ESCENARIO INDUSTRIAL CAMBIA
La salida de la Oferta Pública Inicial (OPI) de Fibra NEXT al mercado de valores este miércoles, reconfigura el sector logístico donde 8 FIBRAS acumulaban al cierre del primer trimestre del año más de 8.5 millones de m2 de área bruta rentable (ABR), de acuerdo con información de AMEFIBRA.
Este escenario donde el segmento logístico supera otros nichos clave como manufactura ligera, automotriz y construcción vive la incertidumbre arancelaria, ha puesto al negocio inmobiliario industrial a la espera de una segunda ola del nearshoring, o que el alto grado de integración en manufactura con Estados Unidos mantenga la demanda de mercados altamente vinculados.
Dimensionar lo que estaría por venir remite a observar la estrategia del nuevo jugador. Fibra NEXT nace con la aportación de 9 propiedades clase A, con un enfoque logístico ubicadas en Valle de México, Guadalajara, Querétaro y Cancún, que en conjunto suman 754 mil m2 ABR ocupados por 29 arrendatarios al 100 por ciento.
Con la OPI levantó $8,000 millones de pesos, que permiten en una primera etapa construir 216 mil m2 y 500 mil m2 de espacios industriales que se edificarán en los próximos meses para llegar a una meta conjunta de 22 millones de m2.
Alcanzarlo parte del hecho que producto de la escisión de su división industrial sumará 182 inmuebles aportados por Fibra Uno (FUNO).
Sin duda que entre los desafíos figura estandarizar los activos iniciales y los que se integrarán en una segunda etapa, a parámetros de certificación LEED, EDGE y BOMA.
Otro factor es la vigencia de los contratos de los activos estabilizados que hoy promedia 3 años, además de la alta concentración logística y de expansión en mercados como Valle de México, Guadalajara, Tijuana, Monterrey y Juárez.
No menos importante es la continuidad en el cap rate actual del portafolio que promedia 7.45 por ciento, nivel que podría modificarse ante el entorno comercial.
De igual manera, hay que observar la ruta de expansión que por ahora sólo se enfocará en mercados de México.
Hoy día en el segmento institucional NOVA, Macquarie y Prologis participan en manufactura pesada con activos en Tamaulipas, Baja California, Chihuahua y Nuevo León, mientras que en manufactura ligera Plus, Upsite y Fibra Uno cuentan con activos en Estado de México, Sonora, Aguascalientes y Chihuahua.
En automotriz son Macquarie, Plus y NOVA las que encabezan con propiedades en Chihuahua, Durango, Sonora, Querétaro, Tamaulipas y Nuevo León.
Antes de la salida de Fibra NEXT, las FIBRAS participaban con 40 millones de m2 de infraestructura industrial y agroindustrial.
En el sector logístico lideraban Fibra Uno con un inventario de 4.5 millones de m2 de espacios logísticos y en segundo lugar Prologis tenía 3.4 millones de m2 con propiedades ubicadas en CDMX, Jalisco y Nuevo León.
Datos de AMEFIBRA, destacan un ABR de espacios industriales de 19.7 millones de m2, de los cuales 21.1 millones de m2 son del segmento agroindustrial y más de 193,000 m2 de auto almacenamiento.
En Estado de México, el inventario llega a 4.3 millones de m2, además de otros proyectos desarrollados por Prologis que lidera con 500 mil m2, seguido por Macquarie, Fibra Uno, Fibra Plus, Dahnos, Upsite y Storage.
Por lo anterior, ante un escenario con particularidades de los principales jugadores en Chihuahua y Nuevo León, el debut de Fibra NEXT crea un nuevo líder en Latam, pero con una huella que busca profundizar su presencia en corredores comerciales con potencial, como lo hizo FUNO donde se registraron crecimientos en los valores de rentas.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Fibra NEXT.
CTT 2Q 2025
Renovaciones y pre-arrendamientos reflejan la fuerte demanda de espacio en el corredor de la última milla que concentra 76% del inventario logístico de la Ciudad de México (CDMX).
Considerado también en los últimos años como el hub logístico de CDMX, alentado por la expansión del e-commerce el corredor CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán) acumuló en el primer trimestre del año una absorción de 198 mil m2.
Con una tendencia de continua demanda sólo en 2024, 47% se enfocó en espacios dedicados al sector logístico, además de que el pipeline de construcción alcanzó 508 mil m2 en el primer trimestre, de acuerdo con el reporte de la firma CBRE México.
Son las condiciones de este corredor que hicieron posible comercializar la absorción bruta señalada, misma que incluye transacciones como: renovaciones, subarriendos o pre-arrendamientos, equivalentes a 65% de la actividad reportada en la CDMX.
Se trata de una tendencia que se ha mantenido en períodos anteriores al grado que sólo en 2024, 47 % de la demanda se centró en espacios dedicados al sector logístico en el CTT.
Para entender los niveles en términos de demanda es importante mencionar que esta zona en particular de la ciudad ha registrado tasas de vacancia con mínimos históricos menores al 1 %.
Bajo esta dinámica el CTT concentró 75% de las nuevas edificaciones, “gracias a su posición geográfica, así como a las regiones del país que conecta. El aumento en la demanda del sector de comercio electrónico y la necesidad de eficiencia en las cadenas de suministro han impulsado la demanda de operadores correspondientes al sector logístico”.
Respecto al pipeline de construcción la ciudad registró en el lapso de referencia 508 mil m2, además de que las especificaciones de los edificios industriales son aptas para inquilinos de diferentes usos, aunque los desarrolladores han puesto especial énfasis en las alturas, accesos, andenes y seguridad en los nuevos edificios.
El dinamismo registrado apuntaló con un aumento de 6% en los precios de salida en renta, presionados por la falta de espacios existentes que satisfagan la demanda.
En función de lo anterior, la tasa de vacancia registra mínimos históricos de 0.3% en los últimos años, proporción equivalente a 30 mil m2.
“Derivado de la demanda y aún con un fuerte pipeline en construcción hay espacios que se han rentado previamente a su incorporación en el mercado por lo que el 40% de los espacios que aún se están construyendo ya cuentan con inquilino. Por lo que se anticipa que los niveles de vacancia se mantendrán en niveles bajos en lo que resta del año”, detalla el reporte.
Asimismo destaca una demanda diversificada de empresas, no obstante, el fuerte componente logístico, seguido del sector manufacturero con un 35% que incluye manufactura diversa.
Francisco Muñoz, vicepresidente ejecutivo del segmento industrial y logístico, asegura que el corredor CTT “seguirá siendo un cluster significativo en la ciudad gracias a la oferta de edificios industriales con espacios que se adecuan a las necesidades de los diferentes tipos de inquilinos. Con una demanda sólida y un pipeline en construcción y en proceso de planeación fuerte esta zona se mantendrá en un proceso de expansión”.
FIBRA NEXT Y NUEVO MAPA INDUSTRIAL
En espera de una segunda ola del nearshoring, el debut de Fibra Next crea un nuevo líder en Latam, pero con una huella que busca profundizar su presencia en corredores industriales de México
OFICINAS REGIAS RECUPERAN
Influenciado por la inercia del mercado industrial, las oficinas en Monterrey incrementaron 26.5% la superficie de comercialización al acumular 36 mil m2 colocados.
Este factor ha sido clave en la demanda de nuevos espacios al cierre del segundo trimestre del año, dado que empresas con actividades de manufactura son el principal componente de requerimiento de espacios, al representar 56% del total de las rentas.
Los datos integrados en el reporte del período de la firma CBRE México, también destaca la influencia del segmento Logística &Transporte que además de mantenerse, representó 16% de la demanda, mientras que en tercer lugar se ubicó el sector Financiero con un 11% del espacio comercializado durante el último trimestre.
Esta tendencia hizo también que la tasa de vacancia se ajustara a 14.7% del inventario existente, lo que representa una superficie disponible de 216 mil m2.
Al igual que otros mercados en el país, la disponibilidad de espacio en obra gris se ajusta y en estos corredores representa 53% se comercializa, al dejar 47% de espacios que ya cuentan con algún grado de acondicionamiento.
El estudio destaca también la relevancia del sub mercado de Santa María concentra el 40% de la vacancia de los 8 que concentran la actividad corporativa con un inventario total de 1.47 millones de m2 de espacios clase A y A+
En el mismo período al inventario de oficinas corporativas en Monterrey se sumó nueva oferta terminada de 32 mil m2, con lo cual experimentó un incremento anual de apenas 2.2%.
La firma indica que pese al bajo ritmo de nuevas edificaciones, al sumarse sólo dos torres de oficinas, en el segundo semestre se espera el crecimiento del inventario.
“Los espacios pre-arrendados de estas entregas, junto con la nueva demanda de oficinas a lo largo del último trimestre, permitieron el crecimiento de la absorción neta o espacios ocupados, la cual cerró en 39 mil m2, recuperándose del margen negativo que se registró el trimestre anterior”, detalla.
No obstante, la actividad de planeación se mantiene pausada al no haber nuevos proyectos que puedan dar continuidad al crecimiento de la oferta de oficinas.
Por lo anterior, se trata de “la cifra más alta en registro desde finales de 2019, antes del impacto que vivió el mercado de oficinas debido a la pandemia, y lo que también permitió que la tasa de vacancia o disponibilidad continuará con su tendencia a la baja”.
A su vez, la absorción bruta o espacios comercializados alcanzó más de 25 mil m2. Esta nueva demanda llevó el acumulado semestral a 36 mil m2.
En la evolución destaca la participación del sub-mercado Valle Oriente es el principal receptor de esta demanda, con poco más de 10 mil m2 y el 29% del espacio comercializado desde el inicio del año.
Le siguen en participación los sub-mercados de Santa María (22%) y Margain – Gómez Morín (18%). Es importante mencionar que un 67% de esta demanda, se registró en espacios acondicionados o amueblados, dejando el resto a las oficinas que se entregan en obra gris.
La empresa de servicios inmobiliarios prevé una demanda de oficinas constante para la segunda mitad del año, aunque de menor intensidad que la registrada en la primera mitad del año.
Otro corredor con impacto es Valle Oriente no sólo por concentrar la mayor demanda e inventario, sino por la disminución en vacancia experimentada, más pronunciada durante el último año, y donde la oferta actual está pulverizada al reducir la disponibilidad para recibir proyectos grandes, particularmente enfocados en clientes que busquen espacios listos para usarse.
LE DUNE
Un antiguo almacén en la Costa Suroeste de Cerdeña aloja la nueva propuesta de hospitalidad de lujo.
Es en la región de arbustos que emerge entre dunas, una de las privilegiados parajes naturales de Europa, donde este hotel da vida al antiguo espacio que daba servicio a una planta siderúrgica que adquirió posteriormente un coronel italiano.
Luego de 3 años de transformación, el túnel de piedra por el que pasaban los carros de mina se convirtió en una instalación de luz con LED que conduce al SPA.
El resultado del espacio proviene de un largo estudio y una comparación con las instituciones encargadas de la conservación del bien protegido por el Ministerio de Cultura, que permitieron proteger y valorizar los vestigios históricos de la arqueología minera industrial.
La propuesta arquitectónica consideró distintas acciones enfocadas a favorecer la sustentabilidad del resort.
Asimismo se integró un espacio gastronómico que reúne múltiples propuestas, que interactuar físicamente en los espacios conectados entre sí.
Desde el American Bar hasta el wine bar, pasando por Ginepro los conceptos combinan ingredientes de calidad, priorizando los de origen local, sin limitarse a una cocina territorial.
Entre las actividades externas la zona permite la exploración de colinas arenosas, reliquias mineras o paseos en bicicleta eléctrica o el que lleva a la playa desierta.
NUEVOS HÁBITOS & GENTRIFICACIÓN
Durante semanas el mercado inmobiliario de la Ciudad de México (CDMX) ha vivido la controversia social y la salida de políticas gubernamentales anunciadas para atender los efectos de la gentrificación, justificada en el incremento de precios en vivienda y espacios comerciales.
Sin embargo, quedarse en el debate aparente es ignorar un fenómeno que lleva décadas desarrollándose en distintos momentos de los últimos ciclos inmobiliarios y que ha dejado una recuperación de precios en corredores como Condesa, Hipódromo Condesa y Roma, pero también distintas zonas de la metrópoli.
Nos referimos a lo que ocurre en las colonias Juárez, Santa María la Ribera, San Rafael y Tabacalera, entre otras que en conjunto se ubican en la alcaldía Cuauhtémoc.
En la lista de razones que llevan a la asequibilidad o el desplazamiento de la población local, destaca la caída en la producción de vivienda en especial de interés medio en dichas zonas que permita la permanencia de distintos tipos de habitantes.
Aunado a la escasez de producto se suman el efecto que ha causado el impacto inflacionario, la conocida falta de tierra y los permisos para nuevas edificaciones.
Tampoco se puede ignorar el efecto en precios que han causado en material de arrendamiento, la llegada de nómadas digitales, el crecimiento del trabajo remoto con las estructuras híbridas y la revalorización que la ciudad ha tenido internacionalmente entre los viajeros.
En consecuencia, el mercado de rentas de corta estancia ha presionado por demás los valores de las propiedades y hecho más rentable para los actuales dueños subir las propiedades a plataformas para la intermediación del arrendamiento.
Incluso históricamente el mercado informal residencial de rentas de personas físicas o morales ha sido la dinámica más seguida en la zona.
Un análisis desarrollado por Metric Analysis con base en Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) e INEGI, indica que entre 2019 y 2024 el ticket promedio del mercado residencial en estas zonas, medido en precios por m2, pasó de $5 mil 152 pesos a 5 mil 716 pesos, aumento equivalente a un crecimiento de 11%.
En este lapso, los precios de las propiedades crecieron 2.6% de las propiedades con una plusvalía de 33.9% en propiedades a la venta ante la citada falta de nuevas edificaciones y la demanda creciente.
Este fenómeno ha provocado también la incorporación de más clases de propiedades habitacionales, donde el nivel medio registra una caída de 51% mientras el de semi lujo creció 56%.
Además de la reducción en la superficie promedio de los departamentos con la que desarrolladores con proyectos activos han respondido a las variables del mercado para atender el ticket que el mercado está en posibilidad de pagar por permanecer en las zonas centrales.
Información al segundo trimestre del año de Tinsa México by Acummin indica que el parque de vivienda nueva registra un stock de 21 mil 947 unidades, que con una absorción mensual de 900 unidades sin nuevos desarrollos sólo abastecería la demanda durante 25 meses.
Otro hecho evidente en el ámbito comercial evidente es el efecto positivo de la evolución de los valores de las propiedades observado en el creciente efecto en la actividad comercial.
Por ello, mientras entre 2010 y 2018 se abrían 277 negocios en estas colonias, para el lapso 2019-2024 el promedio escaló a 374, que prácticamente representa el doble.
Así, es un hecho que el fenómeno analizado desde distintos ángulos permite entender el efecto específico de la perspectiva y la realidad.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Be Grand.
MULTIFAMILY ATRAE
La demanda de vivienda nuevas generaciones fortalece la expansión del negocio de la vivienda institucional en el sur de Estados Unidos.
Es una inercia que abre oportunidades de inversión a family offices mexicanos, respecto a la rentabilidad que dejan actualmente propiedades residenciales en mercados como Miami y Madrid.
IL DELFINO YAMBA AUSTRALIA
Un pequeño edificio de los años 40 es la sede de la nueva propuesta de hospitalidad en la región Northern Rivers de Nueva Gales del Sur.
Il Delfino Yamba Australia se asienta al borde del acantilado y con vistas al océano Pacífico, en una pequeña superficie del litoral en la costa norte ha estado llamando la atención gracias al recién llegado Il Delfino.
La tradición local de la elegante posada hizo que las 5 suites recibieran el nombre de una ubicación marítima italiana (Ravello, Isquia, Portofino, Cinque Terre y Scopello), donde se integraron detalles en el interiorismo como lámparas italianas vintage, cerámicas únicas, adornos y murales pintados a mano en las paredes.
El concepto se basó en las características de un pueblo costero italiano y los espacios de alojamiento se desplantan en forma de una cascada con terrazas de roca compartidas, tumbonas blancas, balcones privados y vistas panorámicas del mar donde también se pu
eden observar delfines.
Il Delfino es una de las últimas estructuras originales de la costa, en pie que inicialmente fue un caserío frente al mar con alojamiento y después un edificio de apartamentos vacacionales diseñados por Sheere Commerford.
Entre sus amenidades las suites tienen kitchenette equipada cocinar, lo que eligen antes de su llegada, o bien adquirir de proveedores locales y restaurantes recomendados por Commerford.
En la zona existen seis senderos de naturaleza y once playas de zonas famosas de surf, además de la piscina de agua marina de Yamba construida en las rocas del extremo sur de Main Beach, un cine, una calle principal y el icónico Pacific Hotel en una colina con vistas al océano y con un pub.
La restauración de la propiedad en lugar de desarrollar un nuevo edificio buscó ser responsable en términos ecológicos, dado que además se utilizaron materiales reciclados como azulejos viejos, tocadores de baño restaurados y puertas y ventanas originales. Los bancos de cocina de algunas suites están hechos de restos de vidrio reciclados, y hay paneles solares y cargadores para vehículos eléctricos.
VIVIENDA INSTITUCIONAL
Resiliente y con amplios alcances el crecimiento de la vivienda institucional expande oportunidades a family offices mexicanos.
La expansión del modelo ha permitido cubrir la demanda de vivienda en Estados Unidos, donde estos activos representan 24% del total del mercado inmobiliario.
“Para los inversionistas es atractivo porque tiene un flujo de caja estable con contratos promedio de inquilinos a 12 meses, por lo que se distribuyen las rentas y el capital se devuelve 5 años después con una tasa de retorno de 12 a 15%, producto de la plusvalía que generan las propiedades al ser renovadas para el arrendamiento”, indica Mariana Robina, directora ejecutiva de Eagle Property Capital (EPC).
Ante este escenario, EPC iniciará el levantamiento de capital de su sexto fondo con el que esperan integrar hasta $500 millones de dólares para adquirir portafolio que le permita agregar 500 propiedades ubicadas en el mercado de Miami y Texas.
Miroslawa Kopek, vicepresidente de Relación con Inversionistas, dice que el interés por estos vehículos de inversión ha crecido en los últimos años por la necesidad de vivienda y los cambios de hábitos de los consumidores.
Entre los inversionistas de los distintos fondos, la empresa tiene relación con fondos de pensión e inversión de Estados Unidos y otros países de América Latina, incluidos distintos family offices de México con tickets de $250 mil dólares hasta $25 millones de dólares.
“A diferencia de comprar una propiedad en mercados como Miami, adquirir inversión le permite al inversionista administrar un riesgo más diversificado y estar líquido por la vida de los distintos vehículos de inversión”, detalla Kopek.
Una vez concluido el período de 5 años promedio, el fondo vende las propiedades remodeladas y estabilizadas, aunque en el ciclo del modelo de negocio la base es la retención de residentes, quienes a su vez reciben por las rentas servicios de hospitalidad y un solo administrador.
De acuerdo con la firma, la asequibilidad de vivienda ha cambiado: una renta promedio es de $1,700 dólares, mientras que adquirirla deja un pago mensual de hipoteca de $3,200 dólares”.
“En 2010 la gente compraba su primera casa a los 30 años, en 2020 a los 33 y en 2024 la edad promedio del comprador se extendió a 38 años, lo cual genera una gran demanda por este tipo de vivienda”, explican.
En su estrategia de posicionamiento, la firma se especializa en integrar propiedades con rentas promedio enfocadas a la clase work force de la comunidad latina residente y que en general representa 22% de la población total de Estados Unidos, además con la mayor tasa de escolaridad promedio.
En los últimos 14 años, EPC integró un portafolio de 10 mil 719 viviendas y un volumen de transacciones de más de 1.8 mil millones de dólares, a partir de los 649 millones de dólares levantados a través de cinco vehículos de inversión.
HOTELERÍA EXPANDE INVERSIÓN
La preferencia de inversionistas por resorts del segmento de lujo atraen inversión.
Entre enero y mayo de 2025, se agregaron 2,280 cuartos a la oferta hotelera señal de la continuidad en el dinamismo del negocio de la hospitalidad concentrado en destinos consolidados de México.