REAL ESTATE & TRANSICIÓN
Más allá de la transición, la tecnología mantiene vigente el interés en el sector inmobiliario.
Parte de la consolidación y oportunidades de inversión se dan por la evolución que la industria ha registrado a partir de la incorporación de nuevas tecnologías y el avance en la integración de conceptos turísticos, ciudades inteligentes, salud, flexibilidad laboral y espacios colaborativos.
Spencer Levy, Jefe de Investigación para América de la firma CBRE prevé que por la consolidación del negocio inmobiliario, México es representativo respecto a las oportunidades de inversión extranjera debido a las tasas de retorno, que actualmente son más altas que en Estados Unidos.
Por lo anterior, los factores nuevos anunciados están desplazando su efecto en el mediano y largo plazo. Hecho que favorece el ingreso de inversionistas de Estados Unidos, Canadá, España, Alemania y Asia.
Existen sin embargo, factores diferenciados para otros nichos como el industrial en el que la influencia de nuevos usuarios como el comercio electrónico, ventas minoristas, distribución y logística, energías, seguros, farmacéuticas y telecomunicaciones, han logrado atraer proyectos en la zona centro de México.
DESARROLLO RESIDENCIAL MANTIENE CRECIMIENTO
Pese a todo, el mercado del poniente y sur de la CDMX continuan en desarrollo. Al cierre del tercer trimestre del año, el stock de vivienda creció 3.4% y el número de proyectos se incrementó 6.3%, de acuerdo con el Informe de Coyuntura Inmobilaria de Tinsa Research.
Lo anterior, representó la venta de 7 mil 175 unidades, de las cuales 44% se ubica en la Ciudad de México y el resto en municipios conurbados del Estado de México e Hidalgo.
Del reporte destaca también que el mayor dinamismo en ventas se registró en los segmentos tradicional y media, además de que el precio promedio por metro cuadrado, creció en dicho período 3.5%, pese al menor dinamismo en el desplazamiento de inventario.
No obstante, la medición de mercados de Tinsa deja claro que pese a la demanda constante de vivienda, el fenómeno de ralentización en los volúmenes y lapsos de venta, se hizo presente, en particular en lo observado con el mismo trimestre de 2017.
THE LANDMARK GUADALAJARA
Su llegada al distrito Puerta de Hierro en Zapopan, Jalisco, consolida la oferta inmobiliaria de la zona.
Este proyecto de usos mixtos conformado por un área de luxury retail, oficinas Clase A y residencias de Lujo, es la propuesta inmobiliaria de Thor Urbana, que abre sus puertas en el mes de noviembre.
Conceptualizado arquitectónicamente por Grupo Sordo Madaleno, este complejo se caracteriza por integrar en la propuesta 25 mil m2 de corredores comerciales donde habitarán marcas de lujo, y desplantar de forma vertical dos torres de 150 departamentos y 20 mil m2 de oficinas.
La apuesta se dirige a complementar la demanda de consumidores cosmopolitas en la zona, aderezada con una arquitectura moderna que favorece a los edificios por su ubicación de vistas espectaculares. Todo desarrollado a partir de un terreno de 16 mil m2.
ARQUITECTURA MEXICANA CLASE MUNDIAL
El talento y expansión de territorios de los arquitectos mexicanos no está a discusión. Tatiana Bilbao, Javier Sordo Madaleno y Enrique Norten, son los que a últimas fechas han sonado entre los ganadores de preseas internacionales y reconocimientos locales.
En el caso de Enrique Norten, el jueves pasado recibió la Medalla Bellas Artes de Arquitectura 2018, galardón que se entrega desde 1993 y reconoce la trayectoria, así como sus aportaciones arquitectónicas.
Hasta el momento, Norten tiene un portafolio de más de 330 proyectos y 60 obras construidas en México y Estados Unidos. Destacan la Escuela Nacional de Arte Teatral, el Centro de Investigación de Genómica par ala Biodiversidad en Irapuato, Guanajuato, El Museo elevado de Villahermosa y la remodelación del Museo Amparo, entre otros.
Actualmente se desarrollan el MUNET (Museo Chapultepec, CDMX), el edificio NASA (Cleveland, Ohio), el edificio Comisión de Transporte (Queens, NY), el edificio residencial Popocatépetl (CDMX), The New York Public Library y el Conjunto ERP de usos mixtos (Harlem, NY), entre otros.
En el ámbito sustentable, no se podría dejar de lado lo alcanzado por Tatiana Bilbao con el Premio Mundial de Arquitectura Sostenible en Paris, Francia, además de otros proyectos como el Jardín Botánico de Culiacán, o su participación en el proyecto sustentable Arboleda en el Distrito Valle del Campestre de San Pedro Garza García, entre otros.
No menos importantes son los reconocimientos que Javier Sordo ha logrado como el Fold Design for Development and Design Excellence en 2009 o el Honorary Fellow del American Institute of Architects.
Pero no sólo la arquitectura ha aportado al negocio del real estate en México, también lo han generado en las alas de universidades como Harvard, Yale, UCLA o la Universidad de Columbia, entre otras.
Justo hace unas semanas, comentamos el reconocimiento que el proyecto de la Torre Reforma alcanzó como el mejor rascacielos del mundo. Un proyecto liderado por Benjamín Romano.
Si bien en el Internacional Highrise Award (IHA) se evaluaron el diseño pensado en el futuro; funcionalidad; tecnología de construcción innovadora; integración en esquemas de desarrollo urbano; sustentabilidad, y costo, el skyland de la Ciudad de México, alcanza nuevos escenarios gracias a este tipo de proyectos que ponen a prueba la existencia del desarrollo vertical.
Gracias a estos alcances las propuestas arquitectónicas y el mercado mexicano llaman la atención de inversionistas globales, pero también de talento global como Pelli Architects, Foster & Partners y Zaha Hadid Architects.
De ese tamaño es el peso que la arquitectura y talento mexicano han evolucionado en los últimos años. Indudablemente más allá de la belleza, los logros de este grupo de creadores nacionales son la muestra de lo que aún queda por escribirse en los años por venir.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
DESARROLLO URBANO: RETOS & REALIDADES
Los polígonos de actuación y planes de desarrollo son el inicio de un sano crecimiento. Más aún cuando el crecimiento de las ciudades es inevitable.
En este espacio hemos abordado el problema del desarrollo urbano descontrolado y las consecuencias que la evolución inmobiliaria sin orden, ha provocado en distintas regiones del país.
Desde los planes de desarrollo urbano, los polígonos de actuación, los fideicomisos y otros modelos buscan detonar el crecimiento de las ciudades. En este sentido, la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) formalizó la entrega de constancias de seis nuevos Polígonos Urbanos Estratégicos (PUEs), que buscan al igual que otras iniciativas contribuir al ordenamiento territorial y urbano.
La propuesta formalizada ayer en los polígonos de comunidades de Yucatán, Jalisco, Aguascalientes, Sonora y Tamaulipas busca también maximizar el uso de suelo mixto, al igual que la instrumentación de esquemas de movilidad sustentable.
Actualmente existen 23 polígonos que han hecho factible la generación de vivienda digna, sustentable y calidad, algo similar a lo propuesto en días pasados en el marco del foro CoRe y que está relacionada con la escasez de vivienda accesible en zonas donde es requerida.
Este aspecto ha sido planeado en el marco de ONU Habitat, cuando se ubica a la Ciudad de México (CMDX) como una de las más excluyentes de América Latina.
Según esta previsión en los últimos tres años en la CDMX la oferta de vivienda media cayó 8.6%.
Entender la marginación a la que se sujetan compradores es fácil: un trabajador debe invertir durante 25 años para adquirir una vivienda del segmento medio de apenas 60 metros cuadrados.
Estadísticas de Softec también han puntualizado que esa inercia negativa, provocó también una reducción de 2.5% en el inventario y 0.8% en el número de proyectos, además del efecto contrario en los precios unitarios que en este período crecieron 32%.
A nivel nacional el problema crece si se considera que 75% de la población vive en ciudades. Por tanto, la demanda no cubierta seguirá presionando el aumento de precios con efectos negativos en la población, excluyendo por precios.
Otros valores asociados a la generación de parámetros son la densidad y asignación de suelo eficiente e intensivo, sin embargo, su permanencia en el mercado es razón suficiente para generar otros problemas en el segmento de la gestión, con abultados procesos de trámites, y el crecimiento desordenado.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
CIC YUCATÁN
Conceptualizado y construido con parámetros sustentables e integrado al proyecto Distrito Congresos, el Centro Internacional de Congresos de Yucatán, busca colocarse en el mercado internacional de turismo de reuniones que actualmente atraen destinos de América Latina.
El inicio de sus actividades en abril pasado, tras dos años de edificación que requirió una inversión de mil 300 millones de pesos, se ha convertido en un detonador de la actividad hotelera y de servicios en la Ciudad de Mérida, dado que se ubica en el corredor Centro Histórico.
De acuerdo con el Fideicomiso Público para el Desarrollo del Turismo de Reuniones en Yucatán, el recinto ha hecho posible consolidar el Distrito de Congresos como un atractivo inmobiliario, “un destino obligado que da vida a los hoteles y servicios localizados en un radio de 600 metros”.
En el plan estratégico, establece que era necesaria una nueva etapa de evolución turística de la Ciudad Mérida, que ha tenido un gran enfoque previo en el turismo de reuniones, pero que según la perspectiva estaba saturado en cuanto a su funcionamiento por lo que se interponían los eventos con el mercado de turismo de convenciones.
La idea es que la infraestructura turística se complemente con el CIC de Yucatán para competir internacionalmente en el corto plazo con destinos especializados como Brasil, Argentina, Perú, Colombia, Chile y Costa Rica que actualmente atraen los principales congresos.
En su conceptualización uno de los activos importantes fue la certificación desde el día cero de su edificación con acciones sustentables que le otorgaron el distintivo Oro LEED (Leadership in Energy & Environmental Design), como un compromiso con la preservación del medio ambiente y el control del consumo energético, a través de distintas tecnologías incorporadas.
La colocación de paneles solares e iluminación Led, permitirán generar un ahorro energético del 30%, para una ciudad con una temperatura promedio de 32º centígrados y un 80% de humedad.
Un nuevo modelo de negocios
De acuerdo con el plan, el modelo cambió para integrar los atractivos turísticos de Yucatán e integrar una estrategia comercial enfocada a las necesidades del mercado de congresistas, que necesitan distintos tamaños de salones, desde break out para aforos menores como los de gran capacidad para acortar la distancia de la negociación
La segunda fue generar una estructura administrativa y de gestión, misma que se materializó con el Fideicomiso Público para el desarrollo del Turismo de reuniones de Yucatán (Fideture), que con su visión al 2047 permitirá garantizar la continuidad y transversalidad que da certeza jurídica, además de competitividad comercial y rentabilidad administrativa.
El plan estratégico del Fideicomiso hace factible recaudar recursos producto de los eventos, que permite atraer congresos para con la integración de fondos adicionales que soportan su operación a través del impuesto del 3% de hospedaje, cuente con fondos propios, establecer metas comerciales y cerrar socios estratégicos como el generado con Samsung.
En Fideture participan autoridades gubernamentales, representantes de la hotelería y turismo, al igual que de la operadora Asur y organismos camerales como Coparmex, Canaco y otros.
A noviembre de 2017, el CIC está comercializado al 100% que dejará un total de 7 mil 300 congresistas de diferentes tipos.
En la estrategia de negocios se buscó complementar la infraestructura del Centro de Convenciones Yucatán Siglo XXI ubicada en la zona norte de esa ciudad, mismo que se orientará a satisfacer las necesidades de congresos nacionales. Con las 2 propuestas de convenciones, el recinto busca hacer competitivo respecto a otras ciudades como Monterrey, Guadalajara, Puebla y Querétaro.
INFRAESTRUCTURA MANTIENE OFICINAS
Pese a todo, las oficinas tienen un aliado: los grandes proyectos de infraestructura.
Este elemento hizo posible que la absorción bruta acumulada al tercer trimestre de 2018 fuera 31% más que igual período del año pasado, de acuerdo con un análisis de la firma de servicios inmobiliarios CBRE.
Desde su perspectiva los megaproyectos de infraestructura como el Tren Interurbano México-Toluca y el Centro de Transferencia Intermodal (Cetram) de Chapultepec, además de otros proyectos como la modernización de 5 terminales de transporte en Ciudad de México, están alentando la edificación de nuevos espacios.
Según el reporte, actualmente se construyen 1.8 millones de metros cuadrados, en distintos corredores, pero sobresalen Insurgentes, Polanco y Santa Fe.
Este contexto hace posible generar en el tercer trimestre una tasa de disponibilidad de 15%, una absorción neta de 57 mil 425 metros cuadrados y un precio de salida promedio de $24.72 dólares de renta mensual por metro cuadrado.
Sin embargo, y pese a los pronósticos generados por la inestabilidad y transición gubernamental, en el año se han desplazado 424 mil m2 de oficinas, nivel que podría llegar a 500 mil metros cuadrados.
INNOVACIÓN VERTICAL MEXICANA
La verticalidad está a prueba, los nuevos tiempos de gestión obligarían a replantear su permanencia. El desarrollo vertical en las principales ciudades del país está entrando en una nueva etapa: de expansión en muchos casos, y de expectativa y moderación en otros como la Ciudad de México (CDMX).
Es tan relevante que el último ciclo inmobiliario no se podría entender sin los usos mixtos, pero tampoco sin el crecimiento en lo alto. Sin embargo, una serie de factores están determinando una etapa distinta para esta combinación de elementos.
El primero indudablemente es la mayor participación ciudadana en la autorización de licencias, además de lo que en materia de gestión representará el aval de grupos multidisciplinarios.
No menos importante es la determinación de autoridades de moderar las grandes obras, para tener una política responsable que considere procesos de planeación urbana de largo plazo que generen soluciones para la vida de las ciudades y sus habitantes.
La última década ha sido excepcionalmente interesante respecto a la integración de grandes firmas de arquitectos globales que han consolidado un derroche de talento. Nos referimos a las propuestas de Zaha Hadid, Tadeo Ando, Cesar Pelli, Norman Foster y lo que internacionalmente han conseguido arquitectos mexicanos como Teodoro González de León, Ricardo Legorreta, Enrique Norten y de manera destacada en estos días, Benjamin Romano.
Éste último, logró lo que muchos preveían con su presea de la octava edición del International High Rise Award (IHA) entregado en Frankfurt, al ser reconocida Torre Reforma como el rascacielos número uno en el mundo.
Esas son las facetas que ha dejado el desarrollo vertical, ese por el que aún apuestan desarrolladores con proyectos como las Torre Mítikah, Reforma Colón o Reforma 432.
Su sana evolución permitirá construir los tiempos por venir en el real estate mexicano.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.