La vivienda media en México enfrenta un desafiante 2024. Una de las razones que inciden en el futuro inmediato de este nicho es la continuidad de la oferta y que la demanda se mantenga, ambos indicadores alineados en facilitar la adquisición de compradores finales.

Para quienes participan en la industria es un hecho que la integración al inventario entre 2019 y 2021 de nuevos desarrollos del segmento medio de vivienda, con valores de entre 1 a 3 millones de pesos, satisfizo la demanda de existente, dado que en ese momento la mayor disponibilidad se ubicaba en los segmentos residencial y residencial plus donde incluso hubo excedente de inventario.
Sin embargo, en el año que inicia la inflación y las altas tasas de interés son vistos como los desafíos más importantes para el momento que vive el segmento más dinámico del mercado, dado que inciden en el precio y la capacidad de compra.

Algunas desarrolladoras como Vinte están ciertas que la salud y continuidad en el desarrollo de este mercado dependen del equilibrio en el precio que ha sido impactado por la inflación y la capacidad de crédito de los compradores. Ambos indicadores no son un tema menor, si se considera que el entorno económico global luce adverso.

En específico para corredores como la zona centro de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX), la alternativa de la vivienda media ha sido posible gracias a la construcción de prototipos de vivienda con unidades pequeñas de entre 35 y 50 m2 de superficie , pero bien ubicadas.

La adquisición de este tipo de vivienda se enfoca en los compradores millennial, pero también inversionistas que han encontrado en el nicho oportunidades de rentabilidad ante la creciente demanda de rentas.

De acuerdo con el reporte de coyuntura al cuarto trimestre de 2023 de Tinsa, la ZMCDMX, registró la comercialización de 7,550 unidades desplazadas, y fue el segmento medio el que concentró el 40% de las ventas.
Esa dinámica favoreció que en ese período se registrara un incremento anual de 7.4% anual en propiedades vendidas en la ZMCM.

Caso contrario, experimentaron las viviendas tipo residencial y residencial plus que tuvieron una variación anual del 5.7% en ventas con apenas 1,541 proyectos activos.
En consecuencia, el stock disponible en el lapso de referencia registró una variación del -5.6%; en tanto que durante el trimestre se ingresaron de 112 desarrollos, y 101 finiquitaron su inventario con un ticket promedio de 5.4 millones de pesos para departamentos y 1.7 millones de pesos en casas de la zona conurbada.

No obstante, la continuidad en la dinámica que vive el segmento medio es importante porque es el que ha impulsado el crecimiento en la CDMX con oferta disponible, en respuesta a un mercado reconfigurado y en el que se han edificado unidades con valores promedio de de 2 a 3.5 millones de pesos,  en especial en demarcaciones como Cuauhtémoc y la zona centro.
Fue el crecimiento de portafolio con estas propiedades resultado de una demanda no cubierta con más oferta de propiedades de menor tamaño y bien comunicadas cercanas al transporte público, además de amenidades y otros servicios.
Para los analistas otro factor relevante en esta evolución es el efecto de distintos esquemas de financiamiento y ventas emprendidos por desarrolladores. Nos referimos a pre ventas donde existen niveles menores de enganche inicial y condiciones de pago durante la construcción para aportar entre 10-15% adicional durante la obra, de tal razón que a la entrega se finiquita con un financiamiento.

Un reto complementario es que el mercado no pueda mantener los valores y ritmo de edificaciones, aún con propiedades de tamaño reducido.
Por tanto, el crecimiento sólo se ve con proyectos de mayor densidad, tema difícil para las autoridades que no han visto con buenos ojos la existencia de megadesarrollos, en parte por la falta de acceso a servicios (agua, electricidad y otros).

En suma, la industria espera que la dinámica de la vivienda media en la zona central y otras entidades continúe, ante los retos que plantea este negocio, en especial en el segmento de interés social altamente vinculado con la participación de subsidios y que ha dejado niveles históricos de déficit en la construcción.
Mientras el equilibrio general no llegue, la brecha en el acceso de la vivienda será cada vez mayor.

Columna Entornos Inmobiliarios publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: 601 LexAtrium, Gensler.