LUJO LOCAL MEXICANO
Los modelos únicos de resorts son indispensables para competir en el mercado turístico de lujo. En el caso de México, proyectos como Ikal Del Mar, Escencia, Chablé, Amomoxtli y Casa San Agustín tienen estilos propio, pero con valores similares.
Todos han encontrado en el ADN de Hamak Hotels una forma de desarrollar en su concepto, arquitectura y espacios lo que la firma denomina “lujo local”.
Para esta firma con dos décadas de operación en el mercado, ha sido fundamental respetar los lugares donde se ubican las propiedades, dado que al fusionarlos con el diseño y el concepto, mantienen el encanto de cada sitio donde se crean servicios de trato personalizado y acciones a favor de la comunidad.
Son espacios donde se busca “la excelencia en el servicio, destacar la belleza de la simplicidad y el confort” para superar las expectativas del mercado de lujo, define Alberto Ramírez, uno de los fundadores de la empresa mexicana.
REGRESO AL NEW NORMAL
Oficinas, centros comerciales, cines y cualquier actividad productiva que represente la convivencia social regresará, una vez terminada la contingencia por el Covid-19.
Sin embargo, el retorno a la cotidianidad no será el mismo. El new normal es parte de la nueva tendencia que se evalúa en mercados desarrollados por el ritmo de contagio de la pandemia, han empezado actividades de manera escalonada.
Desde ahora empiezan a figurar en el escenario laboral del trabajo en lugares físicos los servicios de sanitización, el reordenamiento de áreas de trabajo, superficies de arrendamiento y/o adquisición, pero además la infraestructura tecnológica que haga posible la interconexión y medición de la productividad en los procesos.
Existen distintos procesos, pero un ejemplo útil para entender la transformación son las oficinas. Cushman & Wakefield (C&W) lo resume en Six Feet Office: preparar el inmueble, a la fuerza de trabajo, el control de los accesos, un plan de distanciamiento social, reducir los puntos de contacto y la comunicación confiable.
Y es que los ecosistemas de ambientes de trabajo ayudan a las empresas a operar bajo cualquier circunstancia, en particular una como ésta donde se utilicen herramientas, tecnología y mejores prácticas.
El avance de los ambientes total workplace permitirá retomar el ritmo operativo o incluso mejorar los indicadores de lo que ya ocurría antes de la contingencia.
Las empresas involucradas en esta nueva cultura atendían otras metas como la atracción y retención de talento, eficiencia energética y de espacio, experiencia y productividad de los empleados, la cultura wellness y sustentabilidad.
El resultado era un 37% menos de abstencionismo, incrementó 21% la productividad, duplicó los ingresos, elevó 10% la satisfacción al cliente y redujo 65% la rotación de personal.
Lo anterior no es un tema menor. El costo de lugares inadecuados de trabajo provocó pérdidas anuales por 3000 mil millones a las empresas estadounidenses por estrés laboral y de 650 mil millones de dólares en Europa.
Los números que analizados por C&W son la muestra de que el actual entorno de distanciamiento tendrá una nueva posibilidad de ser instrumentado en nuevos mercados.
Cuando el proceso inicie en México, fecha que hasta ahora es incierta, distintos cambios vendrán. Uno de ellos son las oficinas y el peso del trabajo remoto en las actividades cotidianas, en particular si el reinicio se da paulatinamente porque en este lapso del distanciamiento, muchas empresas han instrumentado procesos de trabajo remoto.
En la misma posición se ubican los espacios de coworking, cuyos usuarios antes del actual período incluían grandes firmas, pero también empresas medianas, startups y profesionistas independientes.
Por tanto, nuevas formas de trabajo u oficinas tradicionales viven una coyuntura disruptiva. El escenario dependerá del tiempo que tome el regreso pleno a las actividades.
Newmark Knight Frank México (NKF) estima que el proceso en México podría tomar de 18 a 24 meses, dato basado en que las oficinas en Estados Unidos serían inicialmente ocupadas por apenas 25% de la planta laboral.
Por tanto, para las oficinas en México es previsible que ocurra una situación similar a las tendencias globales donde la automatización, eficiencia energética y aire acondicionado, entre otros. Todos son parte de la nueva cultura inmobiliaria corporativa después del Covid-19.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
INVERSIONES EN CONTINGENCIAS
El inversionista institucional y el sistema bancario están atentos al comportamiento de los indicadores económicos como efecto del Covid-19.
Si bien, la actual contingencia es única por el impacto y profundidad de su impacto, para los inversionistas otras crisis previas han dejado experiencia acumulada por lo que se ven venir acciones específicas.
Algunos ven en las medidas económicas instrumentadas por el sistema bancario, la falta de liquidez de arrendatarios y el performance de algunos vehículos financieros como las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) áreas positivas para la influencia de inversionistas en el negocio inmobiliario.
Una perspectiva sobre el comportamiento del mercado de capitales y financiero de CBRE Capital Advisors cree que existe un momento de adaptación al entorno, en el que una vez que cada negocio ajuste sus objetivos y expectativas sobre las nuevas condiciones podrán concretarse reestructuras en la deuda o el capital
“Para el futuro muchas de las instituciones financieras ajustarán métricas como Loan To Value y Ratios de Cobertura para tener un mayor margen colateral”, explica el análisis.
Considera que al igual que el impacto de la influenza H1N1 en 2009, algunos actores como la banca tendrán colocaciones superiores a lo que tenía antes del Covid-19.
Respecto al capital institucional estima que habrá mayor interés por activos distress, aunque algunos nichos como el multifamily (vivienda institucional en renta) y los parques logísticos e industriales, también están en el radar.
MULTIFAMILY & COLIVING
No son los mejores pronósticos para la vivienda institucional en renta y los espacios compartidos en proyectos de co-living.
La contingencia está poniendo a prueba estos nuevos negocios inmobiliarios, ante la evolución de las formas de vida y trabajo.
“Desde el habitacional, estudiantil y comunitarios hasta el de los adultos mayores al cuidado de la salud, todos están ligados a nuestro modo de comportamiento e interacción”, asegura en un reporte global sobre el particular la firma JLL.
De acuerdo con la revisión de tendencias el estudio concluye que el largo plazo apunta hacia viviendas con más alta densidad, “así como un incremento en los espacios de colaboración elevando el potencial de riesgo de transmisión por lo que los operadores se van a ver en la necesidad de desarrollar protocolos de mitigación”.
El análisis global, particulariza sobre mercados desarrollados donde la vivienda institucional permite “disponer de flujos de caja estables, así como la posibilidad de poder administrar dinámicamente sus rentas manteniendo la ocupación activa y evitando la desocupación”.
Recuerda que la demanda en este sector “resiste los quebrantos económicos apoyada en una falta de capital para la adquisición de vivienda, la urbanización así como un creciente interés en soluciones de vivienda más flexibles. Sin embargo una confianza menguada así como una movilidad limitada pudiere tener un impacto en la demanda durante este periodo de incertidumbre”.
En el caso del mercado mexicano, lo previsto en el co-living son desventajas en particular si el confinamiento se prolonga, dado que es un sector con fuerte apoyo en el capital privado.
VIVIENDA VIRTUAL
La tecnología en casas y departamentos ha ganado espacio aceleradamente. Los requerimientos van mucho más allá de ciertos controles, más aún en que se han convertido en una extensión de la oficina, el gimnasio, la diversión y el entretenimiento.
Ya en algunos corredores residenciales de la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey había una inercia hacia la tecnología que permitía operar los dispositivos inteligentes y hasta con los electrodomésticos, como parte del crecimiento del IoT (Internet of Things).
En la oferta residencial se disponía de asistencia personalizada al usuario, seguridad y ahorro de energía, entre otras ventajas. Esas amenidades consideradas como valor agregado y un promotor del retorno de inversión para el propietario, ahora es parte del must que requieren miles de habitantes confinados.
La conectividad y tecnología, incorporadas a torres de departamentos o conjuntos horizontales hacían factible atender otros temas como la seguridad, los servicios y el control de accesos.
Ahora es una condición fundamental para mejorar la integración de la tecnología en la vivienda interconectada con la actividad profesional.
HOGARES MULTIUSOS POR COVID-19
En sólo unas semanas las casas y departamentos se han convertido en el centro de todo: residencia, centro de convivencia, educación a distancia, entretenimiento espacios wellness y oficinas.
Esta disrupción creada a partir del distanciamiento social abrió posibilidades al trabajo flexible, las clases a distancia e incluso aceleradamente dejó abierta la puerta a lo que vendrá en materia de nuevas amenidades en espacios de coworking, los multifamily, centros comerciales y oficinas en la nueva normalidad.
En toda esta vertiginosa transformación, la tecnología, la conectividad y la data son elementos fundamentales para generar el análisis suficiente que la haga factible. También lo son la adaptación de espacios, los nuevos servicios agregados a las áreas de trabajo por las medidas sanitarias post-Covid-19 y la forma en que empresas, retailers, industrias y usuarios regresen a la cotidianidad.
Al mercado de vivienda se unen factores como la coyuntura por la previa caída en ventas, acentuada actualmente por la expectativa a la baja en los valores de las propiedades, las condiciones de financiamiento y las nuevas formas de comercialización.
En una reciente conferencia virtual, Jesús Ramón Orozco que dirige Tinsa reconoció que uno los efectos de la coyuntura en el sector de la vivienda es la baja en el valor de las propiedades a un nivel que no se dio con los sismos de 2017.
En consecuencia, desarrolladores empezaron en las últimas semanas a generar ciertas ofertas o desplazamientos al valor de la vivienda, no sólo en México y sino en otras ciudades como Santiago de Chile o Bogotá.
Si bien reconoció la importancia de la reducción de tasas de interés de Banco de México, como una medida que permite dotar de liquidez al mercado, también destacó el tema histórico de flexibilizar las facilidades de enganche a fin de incentivar la recuperación en los niveles de venta.
Se trata de medidas reales, complementadas con acciones comerciales digitales, que se aceleraron con el distanciamiento social. Sin embargo, no todos los desarrolladores disponen de tecnología y procesos para desarrollar recorridos virtuales a los proyectos o citas online, entre otros requerimientos de coyuntura para fomentar el desplazamiento de sus portafolios.
El reto también existe para la banca no toda cuenta con sistemas y automatización que haga posible la autorización ágil en línea de líneas de crédito.
Y finalmente, aunque hay otros factores que requieren mayor análisis, es el crecimiento del trabajo remoto en las actividades laborales, lo que en el segmento corporativo se menciona en los últimos días como el home office institucional.
Si bien no se ha detallado la productividad local por las actividades que sí pueden desarrollarse a distancia, es un hecho que en otros mercados ha demostrado ser eficiente.
En un estudio desarrollado con mil 200 empleados de entre 22 y 65 años en Estados Unidos, la firma Owl Labs especializada en dispositivos que permiten la conectividad para el trabajo colaborativo a distancia, concluyó que el trabajo remoto permitió incrementar 79% la productividad y mejoró el enfoque en las actividades, a diferencia de las actividades tradicionalmente desarrolladas en espacios corporativos.
Aún es pronto para generar conclusiones definitivas, sobre el tema, pero indiscutiblemente la revolución de los espacios llegó para quedarse. Nadie tras la contingencia echará en saco roto considerar planes emergentes donde el home office, las oficinas dispersas y otros esquemas pueden reducir interrupciones en la operación de las empresas.
En el lado de los colaboradores, directivos y emprendedores queda claro que las amenidades cambiaron de prioridades. En el top de la lista figurarán: espacios para el trabajo a distancia, conectividad y tecnología, así como bienestar y sanitización como parte de las demandas de los nuevos tiempos.
Cualquiera que sea el ángulo, en el futuro del trabajo, la vida social y el espacio habitacional, la ubicación como la conocíamos será irrelevante.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
CADENAS DE SUMINISTRO
El mapa global del comercio exterior y los centros de producción están en una transformación profunda a partir de la contingencia creada por el Covid-19.
El bloqueo en que el mundo vive a partir de la pandemia está siendo hoy un nuevo tema de discusión. Las cadenas de suministro soportadas por el cierre de plantas de producción ubicadas en Asia, en particular en distintas zonas de China, crea la imperiosa necesidad de reactivar la manufactura.
Pero este requerimiento de los sistemas productivos de mercados relevantes como Estados Unidos, puede ser una de las razones que ubican de nuevo a México en el escenario global, según la firma Newmark Knight Frank (NKF) con base en lo que denomina el efecto nearshoring.
No sólo esta condición otorga ventajas a los corredores industriales mexicanos, ya que aunado a lo anterior figura lo que integraría una vez aprobado el nuevo T-MEC.
Esto, prevé por su parte CBRE la generación de una combinación perfecta para que las empresas ubiquen al país atractivo para invertir y ampliar las cadenas de suministro a fin de reducir la dependencia que existe con China.
Los sectores con potencial se ubican en las industrias alimenticia, manufactura y tecnología.
GANADORES EN DÍAS DE COVID-19
La coyuntura que experimenta el mercado inmobiliario luce difícil de diagnosticar, dado que la incertidumbre y prácticamente la mayor parte de los nichos está terminando de evaluar los cambios que ha traído consigo el distanciamiento social impuesto por el Covid-19 actualmente acentuado por el inicio de la Fase 3.
Es el caso de negocios aquí comentados como el hospitality o turístico, el mercado de oficinas y el reto del trabajo a distancia, el retail y las ventas en línea.
Sin embargo, este impasse no ha obstaculizado la evolución de algunos otros.
En plena inestabilidad de los mercados el empresario Carlos Slim colocó después de 2 años una Fibra E, al listar Ideal que llevará la clave FIDEAL en el mercado de capitales mexicano.
La operación respaldada en las concesiones carreteras de los tramos Chamapa-La Venta, el Libramiento Nor-Oriente de Toluca, el tramo Tijuana-Mexicali y el Arco Norte, le permitieron levantar en el mercado 25 mil 827 millones de pesos.
La propia empresa explicó en un comunicado enviado a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) que el resultado se dio debido a que mercado requiere opciones de inversión, en especial las enfocadas a sectores estratégicos como en este caso la infraestructura.
La última colocación de esta modalidad de fideicomiso lo concretó en junio de 2018 Prodemex, que en su momento integró como activos dos Centros Federales de Reinserción Social (Cefereso) en Durango y Jalisco, además de la vialidad Solidaridad-Las Torres en Toluca.
Seis meses antes habían colocado Fibras E la Comisión Federal de Electricidad (CFE), Grupo Aeroportuario de la Ciudad de México para financiar el cancelado Nuevo Aeropuerto Internacional de México.
Así que la operación de Ideal establece un parámetro destacable en pleno escenario de un panorama económico y financiero incierto.
Lo mismo ocurre en el mercado inmobiliario industrial ganador antes, durante y probablemente después del actual entorno, por el efecto positivo que están dejando los negocios en crecimiento producto de la contingencia.
Un factor son las crecientes ventas en línea, que se estima aumentarán más de 40% en este lapso, hasta el efecto positivo de las empresas que fabrican equipo médico altamente demandado en la región.
Distintas firmas de servicios inmobiliarios han comentado sobre la evolución positiva del mercado. Una de ellas es la que recién reportó CBRE al cierre del primer trimestre de 2020 en el que señala un incremento en la absorción de 35%, producto del cierre de más de 200 mil m2.
Y no sólo eso, la dinámica a la cual prácticamente no había un efecto directo de la contingencia.
Desde 2019 el negocio inmobiliario experimentó una creciente participación del comercio electrónico, en el segmento el logístico e industrial, principalmente en los corredores ubicados cerca de los principales mercados de consumo como la Ciudad y Estado de México que ajustaron su tasa de disponibilidad a un nivel de 4%.
Hasta entonces, la oferta vigente permitiría cubrir el requerimiento de 5 años. Fue este período en el que DHL arrendó 60 mil m2 en Tultipark III ubicado en Tultitlán, Walmart tomó 60 mil m2 en Megapark de Tepotzotlán y Neovia Logistics arrendó 28 mil m2 en San Martín Obispo.
Sin embargo, el caso particular de la CDMX y su área metropolitana representa el 20% de la industria a nivel país, producto de la elevada concentración en el mercado de consumo que llega a 25 millones de habitantes.
Una manera complementaria de entender su relevancia es el peso que tiene en Latinoamérica. La empresa de servicios inmobiliarios Newmark Knight Frank (NKF) estima que con el inventario actual representa 24.5%, lo que le convierte en el mercado más importante de la región.
Estos números apenas son el reflejo de los cambios profundos que la pandemia está provocando en el mercado industrial, de ello daremos cuenta en próximas entregas.
Por lo pronto, estas 2 historias del complejo negocio del real estate validan que no todo es pérdidas o escenarios inciertos.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.