El mercado industrial y logístico de la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM), al igual que las zonas cercanas a Guadalajara y Monterrey mantienen una alta competencia y alza en precios en espacios destinados al last mile (última milla).
Son mercados localizados en territorio clave para acelerar el comercio, controlar los costos operativos y reducir la huella de carbono de su operación.
Estas tendencias se basan en cambios que potenció la pandemia a partir de las ventas del e-commerce, que crece desde 2023 a un ritmo anual de 25%.
La cercanía a los grandes centros de consumo es una razón de peso. En especial,  como han señalado algunos expertos, porque cada kilómetro que una bodega se aleja de la CDMX, el precio de renta por m2, se reduce 0.2%.
Es un factor relevante en el mercado más grande del país con un inventario que llega a 12.20 millones de m2 existentes, mismo que creció 8.8% el último.

Otros factor importante son los precios que se ubican en un rango de $7.33 hasta $14.50 dólares por m2 en proyectos pre arrendados y en construcción, además de que los indicadores podrían presionarse más aún porque varios de los activos tienen en su cartera contratos de largo plazo por vencerse.

CBRE México estimó al cierre del primer trimestre una absorción bruta o espacios comercializados por 307 mil 638 m2, impulsados por renovaciones en corredores como Cuautitlán y Tepotzotlán, que junto con Tultitlán integran el Corredor CTT, también conocido como de la última milla.

Los pre arrendamientos son una tendencia de peso porque ha permitido a las empresas asegurar espacio para naves tipo big box mayores a 20 mil m2.
Es la respuesta a que 56% del pipeline en construcción no tiene disponibilidad y que la actividad llegó a un nivel de 110,100 m2 en corredores como Cuautitlán donde se concentra 61%, 17% en Zumpango – AIFA, Tultitlán con un 15% y Vallejo – Azcapotzalco con 7%.

Es justo en el pipeline de proyectos en planeación donde vendrán más de 2 millones de m2, 55% proyectos de los cuales son built to suit, mientras que 45% se proyecta para naves especulativas.

De lo nuevo destaca la participación del corredor Zumpango – AIFA donde se ubica 53% de estos proyectos, como resultado del impulso logístico que alcanzaría la zona, seguido por el CTT (Cuautitlán-Tultitlan-Tepotzotlán) con el 32%.

Son números lógicos para una región en crecimiento, donde existe demanda,  disponibilidad de reservas de tierra y espacios estratégicos.

La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.

Fotografía: Proximity Parks.