El momento que vive el mercado inmobiliario industrial en distintas regiones de México es innegable. 70% de las empresas se instalan en corredores del norte, a partir del nearshoring y el efecto que ha dejado la manufactura con una inercia importante en el sector automotriz.

El movimiento ha hecho que bajo la visión de la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP) la meta de 2.5 millones de m2 por año, se alcance un año antes de lo previsto.
Pero mantener el ritmo sostenido en términos de espacio, mano de obra, acceso a infraestructura y seguridad son el desafío que enfrenta este negocio, el más resiliente de la industria inmobiliaria.

Sólo la AMPIP contabiliza de sus miembros, 50 parques industriales nuevos en distintas etapas, de los cuales 40% abrirá en 2024 y el resto en 2025.
La demanda creciente que ha sobrepasado la oferta en los corredores industriales del norte, los más demandados, los niveles de ocupación registran en algunos casos una tasa cero de ocupación y en algunos casos con un pipeline de espacios en construcción.
En consecuencia, los precios de arrendamiento se han incrementado, además del costo que representa la inversión en fuentes de energía eléctrica y el impacto negativo de la inseguridad.
No obstante, en Ciudad Juárez, Tijuana y Monterrey se vive una inercia de procesos de arrendamiento anticipado a fin de la demanda sobresaliente de espacios entre empresas de China, Taiwán y países europeos.
Del lado del desarrollo, la demanda ha generado la entrada de nuevos jugadores al mercado. Movimiento que implica factores que se buscan mitigar como riesgo.
En este sentido, los actores del negocio trabajan con la Secretaría de Economía
en la nueva Norma Mexicana de Parques Industriales, misma que se ha actualizado en diversas ocasiones.
La publicación de la norma que se espera se formalice a finales del año en curso, es resultado de la adaptación a las nuevas tendencias. Busca que los parques industriales estén a la vanguardia para satisfacer los requerimientos de las empresas que serán sus inquilinos, muchas de ellas con operación internacional.

Hoy día, se considera que los parques industriales albergan empresas manufactureras y de logística, con requisitos y características propias y diferenciadas.

Sin embargo, la nueva NOM incorporará definiciones, valores y aspectos relevantes del sector, en particular parámetros ESG para mejorar no sólo el efecto en el medio ambiente y la transparencia corporativa, sino las condiciones de vida de los trabajadores y las comunidades ubicadas alrededor de los parques industriales.
Este último aspecto, está motivando cambios en el diseño arquitectónico de los sitios de manufactura y logística con la inclusión de amenities, como una forma de crear espacios dignos, funcionales y que reduzcan la tasa de rotación en las plantas de manufactura.

La NOM regulará también los estándares en materia de seguridad, para identificar y prevenir riesgos potenciales que puedan crear afectaciones dentro y fuera de las instalaciones, a fin de garantizar la continuidad en la operación.
En suma, busca fomentar la competitividad de los parques industriales y, eventualmente, de la infraestructura de producción y logística de México.

Este movimiento empieza a generar también, acercamientos de las empresas con la Secretaría de Energía y Comisión Federal de Electricidad (CFE), ésta última abrió en fecha reciente una área específica de atención a las empresas del nearshoring.
Ambos actores buscan validar la activación de permisos de suministro aislado, bajo los parámetros de energía limpia, que rigen la operación de las empresas internacionales con espacios de manufactura activos o planes de, en su camino hacia los compromisos de descarbonización.
En suma, es una revolución completa que podría abrir una era permanente de progreso, si se consolidan las acciones que atiendan los desafíos que hoy se vislumbran en particular el acceso a infraestructura y la atención a la inseguridad.

Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Parque Industrial Platah, Artha Capital.