HIPOTECAS & TASAS DE INTERÉS
Si bien el mercado hipotecario ha logrado generar un desarrollo robusto en los últimos años, el aumento en las tasas de interés que empezó a vislumbrarse desde 2015 entró a una dinámica sin retorno.
Analistas de la industria consideran que el consumo de este producto crediticio se ha vuelto inelástico, por tanto se prevé un aumento escalonado en el costo del crédito para la adquisición de inmuebles en el primer trimestre del año.
Actualmente, los distintos productos hipotecarios se ubican en un rango de 9.75 a 11.75% anual en plazos que podrían mantenerse hasta 20 años.
Para distintos bancos del sistema financiero, este segmento del mercado se mantendrá, ya que si bien hace dos años el rango de tasas era de 8.75% anual, el mercado mantiene su estabilidad con un nivel de mora menor a 3%.
INVERSIÓN HOTELERA, MANTIENE EXPANSIÓN
El efecto final de la anterior estrategia de promoción turística internacional, el desarrollo de cadenas nacionales e internacionales, así como el aumento en el flujo de visitantes extranjeros, promovieron el auge en la inversión hotelera en México.
Si bien, aún se espera el impacto que generarán factores como la cancelación del Aeropuerto en Texcoco y la desaparición del Consejo de Promoción Turística de México (CPTM), el mercado mexicano se ha mantenido con un fuerte atractivo para la inversión hotelera, concluye un estudio de la firma de corretaje CBRE México.
Entre enero a septiembre, llegaron a México 30,5 millones de turistas internacionales y hasta 2017 México se ubicó como el 6o destino con mayor recepción de viajeros extranjeros en el mundo, señala el reporte.
En específico el reporte de la firma destaca los planes de construcción de nuevos hoteles de cadenas mexicanas y extranjeras en Cancún, Riviera Maya, Los Cabos y Puerto Vallarta, además del desarrollo de otros destinos como Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara, Puebla, Querétaro y Mérida.
Entre las inversiones que destaca el reporte figuran las que realizan las cadenas Hilton, Intercontinental Hotels Group (IHG), Hyatt y Grupo Posadas, éste último con un plan de expansión de 48 hoteles el próximo cuatrienio.
Información de la Secretaría de Turismo indica que hasta 2017, en 70 destinos nacionales existían 794 mil habitaciones de 1 a 5 estrellas, que entre enero y septiembre de 2018, tuvieron 61.3% de ocupación hotelera.
NUEVO RITZ-CARLTON RESERVE LLEGA A COSTA CANUVA
En días recientes, Thor Urbana, formalizó el inicio de una inversión de 150 millones de dólares para junto con GFA, Marriott y Mota-Engil Turismo desarrollar un hotel Ritz-Carlton Reserve Riviera Nayarit.
El segundo Ritz-Carlton Reserve de 110 habitaciones en México, de la cadena Marriot, es un componente importante del corredor Costa Canuva, en particular en El Santuario, donde Mota-Engil inyecta mil 800 millones de dólares.
En el plan maestro donde que recibirá éste hotel, se busca integrar una comunidad de mar orientada al segmento de lujo que busca bienestar y armonía con la sustentabilidad generada a partir de un alto estándar de sustentabilidad, diseño arquitectónico y generador de experiencias.
Para el destino es una oportunidad de detonar de manera ordenada el desarrollo, al que se dotará de amenidades y 4 marcas adicionales de hoteles especializados en el turismo de lujo. Para Thor Urbana, representa la posibilidad de robustecer su presencia en el mercado turístico de lujo.
Adicionalmente se busca que el proyecto sea integrador, al incorporar 90% de los 1,500 empleos indirectos y 500 directos originarios de las 3 regiones de la zona.
La nueva etapa que vivirá esta región, que en el pasado se había presentado como Costa Capomo bajo la figura de un Centro Integralmente Planeado (CIP), es una oportunidad invaluable de desarrollar hacia el 2021, 16 mil nuevas habitaciones.
2019 & REAL ESTATE
En los últimos días del período 2016-2017, el mercado de capitales se había enfocado a financiar. La actividad estaba en plena jauja. Sin embargo, ya a finales del año pasado se veían venir una inflación creciente, un dólar más fuerte y menos aún, las presiones en las tasas de interés y otros factores que complicaron la ecuación.
Inimaginables eran las fuertes presiones que habría de generar la renegociación del Tratado de Libre Comercio en América del Norte (TLCAN), mismas que quitaron estabilidad a los mercados, además de lo que provocaron la transición de poderes en el gobierno federal y el tsunami en que se convirtió la llegada de la fuerza política que actualmente lidera la presidencia, los gobiernos estatales, las cámaras alta y baja, y desde luego la jefatura de gobierno.
En conjunto, este replanteamiento del mapa económico, financiero, urbano y de modelo económico han hecho lo propio en el negocio inmobiliario.
Al final de otros ciclos hemos mencionado la manera en que con inteligencia quienes lideran la industria, han ajustado o reinventado sus modelos. Después de todo, la lógica de la oportunidad de los negocios y una mayor rentabilidad ante la inversión en un país con más riesgo.
La pregunta es si en medio de este movimiento, marcado por desafortunados anuncios como la cancelación del Aeropuerto de la Ciudad de México, las oportunidades en el negocio se mantienen. La realidad es que aún con ajustes, sí.
Algunos en el negocio creen que el mercado reacomodará su actividad con distintas fórmulas. La respuesta a la cerrazón de nuevos permisos de construcción en la Ciudad de México, es la salida a nuevos mercados; la ralentización de procesos de comercialización de espacios corporativos, se cubrirá con una menor dependencia del arrendamiento; y finalmente, el reciclaje se convertirá en una opción real en ciudades donde la demanda continúa, pero ante el actual contexto ya no es posible crecer.
Las posibilidades existen, y desde luego algunos sectores de especialidad encontrarán oportunidades de crecimiento. Tal y como lo han pensado los bancos comerciales en el segmento hipotecario donde se ve un 2019 con retos, pero también de razones para mantener un incremento en los créditos colocados.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
DE CLUSTER, T-MEC Y PROMESAS DEL BAJÍO
Pese a todo, Querétaro y Guanajuato sostienen demanda y desarrollo industrial en el corredor inmobiliario Bajío.
La razón, de acuerdo con la previsión de la firma Newmark Knight Frank México se debe al efecto que generan el nuevo acuerdo comercial en Norteamérica denominado T-Mec y al efecto que aún provocan los sectores automotriz, logístico, alimentos y metal-mecánico complementarios que fundamentan la demanda.
"El clúster más importante de la industria automotriz está en el Bajío y mientras el T-MEC siga fomentando, como está diseñado, el comercio de bienes y manufacturas, la región va a seguir creciendo y aprovechando toda esta bonanza del comercio trilateral entre México, Estados Unidos y Canadá”, destacan Samuel Campos y Héctor Guzmán, Director ejecutivo y Director, respectivamente, de la región Bajío en NKF.
De forma adicional en la región se firmó un acuerdo de colaboración y coordinación entre los gobiernos de Guanajuato, Querétaro, San Luis Potosí y Aguascalientes que busca reforzar el interés de la inversión.
Si bien es una tendencia general, existen efectos de soporte de dinámica de sectores como el aeroespacial y petroquímico.
En un reporte especial la firma destaca que el Bajío es la región del país que más inversión extranjera directa (IED) ha captado desde que el TLC entró en operación. Guanajuato con 19 mil millones de dólares; Querétaro con 15 mil millones de dólares y San Luis Potosí con 12 mil millones de dólares, destacan en este tema.
A partir del pasado acuerdo comercial, el Bajío ha captado 14% de la IED nacional. Estadísticas de la la Secretaría de Economía, revelan que la IED en los primeros 8 meses del 2018 aumentó en un 26.6% en Guanajuato y un 20.6% en Aguascalientes, reafirmando el gran atractivo que la zona representa para los capitales extranjeros.
Guanajuato, por su parte, es el estado que más ha afianzado su plataforma en los últimos 10 años con una inversión que creció de 13 mil millones de pesos en 2012 a más de 23 mil millones de pesos en ventas al exterior en el 2017.
2000 OCEAN MIAMI, LO INN DEL LUXORY LIVING
Como parte de la estrategia de crear valores agregados en el mercado de lujo, The Pearl Group integrará a la firma italiana Minotti para desarrollar el interiorismo de la torre 2000 Ocean Miami de 38 pisos ubicada en Hallandale Beach, Miami.
El edificio vertical fue diseñado por el arquitecto mexicano Enrique Norten que conceptualizó las 64 residencias con vista al mar a partir de una estructura que tiene un marco luminoso de metal y un ventanal piso a techo que permite exhibir las vistas panorámicas del Oceáno Atlántico.
CAPITAL MARKETS, EL RETO
La ralentización observada en el mercado inmobiliario en la segunda mitad de 2018, no sólo incidió en los resultados y ajuste de metas corporativas, sino que evidenció lo que ha ocurrido en otros años de turbulencia financiera.
La complejidad del cambio de gobierno, la lentitud con que se ratificó el nuevo acuerdo de libre comercio T-MEC con Estados Unidos y Canadá, la inestabilidad cambiaria son parte del escenario en que navega el mercado del real estate capitalizado por medios institucionales en la bolsa y por las decisiones de fondos de inversión.
Sin embargo, no todo es gris. Sólo una mirada al mercado de capitales local permite observar lo que este nicho ha generado en materia de fondeo para el desarrollo de sector en distintas áreas.
De acuerdo con información de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), hasta noviembre pasado, en el mercado se listaron 36 emisoras, de las cuales 3 fueron FIBRA E, 3 fideicomisos inmobiliarios, 12 CKDes (aunque no todos enfocados al sector) y 6 CERPI´s.
Sólo en monto de financiamiento 52 mil 523 millones de pesos fueron generados por las emisiones de FIBRA E, 7 mil 477 de CKDes y 10 mil 255 de FIBRAS.
Nos referimos desde luego a las FIBRAS E de CFE, Grupo Aerportuario Ciudad de Méxco y Prodemex, además de la salida de Fibra EDUCA, U-Storage y Upsite México.
Como lo hizo en 2011 con la salida al mercado de Fibra Uno (FUNO), el capital market mexicano ha venido experimentando una etapa de franca expansión.
Esta figura ha sido un instrumento eficiente respecto a la oportunidad con que permitió soportar el desarrollo y adquisición de bienes raíces, además de generar portafolios sólidos de activos inmobiliarios estabilizados.
Pese a todo es una realidad que a menos de 3 semanas que concluya el año, los vehículos financieros del nicho siguen generando cambios que no se habían observado desde su salida, uno de ellos es la recuperación positiva que ha experimentado el sector inmobiliario y que pese a la cautela que existe sobre la nueva política de desarrollo urbano en Ciudades como México (CDMX) y el anuncio de cancelación del Nuevo Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México, se trata de inversiones de largo plazo.
Lo que ocurre en este segmento del mercado de capitales, va mucho más allá de la coyuntura debido a la forma en que fueron conceptualizados los modelos.
Una ventaja real es el efecto positivo que una inestabilidad cambiaria al alza genera en términos de mayores ingresos producto de la renta de los activos.
La otra y es en la que se debe mantener cautela, es el rendimiento otorgado a los inversionistas y las ofertas complementarias que las FIBRAS en operación hagan en función de las distintas estrategias de fortalecimiento y ejercicio de los recursos en proyectos de desarrollo considerados en su pipeline.
Lo ocurrido en los primeros 11 meses de actividad cambiaria cuenta por el monto levantado, que demuestra la confianza en los instrumentos; por la diversificación y regreso de un nuevo ciclo de instrumentos como los CKDes y el crecimiento de las FIBRA E pensadas desde un inicio a fomentar proyectos de infraestructura.
El reto, será ver en los meses por venir de incertidumbre cómo se ajustan las estrategias de inversión, cómo se ve venir el riesgo y cómo los inversionistas le encuentran valor al contexto. De esa lectura pende el desempeño del capital market en 2019.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
ESTABILIDAD URBANA EN CDMX
Con una agenda incierta, el desarrollo inmobiliario enfrenta retos múltiples en el corto y largo plazos. No se trata de resolver los polígonos de actuación, integrar una agenda inclusiva con la sociedad y reactivar la suspensión de permisos para nuevas obras en 11 alcaldías de la Ciudad de México (CDMX).
Lo que está por generarse es un movimiento que algunos urbanistas llaman la nueva forma de gestión con autoridades y la oportunidad de generalizar la conciencia respecto a la responsabilidad que implica construir en la CDMX.
Es un hecho, que el desarrollo de la última década ha permitido la integración de corredores como Reforma, Santa Fe, Insurgentes Sur y Nuevo Polanco.
Sin embargo, pese a dicha evolución, la ciudad tiene retos mayúsculos en materia de movilidad, redensificación con proyectos de vivienda accesibles, espacio público, restitución del tejido social y otros servicios urbanos (agua, luz, alcantarillado), que hoy le tienen al borde de un constante colapso.
Son distintas las razones que urgen resolver de manera integral. No sólo por los hundimientos, derrumbes, deslaves y hundimientos que se experimentan en distintas obras de tipo comercial, vialidades primarias y algunas secundarias. Todo esto es resultado de la aplicación de normas de construcción y de las fracturas que experimenta el suelo de la ciudad a partir del 19S del año pasado.
Desde octubre de 2017, el Centro de Geociencias (CGeo) de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM) dio a conocer el mapa de fracturas que afectan el territorio. Entre las causas mencionó la extracción de agua que evidenció las debilidades del subsuelo de 15 alcaldías, debido al estrés hídrico del subsuelo.
Por lo tanto, en el proceso de reconstrucción y el desarrollo inmediato la Ciudad debe atender con una política urbana, normas y reglamentos un proceso que permita la continuidad al desarrollo vertical y de proyectos de gran dimensión.
Ir en sentido contrario, sólo profundizaría los problemas renombrados por expertos y vividos por los habitantes que atraviesan este territorio y el del área conurbada.
No se debe olvidar que la metrópoli vive una caída de 8.6% en la oferta de vivienda media, que en CDMX se concentra 80% del transporte para 11.5 millones de usuarios, que ante la ineficacia ha generado trayectos promedio al día de 3 horas.
Por si eso no bastara, la falta de agua que mantiene polarizado el consumo en un rango que va de la sequía hasta un promedio de 800 litros diarios por hogar. El problema, evidenciado hace unos días con el programa de mantenimiento del Sistema Cutzamala, es cada día más crítico.
Pese a los 14 mil 560 millones de pesos anunciados de inversión en este aspecto, la demanda ha hecho insuficiente la capacidad del sistema de aguas y la sostenibilidad hídrica está comprometida, según un análisis promovido por la Universidad del Medio Ambiente (UMA) que sugiere la creación de políticas públicas para un mejor control de agua y sostenibilidad del vital líquido.
Por este y otros aspectos, es relevante incrementar la participación de organismos camerales y algunas instancias como la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), que en su próxima gestión liderada por Enrique Téllez Kuenzler desde la presidencia para el próximo período, tiene como área de oportunidad mantener el vínculo que haga factible un nuevo proceso con autoridades.
Si bien, deben aplicarse sanciones a quienes saltaron o excedieron lo dispuesto por la Ley, en el negocio del real estate, existen distintos desarrolladores que histórica e independiente a la filiación política, han aportado de manera constructiva al rostro que hoy vemos en la Ciudad. Éste último grupo, seguro podrá cumplir con los requerimientos que normen la edificación en los años por venir.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.