MULTIFAMILY EXPANDE
El negocio del multifamily creado a partir de proyectos de vivienda institucional en renta, representa apenas 1% de la vivienda en renta del país, pero creció a pasos acelerados ante la necesidad de vivienda en las principales ciudades del país.
Un grupo de 25 empresas integradas en la Asociación Mexicana de Vivienda en Renta (AVER) ha analizado en los últimos años el potencial del negocio. Por tratarse de una inversión estable respecto a otros activos y las aportaciones que genera en la solución al rezago de vivienda.
La inercia observada en el mercado mexicano no es única. En el tercer trimestre de este año, el negocio en Estados Unidos incrementó su volumen y retornos anuales, con un nivel de entre 5.3 y 5.43 % en el último caso, de acuerdo con previsiones de las firmas globales CBRE y C&W (Cushman & Wakefield).
Por esta razón, el mercado en México que ya supera los tres mil departamentos en renta en operación, recibirá en el futuro inmediato 10 mil unidades en construcción y planeación.
Los proyectos son liderados por las firmas Nomad Living, Metrobuilding, Urban Hub, Greystar, Gran Ciudad, LiveUp de Guadalajara y Fraterna de Monterrey, entre otras.
INTELIGENCIA EN DEPAS
Con un 22% de su oferta residencial Polanco lidera la incorporación al mercado de los departamentos inteligentes.
Se trata de una tendencia en la que la tecnología juega un papel fundamental, que grupos como Be Grand, han decidido incluir para mejorar su oferta de valor.
De acuerdo con datos de la plataforma inmobiliaria Lamudi.com.mx, la oferta inmobiliaria residencial en la capital del país está compuesta por inmuebles en venta en donde la tendencia es de un 70% hacia la vivienda vertical contra el 30% de la vivienda horizontal; en la alcaldía Miguel Hidalgo es en la zona de Polanco donde se concentra la participación mayoritaria de la oferta de vivienda con un 22%.
Un factor determinante del avance de este mercado, es el precio de los departamentos en venta en la alcaldía Miguel Hidalgo, a la que pertenece, mostró una variación porcentual de +3.24 % durante un año, subiendo el precio de m2 de 92 mil 700 pesos a 95 mil 700 pesos.
Es en el análisis de plusvalías en la región de Polanco donde existen proyectos de distintos tipos, que hacen que sea atractiva la inversión en un departamento inteligente, dado que puede tener un gran retorno de inversión.
Según lo dicho por la empresa, cada departamento inteligente tiene ventajas como asistencia personalizada al usuario, seguridad y ahorro de energía, entre otras ventajas.
La tecnología del departamento va mucho más allá de ciertos controles. Éstos interactúan con los dispositivos inteligentes y hasta con los electrodomésticos haciendo la vida más fácil a quienes habiten la residencia.
MÉXICO & CAP RATES
Además de la perspectiva de largo plazo con que inversionistas globales observan el mercado inmobiliario mexicano, existe un factor ineludible que determina las decisiones de negocios.
Históricamente los cap rates o tasas de rentabilidad han permitido generar interés, cautela o cancelación de inversiones en el real estate.
Si bien en el final e inicio de ciclos, siguen creando un contrapeso elementos como el bono demográfico, los fundamentales de la economía y el atractivo que ven inversionistas en el largo plazo, el reacomodo del mercado es evidente.
Cada ciclo es diferente. En mayo de 2018, que las presiones de la inestabilidad cambiaria se hicieron evidentes, hubo un ajuste positivo dado que los mayores ingresos producto de los contratos de arrendamiento en dólares, compensaron en los resultados financieros de las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) las presiones que las crecientes tasas de interés de referencia crearon.
La competencia que generan las tasas de rentabilidad puede observarse a través del comportamiento que existe en mercados desarrollados donde las principales tasas se dan en nichos considerados como alternativos.
Es el caso de la hotelería, el senior living (estancias para adultos mayores) y residencias para estudiantes que registraban hasta agosto pasado tasas de 8.65, 6.90 y 5.75% respectivamente.
Esta comparación la ejemplificaron en distintas reflexiones Richard Barkham, global Chief Economist & Head of Americas Research y Spencer Levy, Americas Research & Senior Economic Advisor. Enfatizaron sobre la mayor participación de la inversión extranjera en el mercado de capitales al cierre de octubre pasado.
Por ello, los cambios en la rentabilidad observada en los últimos tiempos en México, llaman la atención de algunos analistas que señalan como un riesgo creciente por la reducción en el ritmo de crecimiento económico y lo que pudiera generarse si la deuda soberana cambia su actual status a través de nuevas opiniones de las calificadoras internacionales de riesgo crediticio.
No obstante, estimaron que de mantenerse las previsiones de inversión en 2019 podría alcanzarse un ritmo similar al que se registraba hace una década. Es un dato relevante, si se considera que hasta el año pasado en el mercado de capitales 35.6% de los más de mil millones de dólares inyectados localmente, eran generados por inversión extranjera.
Se prevé que al cierre de 2020 los países generadores más importantes de inversión sean Estados Unidos, China y Alemania que encontrarían en las industrias de manufactura, energía, automotriz, servicios turísticos y retail como los principales receptores.
Ese es el entorno en el que México debe competir por atraer nuevas inversiones en los próximos años.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
CHABLÉ LOS CABOS
Producto de la inercia del mercado turístico de lujo, avanza la conceptualización y edificación de un nuevo hotel Chablé, ahora en La Paz, Baja California Sur.
El proyecto, diseñado por Sordo Madaleno parte de una propuesta integrada con un estilo orgánico que se integra al desierto, a través de estructuras de madera laminada y concreto.
Desplantado en un terreno de más de 64 mil metros cuadrados, dispondrá de 16 mil m2 de construcción para edificar hotel y residencias.
El hotel que de avanzar su proceso constructivo sería inaugurado en 2022, se ubica en un terreno que tiene vistas al Golfo de California y vegetación integrada por cactáceas, bajadas de arena y el mar azul.
BOLSA VS PLATAFORMAS DIGITALES
El financiamiento de proyectos inmobiliarios a través de plataformas digitales de inversión, alojadas en la Ley Fintech (tecnología financiera), ha crecido de manera representativa entre nuevas generaciones de inversionistas, en particular los que corresponden al grupo millennial y centennial.
Algunas estimaciones indican que estos grupos representan más de 70% del mercado que invierte en estas plataformas.
Sin embargo, en el proceso de diversificación que vive la inversión en el mercado de capitales, analistas consideran que la balanza podría inclinarse hacia un regreso a las formas tradicionales.
La lógica que mueve la inversión en plataformas digitales de inversión destaca el bajo costo de acceso y los montos, pero autoridades del mercado bursátil aseguran que la democratización no representa un bajo costo operativo.
Es una cuestión de enfoque, pero también de cómo se está diversificando el mercado de inversión para el financiamiento de proyectos inmobiliarios.
COWORKING TRANSFORMA
No sólo es el principal tenant en algunas zonas del mercado corporativo en la Ciudad de México (CDMX), el nicho del coworking está transformando la lógica con que se ha vivido en los últimos años.
A través de la consolidación de distintos conceptos, el segmento ha registrado un crecimiento exponencial, actualmente absorben solo en la Ciudad de México 232,394 m² de espacios de coworking, que le ubican como la octava ciudad a nivel mundial entre los mayores mercados de trabajo colaborativo.
De acuerdo con estimaciones del CBRE en la región Americas, sólo en los últimos 3 años el inventario de este segmento ha crecido en 87%.
La expectativa es que el crecimiento del también conocido negocio del flexspace podría llegar al 9%, incluso en un escenario del repunte de la economía en 2021 o 2022 podría alcanzar incluso el 20%.
La demanda prevista ha generado una nueva competencia entre redes como IOS Offices, IZA Business Center, WeWork e incluso otros modelos como los liderados por IWG buscan mantener una presencia en el mercado.
Entre las nuevas apuestas figura la cadena latina Comunal Coworking, empresa peruana que busca aprovechar las ventajas que existen en el mercado local.
INCERTIDUMBRE & PERSPECTIVAS
¿Qué ven en el real estate mexicano los inversionistas a 30 mil pies de altura?
Con tintes diferenciadores, quienes lideran la toma de decisión para invertir ven un mercado con una desaceleración cíclica, pero sobre todo los que ven el mercado en el largo plazo saben que se trata al menos de un par de ciclos por navegar.
Otros opinan respecto a un mercado de retos y oportunidades, básicamente en lo relacionado con el mercado de oficinas, espacios colaborativos, la automatización, el avance de la hotelería y desde luego lo que se espera de mercados como Puebla, Yucatán, Nuevo León, Tamaulipas y Chihuahua, como destinos de inversión.
Esta mezcla de visión es la que compartieron a unos días de distancia y en continuidad al Fibra Day, la colocación de Grupo HIR Casa y el follow-on de Fibra Monterrey, inversionistas de la talla de Jim Mulvihill, director general de Black Creek Group y Adriano Mantesso, director general para América Latina de Ivanohé Cambridge, en el Business Forum de Mira Day.
Ambos ven el bono poblacional como un atractivo, la cercanía con el mercado americano acentuado por las disputas comerciales con China como una oportunidad capitalizable, y todas las tendencias en tecnología, los mercados millennial en los sectores habitacionales en venta y renta, como áreas de oportunidad.
De la coyuntura ven la incertidumbre en los mercados como la oportunidad de invertir con mejores condiciones y con cautela para ejercer procesos de inversión en el mercado de capitales, e indiscutiblemente la posición que aún mantiene México en América Latina.
No se debe perder de vista que en México los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) cuentan con activos acumulados por 27 mil 500 millones de dólares, que integran un portafolio de 23.8 millones de m2 en más de mil 750 propiedades.
Información de la Asociación Mexicana de FIBRAS (AMEFIBRA), que preside Luis Gutiérrez de Fibra Prologis, indica que éstas representan el equivalente a 3% del valor de capitalización de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) generaron en 10 años de cotización 15 mil empleos directos.
Más aún, pese a ser un año de incertidumbre, el índice registró un nivel de 31% de rendimiento comparado con el 3% generado por el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC).
Parte de este resultado obedece a las bondades del instrumento, su integración y al camino que han seguido los procesos de modelo financiero de cara al actual ciclo económico.
En el otro extremo y no menos importante están las opiniones que Richard Barkham, global Chief Economist & Head of Americas Research y Spencer Levy, Americas Research & Senior Economic Advisor compartieron en el foro de conferencias organizado por CBRE.
Ambos destacaron la posición que juega México en el mapa de inversiones de la región Latinoamérica, la relevancia que como destino de inversión están jugando la Ciudad de México (CDMX) y otros mercados, así como la perspectiva de largo plazo con que se ve el actual contexto de mercado.
Aterrizar los escenarios, definitivo permite atemperar el ánimo y aclarar la visión desdibujada con que suele plantearse el panorama de los distintos nichos que integran el mercado.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
OFICINAS FLEXIBLES
Producto de los cambios en las estructuras humanas y operativas en las empresas, el interiorismo corporativo atraviesa por un ciclo dinamismo que impacta la planeación y construcción de los espacios de trabajo, en especial los destinados a usuarios intensivos ubicados en sectores que van de la consultoría, a los sectores farmacéutico, asegurador y telecomunicaciones, entre otros.
El DNA no es el mismo en cada empresa, pero sí determina la manera en que determina la decisión de elegir espacios, hecho fundamental para mercados que como la Ciudad de México (CDMX) tuvo un inventario de 7 millones de metros cuadrados en la primera mitad de 2019.
La Torre BBVA por ejemplo, experimentó en su diseño y edificación retos múltiples en la planeación de espacios respecto a requerimientos vinculados con la flexibilidad de espacios, áreas abiertas, trabajo en equipo y distintas generaciones en la operación.
“Los espacios se ven reflejados en nuestros valores, pero donde también priva mucho el trabajo en equipo necesitamos espacios abiertos para que los colaboradores puedan interactuar sin tener particiones físicas, dice Rafael Agenjo, Director de Inmuebles BBVA México BBVA, sobre el criterio que se siguió en el diseño de sus nuevas oficinas en México.
El directivo dice que un factor relevante en el diseño de la torre de Reforma es la posibilidad de transformar los espacios, como la que marca la incorporación de la forma de trabajo Agile que marca una estructura de trabajo a nivel transversal donde se empoderan los equipos y ponen metas de corto plazo con entregables concretos.
“Tenemos 4 grandes grupos que requieren espacios afines, además incorporamos servicios que motivan una nueva cultura wellness para los equipos de trabajo que considera la alimentación de más de 5 mil servicios al día”, explica.
Arturo Bañuelos, director de la división de administración de proyectos y desarrollos en JLL México recuerda sobre este proyecto lo determinante del proceso de planeación para determinar la distribución de espacios para un período de 20 años en los que podría cambiar la dinámica operativa o estrategia.
“Fue una larga historia de ir y venir en conversaciones con el banco en México, España, colaboradores que se fueron integrando porque todo se generó a partir de un estudio de planeación estratégica, que después detonó en el movimiento a Reforma y la inclusión de una segunda sede”, recuerda Bañuelos involucrado en la planeación, administración de proyecto y desarrollo del mismo.
Bajo estos parámetros es que actualmente se integran las decisiones de migración o apertura de espacios corporativos en un mercado cambiante y donde las oficinas son parte de los activos pensados en el largo plazo. Más aún, la apuesta de las grandes empresas es tener un diferenciador en su industria que permita retener personal.