Pese a algunos pronósticos sobre el aterrizaje de inversiones, el reacomodo de las cadenas de suministro mantiene el impulso en la dinámica industrial.

Hasta el cierre del tercer trimestre del año pasado, la superficie demandada a partir del nuevo orden en las cadenas de suministro superó los 1.2 millones de m2, es decir casi el doble de la cifra anual de cierre de 2021.

Si bien el máximo histórico alcanzado ese año en la demanda bruta y la creciente demanda de espacios BTS (build to suit) y pre arrendamiento, antecede un escenario histórico, para quienes observan el mercado, el cierre de 2022 fue por demás alentador.

En un reporte específico sobre el efecto del nearshoring, CBRE México plantea que en ese período el crecimiento de estos indicadores llegó a casi 14% en el caso de la demanda nueva o neta, al tiempo que la comercialización total de espacios se mantuvo en niveles del año pasado.
La realidad es que para el mercado inmobiliario industrial, la crisis de contenedores y la cadena de suministro, han creado condiciones históricas para los diferentes actores del mercado.

En la lista pueden ubicarse FIBRAs, CKDEs, Desarrolladores, inversionistas y las cadenas de proveedores que acompañan las inversiones en centros de manufactura, particularmente en los principales mercados industriales de la franja norte y el sur de Estados Unidos.
En este sentido pueden incluirse además de Tijuana, Juárez, Saltillo, Monterrey y Reynosa, a San Diego, Los Ángeles, Phoenix, El Paso, Dallas, Austin, Houston y McAllen.
Como aquí lo hemos señalado en fecha reciente Tijuana, Juárez y Reynosa, tienen niveles cercanos a cero en disponibilidad y valores de arrendamiento que en el caso del primer corredor industrial llega hasta 7.25 dólares por m2.

Por ende, la demanda anual por el movimiento creado en la cadena de suministro, fueron los mercados que integran el noroeste, la región dominante. Sólo Monterrey y Saltillo concentraron 60% de la absorción bruta.

Llama la atención en el reporte la participación de Mérida, Ciudad de México, San Luis Potosí y Chihuahua, que generaron el 8, 7, 6 y 5% respectivamente de dicha demanda.
Esta inercia generó que la participación del nearshoring en la demanda industrial pasará de 14% en 2021 a más de 26% al cierre del año que terminó.

Un cuestionamiento de quienes plantean que el efecto en este nicho no es tan profundo como se prevé, está relacionado con el origen de empresas que demandan espacios.
En este sentido, destaca el segmento de autopartes, que dominó con cerca de 40% la actividad de transacciones de espacios industriales por el reacomodo en la cadena de suministros en el centro y norte del país.

Es el caso de Aguascalientes, Toluca, Ciudad de México, Guanajuato, Guadalajara, San Luis Potosí y Durango donde 100% de la demanda correspondió al negocio de autopartes.
Sin embargo, otros nichos como maquinaria y herramientas, la industria farmacéutica, high tech que ha mantenido activos a Tijuana, Chihuahua, San Luis Potosí, Guadalajara y Querétaro.

Con todo, negocios como la manufactura de muebles, maquinaria y electrodomésticos son vistos como los próximos demandantes de espacio industrial que busca aprovechar la nueva estructura de producción y cadenas de suministro.

Basta señalar que entre enero y septiembre del año pasado, las inversiones provenientes de China representaron 40% de la demanda de este tipo de espacios de manufactura, nivel que se ha mantenido en los últimos cuatro años.

La razón de esta participación, de acuerdo con un sondeo generado por el Banco de México, son las tensiones comerciales entre Estados Unidos y China, además del cumplimiento de las reglas de origen integradas en el nuevo acuerdo comercial T-MEC.
Son justo los beneficios geográficos y comerciales, los que han impactado a gran parte de los más de 400 parques industriales del país

No obstante, el sondeo de BANXICO es relevante, dado que más del 26% de las empresas integradas a la cadena de suministro global han visto incrementar la demanda de sus productos a partir de la relocalización. Esta inercia ha generado un incremento de 26% de demanda adicional en el sector inmobiliario industrial.
Todas estas razones, permiten visualizar un 2023 con un impacto sostenido en el negocio industrial.

Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.