HUELLA ESTRUCTURAL
La resiliencia de las edificaciones está vinculada a la salud estructural de los inmuebles, en especial en México donde existen distintas zonas sísmicas.
Realizar un monitoreo preventivo evita el deterioro de los edificios y permite a los propietarios de edificios, hospitales, escuelas y puentes evaluar su integridad.
“El costo de detener la operación de una mina, hospital o centro comercial puede ascender a millones de dólares por hora. Por ello, apostar por el monitoreo preventivo no es un gasto, sino una inversión inteligente”, comentó Felipe Martínez, CEO de Huella Estructural.
Estimaciones de la firma chilena fundada en 2019 revelan que por cada dólar invertido en mantenimiento preventivo, se llegan a ahorrar hasta 10 en reparaciones, una ecuación relevante en sectores críticos como salud, minería y retail.
La tecnología de la firma efectúa un monitoreo preventivo basado en acelerómetros que registran vibraciones y cambios de inclinación de las estructuras. A través de estos datos se logran anticipar riesgos y optimizar planes de mantenimiento.
La plataforma de visualización genera gráficos detallados de inclinación, vibraciones y umbrales de alerta.
Explica que en edificios patrimoniales es posible observar la incidencia o afectación gradual de la temperatura en el comportamiento estructural.
“El costo de detener la operación de una mina, hospital o centro comercial puede ascender a millones de dólares por hora. Apostar por el monitoreo preventivo no es un gasto, sino una inversión inteligente”, asegura Martínez.
La firma latinoamericana inició operaciones en 2024 y actualmente tiene 2 proyectos piloto en el St Regis de avenida Reforma y el edificio de la Secretaría de Protección Civil, además de que en la dependencia gubernamental elabora un plan de instalación de mil sensores en escuelas públicas que se estima prevenga el daño estructural en planteles educativos.
Además de Ciudad de México (CDMX) y el Estado de México, la empresa planea ampliar su operación en ciudades como Monterrey y Morelia.
Una de las razones que atrajo la expansión es la complejidad del suelo de CDMX, el elevado número de construcciones con daños acumulados y la normatividad local que exige revisiones de inmuebles luego de sismos de gran magnitud.
El directivo reconoció que es un desafío la coexistencia de edificios patrimoniales, construcciones antiguas sin reforzamiento y estructuras modernas. “Aunque las normas sísmicas han avanzado, no todas las edificaciones se han reconstruido con los estándares actuales, por ende el monitoreo se vuelve crítico”, dice.
Uno de los objetivos de la empresa es que a través de una operación ampliada en Centroamérica y la región andina, en especial en mercados con alta actividad sísmica y un desarrollo inmobiliario relevante, se genere un registro universal que permita a compradores y usuarios conocer el estado real de cualquier inmueble antes de habitarlo o adquirirlo.
Dado que las estructuras no se auto reparan, y el daño es acumulativo, “se requieren generar herramientas que prolonguen la vida de las edificaciones y protejan vidas", puntualizó el presidente de la compañía.
En su versión más reciente, en proceso de desarrollo, la tecnología busca mejorar la conectividad, envío de información cada minuto y añadir sensores de humedad, temperatura y ruido, ampliando la capacidad de análisis.
BON PARK HOTEL
Este resort independiente es el primer proyecto VidantaWorld, operado como un modelo de hotelería tradicional que se integra a la L.V.X Collection de Preferred Hotels & Resorts.
El desarrollo ubicado en Nuevo Vallarta inició operaciones en septiembre pasado que en su integración accede a una exposición global inmediata dentro de una red de más de 600 hoteles independientes de lujo en más de 80 países, ganando mayor visibilidad en Norteamérica, Europa, Asia y Medio Oriente.
Al mismo tiempo, la propiedad obtiene respaldo y validación internacional al formar parte de la prestigiosa L.V.X. Collection, lo que refuerza su posicionamiento ante viajeros, agentes de viaje y medios especializados.
La incorporación hace posible la diversificación con nuevos segmentos de negocio, ya que en la red es conectado con viajeros frecuentes de lujo, miembros del programa de lealtad de la cadena y alianzas estratégicas globales, mientras representa para la firma local la internacionalización de la marca y consolida el liderazgo de VidantaWorld en hospitalidad y entretenimiento en Latinoamérica.
A la incorporación de BON Park Hotel en Nuevo Vallarta se suma también Jungala Park Hotel en VidantaWorld en Riviera Maya, que serán parte de la misma colección.
INVERSIONISTAS ATRAEN
Fundamentales y diversificación de compradores robustecen demanda de proyectos inmobiliarios en playas y ciudades.
BOOM RESIDENCIAL DE LUJO
La expansión residencial en destinos de playa y ciudades de México continúa y se ve reflejada en más de 20 desarrollos en gestión que serán operados por marcas internacionales de lujo, altamente concentrados en destinos de playa y con un enfoque reciente en ciudades.
Quienes ven esta evolución, particularmente en el boom generado entre 2021 y 2024, saben que es efecto directo de la política de cielos abiertos durante la pandemia, además de la inercia en el reboarding entre viajeros internacionales.
Otros factores no menos importantes son la llegada de marcas globales de lujo, el incremento en el gasto promedio y que en el actual contexto financiero global, México es a través de sus destinos un mercado atractivo para ser refugio de inversión.
Lo es porque hoy los proyectos operados por marcas de lujo cobran un premio por arriba del valor de 30 a 40%, básicamente fundamentado en el valor de reventa, la operación de un hospitality de clase mundial y el pool de rentas de que muchos proyectos disponen.
Son razones que definen que estén entrando a destinos locales con mucha fuerza a través del desarrollo de hoteles de lujo, pero también es reflejo del nuevo perfil de inversionistas.
A diferencia de otro momento, hoy existe una diversificación de inversionistas, ya que además de la alta inercia que existe de viajeros norteamericanos, casi la mitad de los compradores de estos proyectos son de Monterrey y otras ciudades del país.
Además del gasto promedio, lo que Pininfarina, Banyan Tree, Náutica, Waldorf Astoria y The Ritz-Carlton, entre otros ven es la centralización de destino de inversión proveniente de distintas regiones de Estados Unidos,
De esta manera mientras los inversionistas de California tienen como destino Los Cabos; los de Texas y Arizona se orientan hacia Riviera Nayarit-Vallarta y en Ciudad de México (CDMX) sin duda llegan con un mayor poder de compra los nómadas digitales, altamente orientados a salarios generados en el home office lo que les deja una mayor capacidad adquisitiva.
Contrario a lo que algunos ven como una parte baja del ciclo inmobiliario en Miami en las residencias de lujo, otros ven que a través de estos desarrollos hace más sentido económico invertir en destinos como Cancún, donde invariablemente los inventarios responden a la oferta y demanda.
Basta ver lo que México representa para Hyatt su colección internacional de branded residences Truly Yours, H con una cartera 50 proyectos en Japón, Arabia Saudita, Tailandia, Miami y en México 2 con RHL Properties y uno más en la zona Roma-Condesa, estos últimos bajo el sello Thompson.
Es justo en corredores como San Miguel de Allende y Mérida, que estas iniciativas cobran forma y representan 25% del mercado de nuevos desarrollos.
Un factor a considerar por el momento es que la solidez en la dinámica dependerá de superar desafíos como la inseguridad, las fallas en infraestructura energética y la saturación de destinos, que pese a mantener niveles récord de $ 70 mil pesos por m2 en Tulum, reflejan una saturación para un mercado del que se espera retome recuperación hacia 2026.
Con todo, la inercia que hoy lleva el negocio hace pronosticar que inversionistas y bancos como Sabadell, altamente concentrado en su banca empresarial en este segmento del mercado, ya evalúan la expansión de proyectos y marcas en destinos no tradicionales como Valle de Guadalupe y La Paz.
Habrá que mantener en el radar estas variables, que sin duda son parte de la evolución de este negocio en franco crecimiento.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: RHL Properties.
CHÂTEAU LA COMMARAINE
Pommard, un pueblo de la región de la Côte d´Or en Borgoña recibe este resort recién restaurado.
La incorporación del desarrollo al circuito global de los hoteles más esperados del año, proviene de la restauración de un prestigioso castillo del siglo XII, de acuerdo con la organización francesa de protección del patrimonio arquitectónico, Architectes des Bâtiments de France (ABS).
En el proceso Château La Commaraine se incorporó un diseño que fusiona las tradiciones clásicas de Borgoña con un toque contemporáneo.
La idea principal fue mantener el carácter de la propiedad, conservando sus paredes originales de piedra blanca de Borgoña en muchas habitaciones y suites.
Diseñado para mantener un enfoque moral y respetuoso al integrar el patrimonio y la identidad regional en el paisaje y el pueblo de Pommard, el complejo integró 37 habitaciones y suites, distribuidas en tres niveles, que combinan la sofisticación contemporánea con el encanto atemporal de Borgoña, en un entorno prestigioso y de gran riqueza histórica.
Así, las habitaciones y suites reflejan un estilo contemporáneo, en armonía no solo con el pueblo de Pommard y el prestigio histórico, mediante carpintería en tonos claros, intrincadas bóvedas de madera en el techo y una paleta de colores neutros con toques distintivos de rosa dorado y azul celeste
Algunas habitaciones y suites ofrecen vistas panorámicas de los viñedos, y una de ellas tiene vistas a la sala de fermentación.
En su oferta gastronómica se integró bajo la firma del chef Christophe Raoux, "Mejor Obrero de Francia", a Jérôme Rioux que buscó reinventar la gastronomía regional en sus restaurantes.
Uno de los restaurantes cuenta con magníficos techos abovedados y un espacio que armoniza con la atmósfera del lugar.
A su vez, el spa, un oasis de relajación para favorecer el descanso entre dos experiencias y el acceso a una piscina rodeada de viñedos.
El hotel goza de áreas con dos terrazas y una piscina exterior climatizada de 18 metros que permiten visualizar los paisajes de la región.
VIVIENDA USADA PREDOMINA
Pese al presupuesto gubernamental para la construcción de vivienda nueva, el mercado residencial de producto usado representa 63.8% del total de operaciones con crédito al cierre del tercer trimestre del año.
Información del Índice de Precios de la Vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) señala esta tendencia, pero también la recuperación del valor de la vivienda usada, que crece 8.7% más rápido que las construidas recientemente.
De acuerdo con la plataforma Tuhabi, el fenómeno hace evidente la insuficiencia de oferta nueva y la urgencia de agilizar trámites en propiedades preexistentes enfocadas en este mercado.
“La vivienda usada está ganando terreno de manera sostenida y se consolida como un componente estratégico indispensable para el mercado”, indica un análisis de la plataforma al destacar que el crecimiento acumulado en el valor de la vivienda usada entre enero-septiembre) del año en curso alcanzó un 8.6%, mostrando la aceleración del mercado.
En contraparte durante el mismo periodo, el valor de la vivienda nueva creció apenas 8.4%, mientras que en términos de volumen, las propiedades preexistentes representan una mayoría absoluta del mercado, con un 63.8% de las viviendas con crédito, mientras que la obra reciente apenas representa el 36.2%.
Los resultados constantes en lo que va del año, han generado que el stock de construcciones recientes sea insuficiente para cubrir la demanda, a pesar de la necesidad continua de nueva edificación.
Adicionalmente este déficit impide que el segmento recién construido responda de forma efectiva y con suficiente fluidez al volumen de transacciones que requiere el mercado.
“En un entorno donde persisten retos operativos como trámites municipales lentos, informalidad, falta de transparencia y costos asociados, la elevada demanda por vivienda de segundo uso, generó un incremento de precios”, señala.
Por lo anterior, el comportamiento reciente del mercado valida la relevancia estratégica de este segmento para la demanda habitacional nacional.
“La vivienda usada continuará siendo una opción relevante para las familias, especialmente para quienes buscan maximizar su capacidad de compra”, señaló Juan Carlos Hartasánchez, Country Manager de Tuhabi en México.
Asimismo considera que “los datos recientes muestran un mercado dinámico que, con procesos más simples y tiempos más predecibles, podría generar aún más confianza y liquidez”.
La firma también prevé que el dinamismo del segmento usado lo ha consolidado como la alternativa más atractiva para compradores que buscan optimizar su inversión en un entorno de precios crecientes y baja disponibilidad de inmuebles de reciente construcción.
Especialistas coinciden en que ciertos factores operativos, como la lentitud de los trámites municipales, la falta de estandarización en procesos registrales y notariales, así como la heterogeneidad en requisitos locales; han limitado históricamente la velocidad y profundidad de este mercado.
De igual forma, el hecho de que Infonavit otorgue actualmente más créditos para vivienda usada, que para nueva, refleja un cambio estructural que podría fortalecerse con mayores niveles de digitalización y trazabilidad.
Hartasánchez concluye que “la vivienda usada es una palanca importante para impulsar la movilidad social, porque libera el ahorro de las familias. Ese capital les permite aprovechar oportunidades, ya sea para adquirir otra vivienda, invertir en un negocio o atender otras prioridades. Con procesos más modernos y homogéneos, este segmento podría desarrollar un potencial aún mayor”.
DESARROLLO INMOBILIARIO SOSTENIBLE
La sustentabilidad y una nueva densificación definen el desarrollo próximo, que en 2025 dejó $15 mil mdd en inversiones en 2025.
DINAMISMO CORPORATIVO TAPATÍO
Contrario a los ajustes a la baja en la demanda de espacio corporativo experimentado ende México (CDMX) durante y posterior a la pandemia, las oficinas en Guadalajara y su Zona Metropolitana registraron una recuperación relevante en el tercer trimestre del año.
De esta manera, el mercado corporativo alcanzó una absorción neta acumulada de 27 mil 400 m2, que se ubicó 21 % por arriba de lo acumulado en 2024, y la tasa de vacancia más baja desde 2018.
Esta inercia, de acuerdo con el más reciente reporte de CBRE México, es resultado de la diversificación económica y el aumento de inversión extranjera que le lleva incluso a un ciclo de expansión.
Durante el primer semestre del año, en los $34 mil 265 millones de dólares de Inversión Extranjera Directa (IED) que registró el país, Ciudad de México, Nuevo León y Estado de México captaron 72% de dichos recursos, mientras que Jalisco ocupó la séptima posición con una participación de 3% del total de inversión.
La participación alcanzada, dice el reporte, hizo lo propio al impactar en la industria manufacturera que generó 76% del acumulado con un reflejo en los espacios industriales, sin embargo, alcanzó a impactar la expansión en las oficinas.
Esta dinámica es resultado de la demanda de sectores en expansión como logística, comercio minorista, materias primas y farmacéuticos.
Estas actividades han generado al mismo tiempo una demanda creciente que no es abastecida con portafolio que permita la expansión en espacios contiguos para favorecer una óptima operación.
Se trata de la demanda de espacios con superficies promedio de absorción de hasta 990 m2.
En consecuencia se prevé que esta inercia aliente la aceleración de nuevos proyectos en construcción que ingresen en la primera mitad de 2026.
Se trata de un impacto en el desempeño del mercado corporativo en esta ciudad, donde ingresaron al mercado en el período 3 mil 360 m2 de nueva oferta, con lo cual la superficie disponible acumuló un inventario de 806 mil m2.
Es importante destacar que la estabilidad en la comercialización hizo posible que acumulara una demanda bruta de 34 mil 400 m2, nivel que contrario a la ocupación neta es reflejo de la reducción en el número de desocupaciones.
En este sentido, el acumulado de absorción neta al cierre del tercer trimestre (27,400 m2) superó la cifra registrada en el mismo periodo del año 2024 cuando el indicador era 22,700 m2.
Destaca la integración de un edificio de 3 mil 360 m2 de oficinas que se suman al segmento clase A/A+ de la Zona Financiera, donde se prevé la incorporación de nuevos desarrollos que aportarían al corredor entre 6 y 9 mil m2.
Este efecto se explica también por el descenso de la tasa de vacancia hasta 9.4%, equivalente a 75 mil m2 disponibles que representan la reducción de 2.8 puntos porcentuales si se compara con el mismo lapso del año pasado.
De igual manera, en el lapso de referencia se registró una disminución en las desocupaciones y una mayor agilidad en la absorción de los sub mercados de Puerta de Hierro y Plaza del Sol.
Es un escenario alentador para un mercado que además observa la diversificación de inquilinos provenientes de sectores como seguros y finanzas, logística, comercio minorista y materias primas, farmacéutico y el constante de aquellos dedicados a las tecnologías de la información.
Sin duda, estos indicadores reflejan un momento de ciclo al alza.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: The Landmark Guadalajara, Thor Urbana.
DESARROLLO CON EQUIDAD
Sustentabilidad y densificación bajo una distinta dimensión, son la línea que definirá el desarrollo inmobiliario, que dejó $15 mil mdd en 2025.
Bosco Gutiérrez, presidente entrante de la ADI, reflexiona sobre los desafíos del retorno y la forma en que una correcta densificación deja en el tejido social de las ciudades.
CORINTHIA MALDIVAS
Maarah Holdings y Maar Pvt traen al destino un resort, luego de consolidar la edificación que permitió desarrollar un complejo turístico de lujo.
Este acuerdo hizo posible que Corinthia se convirtiera en el operador hotelero del desarrollo, a partir de la firma de un acuerdo en 2023.
La solidez del proyecto, se asienta por una parte en la promotora del complejo Maarah Holdings, empresa de los Emiratos Árabes Unidos forma parte de Niro Investment Group, una de las firmas de inversión de mayor prestigio en Rumania, que busca fortalecer sus operaciones internacionales en Oriente Medio y el sur de Asia.El proyecto representó la recuperación de tierras y la consolidación de una primera fase del desarrollo, ubicado en el atolón de Kaafi, que contará con dos islas.
En una de ellas se integra un complejo de 73 habitaciones y en la segunda será de uso exclusivo.
La arquitectura de Corinthia Maldivas a cargo de la firma internacional HKS, se inspiró en el mar. A partir de, se integró un pabellón principal al que se unen villas que doptan formas con suaves curvas como la manta raya.
En su propuesta, incorporó instalaciones de bienestar, gimnasios y 5 restaurantes de marcas de renombre internacional.