No es la primera vez que el negocio de los centros comerciales entra a una etapa de reinvención, flexibilidad y apuestas distintas para recuperar terreno.
Pero este momento es diferente dado que el retail vivió una de las etapas de mayor dificultad a las que se ha enfrentado.

El avance del e-commerce y el cierre de locales dejaron tasas de desocupación negativas y un inquilino sujeto a retos mayúsculos. Nos referimos a las salas de exhibición (cines), considerados uno de los principales detonadores de afluencia, que ha tenido que reinventarse ante el crecimiento de las plataformas de streaming, con nuevas estrategias de lanzamientos y formatos adaptados a los hábitos de consumo actuales.
Mac Arquitectos Consultores prevé que con este movimiento, 2023 podría terminar con una venta de 230 millones de boletos en México, equivalente a un 70% de los boletos que se vendían en 2019 y 84% de los ingresos por taquilla.

Este escenario es solo muestra de lo que se está generando como tendencia con el ingreso de marcas y conceptos enfocados en las experiencias vivenciales de los usuarios. Es un cambio que deja en segundo plano las marcas de fast food y fast fashion que tradicionalmente llegaron en las distintas etapas de crecimiento de la industria.

La lista de conceptos vivenciales e inspire brands provenientes de Estados Unidos, Canadá, Colombia, Italia, Francia, España y el Reino Unido es el ejemplo de la atracción de marcas que ven el potencial de consumo en México.
Si bien el mercado no refleja las tasas históricas de aperturas y crecimiento, el portafolio de centros comerciales aún cuenta con espacio disponible preexistente y lo que se integra en nuevos desarrollos. Pero el reto está en cómo asumen los centros comerciales integrar nuevas experiencias reales al visitante.

En el caso de las marcas que buscan aterrizar, su interés crece ante un escenario de la industria donde la tasa de desocupación se ubicó al cierre del tercer trimestre en 9.5%, aún 2.2 puntos porcentuales por debajo del nivel del año pasado.

El avance es significativo si se considera que desarrolladores e inversionistas han transitado con estrategias pensadas en 3 años previos de escenarios de negociaciones de ajuste en las rentas y la conversión de contratos a pesos.
No obstante, la inercia del consumo permitió una ligera  recuperación en las rentas que deja un  promedio en todos los tipos de centros comerciales de $600 pesos por m2 de renta mensual respecto a los rangos de $1,500 – 3,000 pesos en planta baja de centros comerciales top en CDMX.
De hecho, los fondos de inversión con activos en retail registraron un lease spread de entre 6 y 8 %  en portafolios con contratos en pesos hasta en un 85% de los casos, de acuerdo con un reporte de CBRE.

Esta evolución se da en el marco del ingreso de proyectos nuevos como Península Tijuana y La Perla, muchos de ellos parte del pipeline de empresas en 2019.
Por tanto, el escenario de ocupación, los rangos de precios y la apertura de proyectos puede tomarse como una luz al final de un túnel que en el tercer trimestre de 2019, apenas registraba 31 mil metros cuadrados de nueva área bruta rentable.

Se trata de un trayecto nutrido que hoy validan las apuestas de desarrolladores que actualmente tienen 712 mil 600 metros cuadrados de construcción de espacios comerciales.

Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Proyecto JIDU Roboverse Sanlitun Experience Center, Gensler.