LA OTRA DINÁMICA URBANA
Construir en la Ciudad de México y en otras entidades del país no será lo mismo que los últimos años.
Cambios en materia urbana y zonas nuevas de reciclaje localmente, al igual que modificaciones de fondo en la estructura de la promoción inmobiliaria turística validan la transformación a las que se tendrán que adaptar desarrolladores e inversionistas.
En la CDMX indudablemente hay un cambio fundamental: una exhaustiva revisión de los polígonos de actuación y el fortalecimiento del uso de suelo. La idea de la nueva administración es evitar el encarecimiento del suelo y un mayor caos a los males que la aquejan. Nos referimos al agua y movilidad, por ejemplo.
Pero eso no es todo. Esta circunstancia se une a la perspectiva de inversionistas sobre el momento que vive el ciclo inmobiliario, del cual se espera un ajuste tras al menos una década de aumento en los precios y rendimiento.
Lo anterior sólo como lógica histórica de lo ocurrido en el primer año de la era AMLO en Ciudad de México con el Bando II y que luego se convirtió en una de las eras de mayor crecimiento con el desarrollo de corredores como Reforma.
Con todo, es inevitable la incertidumbre entre desarrolladores ante la política urbana que se ha dejado ver en los primeros 100 días de gobierno.
Se sabe que el planteamiento es dar prioridad a la infraestructura complementaria para atender el agua y los planes de inversión gobierno-iniciativa privada en los proyectos especiales Vallejo, Centro Histórico y avenida Chapultepec.
A nivel turístico se está generando otro componente fundamental del desarrollo inmobilario un cambio estructural en las funciones de FONATUR, que dirige Rogelio Jiménez Pons.
En el pasado ha hecho viable la integración de destinos como Cancún, Los Cabos, Riviera Maya, Riviera Nayarit, Huatulco y otras zonas en el país. Ahora con una estructura organizacional más esbelta creará mecanismos financieros e integrar polos de crecimiento desde otra perspectiva.
La idea es integrar una FIBRA (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) que permita financiar proyectos como el Tren Maya, del cual se efectúan los estudios complementarios para establecer las 15 estaciones y detalles de las fases de desarrollo.
Esta incorporación de vehículo financiero es innovadora, pero demanda detalles que no han sido compartidos y serán fundamentales hacia finales de año que se prevé quede integrada.
La visión urbana turística también busca detonar dos nuevas opciones de desarrollo en el norte del país, para complementar lo que actualmente hacen Cancún, Riviera Maya y Los Cabos.
La lógica del equipo de Jiménez Pons es promover la llegada y gasto de los 40 millones de turistas que visitan a los distintos destinos turísticos, ante la caída en el gasto de los últimos tiempos.
Ambas historias, la local y federal, marcan el actual ritmo del desarrollo inmobiliario.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
RYUE NISHIZAWA
Arquitectura, naturaleza y sociedad es la combinación de su estilo presente en cualquier latitud. Rye Nishizawa es un ejemplo de cómo el desarrollo inmobiliario abre oportunidades a propuestas globales.
El arquitecto japonés ha conquistado el medio inmobiliario y académico, por integrar a sus propuestas el diseño de estructuras con refinada simplicidad, fluidez espacial y la integración reflexiva de su entorno. Tal y como lo hizo en 2010 cuando obtuvo el Premio Pritzker.
El fundador del despacho SANAA estuvo en México y presentó nueve de sus recientes proyectos proyectados de manera conjunta con su socia Kazuyo Sehuma. Todas tienen como hilo conductor: arquitectura y naturaleza como integradores democráticos, donde al no existir barreras es posible crear una participación social.
De lo presentado en México, destacan el Museo de Arte de Teshuma, el Museo del Siglo XXI de Japón y el Museo Louvre-Lens en Francia.
“La arquitectura puede ser creada de manera próxima y amistosa con la naturaleza, sin necesidad de alterarla mi manipularla”, concluyó en una conferencia de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).
MERCADO INDUSTRIAL, 10 AÑOS DESPUÉS
Aunque las opiniones son diversas, cada año de la última década, el mercado inmobiliario industrial ha registrado una tasa de crecimiento de 5.4%, con avances específicos en algunas regiones como el Bajío.
Esta tendencia ha generado que la absorción de espacios industriales y logísticos creciera en 2017, 56% en una etapa alta del ciclo inmobiliario, asegura el reporte Mexico Industrial Market Statistics de la firma JLL.
Resultado de esa dinámica, el mercado registró un crecimiento el año pasado 3.5% a un ritmo mayor que la absorción de espacios, que fue de 3.1%.
Para los analistas este comportamiento se debió a la indefinición en las negociaciones del acuerdo comercial en América del Norte (TLCAN) que ahora será ratificado con el nuevo T-MEC y lo generado por el proceso electoral de julio del año pasado.
En el reporte, JLL analiza 18 mercados que acumulan un inventario nacional de 74 millones de metros cuadrados, que en promedio cuentan con una tasa de disponibilidad de 5.2%.
El análisis compara las tasas de absorción o colocación de espacios de los últimos cinco años, con las caídas que se experimentaron en 2009, y que ratifican la salud en general de los mercados.
Un factor determinante para la evolución de los próximos años, será la tasa de crecimiento económico en Estados Unidos, que impacta el desempeño de la industria manufacturera y por tanto los niveles de inversión y crecimiento del mercado industrial en México.
FASHION MALL ROBUSTECE RETAIL
Con el comercio electrónico como principal competidor, el negocio de los centros comerciales se apoya en la integración de proyectos tipo Fashion Mall y Power Center, algunos de ellos integrados en desarrollos de usos mixtos, para continuar con su etapa de expansión.
A diferencia de otros sectores, este nicho experimenta una dinámica de crecimiento en el desarrollo de nuevos proyectos que se unen a un abultado inventario en operación de 786 centros comerciales, con una tendencia a integrar conceptos orientados al mercado de lujo y entretenimiento.
Un estudio de Colliers International indica que el crecimiento está soportado en el incremento poblacional y el poder adquisitivo de los consumidores, factores que hicieron posible que en los últimos cinco años, el segmento creciera su inventario a un ritmo anual de 800 mil m2.
Si bien la distribución de los proyectos tiene una fuerte concentración de hasta 31% en la zona centro del país, otro factor determinante de la tendencia actual es el fortalecimiento de los centros comerciales tipo power center y fashion mall.
Un factor que también caracterizó la dinámica de 2018 fueron los procesos de ampliación de centros comerciales bien establecidos como Plaza Satélite, Paseo San Pedro o Paseo Acoxpa, éste último afectado por el sismo de 2017.
“Los desarrolladores continúan construyendo nuevos inmuebles en distintas zonas del país, por lo cual el mercado del retail en México se encuentra en una fase de expansión y existe gran inversión de capital extranjero y nacional”, asegura en su previsión.
Sólo en 2019, se prevé la apertura de 38 centros comerciales con una superficie de venta mayor a 10 mil m2, además de expansiones de nueve centros en operación. En conjunto, este año se integrarán más de 1.4 millones de metros cuadrados.
Como en otros sectores, la densificación de las ciudades ha favorecido la integración de proyectos de gran dimensión y con usos mixtos que combinan área comercial, espacios de oficinas, residenciales, consultorios, hoteles e incluso áreas de exhibición.
Un factor complementario del desarrollo actual es el nivel de ocupación del inventario nacional que registra un nivel de 95%, en especial los proyectos con área rentable superior a 10 mil m2.
REGLAS & UNIÓN EN EL REAL ESTATE
A una semana de la controversial declaración de Claudia Sheinbaum, jefa de gobierno de la Ciudad sobre la cancelación de la segunda torre de Torre Mítikah no ha quedado clara la reorganización del proyecto, lo que sí un tono distinto en la política urbana en gestación.
Vendrán procesos de investigación y legales que dificultan una proyección específica del redimensionamiento del proyecto Mítikah. Sin embargo, este hecho marcó el encuentro anual convocado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) en The Real Estate Show 2019.
El encuentro inició la noche del martes con un coktail, la ponencia del japonés premio Pritzjer 2010 Ryue Nishizawa, el cambio de presidencia y un mensaje de unión para construir la próxima era del desarrollo inmobiliario.
Salvador Daniel Kabbaz pasó la estafeta a Enrique Téllez Kuenzler, que reconoció el reto de crecer en el marco de un nuevo escenario político que antepone el compromiso social, el vinculado al desarrollo de las ciudades para detonar el desarrollo y crecimiento económico.
La forma con que inició el primer día es relevante. La elección de Nishizawa no fue fortuita. Se buscó una propuesta compartida de una arquitectura integradora con la comunidad.
Bajo ese razonamiento se plantearán este miércoles distintas caras de la nueva fórmula para edificar a nivel estatal y federal, abrir un nuevo diálogo con la sociedad y generar certeza jurídica a las inversiones.
El desarrollo local y regional son parte del escenario con que deberá regirse la dimensión del desarrollo inmobiliario. Si bien la salida de Salvador Daniel cierra un momento distinto de la expansión, existe en la industria representada en la ADI la conciencia de una autoridad que busca en el discurso y las acciones terminar con los excesos a partir de un proceso de revisión.
Avanzado el segundo día de actividades del foro, Sheinbaum dijo que ahora se busca que la nueva Legislación permita el establecimiento de un plan de desarrollo basado en los mecanismos de uso de suelo que eviten el encarecimiento de la tierra en la CDMX.
Destacó que los problemas estructurales se buscarán atender a través de proyectos que buscan atender la problemática de la distribución del agua, la sectorización y redistribución, la determinación de fuentes externas de abastecimiento y el establecimiento de nuevas zonas.
Los 3 grandes proyectos de la ciudad basados en un esquema de inversión pública y privada, además del uso de suelo, se ubican en Vallejo, centro histórico y avenida Chapultepec. De la misma manera, se establece la integración de un modelo distinto de vivienda social conjunta.
En esta transición la voluntad empresarial de este grupo es fundamental para echar raíces sólidas con la nueva Ley de desarrollo, misma que mencionamos la semana previa y que será la misma que determine la acción de autoridades.
La ADI con sus 81 miembros importa porque representa entre 35 y 40% de la inversión nacional inmobiliaria, un volumen de recursos que este año se calcula de nuevo ante los lineamientos y ajustes urbanos.
A la voluntad hecha inversiones de este grupo se debe buena parte de la aportación del nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, el que apuesta por el crecimiento vertical con responsabilidad ambiental, y ahora que busca un diálogo social y con autoridades.
Son indudablemente tiempos de cambio. Ir en sentido contrario y con letargo, es negar la lógica del desarrollo de las ciudades.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
MONTAGE LOS CABOS
Montage, obtuvo el segundo lugar del Premio 2019 de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).
Este proyecto liderado por Thor Urbana y GFA Arquitectos fue aperturado el año pasado y cuenta con 157 mil 787metros cuadrados de playas, 122 llaves de hotel y 52 residencias.
El plan arquitectónico considera dos piscinas y amenidades como buceo y snorkeling, entre otras actividades deportivas como tenis, basquetbol, mini-gollf y distintos deportes recreativos.
DILEMAS DEL DESARROLLO URBANO EN CDMX
La declaración de este martes de Claudia Sheinbaum, jefa de gobierno de la Ciudad en torno la cancelación de la segunda torre de Torre Mítikah ayer por no contar con medidas de mitigación suficientes abrió a un debate.
No se trata sólo de una cancelación de una nueva etapa de un megaproyecto, sino lo que está en la mesa de las autoridades en revisión y que son el marco de la política fundamentada en la Ley de Planeación que se mandará al Congreso de la CDMX a finales de mes, y dará paso a la creación del Programa General de Desarrollo Urbano, que reorientará el desarrollo urbano en la Ciudad.
La cancelación del permiso de la segunda Torre más alta en Mítikah anunciado ayer por la autoridad, da una señal clara que ya se preveía en el negocio inmobiliario. Son nuevos tiempos y el desarrollo urbano no será el mismo que en la última década, período en que se apostó al desarrollo vertical con proyectos de gran volumen y usos mixtos, basado en el modelo de polígono de actuación.
Se trata de torres de oficinas, centros comerciales, hoteles, vivienda e incluso grandes proyectos de vivienda institucional en renta, éstos últimos como respuesta a la demanda no cubierta por el desarrollo habitacional.
Se sabe que actualmente la Seduvi revisa 174 expedientes de polígonos de actuación de 2017 y 2018, que en 48 existen irregularidades que generaron revocaciones y juicios.
En el caso Mítikah, conceptos más, conceptos menos, la autoridad argumentó en su declaración el impacto adicional que representaría en materia de movilidad y servicios de agua potable el proyecto ubicado en la zona de Xoco, ubicado en la alcaldía Benito Juárez.
La primera fase del desarrollo que incluye una torre de oficinas, una residencial y centro comercial que se entregará a finales de 2020 continúa su avance de obra, que a la fecha es de 70% y en la que se estima una inversión de 3 mil millones de pesos.
Para el equipo que dirige Gonzálo Robina la noticia representa un reto, no sólo por ser la estrella de su portafolio inmobiliario en desarrollo, sino por la señal que se envía a los inversionistas. A pesar de que anoche Fibra Uno, reiteró en un comunicado la continuidad del plan maestro debido a que cuenta con las autorizaciones y obras, incluidas medidas de mitigación.
En algunos foros se ha destacado que los inversionistas ya están descontando el impacto de este tipo de medidas, en particular para adaptarse a las nuevas reglas con que se jugará el desarrollo inmobiliario en mercados como la CDMX. Por tanto, no extraña que grupos diversificados hayan incluido nuevas regiones en el país para compensar lo que no se podrá generar en la metrópoli.
En suma es forma, pero también fondo. Ambas características de la señal lanzada ayer, abren paso al rediseño de estrategias, que recuerdan la salida del Bando 2, emitido en 2010 cuando la actual jefa estaba en la Secretaría de Medio Ambiente de esa administración.
En el mundo existen múltiples casos de reconversión a partir del ensamble de zonas donde se generan las condiciones para estimular el desarrollo urbano. Ante las actuales circunstancias, se espera mucho de la Ley de Planeación y el Programa.
Si bien el crecimiento de las ciudades no se puede detener, los retos que abren las nuevas reglas urbanas son mayúsculos para una metrópoli que requiere regenerar múltiples zonas abandonadas, atender la problemática de movilidad, transporte y el robustecimiento de servicios.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.