La salida de la Oferta Pública Inicial (OPI) de Fibra NEXT al mercado de valores este miércoles, reconfigura el sector logístico donde 8 FIBRAS acumulaban al cierre del primer trimestre del año más de 8.5 millones de m2 de área bruta rentable (ABR), de acuerdo con información de AMEFIBRA.

Este escenario donde el segmento logístico supera otros nichos clave como manufactura ligera, automotriz y construcción vive la incertidumbre arancelaria, ha puesto al negocio inmobiliario industrial a la espera de una segunda ola del nearshoring, o que el alto grado de integración en manufactura con Estados Unidos mantenga la demanda de mercados altamente vinculados.
Dimensionar lo que estaría por venir remite a observar la estrategia del nuevo jugador. Fibra NEXT nace con la aportación de 9 propiedades clase A, con un enfoque logístico ubicadas en Valle de México, Guadalajara, Querétaro y Cancún, que en conjunto suman 754 mil m2 ABR ocupados por 29 arrendatarios al 100 por ciento.
Con la OPI levantó $8,000 millones de pesos, que permiten en una primera etapa construir 216 mil m2  y 500 mil m2 de espacios industriales que se edificarán en los próximos meses para llegar a una meta conjunta de 22 millones de m2.

Alcanzarlo parte del hecho que producto de la escisión de su división industrial sumará 182 inmuebles aportados por Fibra Uno (FUNO).

Sin duda que entre los desafíos figura estandarizar los activos iniciales y los que se integrarán en una segunda etapa, a parámetros de certificación LEED, EDGE y BOMA.
Otro factor es la vigencia de los contratos de los activos estabilizados que hoy promedia 3 años, además de la alta concentración logística y de expansión en mercados como Valle de México, Guadalajara, Tijuana, Monterrey y Juárez.
No menos importante es la continuidad en el cap rate actual del portafolio que promedia 7.45 por ciento, nivel que podría modificarse ante el entorno comercial.
De igual manera, hay que observar la ruta de expansión que por ahora sólo se enfocará en mercados de México.

Hoy día en el segmento institucional NOVA, Macquarie y Prologis participan en manufactura pesada con activos en Tamaulipas, Baja California, Chihuahua y Nuevo León, mientras que en manufactura ligera Plus, Upsite y Fibra Uno cuentan con activos en Estado de México, Sonora, Aguascalientes y Chihuahua.

En automotriz son Macquarie, Plus y NOVA las que encabezan con propiedades en Chihuahua, Durango, Sonora, Querétaro, Tamaulipas y Nuevo León.

Antes de la salida de Fibra NEXT, las FIBRAS participaban con 40 millones de m2 de infraestructura industrial y agroindustrial.

En el sector logístico lideraban Fibra Uno con un inventario de 4.5 millones de m2  de espacios logísticos y en segundo lugar Prologis tenía 3.4 millones de m2 con propiedades ubicadas en CDMX, Jalisco y Nuevo León.

Datos de AMEFIBRA, destacan un ABR de espacios industriales de 19.7 millones de m2, de los cuales 21.1 millones de m2 son del segmento agroindustrial y más de 193,000 m2 de auto almacenamiento.
En Estado de México, el inventario llega a 4.3 millones de m2, además de otros proyectos desarrollados por  Prologis que lidera con 500 mil m2, seguido por Macquarie, Fibra Uno, Fibra Plus, Dahnos, Upsite y Storage.

Por lo anterior, ante un escenario con particularidades de los principales jugadores en Chihuahua y Nuevo León, el debut de Fibra NEXT crea un nuevo líder en Latam, pero con una huella que busca profundizar su presencia en corredores comerciales con potencial, como lo hizo FUNO donde se registraron crecimientos en los valores de rentas.

La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.

Fotografía: Fibra NEXT.