Producto de la expansión vertical y otras de razones específicas, los mercados residenciales de Monterrey y Guadalajara se acercan a la Ciudad de México (CDMX), que lidera las ventas a nivel nacional.

Hasta finales de 2023, la participación de ambos era de 29 y 30 por ciento respectivamente en las ventas totales residenciales, luego de que la CDMX concentra 36 por ciento de las 3 mil 728 unidades que se desplazaron en el último tercio del año.

Este dato es revelador del crecimiento de las zonas urbanas en ambas ciudades, pero también plantea retos importantes respecto al acceso a servicios urbanos que determinen un desarrollo sano y estable.
Entre otros componentes, el estudio Perspectivas 2024 de la firma española Tinsa, revela que los valores por metro cuadrado se recuperaron en el cuarto trimestre de 2023 y 12 por ciento en el año para un segmento cuyos precios superan los $5.9 millones de pesos en CDMX.
No obstante, el comportamiento del nicho tuvo el mejor momento en el segundo trimestre y si bien son crecimientos de dos dígitos, aún no recupera los ajustes de la pandemia.

La realidad es que los tres mercados han experimentado una recuperación en el valor de las propiedades residenciales y de continuar esa trayectoria sin equilibrio, podría generar distorsiones o inaccesibilidad en el mercado, como ya ocurre en CDMX donde los precios subieron en promedio 17 por ciento el año pasado ante el efecto de los nómadas digitales, la falta de nuevas edificaciones y la reducción del inventario disponible.

Por su parte, Monterrey también ha recuperado sus precios de manera relevante. La zona metropolitana muy en especial el corredor San Pedro, registró un impulso en ventas 4 por ciento anual por la demanda interés social y el efecto del nearshoring.
En consecuencia, se ha experimentado una alta demanda en espacios residenciales verticales por la controvertida llegada de Tesla y a la migración de nuevos usuarios que generó el crecimiento de la manufactura.
Por ello, el precio de la tierra se ha incrementado y la industria experimenta temas de permisos y licencias en la zona centro, además de que se sabe del cambio de densidades considerados en la normativa ante la falta de servicios urbanos, entre ellos el controvertido tema del agua.
Bajo otras condiciones, la Zona Metropolitana de Guadalajara, creció a una tasa media anual de 20 por ciento por la verticalización. El precio promedio  por metro cuadrado es de $41,529 pesos, el segundo más alto después de CDMX donde el valor promedio para residencial es de 65,779 pesos.
Pero a diferencia de Monterrey y CDMX, el crecimiento en Guadalajara es uno de los mercados más sanos y equilibrados, resultado del efecto industrial generado por el sector tecnológico.
El equilibrio ocurre porque la vivienda social representa 50 por ciento del mercado, 20 a 25 por ciento es vivienda media y el resto corresponde al residencial y residencial plus, éste último concentrado en la zona de Andares.

Incluso, el stock del segmento residencial podría originar una alta concentración en los productos de mayor valor (residencial plus y luxury). Otro factor que destaca del mercado es la inercia que registra el mercado de vivienda en renta que en algunos municipios registra niveles superiores que algunas alcaldías de la Ciudad de México.
Con salvedades de cada mercado, de continuar el aumento de precios se mantiene latente el riesgo de no atender a los segmentos sociales por costos, aspecto que representa desafíos importantes para autoridades y desarrolladores.

Columna Entornos Inmobiliarios publicada en El Financiero|Bloomberg.

Fotografía: BCG Ultrapark, Gensler.