EXCEDENTES CORPORATIVOS EN CDMX
La demanda de espacios de oficinas en la Ciudad de México no es la misma. La construcción tampoco y los corredores inmobiliarios que antaño mostraron bajos niveles de disponibilidad han invertido la balanza.
Perspectivas alentadoras destacan lo que aún puede generar equilibrio en el mediano plazo y lo que aporta esta tendencia en el desarrollo de nuevos mercados fuera de la CDMX. Esta escena la vivirán los 76 proyectos en construcción activos en los próximos 3 a 4 años.
En particular destaca el estado que experimentan corredores como Polanco e Insurgentes, con una tendencia a la baja, o bien el movimiento al alza que mantienen Santa Fe, Norte, Interlomas e Insurgentes.
De este grupo analizado por distintas firmas de servicios inmobiliarios, destaca Lomas Altas, que actualmente cuenta con un inventario de 114 mil 461m2 y una tasa de disponibilidad de 45.22%, cuando durante años se consideró uno de los corredores de mayor demanda en la ciudad.
Este corredor es pequeño, pero representativo porque es muestra de incursiones corporativas que unieron lo desarrollado en Polanco y la conexión con la zona residencial y Lomas Altas, la puerta de entrada a Santa Fe.
En las calles de las Lomas edificios como Torre Quadrata, Reforma Plus Corporativo, Reforma Lomas Altas, Torre Arbolada, Corporativo Constituyentes, DENN, Lomas Altas Campus disponen de espacios que registraron el primer semestre del año, una absorción neta de 29 mil 538m2, pero fue compensada por 29 mil 77m2 de nuevos espacios.
Un factor diferenciador de estos números se relaciona también con el precio de renta que llega en promedio a 22.05 dólares/m2, siendo éste uno de los valores intermedios si se compara con los hasta 30.11 dólares/m2 que se llegan a pedir en Reforma Centro o los 16.30 dólares que se comercializan rentas oficinas en el norte de Tlalnepantla.
En resumen, se trata de una condición de oferta y demanda.
Los precios y el nivel de inversión son elementos que determinan el equilibrio en el mercado. En el corredor Lomas Altas se han agregado cerca de 200 mil m2 de nuevo inventario y hasta el inicio de 2019, la tasa de disponibilidad era de 18.44%, pero un trimestre después se elevó a 45%, tema que ocupa a inversionistas y desarrolladores.
Lo que terminaría de compensar un corredor en el cual se establecen distintas empresas, es el cumplimiento del pronóstico de Newmark Knight Frank, que prevé una caída en la tasa de absorción hasta por debajo del 20% hacia 2021.
Para soportar su previsión, basta observar la disminución hasta a 1 millón de m2 de oficinas en proceso.
En la CDMX el portafolio superó el techo de 7 millones de metros cuadrados y experimentó la entrada de apenas 342 mil m2, un volumen que revela una absorción neta negativa que no sucedía desde 2017 en la primera mitad de 2019.
Con todo y conforme a la experiencia histórica, la dinámica de rentas y ventas en los 10 corredores de la ciudad se mantienen a la baja y la tasa de disponibilidad registra un nivel de 15.78%.
Y no sólo eso, la tasa de disponibilidad hizo que actualmente existan 1.1 millones de m2 disponibles en el norte, Santa Fe y Polanco.
No olvidemos que adicional a Lomas Altas, en la zona norte de Tlalnepantla, Naucalpan y Azcapotzalco existe una tasa de disponibilidad en el primer semestre del año de 39.39 por ciento. Es una realidad que supera cualquier perspectiva.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
MILLENNIALS & CENTENNIALS INVIERTEN
Son dos generaciones que incrementan al paso de los años, su participación en la actividad productiva, modificando parámetros para empresas y algunos sectores de la actividad inmobiliaria como la vivienda, retail, espacios de oficinas y ahora las opciones de inversión.
Si bien hoy en día existen múltiples formas de invertir, y los que más se están beneficiando de esto son los millennials y centennial, las distintas plataformas Fintech (tecnología financiera) lideran entre sus formas favoritas para invertir.
Un análisis de la firma Doopla.mx dice que la participación de estas ambas generaciones representan más del 74% de inversionistas en la plataforma, que actualmente otorga un rendimiento promedio de 19% frente al 3% que existe en promedio en el mercado.
Además de los niveles de inversión requeridos para participar en las múltiples plataformas que existen, es un hecho que este nivel de participación se relaciona con la habilidad nata de estas generaciones por utilizar las nuevas tecnologías.
COWORKING, MÁXIMO TENTANT EN OFICINAS
Las empresas operadoras de redes de espacios de coworking avanzan entre los principales inquilinos que absorben espacios corporativos.
Es una tendencia que no sólo ocurre en México, sino también en América Latina, región en la que es uno de los principales inquilinos ante los ritmos de expansión que han tenido en fecha reciente y los próximos años.
"Este formato ha tenido éxito porque responde al creciente número de trabajadores freelance, emprendedores y consultores, y se plantea como una alternativa al tradicional esquema de oficina, dice Nevardo Arguello, director Ejecutivo de Servicios Corporativos Globales (GCS) de NKF Latinoamérica.
En muchos casos, los espacios de coworking avanzan más allá de su finalidad inicial transformándose en lugares de intercambio, socialización, ofreciendo instancias de capacitación, networking y distensión.
Y no sólo eso, para ciudades como Costa Rica, Sao Paulo, Río de Janeiro, Bogotá y Buenos Aires son uno de los principales motores del dinamismo en disponibilidad y absorción de espacios Clase A.
Actualmente el sector de oficinas corporativas en América Latina registra un inventario total de oficinas clase A de 23.95 millones de m2, de los cuales 590 mil m2 se incorporaron durante el último trimestre.
De esa superficie, 50% de dichos nuevos espacios pertenece a la Ciudad de México, que mantiene un ritmo constante de crecimiento con un stock total de oficinas premium de más de 7 millones de m2.
CASA ADOBE: COLIVING, DEPAS Y MÁS EN CABOS.
La comunidad Casa Adobe se incorpora al mercado inmobiliario de Los Cabos, como una propuesta inmobiliaria residencial y de inversión para atender la demanda de vivienda, bajo distintas propuestas innovadoras.
Rafael Covarrubias, director Discovering México, desarrollador del proyecto residencial integral dice que la propuesta inmobiliaria cubre los requerimientos de una comunidad combinada que busca nuevos formatos de habitabilidad, entre ellos el coliving y departamentos modulares.
Explica que el mercado de Los Cabos tiene una alta demanda de vivienda para clases medias y residencial alto, por lo que el mercado de compradores no atentido abre oportunidades a proyectos que cuentan con con precios promedio de 200,000 dólares. Lo anterior, como resultado del crecimiento consolidado del destino en los últimos 5 años que incrementó a 17 mil habitaciones la oferta hotelera.
En el otro extremo figuran las nuevas generaciones millennial de entre 25 y 35 años con hábitos distintos de consumo, por lo que el proyecto incluye edificios en renta para el mercado de coliving, que contará con amenidades como cocinas privadas, coworking, áreas de juegos, salas de cine, tv, gamers, salas de audio, spa, alberca y roof garden, entre otros.
El proyecto incluye un total 250 unidades habitacionales desplantadas en distintas torres que serán levantadas en un lapso de 2 años en distintas etapas. La primera de ellas involucra la generación de un modelo de adquisición vía un fideicomiso para la adquisición de departamentos funcionales valuados desde 80 mil hasta 120 mil dólares con prototipos de una y dos recámaras, con lo cual se edificarán espacios que se mueven en un rango de 40 a 60m2.
Desplantado en una superficie de 4.5 hectáreas localizadas en una ladera franca y alargada del predio del Tezal, con vista a la bahía de Cabo San Lucas y la montaña, la comunidad integra un diseño arquitectónico vernáculo que busca rescatar elementos del pasado indígena mexicano.
De a cuerdo con el master plan, el proyecto integra diversas acciones en pro del medio ambiente, que buscan crear un conjunto avalado por la certificación EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies).
Entre ellas figuran celdas solares, reciclaje y recolección de agua, bioclimática y un parque de 8,000m2 y materiales constructivos que favorecen el adecuado consumo energético.
Adicionalmente en otras torres, la propuesta incluye torres de departamentos funcionales tipo loft de 1, 2 y 3 recámaras, además de 33 casas con superficies promedio de 110m2.
DISPONIBILIDAD & CONSTRUCCIÓN CORPORATIVA
La siguiente es una combinación que reta la confianza y el riesgo en la inversión: incremento en los niveles de disponibilidad, indicadores negativos en la absorción neta, reducción en la construcción de nuevos proyectos y ajuste en precios.
Se trata de lo que ocurre hacia la primera mitad del año en el mercado inmobiliario corporativo de la Ciudad de México (CDMX). ¿Pero qué es lo que viene?
Lo que se veía como un ajuste del mercado y de final de ciclo ahora podría convertirse en una escasez de espacio en el corto plazo y alza de precios con las lógicas afecciones en el crecimiento y nuevas inversiones en el negocio de las oficinas.
Hemos comentado que la construcción de nuevos proyectos de oficinas ha ido disminuyendo consistentemente, al pasar de 1.8 millones a 1 millón de m2 en proceso, debido a la incertidumbre en materia económica y la decisión de las autoridades de la Ciudad de México (CDMX) de someter a revisión exhaustiva los grandes proyectos inmobiliarios.
La firma Newmark Knight Frank en su más reciente reporte indica que actualmente existen 76 proyectos en construcción activos, que permitirían incrementar el tamaño del inventario hasta 8 millones de m2 en los próximos 3 ó 4 años.
Según la firma, en el período enero a junio del año en curso, si bien el mercado rebasó en su portafolio el techo de 7 millones de metros cuadrados y experimentó la entrada de apenas 342 mil m2, un volumen que revela una absorción neta negativa que no sucedía desde 2017.
Parte de esta evolución, obedece al volumen de 200 mil m2 que ingresaron al inventario y a una atípica desocupación de espacios. Sin embargo, también revela el comportamiento de inversionistas, desarrolladores e inquilinos.
En consecuencia, la dinámica de rentas y ventas cayó 36% respecto a la primera mitad de 2018 y la tasa de disponibilidad se elevó de 14.10 a 15.78%, con un efecto en los niveles de precios del mercado que se ajustaron a la baja a un promedio de $23.33 dólares.
El ritmo al que se ha incrementado la tasa de disponibilidad arrojó al mercado 1.1 millones de m2 disponibles, entre los que destaca la oferta del corredor norte, Santa Fe y Polanco, los tres principales corredores con más espacio en renta de nuevos espacios.
Sólo la zona norte de Tlalnepantla, Naucalpan y Azcapotzalco tiene en sus 688 mil 706 m2 de inventario, una tasa de disponibilidad que llegó en la primera mitad del año a 39.39 por ciento.
Igual ocurre con Interlomas que tiene una tasa de 27.62 por ciento de espacios disponibles de los 162 mil 575 metros cuadrados totales que integran su inventario.
Para el equipo que lidera Juan Flores en dicha firma, las absorciones negativas y la baja en los precios pueden parecer alarmantes en esta coyuntura, sin embargo, aseguran que es necesario entender que hoy el mercado está reaccionando a la enorme cantidad de proyectos de oficinas que se detonaron hace por lo menos 2 años. Así que con el tiempo se irán estabilizando.
Se trata de una visión de largo plazo que sólo quienes han permanecido en el mercado durante años, puede tomar con la templanza necesaria para aprovechar las oportunidades que abre la coyuntura actual.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
TASAS A LA BAJA ABREN HORIZONTE A HIPOTECAS
El ajuste a la baja de la tasa de interés de referencia abrió una nueva ventana de oportunidad para la consolidación del crédito hipotecario mexicano, que venía de una fuerte competencia marcada por la guerra de tasas.
Información de la Asociación de Bancos de México (ABM) revela que en los primeros seis meses del año, el portafolio de la banca en créditos inmobiliarios mantiene un ritmo anual de crecimiento de más de 10 por ciento.
El efecto se traduce también en la manera que los usuarios del crédito vuelven a estar en el radar de los perfiles de asignación de créditos por su capacidad de compra. De igual manera, la baja es una opción que abre oportunidades a desarrolladores que pueden acceder a fuente de financiamiento para los socorridos créditos puente.
RESIDENCIAL REGIO IN MOTION
Con incrementos en el valor promedio de venta por metro cuadrado y ajustes ligeros a la baja en el ritmo de colocación, el mercado inmobiliario residencial de Monterrey y su zona metropolitana avanzó en el segundo trimestre de 2019.
Estas características generadas en el Informe de Coyuntura Inmobiliaria de la firma TINSA revelan que con un promedio de ingreso per cápita anual de 265 mil 518 pesos, la demanda de propiedades residenciales en venta en la entidad continúa debido a la elevada proporción de consumidores que compra, respecto a sólo un 15% que renta.
Se trata de un mercado con 4.4 millones de habitantes y 1.2 millones de hogares para quienes existen 271 proyectos activos de distintas categorías, pero que mantienen uniformidad en la composición de la oferta. Esto ha permitido que los proyectos enfocados al segmento social equivalen a 34% de la oferta, mientras que el segmento medio 28% y el residencial/residencial plus hasta 38%.
Si bien de la oferta mencionada por tipo se distribuye en distintas zonas, fueron los municipios de Juárez, García y Apodaca lo que concentraron 52% de las ventas en el área metropolitana, proporción equivalente a 4 mil 778 unidades de vivienda tipo popular, tradicional y media.
En el segundo trimestre del año, se desplazaron nueve mil 249 unidades ubicadas en un 91% de proyectos vertical. Un aspecto complementario es la dinámica del segmento residencial plus, en el que existe un universo de 102 proyectos ubicados en los municipios de Santa Catarina, San Pedro Garza García y Monterrey.
La inercia que se vive en la entidad se refleja también en el incremento general del valor por m2, que se elevó de 11 mil 344 pesos a 11 mil 907 pesos, pero con un mayor crecimiento en la vivienda residencial y residencial plus que en promedio elevaron 5.3% sus precios.
Si bien el stock de vivienda vertical se redujo 1.3%, al registrarse 3 mil 948 unidades, el precio de venta promedio creció 18.7%, por lo que actualmente se adquieren unidades de este segmento en un precio de venta promedio de 4.8 millones de pesos.
En el otro extremo de la oferta figuran al cierre de la primera mitad del año, 92 proyectos de vivienda económica, popular y tradicional, concentradas en los municipios de Apodaca, Cadereyta, Ciénega de Flores, El Carmen, García, General Escobedo, General Zuazua, Guadalupe, Juárez, Pesquería, Salinas Victoria y San Nicolás de los Garza.
El dinamismo de este segmento hizo viable que ingresaran 3 mil 920 unidades que motivaron un crecimiento de 2.2% en la velocidad de las ventas.
Caso distinto fue el segmento medio, que incrementó a 2 mil 48 unidades las ventas y 77 proyectos que lograron desplazar 2 mil 48 unidades.
Se trata de un mercado que ha logrado diversificar la disponibilidad de producto, sin perder dinamismo en nuevas edificaciones.
De lo heredado por el último ciclo inmobiliario, destaca la inercia por la edificación vertical en los segmentos residencial y residencial plus, que si bien sólo representan 10% de las ventas actuales en el mercado, revelan la forma en que se reconfigura el landscape de la sultana del norte con un evidente crecimiento vertical.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
MANDARINA, TRAS LAS SECOND HOMES DE LUJO
Riviera Nayarit se ha convertido en el imán que atrae proyectos turísticos inmobiliarios enfocados al mercado de lujo.
Es el caso de las 265 hectáreas donde se ubica el proyecto integral One&Only Mandarina con frente de playa y zona de selva, que hacen factible actividades deportivas como el ciclismo de montaña y senderismo.
Adicional a un hotel, la propuesta inmobiliaria de RHL Properties incluye private homes que permitirán a los residentes, acceder a servicios como concierge, chefs privados, Spa, Kids Club en una superficie de más de 7 mil metros cuadrados, además de restaurantes segmentados.
En la integración de experiencias, el proyecto contará con un centro ecuestre y club de polo, además de un Rosewood Resort & Spa.