El año que recién terminó es testigo de la recuperación de los mercados de oficinas y retail, pero también de la ralentización en algunos corredores inmobiliarios industriales enfocados en la manufactura.
Aún así 2025, será recordado por sus mejores escenarios para los segmentos que lograron dejar atrás la larga pausa post pandemia y entraron a una etapa de consolidación sofisticada para adaptarse a las condiciones actuales del mercado.
Los centros comerciales iniciaron el proceso de recuperación el año pasado. Es una etapa marcada por el desarrollo de nuevos mercados, ampliaciones y renovaciones de proyectos existentes, así como nuevos formatos, que dejaron un total de 19 desarrollos comerciales en construcción.
En la integración de nuevos desarrollos destacan formatos grandes en mercados como Los Cabos o Oaxaca y también proyectos de menor formato enfocados en ciudades pequeñas de entre 100 mil y 400 mil habitantes, susceptibles de tener centros comerciales.

“La recuperación se vio desde 2024 y empieza a haber repunte que se refleja en el crecimiento en niveles de ocupación, afluencias a los centros y precios de renta”, dice Juan Ignacio Rodríguez, director general en Mac Arquitectos Consultores.

Desde su perspectiva, el impulso que al cierre del tercer trimestre existe entre desarrolladores y retailers es un escenario para la salida de nuevos proyectos, dado que las actuales aperturas se generaron en desarrollos proyectos que venían retrasados de ciclos previos.

Un reciente análisis de Mac Arquitectos Consultores establece un potencial adicional en las renovaciones, dado que 80% de los desarrollos comerciales tienen más de 20 años de estar vigentes en el mercado.
Esta tendencia es experimentada en las plazas Satélite, Antara, Angelópolis y Gran Sur con renovaciones y ampliaciones que les permiten reubicar conceptos de menor escala y abrir espacios a grandes marcas que lo requieren para su crecimiento.

Son líneas de crecimiento hacen evidente la sofisticación y potencial que aún existe en México, considerado por su ratio comercial de apenas 24m2 por cada 100 habitantes líder en América Latina, con una proporción similar a mercados en Europa, pero aún lejano de Estados Unidos que registra un ratio de 175m2.

En este sentido, de los 22 millones de m2 que la plataforma Spot2 tiene de inventario en locales y terrenos en retail, en noviembre experimentó una alta demanda y mayor actividad, reflejo del dinamismo pre-fin de año.

El regreso corporativo

Las oficinas en Ciudad de México (CDMX), Guadalajara y Monterrey lograron en 2025 retomar los procesos de recuperación anhelados por inversionistas y desarrolladores.
Si bien, la evolución de cada mercado es particular, tomar como base CDMX donde sucede 85% de las transacciones del país, es revelador de la recuperación.

Este mercado con un portafolio de 7.4 millones de m2 clase A, el más grande de América Latina, generó al cierre del tercer trimestre un incremento de 84% en la demanda, lapso en que se sumaron al mercado 33 mil m2 de nuevos desarrollos concentrados en los corredores Polanco y Reforma, dos de los 3 que integran el Centro de Negocios de la Ciudad (CBD).

“2024 no fue un mal año y la recuperación en la demanda continúa. No sólo vemos la contratación de nuevos espacios, sino que los nuevos están teniendo expansiones. Eso habla de un mercado vivo, que está muy activo y deseoso de recuperarse”, asegura Yadira Torres-Romero, directora de Research & Mapping en CBRE México.

Asimismo refiere que si bien el mercado aún no regresa a niveles previos a la pandemia de 2019, cuando se dejaron de ver nuevos proyectos en construcción y altas tasas de desocupación, el mercado dejó la sobre oferta y salida de empresas de los espacios.

La firma estima que este año el mercado corporativo de CDMX absorberá un promedio de 425 mil m2, que si bien aún no llegan al pico histórico de 580 mil m2 de 2018 además de los altos niveles de nuevas construcciones, puede ser considerado como el inicio de una recuperación que se consolidará entre 2026 y 2027.

A su vez, Spot2 que monitorea un inventario total en su plataforma de 10.9 millones de m2 de espacios y terrenos con uso corporativo en 12 mercados, también observa una elevada actividad de carga de inventario que refleja no sólo el dinamismo en la carga de propiedades, sino una fuerte intención de demanda digital.

Entorno y oportunidades

En un claro escenario de incertidumbre arancelaria, el mercado industrial experimentó en 2025, 2 escenarios: el crecimiento sostenido del nicho logístico orientado a los grandes centros de consumo nacionales, y la pausa en la infraestructura especializada en la manufactura.
Aún así, los parques industriales hoy cuentan con un inventario total de 95.4 millones de m2 con una absorción hasta el tercer trimestre del año de 2.6 millones de m2, un nivel que está cerca de llegar a los niveles de 2021 cuando empezó el auge del nearshoring.

“Si bien ya existe menos temor al aumento de aranceles con Estados Unidos y un horizonte en la solución al tema energético, hay muchos mercados importantes en México, no sólo los fronterizos que son estables por el consumo local o porque son la base de la proveeduría”, detalla Erick Brunet, managing director de cuentas corporativas en Newmark México.

Brunet explica que por la inercia alcanzada los primeros meses de 2025, éste año el mercado podría superar la absorción de 2021.

De los 12 mercados que monitorea Spot2, de manera relevante CDMX, Monterrey, Guadalajara y Querétaro, en el segmento industrial de los 930 millones de m2 integrados en el inventario, la plataforma destaca una fuerte y consistente demanda a pesar de que no se observaron grandes cambios en precios hasta noviembre pasado.
Ambos escenarios son fiel reflejo de los fundamentales de este mercado. En especial, los mercados que integran el denominado triángulo donde el ecosistema de manufactura lleva consolidándose por lo que se considera el más resiliente por estar integrado al consumo local o es la base de la proveeduría de los cluster de manufactura.

Bajo estas características específicas los 3 mercados son reflejo del escenario con que concluye 2025, un año de resultados mixtos, de amplias oportunidades y consolidación.
Llegar a un mayor entendimiento del grupo de mercados ganadores permitirá navegar los tiempos actuales del ciclo, que dejan en el escenario factores clave como el desempeño de la economía, las tasas de interés, la renegociación del T-MEC y el impacto que dejará el Mundial en segmentos aquí analizados, en especial el comercial en las ciudades donde se celebrarán los partidos a desarrollarse en México.
Es un escenario específico que abre la conversación para un próximo análisis del contexto que marcará la actividad inmobiliaria el año que inicia.

El presente es un recuento compartido es parte de una colaboración publicada en la plataforma http://spot2.mx