Una asignatura pendiente en las ciudades más importantes del país es generar vivienda asequible a diferentes niveles, en especial los de interés medio y bajo.
Este fenómeno evidente en mercados refleja una falta de balance y equilibrio en la oferta, que también se extiende a zonas en crecimiento como los destinos turísticos de mayor expansión en el país.
Sólo en Ciudad de México (CDMX) el déficit supera 700 mil unidades y sólo cada año apenas se financian 15 mil viviendas nuevas a través de INFONAVIT, FOVISSTE y la banca comercial.
No obstante los signos de recuperación de este mercado que registró 10.2% más de nuevas hipotecas, crecimiento en los montos de crédito contratado y precios que moderan su crecimiento, la distancia aún es amplia.
Lo es porque existe una evidente separación entre la atención a fondo del déficit de vivienda con oferta y acceso al financiamiento que permitan cerrar la brecha.
En distintos ciclos, el mercado no ha permanecido estático. Por ello mientras el mercado habitacional se contrajo 14% en los últimos 9 años, las ventas de vivienda usada crecieron 24% para compensar la demanda.

Esto hizo que los segmentos con mayor resiliencia fueran el segmento residencial plus para vivienda media nueva,  así como la media y residencial en usada localizada en la zona Sur de la Ciudad, con precios registrados en un rango promedio de $1.5 a $5 millones de pesos. Este último mercado dejó 9,500 unidades al año.

En consecuencia, como aquí lo hemos señalado en los últimos 5 años, la plusvalía acumulada de propiedades en CDMX llegó a 27.4%, un mercado con un valor de más de $113 mil millones de pesos al año, que dejó entre $4 y 5 mil millones de pesos en comisiones comerciales.

De continuar la dinámica de menor oferta de vivienda, en específico de nivel medio, el inventario sólo daría para cubrir 2 años de demanda.

Este escenario paradójicamente se enfrenta en algunos corredores de la ciudad, al surgimiento de zonas de contención, al creciente mercado de rentas de corta estancia en colonias de alta demanda y a un cada vez mayor inventario habitacional donde 7% está deshabitado.
Es una realidad no abordada en los 10 foros del denominado Bando 1 al que se han sumado empresas del sector turístico, que ha enfocado el debate al efecto de la gentrificación y buscado acentuar políticas como el tope a las rentas.

Las opiniones divididas sobre la evolución del mercado en las alcaldías Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Tlalpan y Coyoacán, entre otras llevó al surgimiento de otras posturas como la recién anunciada REVIVE: Red para el Rescate de la Vivienda, que suma la opinión de las empresas integradas por la Asociación de Vivienda en Renta (AVER México), la academia, empresas privadas y los involucrados en la ejecución.

En su propuesta encaminada a incrementar la oferta de vivienda para activar la economía, destacan la construcción ágil y de mayor volumen a través de permisos ágiles y certidumbre legal para detonar inversión.
Asimismo plantea la densificación inteligente y reciclaje por medio de la reconversión de oficinas/bodegas sub utilizadas en vivienda bien ubicada, así como escalar la renta institucional a través de un marco claro y transparente (sin controles de renta) para atraer capital y profesionalizar la operación.
Sin duda son temas de valor que mantienen vivo el debate sobre la generación de vivienda asequible que genere un equilibrio en el mercado, favorezca un desarrollo regulado y permita la participación ordenada en el proceso.
Dado que el asunto aún no genera políticas específicas de seguimiento, continuará creando oportunidades de analizar bajo perspectivas imparciales y claras la realidad de la vivienda.

La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.

Fotografía: Lyra, Monterrey, Gensler