CAPITAL MARKET & CORONAVIRUS
Quienes han seguido el desempeño del mercado de capitales mexicano, desde sus primeros años de creación saben que las emisiones de certificados de los fideicomisos están basadas en portafolios estabilizados, la mayor parte de ellos integrados por inmuebles con altos niveles de ocupación por inquilinos AAA, muchos de ellos con rentas en dólares.
Esta combinación empezó a entrar en un contexto que cambiará de nuevo el panorama para los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS), que en 2019 habían experimentado una pérdida de valor de sus títulos.
En ese momento, los inversionistas hicieron dos cosas: recomprar títulos con un valor menor recuperando representatividad y refinanciar deuda, como coloquialmente se dice: aventar hacia adelante los vencimientos de deuda de corto y mediano plazo.
El COVID-19 a su vez adereza el difícil entorno con espacios comerciales, oficinas y hoteles vacíos ante la contingencia. Hecho que incluso ha motivado presiones de inquilinos, en particular de cadenas comerciales que operan vía renta más de 13 mil 600 tiendas que se niegan a pagar rentas durante el cierre operativo de la contingencia en los centros comerciales, algunos de ellos afiliados a la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).
En esa postura figuran nombres y retailers de peso como el caso de Alsea, Inditex México, H&M, Forever 21 y otros muchos que han permitido la ocupación en activos de grupos como GICSA, FRISA, MRP (Mexico Retail Properties), Thor Urbana, FibraShop, Grupo Gigante Inmobiliaria, Fibra Danhos y otros miembros activos de la ADI.
Esta situación orilló también a que en las últimas horas, Fibra Uno (FUNO) anunciara que dispuso de 50% de la línea de crédito disponible, y equivalente a 6 mil 750 millones de pesos y 205 millones de dólares, ante los efectos iniciales del COVID-19.
La FIBRA más grande del mercado de capitales comunicó al mercado bursátil que la línea de crédito revolvente hará posible apoyar a operadores, inquilinos y proveedores. Eso asumiendo que la contingencia durara sólo abril, pero el tiempo aún es incierto.
Por ello el tema no es menor para FUNO que cuenta con un portafolio de 641 propiedades equivalentes a 10.1 millones de metros cuadrados de área bruta rentable.
Además de que los certificados de FUNO cayeron 3.89% en la jornada de ayer, no está por demás señalar que en el último mes, los mayores ajustes negativos de las 10 principales empresas que integran el Índice FIBRAS están representadas por Fibra HD, Fibra Hotelera M, Fibra Monterrey, Fibra Danhos y la mencionada Fibra Uno.
Hasta la segunda mitad del año pasado, de acuerdo con información de la Asociación Mexicana de FIBRAs Inmobiliarias (AMEFIBRA) el rendimiento que los 12 FIBRAS listados alcanzó un nivel promedio de 27.53%, pese a la pérdida de valor de algunos certificados, respecto al 2.88% que en ese momento registraba el Índice de Precio y Cotizaciones (IPC).
Destacaban en septiembre los resultados que alcanzaron los FIBRAS de Macquarie, Prologis, Terrafina y Fibra Uno. Todos superaron el 30%, analistas dicen que por el efecto del impacto cambiario.
Si bien estos vehículos de inversión que representan alrededor de 3% del mercado total de valores, permite contextualizar lo que pudiera venir en materia de retornos, hasta ahora se mantienen atractivos comparado con el rendimiento de los distintos bonos gubernamentales disponibles en el mercado financiero.
Así que la clave para evitar un descalabro mayor se basa en la estabilidad de los ingresos, las operaciones y los niveles de desocupación. Y justo esos elementos hasta ahora difícilmente pueden pronosticarse.
Como en otras ocasiones lo hemos comentado, veremos las reacciones de los distintos actores para enfrentar la situación actual.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.