Durante varios trimestres, el mercado inmobiliario industrial de Monterrey ha mantenido un dinamismo histórico.

Los corredores industriales que integran este mercado siempre tuvieron la participación de los sectores de logística y manufactura. Y fue en 2021 cuando la inercia alentada por la producción automotriz elevó su participación en los niveles de absorción al subir de 25 a 34 por ciento al cierre de 2022.

Lo que el caso Tesla ignora, es que el escenario industrial de este mercado viene de tiempo atrás y más allá del impacto que ha creado en el corredor de Santa Catarina.

Desde hace 8 años, la población en la entidad ha crecido a un ritmo anual de entre 1.2 a 1.5%, producto de la migración de empleados de otros estados. Se estima que 65 mil veracruzanos se han mudado en los últimos 7 años, de acuerdo con INEGI.

Las empresas establecidas y las que llegan a la entidad se plantean cómo maximizar la ola del nearshoring mediante mano de obra calificada y espacios industriales disponibles, además de la infraestructura y recursos necesarios.

En los últimos 2 años la disponibilidad de inventario clase A disminuyó de una tasa de 7% a 1%, e incluso a cero en algunos corredores.

Incluso al cierre del primer trimestre del año, la disponibilidad industrial clase A ascendía a 129 mil m2, con precios de renta de 5.80 dólares mensual y una cifra récord de espacio en construcción de 1.2 millones de metros cuadrados.

Ya en el cierre del tercer trimestre del año, la absorción neta llegó a 1.3 millones de metros cuadrados, cifra que superó a la registrada en el mismo lapso de 2022.
Un reporte de CBRE valida cómo el dinamismo no se detiene, hecho que se refleja en el crecimiento anual de 20.3 por ciento en el ritmo de nuevas construcciones que incrementaron el inventario 13.5 por ciento, para acumular 13.8 millones de metros cuadrados. Se trata de la inclusión de 24 propiedades ubicadas en Apodaca, Ciénega de Flores y Salinas Victoria.
Dimensionar lo que estos indicadores representan, es entender la expansión de una ola que inició en 2021 y continuará al menos los próximos 60 meses.
Ver cómo la tasa de disponibilidad en valores mínimos históricos y las presiones de una alza adicional en el precio de salida de las propiedades industriales en renta, es fundamental y explica el peso de cómo se comercializan vía pre arrendamiento o procesos de build-to-suit.

Son parte de un movimiento alentado por la llegada de empresas asiáticas y  de Estados Unidos, que desde la manufactura, industria automotriz, logística y transporte impulsan el sector inmobiliario de la Sultana del Norte.

Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Arboleda, Monterrey, Capital Natural.