Mientras el mercado inmobiliario comercial a nivel nacional y en particular en nuevos mercados, entró de nuevo a escena, luego de que inversionistas voltearon la mirada a partir de la pausa industrial producto de la crisis arancelaria y el nearshoring, Ciudad de México vive una historia particular.
Aquí comentamos recién concluyó el primer semestre que ese cambio de apetito por la incertidumbre cambió el escenario de los centros comerciales, atrajo hacia los centros comerciales un nuevo aire a pesar de que no se ve factible regresar al ritmo de aperturas de 30 centros comerciales y 800 mil m2 por año que experimentó por 2 décadas.
Hoy la mirada se enfoca en lo que vendrá en los próximos 2 años. Hasta finales del año pasado, los 10 jugadores del mercado institucional en México incrementaron su portafolio a 329 centros comerciales y su inventario superó el techo de 8.1 millones de m2 de Área Bruta Rentable (ABR).
La dinámica cambió porque los niveles de afluencia subieron a 92.8 por ciento luego de que el consumo continuó pese al menor crecimiento económico en el portafolio comercial de Fibra Danhos, Fibra Macquarie, Fibra Shop, Fibra Uno, Fibra SOMA, Gicsa, Grupo Acosta Verde, Fibra Plus, Planigrupo y Liverpool, según un reporte de MAC Arquitectos Consultores.

En consecuencia, el inventario total incluido el institucional que representa una tercera parte de lo disponible en el país, pasó de 931 a 957 centros comerciales anclados por una tienda de autoservicio, cines y/o departamentales y con al menos 30 locales.

Es una proporción que refleja el crecimiento del mercado y que de continuar en los próximos 25 años elevará el el ratio comercial a un punto máximo de 30 m2 por cada 100 habitantes urbanos.

En términos generales lo que también ha movido el crecimiento es la llegada de marcas locales y del exterior, por establecer presencia de mercado o ampliar la actual, por ello cada vez es más frecuente que las principales ciudades del país sean tomadas como plataforma de expansión en América Latina.

Su conducta es similar a los lapsos de crecimiento del pasado. Nos referimos al rol actual que tienen conceptos de  gastronomía, fitness y bienestar, seguidos por entretenimiento y tecnología.

Son las marcas que han encontrado en centros comerciales de menor formato y orientados a cubrir la demanda cambiante de las zonas donde se ubican.

Este lapso de recuperación se ha visto reflejado en conceptos ganadores como los street malls, community centers y fashion malls que donde han llegado nuevas marcas.
Son razones por las cuales desde finales del año pasado, existían en la mira 15 nuevos centros comerciales integrados a un pipeline que sumaría al mercado entre 2025 y 2026 300 mil m2, sin considerar el inicio de nuevos desarrollos en el lapso de referencia.
En ese momento y luego de años complejos producto de la pandemia, el número de nuevos centros comerciales con 121 mil m2 era de 6 unidades, 12 en construcción y dos ampliaciones. Quienes siguen al mercado lo atribuyen también a la saturación y consolidación de mercados.

De regreso a CDMX, la historia es un tanto distinta, no sólo por su tamaño sino por la profundidad y amplia variedad del portafolio.
Entre 2018 y 2025, unas 688 propiedades comerciales (locales) en comercialización ubicadas en alcaldías como Cuauhtémoc, Juárez, Roma y Condesa prácticamente han mantenido los precios de renta en un nivel negativo de 0.3 por ciento.
Datos recopilados por MAC inciden en que los cambios en los valores de venta de 7.4 por ciento es un fenómeno que llama la atención, luego de que en estas alcaldías se ha duplicado en ese lapso la apertura de negocios, justo a propósito de la revalorización de la ciudad como destino.
En específico, en ese período en las colonias Roma, Condesa e Hipódromo se abrían 277 negocios, el promedio escaló a 374.
Los valores de venta más altos en este tipo de propiedades se dieron en 2018 cuando se experimentaba 12 por ciento de crecimiento anual.

Por ello, echar una mirada al pasado reciente ayuda a entender que el dinamismo de los mercados es particular. No sólo por el clima de inversión y crecimiento que generan.

La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.

Fotografía: Jinqiao Jinding Tiandi, Gensler.