 industrias en nueve países del mundo, que el escenario a futuro es optimista.
Lo es, según indica, porque el trabajo híbrido llegó para quedarse y para su funcionamiento, la oficina es más necesaria que nunca.
La firma de arquitectura también ha estado midiendo como trabajan las personas, la efectividad del espacio y lo que los empleados valoran en una experiencia en el lugar de trabajo desde 2005.
Esos datos le han permitido observar lo que cambiando con el tiempo, e identificar puntos en común globales, así como diferencias únicas por país, por industria y por indicadores clave de desempeño como la innovación, el compromiso y la participación.
En 2022, cuando los empleados regresaban a la oficina a finales del verano y otoño, investigó cómo y dónde trabajaban las personas, por qué iban a la oficina, qué funcionaba y qué no, y qué falta.
En descubrimiento reveló cambios interesantes en la forma en que trabajan las personas y sus expectativas sobre el lugar de trabajo en el futuro.
Analizó una semana laboral típica mediante cinco modos de trabajo clave: trabajar solo, trabajar con otros en persona, trabajar con otros virtualmente, aprender y socializar.
Esto representó que no se trata del tiempo pasado en la oficina, sino del porcentaje total de tiempo de la semana, independientemente de dónde se realice el trabajo.
Así, observó que desde la pandemia, el tiempo dedicado a aprender y socializar se duplicó en Estados Unidos y el Reino Unido.
En conclusión, el tiempo dedicado a trabajar solo ha disminuido constantemente a lo largo de los años, de aproximadamente el 50 % al 35% de una semana típica.
Mientras que el tiempo dedicado a trabajar con otros (virtual y en persona) es ahora el modo de trabajo más importante, con un promedio global del 45% de una semana típica.
La diferencia entre trabajar con otras personas en persona y virtualmente no siempre es clara, debido a que las reuniones híbridas representan ahora el 57% de las reuniones celebradas en la oficina.
En varios de los países de nuestra última encuesta, fue la primera vez que realizó una encuesta sobre el lugar de trabajo; sin embargo, encontró que los trabajadores de cada país tienen estilos de trabajo similares.
Algunas diferencias sutiles fueron que los trabajadores de Canadá y México pasan la mayor cantidad de tiempo trabajando solos y los de Arabia Saudita y Filipinas pasan menos.
A su vez, los trabajadores del Sudeste Asiático, Medio Oriente y Estados Unidos pasan más tiempo aprendiendo y socializando que en otros países; sin embargo, el tiempo total dedicado a trabajar con otros fue notablemente similar.
Estas conductas también han generado nuevas tendencias de diseño clave que dan forma los lugares de trabajo que buscan los empleados en el regreso.
Para México y otros países, aspectos como las áreas de café y otros terceros lugares, dan forma al diseño de oficina flexible asumido por las empresas, que también están modificando sus políticas laborales.
MII AMO
Sedona es sede de la nueva propuesta de hospitalidad en Arizona, uno de los mejores destinos de bienestar en Estados Unidos.
Luego de dos años de reformas, el resort busca ser una de las propuestas del destino.
Enclavado en el desierto de Arizona, el proyecto ofrece vistas amplias del Cañón Boynton desde donde se observan colinas de roca rojiza, cañones y bosques de pinos.
El color del paisaje se formó en el tiempo a partir de altas concentraciones de hierro y cuarzo en sus acantilados de arena, combinación que plantea según el concepto una combinación que crea alta energía electromagnética en la zona. El hierro oxidado en miles de años es el que da a la tierra el icónico color rojo.
El desarrollo busca generar una opción de bienestar para la reconexión personal de los viajeros.
En el complejo se integraron 23 suites y casas pequeñas con salas de masaje, chimeneas e hidromasaje al aire libre.
La oferta del espacio, reconocido desde 2001 por su liderazgo entre los resorts de bienestar, integra outdoor activities, así como una propuesta culinaria.
OPINIÓN - MUNDO HÍBRIDO
Las empresas preparan infraestructura y políticas para un regreso al mundo corporativo con modelos flexibles. Así: presencial y online es el nombre del juego en el regreso al trabajo.
CAP RATES II
La historia en el mercado de capitales e inversión inmobiliaria no es la misma para todos. La semana previa escribíamos del furor y percepción de inversionistas, desarrolladores y propietarios que se vive en el mercado industrial al que invade una ola que podría durar al menos 60 meses más.
No obstante, los cambios en las tasas de capitalización se mantienen ligados a la percepción de un mayor riesgo en los activos por la pandemia, en especial en segmentos como las oficinas.
Es el mercado corporativo que ha experimentado importantes desafíos para llegar al punto de equilibrio en tasas de desocupación, niveles de absorción neta, precios, un ajuste en el ritmo de nuevas edificaciones y procesos de reconversión.
Lo anterior ha generado una conducta de rendimientos por debajo de las expectativas y valuaciones que reflejan el escepticismo con que algunos ven una pronta recuperación, aunque analistas estiman que las oficinas encontrarían un punto de equilibrio hasta finales de 2024.
El mismo Reporte de Inversión en Bienes Raíces 2023 de la firma LOGAN México, mientras el sector industrial registró alzas en las rentas, revela que el sector de oficinas enfrenta incertidumbre por las altas tasas de disponibilidad con rentas a la baja y tasas de capitalización al alza.
Hace 3 años, los cap rates eran de 8.75% en oficinas, pero junio pasado escalaron hasta 12.04%.
En este lapso las tasas de rendimiento de los bonos a 10 años superaron las tasas de capitalización, ante la percepción de riesgo asociada a la deuda soberana en comparación con el sector inmobiliario.
Desde esta perspectiva es un hecho que el mercado industrial se ha beneficiado de una sólida dinámica de oferta y demanda, que en general mantiene las tasas de capitalización estables. No así en el mercado corporativo.
La percepción de inversionistas cambia y se ve en las tasas de descuento, afectadas internacionalmente por el alza en las tasas de interés y el costo de la deuda.
Este entorno mermó los márgenes operativos, elevando las tasas de descuento, aunque del mercado de oficinas y el retail, se esperan beneficios de una recuperación económica producto del nearshoring.
En junio pasado, las tasas de descuento en oficinas eran de 14 por ciento, sólo un punto por debajo de las de inmuebles dedicados a los servicios médicos que lideraban la tabla con 15%.
Hoy el mercado de oficinas de la Ciudad de México (CDMX) dispone de un inventario de 8 millones de m2 y una tasa de disponibilidad de 23.58%.
Newmark indica que la estabilidad del mercado se ve en las nuevas inversiones en edificios, cuyos propietarios buscan hacerlos más atractivos, además de los procesos de reconversión a vivienda o consultorios.
En el primer semestre del año, el inventario creció 73 mil m2, pero se observa una reducción de 38% en el espacio en proceso de construcción, que en este período se situaba en 797 mil m2.
Otro indicador que permite observar el momento corporativo es la tasa de descuento para el desarrollo, que en este segmento empezaron a disminuir a medida que las proyecciones de demanda se han vuelto más claras.
Lo anterior es resultado de las políticas corporativas de regreso al espacio de trabajo, que impulsan más las estructuras de trabajo híbridas, respecto a los esquemas de teletrabajo o home office.
Columna Entornos Inmobiliarios publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Distrito Santa Fe, Cherem.