Fueron el exceso de metros cuadrados en construcción y la política restrictiva en nuevas edificaciones del gobierno de la Ciudad de México (CDMX), los elementos que detonaron la tormenta perfecta del mercado inmobiliario corporativo.

Es un momento que evidencia el final de un ciclo, como el que vivió el mercado entre 2006 y 2007, cuando la demanda neta de nuevos espacios superó el producto que había en el mercado, tendencia reflejada en tasas de desocupación mínimas que llegaron hasta 5% en promedio en los distintos corredores de la CDMX.

Lo que hace distinto el momento actual del ciclo es la demanda total de espacios, es decir toda la actividad registrada en el período, que en al cierre del último trimestre de 2019 ascendió a 670 mil 330m2.

Pero lo que confirma la caída en la absorción de años anteriores es la demanda neta que no considera subarrendamientos, renovaciones, inversiones ni reubicaciones. Este indicador cayó de 471 mil 293m2 en el último trimestre de 2018 a 296 mil 463m2 en el mismo período del año pasado, equivalente a un ajuste de 37%.

Lo que motivó el ajuste, de acuerdo con el último análisis realizado por JLL, es la pérdida de dinamismo en la economía que restringió el cierre con inquilinos tradicionales y la forma en que nichos como las firmas financieras y el impacto del boom temporal que provocó el coworking.

Incluso si se analiza el nivel de demanda neta de finales de 2018, cuando se registraron 471 mil 493 m2 producto de las operaciones que motivó el cambio de oficinas de distintas dependencias del gobierno, puede entenderse la necesidad de que al mercado regresen los inquilinos privados.
Para este año la firma que preside Pedro Azcué, prevé que la demanda neta podría registrar un nivel de 320 mil m2, que representa un incremento anual de entre 10 y 15%. La previsión se basa un tanto en los niveles de absorción tradicional que se han dado en los últimos 10 años en el mercado.

Pero en esta tormenta, también se han generado cambios que nutren al negocio. Uno de ellos es que en tiempos en que la Ciudad de México ralentizó su crecimiento, Guadalajara y Monterrey son mercados al alza, ante las oportunidades y auge que ven inversionistas.

Esto no representa que los distintos corredores de la ciudad de México vivan una insana desocupación generalizada. Si bien, existen 1.04 millones de m2 disponibles, la mayor parte se ubican en los corredores Norte, a partir de la zona del Toreo hacia el Estado de México, y el mercado de Santa Fe, con 27 y 21% respectivamente del total.

Caso contrario lo son los corredores Reforma, Insurgentes y Polanco, todos corredores bien comunicados y con los mayores niveles de demanda en la ciudad.

Existen también otros factores por analizar: los precios, la tendencia generalizada de contratos en pesos o con acuerdos acotados de tipo de cambio y desde luego el menor ritmo de nuevas edificaciones.

Sobre este último tema, es un hecho que el movimiento ascendente de nuevas edificaciones que inició en 2008 y continuó alcanzando puntos máximos en el lapso 2017-2019, empezará a atemperar en 2022 y 2023.

En este lapso, serán entregados 1.3 millones de metros cuadrados contenidos en 53 edificios nuevos, pero de estos 49 están proyectados en este año y 2021.

En cambio, 2019 terminó con 350 mil m2 de espacios de oficinas integrados a 21 proyectos que se incorporaron al mercado, con los cuales el inventario creció 5%.

Por lo anterior, 2020 es parteaguas para el mercado de oficinas en la Ciudad de México, que el año pasado llegó a un inventario acumulado de 7 millones de metros cuadrados y con aún niveles sanos de precios y desocupación.
Veremos entonces como en el pasado, la forma en que inversionistas y desarrolladores replantean sus estrategias para el año que inicia.

Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.