UNA ERA DE TRANSFORMACIÓN
El Covid-19 creó una nueva relación entre los usuarios y los espacios. Más allá del distanciamiento social impuesto por la pandemia, esta ola se encamina en un principio a garantizar la seguridad e higiene en los espacios, pero también a consolidar una verdadera cultura del bienestar.
Se trata de parámetros donde la convivencia será por al menos 18 meses, de bajos flujos de personas en oficinas, hoteles, restaurantes, áreas de producción, logística, hospitales, aeropuertos y centros educativos.
Esta etapa inicial buscará tomar de las distintas certificaciones disponibles en el mercado, las ventajas de sistemas de aire, consumo energético, agua, accesos y automatización que faciliten hacer cumplir las disposiciones de esta transición.
Nos referimos a las certificaciones LEED (Leadership in Energy & Environmental Design), EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies), WELL y EarthCheck. Los institutos que participan activamente en su desarrollo han abierto capítulos relacionados con la herencia de hábitos que trajo consigo la actual crisis sanitaria que vive el mundo.
Y no sólo eso, los cambios que están experimentando distintas áreas de la actividad inmobiliaria plantean patrones distintos de planeación urbana, diseño arquitectónico y conceptos en las distintas áreas del negocio inmobiliario.
La ola trae de nuevo a la mesa las reflexiones respecto al consumo energético a fin de plantear un escenario distinto en torno a la huella de carbono en el que la edificación sea certificada por sus acciones sustentables.
La industria había evaluado en los últimos años, la existencia de modelos inmobiliarios como los edificios Net Zero en términos de sustentabilidad. Aquí hemos comentado sobre el Centro de Bienestar OUM del desarrollo Arboleda en San Pedro Garza García, Nuevo León liderado por Capital Natural, mismo que se convertirá en el primer Net Zero Energy Building en América Latina y el 20 a nivel global.
Parte de esa inercia la llevó a cabo Desarrolladora Vinte con su modelo de vivienda Cero Gas, que hizo factible colocar su primer bono sustentable en los mercados accionarios.
Es el costo marginal cero que permite el internet de las cosas, el trabajo colaborativo y las energías renovables. En conjunto, estas acciones combinadas eclipsan velozmente los negocios y modelos basados en el capitalismo, tal cual lo definió Jeremy Rifkin, sociólogo y asesor político.
Justo su obra The Zero Marginal Cost Society señala que el ritmo con que la tecnología transforma los requerimientos del consumo, pero también los lineamientos bajo los cuales se construye e integran proyectos inmobiliarios como parte de la solución.
La intersección ahora impuesta por la era post-covid se orienta hacia el uso de las nuevas tecnologías, pero con una orientación al desarrollo sustentable y de bienestar humano.
Lo que en su momento definía en su modelo el también activista, era crear un modelo con efectos en el cambio climático y para evitar el éxodo a las ciudades, tema que justo es parte de la discusión sobre la convivencia en los espacios.
La nueva normalidad está dejando múltiples aprendizajes. Por tanto, la reflexión respecto a los modelos con que se diseñaron las ciudades, tendrá que atravesar por una revisión encaminada a pensar si el modelo de las concentraciones, usos mixtos y el desarrollo vertical, deben continuar bajo los actuales parámetros.
O si la transformación de esos modelos puede permanecer, pero bajo una nueva cultura que combine sustentabilidad, redimensionamiento de los espacios y entornos de bienestar con las comunidades de inquilinos, visitantes y el medio ambiente.
Son tiempos de reflexión.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
FUTURO EN LA VIVIENDA MEDIA
Pese a la pérdida de dinamismo en las ventas en el mercado de la vivienda, la demanda y rentabilidad atraen a desarrolladores que reconfiguran estrategias para satisfacer a este segmento de mercado.
Si bien la intención de compra en la vivienda media no se ha detenido, desarrolladoras como Quiero Casa se enfocan en la colocación de espacios de ese nicho, dado que además de la demanda, mantienen estabilidad en costos.
Eduardo Grass, CEO de Vex Capital señala que en los últimos 5 años los desarrollos de nivel medio han tenido un incremento en precio superior a 35%, tendencia que continuará a pesar de la coyuntura actual.
Es por ello, dice, que este segmento representa mayor estabilidad, al tiempo que existe una rentabilidad si se compara con el que actualmente muestran otros como el mercado residencial y residencial plus, afectados en el desplazamiento de producto.
Con todo, señaló que compradores con ingresos conservadores se están manteniendo al margen de compra de propiedades, ante la vulnerabilidad económica que genera la pandemia, dado que están en riesgo de desempleo.
HOTELERÍA REABRE
Ante la caída de mil 100 millones de viajeros en el turismo mundial, equivalente a 1.2 billones de dólares, además de otras afectaciones por la contingencia del COVID-19, como en la aviación cuyas ventas cayeron 50%, la hotelería de lujo se integra gradualmente a la nueva normalidad.
El tema no es menor si se consideran las 800 mil habitaciones hoteleras en sus distintas tipologías que existen en distintos destinos del país, de las cuales 90% permaneció cerrado este período y causó un daño económico equivalente al 25% del presupuesto de egresos de la Federación.
Para las firmas que evalúan los daños y la relevancia del regreso a las operaciones, un punto fundamental es que 85% del viajero que utiliza esta infraestructura es nacional. Es un hecho, que esto generará desde la perspectiva de Francisco Zinser de Grupo Hotelero Santa Fe, una reactivación acelerada.
En un foro virtual, comentó en fecha reciente, que esta situación puede ser prevista porque en destinos de playa como Asia, donde ya operan cadenas como Marriot están entre 75% y 90% de ocupación, dado que la mayor parte está soportada por viajeros locales, en particular millennials que buscan conceptos de bajo costo.
Encuestas en Estados Unidos, revelan la relevancia del descanso en sitios de descanso, además de que 78% están dispuestos a desplazarse vía aérea.
Adicional a esta perspectiva, destaca el hecho de que en los nichos de lujo es más factible respetar las nuevas disposiciones de sana distancia, reto que vivirán de forma distinta otro tipo de hoteles donde el volumen de viajeros maneja mayores volúmenes.
Independiente a las restricciones establecidas por autoridades, distintos hoteles han reiniciado de manera parcial operaciones en distintos destinos del país.
COWORKING EN EL NEW NORMAL
El nombre del juego en el coworking es la flexibilidad. Cuando todos ven la salida de distintos modelos enfocados en las áreas compartidas, surgen estrategias encaminadas a aprovechar las oportunidades.
Se trata de soluciones que buscan resolver las nuevas necesidades corporativas. Muestra de ello es el proceso de ajustes en contratos de arrendamiento de espacios de oficinas, ante el efecto Covid-19, que se ve en este segmento del mercado.
La flexibilización de contratos es el centro del debate dado que se trata de negociaciones basadas en dólares, de medianas a grandes superficies y con plazos de 5 y hasta 10 años.
En días recientes la firma JLL, al igual que NKF y CBRE, dejaban claro que la renegociación de contratos era fundamental no sólo para salidas, sino más bien en la ampliación y reconfiguración de espacios para adaptarse al escenario actual.
El coworking había empezado a tener presencia desde el 2010 cuando representaba una huella de 21 mil 201m2, sin embargo fue entre 2017 y 2019, que incrementó su participación 87% en el tamaño de su inventario, de acuerdo con cifras de CBRE Research.
Sin embargo, en la era de la nueva normalidad existen condiciones que tendrán que operar las empresas de éste y otros rubros del mercado corporativo, donde siempre esté garantizada la salud de la fuerza laboral, a través de medidas sanitarias eficientes.
Por tanto, el flex-office es una tendencia que permanecerá como solución a las nuevas demandas operativas.
Los espacios de coworking han tenido un avance representativo en el footprint del mercado de oficinas en la Ciudad de México. Por lo anterior, WeWork se convirtió con sus 250,000m2 de espacios de oficinas en el principal tenant en el mercado. Si permanecerá o no, el futuro inmediato lo dirá.
Un modelo de negocios que está cierto de la permanencia de las oficinas y que busca atender esa nueva demanda de las corporaciones es IOS Offices.
Para Adrián y Javier García Iza, lejos de detener la expansión, la firma continuará con su proceso de aperturas en 2021. El plan es abrir centros en León, Culiacán, Guadalajara y dos más en Interlomas y Manacar.
La lógica de su estrategia está basada en la oportunidad que el actual momento está generando el que sinnúmero de empresas del mercado institucional busque flexibilidad de contratos, plazos cortos y medianos, así como distintas localizaciones para ayudar al menor desplazamiento de los empleados en las organizaciones.
Actualmente la red cuenta con 40 centros, de los cuales 22 están en la Ciudad de México, pero sólo 20% de sus 80,000m2 de operación es cowork.
Es justo esta mezcla de tenants lo que mantiene en un escenario distinto a la firma, además de que la calidad de los inmuebles trae consigo beneficios para los usuarios corporativos, a quienes desde su perspectiva, el factor cambiario no impacta en la decisión de mantener la operación.
Es en los edificios clase A, muchos de ellos con certificaciones como LEED (Leadership in Energy & Environmental Design), donde es factible instrumentar acciones complementarias al control de accesos, seguridad, aire acondicionado, sanitización y el distanciamiento requerido para las primeras etapas del regreso a las actividades.
Está claro que durante el confinamiento la asistencia a las áreas compartidas bajó, distintas áreas de la actividad laboral no pueden hacerse con home office.
Así que bienvenido el flex-office al mercado corporativo del país. Es una tendencia en la que incluso las startup y los entrepreneurs vivirán un proceso de adaptación.
Son todos, cambios relevantes en la forma como conocimos las oficinas en el pasado reciente.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
AJUSTES & RENTAS
El Covid-19 está presionando los valores en el arrendamiento y la capacidad de pago de los inquilinos, situación que podría extenderse hasta finales del año en curso.
En un foro organizado por Vivanuncios, Fernando Rodríguez, socio del despacho AHC Abogados reconoce que si bien la contingencia terminaría hacia agosto-septiembre, la dinámica en el cobro de rentas regresaría a los niveles observados a finales del año pasado, hasta enero de 2021.
Ante situaciones de emergencia, que imposibilitan la ocupación de un inmueble arrendado, la ley establece que dueños e inquilinos deben negociar el ajuste en la renta. Incluso, destacó, en casos como la Ciudad de México (CDMX) existe la posibilidad que el arrendatario pida no pagar la renta hasta por dos meses.
En este sentido, señaló Rodríguez el reto de los profesionales inmobiliarios en contextos como el actual es asesorar y abrir la puerta para llegar a un acuerdo balanceado. Principalmente, que se reconozca que si bien es importante apoyar a los arrendatarios ante un escenario en el que sus ingresos son afectados, el arrendador vive de sus rentas.
Esta situación pudiera profundizarse en mercados como la CDMX donde el cambio en el semáforo está sujeto a la saturación de la capacidad hospitalaria.
RETAIL EN LA OLA DEL DELIVERY
El distanciamiento social e inactividad física en los espacios comerciales ha generado efectos en las cadenas de retail, que han hecho inviable la continuidad en las ventas.
Con la finalidad de favorecer las operaciones de sus más de 300 arrendatarios alojados en sus centros comerciales, Thor Urbana consolidó la plataforma de entrega Thor2GO a través de la cual acceden a un sistema de recolección y entregas a domicilio.
La estrategia es fortalecer la comercialización de productos y abrir un canal de ventas a sus inquilinos, servicio considerado en la denominada última milla y que sólo operaban firmas con el servicio de entrega a domicilio.
En la plataforma participan firmas de mensajería y la modalidad en el servicio pick up zone, en los distintos centros comerciales de la desarrolladora.
El modelo busca aprovechar las sinergias y volumen que representa para los servicios de mensajería y paquetería la operación de 300 arrendatarios integrados a la plataforma de Thor.
Se estima que producto del Covid-19 las firmas de mensajería han registrado un crecimiento de hasta 30% desde el inicio del aislamiento social en marzo pasado.
DISTANCIAMIENTO CORPORATIVO
La nueva normalidad y los parámetros con los que operarán los espacios de oficinas siguen creando un debate sobre su permanencia o una forma distinta de utilizar el entorno corporativo para el cumplimiento de objetivos, incluyendo como pieza angular la flexibilidad de entornos.
Hasta ahora, la experiencia de firmas especializadas en los escenarios que analizan empresas no consideradas estratégicas para el regreso a las actividades, ven como factor fundamental la seguridad, la sanitización y el distanciamiento requerido para las primeras etapas.
Algunos parámetros consideran que sin importar el tamaño de las empresas, los nuevos costos y controles de acceso e incluso el tracing de los empleados, representarán un incremento de hasta 20% en el presupuesto destinado a limpieza y mantenimiento.
El nivel presupuestal del seguimiento en el control sanitario está marcado también por la filosofía corporativa de cuidado y atención del personal que regresa al espacio de trabajo, con todo y las implicaciones sicológicas que representa.
Otro factor fundamental es la tecnología empleada en garantizar el monitoreo que reduzca los niveles de contagio en el personal. Este factor pudiera representar estándares distintos en el flujo de los colaboradores, la interacción con accesos, elevadores y distintas áreas de trabajo, que anteriormente eran parte de la socialización en el workplace.
Los estándares seguidos por firmas en otros países del mundo, hablan de una política corporativa flexible en la que permanece, como ya lo hemos expuesto, el Work From Home (WFH) como un complemento de las actividades de un colaborador en las organizaciones.
Otro debate vinculado con el actual entorno, que se estima permanecerá un lapso de 18 meses, es lo que genera al alza y a la baja niveles de ocupación tradicionales dado que se estima que en este lapso apenas serían de 50%.
Algunos creen que no habrá un éxodo o cancelación masiva de m2 de espacios. Ello implicaría penalizaciones establecidas en los contratos, además del efecto en cascada de niveles de desocupación no vistos incluso en crisis como la reciente por las subprime.
Pero es evidente que habrá un impacto. Hasta ahora, analistas estiman que sería de entre 3 y 5% de la absorción anual en mercados como la Ciudad de México (CDMX). Lo anterior, representaría un promedio de 100 mil m2, equivalentes a 1% del inventario disponible.
Si bien, a diferencia de otros mercados como Estados Unidos, en México los contratos de arrendamiento en inmuebles de nueva generación se dan entre 3 y 5, y hasta 10 o más años, existe optimismo en que los casos de devolución de espacios puedan compensarse con otras estrategias.
Nos referimos a la contratación de espacios adicionales que permitan redistribuir hacia las zonas de mayor densidad poblacional, espacios intermedios de oficinas donde los colaboradores puedan efectuar actividades, dado que el home office es sólo un elemento, pero no el único para operar en los nuevos tiempos.
Lo que es un hecho es que conforme avance el tiempo, surgirán fórmulas que permitan adecuarse a las empresas al entorno post-covid. Serán estrategias utilizadas en otras ciudades del mundo que como dice la firma 3g Smart Group, se enfocarán en el corto, mediano y largo plazos a un nuevo ecosistema marcado por el teletrabajo y una mayor racionalidad en la asistencia física a la oficina.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.