Una vez más, el final del tercer trimestre del año da sorpresas positivas. Muestra de ello es lo que ocurre en el mercado inmobiliario industrial de Ciudad de México (CDMX) que acumuló una absorción bruta de 1.4 millones de m2, el nivel más elevado en los últimos 5 años.
Lo experimentado en esta zona es representativo del peso que tiene el segmento logístico, pieza clave y elemento que ha sostenido la pausa creada por la crisis arancelaria en los rubros de manufactura donde hoy se cocina el nearshoring 2.0.

Basta observar que 55.2 % de la demanda industrial en el país era generada hasta el tercer trimestre por el negocio logístico.

Es una inercia que se observa en distintas zonas. En particular, la región centro referida registró al término del lapso de referencia una absorción neta de 42 mil 79m2 y 766 mil 760 m2 en construcción y precios mensuales de renta promedio de lista de 11.08 dólares por m2.

La más reciente previsión observada por CBRE México en su reporte de la zona es que esta región venía de una tasa de vacancia mínima en el 4º trimestre de 2023, misma que se ha recuperado en los últimos 2 años ante las nuevas construcciones.

Sólo en el tercer trimestre, inició la construcción de 427 mil m2 al incrementar el pipeline total de CDMX y Zona Metropolitana total que acumula 766 mil m2, cifra equivalente a 77 % más que el trimestre previo.

Este movimiento hizo que el precio promedio ponderado de salida del pipeline en construcción cerrara en un nivel de 10.13 dólares por m2, mientras el rango de precios va de 8 hasta 13.50 dólares para los espacios mejor cotizados.

Lo que también mueve a este mercado es una inercia producto de una oleada de procesos de pre-arrendamientos y renovaciones efectuadas en lo que va del año, movimiento que permitió captar 40 y 39 % de la actividad respectivamente.

Otro factor relevante en el proceso es la demanda neta que acumuló 481 mil m2, volumen 118 % mayor que el mismo período del año pasado.

Entender la profundidad de estos resultados, nos remite a lo sucedido en los últimos 5 años, lapso en que el principal generador de espacios logísticos para abastecer la distribución de productos en CDMX era el corredor CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán).
Incluso hoy sigue siendo el principal corredor que genera 53 % de la comercialización en la región centro del país, sólo que a últimas fechas es acompañado por corredores que emergen como el Zumpango-AIFA donde se comercializan 34 % de los espacios.

Fue justo el sector logístico que captó 98 % de la superficie comercializada y absorbida 39 % por empresas de México, 37 % de Estados Unidos y Corea del Sur con 9 %.

En el movimiento específico destacan el arrendamiento consolidado que Palacio de Hierro hizo por 110 mil m2 en el Parque Industrial Danhos Palomas, además de dos firmas logísticas que tomaron 70 mil 171 m2 en el T-MEX Park y uno más de 59 mil 176 m2 en Megapark.
Y es que el inventario total de CDMX y zona conurbada es superior a 12.09 millones de m2 con un promedio de 2 % de disponibilidad, lo que ubica a este mercado como el más importante del país, seguido por Monterrey, Guanajuato, Juárez y Tijuana.
Esta realidad muestra también la capacidad de adaptación del mercado, que ha visto la transformación de inmuebles en la ciudad con giros comerciales y de servicios de un tamaño en un almacén que hagan cruce de andén y algo de patio para maniobras.
El reto para lo que se ve venir en CDMX es abrir oportunidades que mitiguen la saturación de inmuebles y un reducido número enfocados a la distribución.

No se puede ignorar que la última milla requiere accesos de calidad y cercanos a vialidades principales con precios que se adecuen a lo que el desarrollador e inversionista están dispuestos a pagar.

Por ello, quienes siguen a detalle el mercado ven venir el surgimiento de bodegas verticales como una alternativa a la falta de ubicaciones que hagan factible el desarrollo de bodegas horizontales.

Sin duda, es una ola que refleja el vigor logístico.

La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.

Fotografía: Fifht Tillery, Gensler.