La historia en el mercado de capitales e inversión inmobiliaria no es la misma para todos. La semana previa escribíamos del furor y percepción de inversionistas, desarrolladores y propietarios que se vive en el mercado industrial al que invade una ola que podría durar al menos 60 meses más.

No obstante, los cambios en las tasas de capitalización se mantienen ligados a la percepción de un mayor riesgo en los activos por la pandemia, en especial en segmentos como las oficinas.

Es el mercado corporativo que ha experimentado importantes desafíos para llegar al punto de equilibrio en tasas de desocupación, niveles de absorción neta, precios, un ajuste en el ritmo de nuevas edificaciones y procesos de reconversión.

Lo anterior ha generado una conducta de rendimientos por debajo de las expectativas y valuaciones que reflejan el escepticismo con que algunos ven una pronta recuperación, aunque analistas estiman que las oficinas encontrarían un punto de equilibrio hasta finales de 2024.

El mismo Reporte de Inversión en Bienes Raíces 2023 de la firma LOGAN México, mientras el sector industrial registró alzas en las rentas, revela que el sector de oficinas enfrenta incertidumbre por las altas tasas de disponibilidad con rentas a la baja y tasas de capitalización al alza.

Hace 3 años, los cap rates eran de 8.75% en oficinas, pero junio pasado escalaron hasta 12.04%.

En este lapso las tasas de rendimiento de los bonos a 10 años superaron las tasas de capitalización, ante la percepción de riesgo asociada a la deuda soberana en comparación con el sector inmobiliario.
Desde esta perspectiva es un hecho que el mercado industrial se ha beneficiado de una sólida dinámica de oferta y demanda, que en general mantiene las tasas de capitalización estables. No así en el mercado corporativo.

La percepción de inversionistas cambia y se ve en las tasas de descuento, afectadas internacionalmente por el alza en las tasas de interés y el costo de la deuda.
Este entorno mermó los márgenes operativos, elevando las tasas de descuento, aunque del mercado de oficinas y el retail, se esperan beneficios de una recuperación económica producto del nearshoring.

En junio pasado, las tasas de descuento en oficinas eran de 14 por ciento, sólo un punto por debajo de las de inmuebles dedicados a los servicios médicos que lideraban la tabla con 15%.

Hoy el mercado de oficinas de la Ciudad de México (CDMX) dispone de un inventario de 8 millones de m2 y una tasa de disponibilidad de 23.58%.

Newmark indica que la estabilidad del mercado se ve en las nuevas inversiones en edificios, cuyos propietarios buscan hacerlos más atractivos, además de los procesos de reconversión a vivienda o consultorios.
En el primer semestre del año, el inventario creció 73 mil m2, pero se observa una reducción de 38% en el espacio en proceso de construcción, que en este período se situaba en 797 mil m2.

Otro indicador que permite observar el momento corporativo es la tasa de descuento para el desarrollo, que en este segmento empezaron a disminuir a medida que las proyecciones de demanda se han vuelto más claras.

Lo anterior es resultado de las políticas corporativas de regreso al espacio de trabajo, que impulsan más las estructuras de trabajo híbridas, respecto a los esquemas de teletrabajo o home office.

Columna Entornos Inmobiliarios publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Distrito Santa Fe, Cherem.