Es un tema común de los últimos meses. La forma en que los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) han transitado por un 2018 de pérdidas generalizada por la inestabilidad cambiaria, el ajuste en tasas de interés y otros factores vinculados con la incertidumbre de la transición política.

Hoy la situación es distinta. Una previsión de Intercam Casa de Bolsa sugiere que un eventual ajuste a la baja en las tasas de interés en el mediano plazo y un posible fin al freno del gobierno para el desarrollo de proyectos son factores determinantes para una mejoría en el desempeño de estos vehículos financieros.

Con todo, la política de desarrollo inmobiliario en la Ciudad de México (CDMX) donde se concentra una buena parte de los grandes proyectos, no ha logrado detener la expansión de desarrolladores a otros mercados. De tal razón, que la captación de nuevas inversiones es evidente en entidades como Guadalajara, Monterrey, Mérida y otros mercados en el norte del país.

Sin esta diversificación de mercados, el comportamiento del índice BMV FIBRAS ha mostrado en lo que va del año un cambio en el rendimiento dado que su fortaleza radica en la forma en que se garantizan los certificados a través de activos estabilizados. En un plazo de tres años, el rendimiento anualizado del índice ha sido de -3.50% a partir del incremento en tasas de interés, sin embargo actualmente muestra un incremento de 16.80%.

Este cambio es resultado de los elementos con que fueron diseñados estos vehículos. Por ejemplo, el nivel de ocupación de los activos, la calidad de los inquilinos y un sano endeudamiento, además resultados que muestran dividendos en general superiores a los instrumentos de deuda. Si se excluyen las fibras hoteleras por giro de negocio y a Storage de reciente creación, la ocupación promedio de los portafolios están por encima de 90%.

Cada segmento de especialización o combinación de activos, determina una perspectiva financiera distinta. Por ejemplo, el margen NOI que representa la ganancia operativa respecto al porcentaje de ingresos, sólo es menor a 70% en el caso de las fibras hoteleras que rondan el 33.5%, éste último como resultado de su requerimiento de un mayor gasto operativo, el que demanda el sector en materia de administración, mantenimiento, hospedaje y promoción de sus hoteles.

Por eso, se trata de instrumentos con ingresos predecibles y menos volátiles. Elementos que los harían atractivos como forma de inversión. Sin embargo, es un hecho que como estrategia, distintos fideicomisos han aprovechado los últimos meses para recomprar certificados que mostraban valores castigados de los certificados que en sus mejores tiempos de operación.

Este comportamiento se refleja en el RFT Fibra TC, un instrumento que replica el rendimiento de las FIBRAS sin considerar una reinversión del dividendo, mismo que había registrado una caída en 2018 de 20.18% y que en lo que va del año registra un rendimiento de 25.41%.

En conjunto, los elementos combinados han determinado niveles de cap rates promedio de 8%, en los certificados enlistados en la bolsa de valores, excepto Fibra Educa, Fibra Storage y Fibra Plus con un nivel menor. No obstante, los rendimientos se mantienen por encima de 10% para vehículos como Danhos, FIHO, Fibra INN y Macquarie.

Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.