BAJÍO CORPORATIVO
Además de Querétaro, los mercados de oficinas de Aguascalientes, San Luis Potosí y en particular el de León, son fiel reflejo de la pérdida de dinamismo que durante años mantuvo el mercado de los parques industriales en el Bajío.
Para muchos es sabido que la negociación del nuevo acuerdo comercial T-MEC con Estados Unidos y Canadá, así como los cambios en los planes de algunas empresas, en particular del sector automotriz estadounidense, ha sido determinante para la cadena de suministro que se genera o cancela a partir de planes de inversión de largo plazo.
Y no es para menos, hasta el primer trimestre del año en curso, 53% de la demanda industrial en la zona se originaba en el sector automotriz y 39% por la actividad de manufactura. Por tanto, los cambios de planes de inversión como el que anunció Ford el año pasado, impactó el desempeño inmobiliario.
Considerado parte de los mercados emergentes, el corredor corporativo de Aguascalientes ha experimentado cambios en los precios de salida de arrendamiento, los ritmos de nuevas edificaciones y la tasa de disponibilidad desde el tercer trimestre de 2016, de acuerdo con la firma de servicios inmobiliarios CBRE.
Este cambio para un mercado que cuenta con un inventario de apenas 65 mil 656 metros cuadrados, un precio promedio de arrendamiento de 147 dólares por metro cuadrado y una tasa de 22.3%, no logró en el tercer trimestre del año en curso recuperar los precios y reducir la tasa de ocupación.
León que durante años ha sido considerado relevante por la evolución inmobiliaria industrial había venido incrementando el inventario de oficinas clases A y B con un total de 98 mil 929m2 y una tasa de disponibilidad de 14% en los últimos 5 años.
Sin embargo, los números del tercer trimestre revelan los ajustes del mercado. En este período se edifican más de 44 mil m2, mientras los precios de arrendamiento cayeron a 250 pesos por m2, de los más de 260 en que se encontraba en 2017.
Esta ciudad destaca respecto a otras en la región por su nivel de inversión extranjera directa que es de 2 mil 298 millones de dólares, una tasa de desocupación laboral de 3.7% y el tamaño de su población.
No menos importante es San Luis Potosí que elevó a 200 pesos el precio de arrendamiento por m2 para un mercado que tiene un inventario de 97 mil 282 metros cuadrados de oficinas clases A y B, así como una tasa de desocupación de 13.6%.
Adicionalmente algunas previsiones del mercado en la región Bajío han destacado la escasez de recurso humano ante una eventual recuperación de la demanda de empresas de manufactura, al igual que la capacitación derivada de la alta especialización que requieren algunas empresas ubicadas en la zona.
En la zona también se ha señalado la necesidad de generar empleados especializados que puedan integrarse al proceso de transición de capacidades derivadas de la automatización en algunas actividades productivas.
En los primeros meses del año se mencionaba de manera importante la llegada de empresas de Estados Unidos y China a la región por las oportunidades creadas para el sector exportador, en específico las ubicadas en la región T-MEC tema que aún no queda concluido.
Ese impasse ha producido cambios en los planes de negocios de algunas empresas, como FibraHotel que modificó su estructura financiera y reorientó su estrategia de expansión ante el debilitamiento del mercado hotelero de negocios en la región.
Por tanto, el Bajío se ajusta a los nuevos tiempos. Muestra de ello es la oportunidad que han generado la expansión del e-commerce a nuevas regiones y por otro lado, consolidar mercados logísticos urbanos.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
MANIGUA
Ubicado en Interlomas, el complejo habitacional vertical Manigua busca complementar la oferta residencial del emblemático corredor inmobiliario del poniente.
Actualmente el proyecto edifica dos torres de 32 niveles, que forman parte de la primera fase del desarrollo en proceso de preventa.
Con superficies promedio de 161 hasta 320 metros cuadrados, los departamentos cuentan actualmente con un precio mínimo de 8.8 millones de pesos, pero que llegan hasta 20.8 millones.
El desarrollo se desplanta en 20,000m2 de los 60,000m2 de terreno donde se ubica, por lo que asignó 40,000 m2 de áreas verdes, una casa club y otras amenidades.
Eduardo Czonstkowsky director comercial de Grupo Eco dice que el proyecto se diferencia de la oferta en la zona por su accesibilidad, localización, amenidades y formatos de departamentos.
“Cuando en el mercado se cuestiona de la evolución actual del mercado residencial, nuestra propuesta es una oportunidad de inversión para los adquirentes”, dice Czonstkowsky.
DESARROLLO INDUSTRIAL DE CDMX ATEMPERA
El dinamismo del negocio industrial que experimentan distintos mercados del norte del país va en sentido contrario de lo que refleja el desarrollo inmobiliario en la Ciudad de México (CDMX).
Esta lógica se basa en un continuo crecimiento de la demanda, pero que no se refleja en la misma dimensión en el inventario de edificios nuevos en construcción. Lo anterior representa que durante el tercer trimestre del año una variación apenas 0.5% respecto al inventario en construcción en el mismo período de 2018.
Un análisis de la firma Cushman & Wakefield (C&W) sobre el particular indica que el reducido crecimiento nuevas edificaciones en el centro del país refleja la preocupación entre los desarrolladores sobre los retos de la economía local en el mediano plazo.
Como hemos dicho, el norte del país continúa dinámico por el desempeño de ciertos corredores tradicionalmente enfocados a la manufactura, ahora complementados por la participación de otros sectores como la electrónica, equipamiento médico y otros.
Sin embargo, las áreas de oportunidad existen en otras regiones que en el pasado crecieron gracias al dinamismo industrial como el Bajío, ahora se replantean un reacomodo que pueda soportar la llegada de nuevas inversiones, esas que sólo pueden alentar un robustecido crecimiento económico y la ratificación del nuevo T-MEC con Estados Unidos y Canadá.
En el caso específico de la Ciudad de México y los corredores que la conectan en el Estado de México, reflejaron movimientos a números como la tasa de disponibilidad, las tendencias y los niveles de absorción en general.
La estabilidad en el comportamiento se generó por el comercio internacional y la inercia que aún mantenían los fundamentos de la economía. Incluso la actividad fue sana, producto de la demanda logística de empresas comerciales y el elevado dinamismo del e-commerce.
Este efecto hizo que la tasa de disponibilidad en el período fuera de 3%, sin embargo, este nivel representó una reducción anual de 10 puntos base.
De este grupo de corredores fue Tepotzotlán el corredor más dinámico en materia de bienes industriales, incluso logró alcanzar a Cuautitlán, que cuenta con 3.9 millones de m2 cuenta con el mayor inventario en el área metropolitana.
Como en otros mercados, como las oficinas, el mercado industrial y logístico ha mantenido sus precios por más de una década. Las rentas de salida, según la previsión de C&W, promediaron $5.21 dólares por m2 al mes lo que representó un incremento de apenas 0.3%.
Para quienes observan el mercado, la salida que equilibraría el moderado desempeño estable, es el incremento de la integración en las cadenas productivas internacionales para aprovechar el fuerte bono demográfico que tanto se menciona en ciclos inmobiliarios en expansión.
Esta opción la han podido ver firmas de nuevas economías como Amazon que rentó 28 mil m2 en el parque CPA en San Martín Obispo o Neovia Logistics que arrendó 27 mil 800 pesos en San Martin Obispo Park, ambos ubicados en Cuautitlán.
Con este escenario es obvio que el mercado está entrando a otra parte del ciclo inmobiliario. Veremos cómo se ajustan la confianza del desarrollador y la confianza del inversionista para tomar espacio aprovechando las oportunidades de ampliar cuotas de mercado.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
TORREÓN, TIJUANA & TAMPICO
El desarrollo del mercado inmobiliario de oficinas en el país no es igual en todas las regiones del país, su comportamiento variable obliga a revisar el dinamismo que se refleja en zonas como el norte del país.
Es en el norte de México donde se observa un mayor dinamismo soportado en su actividad económica, que ha hecho que durante el tercer trimestre del año refleje cambios alentadores en el mercado de oficinas, de acuerdo con revisiones específicas que la firma CBRE hizo en la región.
Tijuana es la ciudad fronteriza más importante por ser polo de intercambio comercial, industrial y de servicios presenta indicadores mayormente favorables, como en el caso de su inventario, que asciende 98,312 m2, su tasa de vacancia con 11,710 m2 (un incremento del 11.91% con respecto del año anterior) y construcción con 78,200 m2, todas ellas presentan aumentos con respecto del año anterior. Con respecto de su precio de renta promedio mensual, se redujo al quedar en $349.00MXN/m2/mes, y la absorción neta se sitúa en 3691 m2, un decremento con respecto del año pasado.
En el caso de Hermosillo, Sonora registra un inventario de 147,566 m2, y un incremento en su tasa de vacancia del 17.8%, con 26,227 m2, el precio de renta se sitúa a la baja con respecto del año anterior; la construcción presenta una reducción de 2010 m2 y la absorción neta aumentó en 2,742 m2. Destacan los edificios de oficinas son Las Palmas, Negro Plaza y Grand Kino.
En el caso de esta importante ciudad de la Comarca Lagunera el inventario se mantiene sin cambios con respecto al año anterior, situándose en 76,316 m2, en un 6.1%, un incremento con respecto al 2018. El precio de renta se coloca en $50.4/m2/mes, lo cual representa una disminución en comparación con el año pasado. Por su parte la absorción neta y la construcción se incrementaron, situándose en 478m2 y 7,800m2, respectivamente. Los edificios vacantes que encabezan la lista son Blvd. Independencia, seguido de Matamoros 150 Poniente, y Escobedo y Cristóbal.
Respecto a sus edificios registra espacios en construcción que están por ser inaugurados en lo que resta del año y los dos próximos, como es el caso de Business Hub Tijuana (entrega esperada en 2019), Torre Alameda Otay (2020) Cosmopolitan City Center (2020).
No menos importante es Tampico, Tamaulipas, que presenta incrementos en todos sus indicadores, con un inventario que se sitúa en 58,308 m2, tasa de vacancia en un 13.1% con 7662 m2.
HOTELES MILLENNIAL
La tecnología minorista y las demandas de los internautas cambian todo el tiempo, pero hay una cosa que siempre será vital: la experiencia del cliente.
En función de lo anterior, distintos negocios se han enfocado en crear servicios o productos específicos para las nuevas generaciones. Es el caso de la generación millennial y la hotelería.
Grupo Posadas lanzará en los próximos meses 4 nuevas marcas, la primera de ellas enfocada en crear servicios acotados individuales para los usuarios de la era digital, pero llenos de experiencias en áreas abiertas que cumplan con los requerimientos de la generación millennial.
Se trata de IOH, un hotel pensado en las nuevas generaciones. "Es un hotel donde el huésped tiene un espacio amplio donde cohabitar y colaborar o convivir, ya sea trabajando, colaborando o platicando, ver alguna película, etcétera para que se sienta en línea con ese tipo de experiencia", explica Michel Montant, director corporativo de desarrollo del grupo.
Se trata de amenidades en áreas comunes donde existan zonas de convivencia que la hotelería ya utilizaba principalmente en resorts, pero en un entorno colaborativo.
A su vez, en las habitaciones habrá amenidades que robustecen aspectos vinculados con el wellness, así los servicios innovan al no ser vistos anteriormente en la industria de la hospitalidad.
CANCÚN-RIVIERA MAYA
Si bien el mercado residencial de lujo experimenta una desaceleración de 9% en la Riviera Maya, el dinamismo en la vivienda se mantiene con un ritmo de colocación superior a 27 mil propiedades bajo el concepto de rentas vacacionales en el segundo trimestre del año en curso.
Un análisis de Analytics Incoin de Tinsa revela con base en información a detalle y georeferenciada de proyectos de vivienda, la zona metropolitana de Cancún tenía 122 proyectos nuevos del tipo en venta, equivalente a 21 por ciento más que 6 meses atrás.
Destaca también el perfil turístico y cómo ha influenciado en el impulso del mercado de rentas vacacionales operadas desde distintas plataformas y modelos de gestión, que hacen un mercado de 30 mil habitaciones integradas en los últimos 7 años.
En el mercado tradicional, el diagnóstico destaca que el portafolio de vivienda en renta en el corredor alcanza más de nueve mil 500 unidades en un mercado que experimenta un valor promedio de una casa estándar de 79m2 de 843 mil 764 pesos.
Un tema específico que ocupa en el análisis es el ritmo de absorción del producto en venta, que llegó en el período de referencia a cuatro mil 500 unidades, un nivel con una reducción de 9%.
Esta tendencia de mayor oferta y menor absorción es mayor en Riviera Maya, donde en el segundo trimestre había 257 proyectos de vivienda nueva en venta, distribuidos en Tulum y Playa del Carmen, equivalente a 29% más que el mismo período de 2018.
Con un valor promedio de 2.3 millones de pesos para una vivienda nueva de 72m2 en ese corredor se absorben 4 mil 69 unidades en el período. Lo relevante del reporte es que la desaceleración en el ritmo de colocación de 9% se da en una proporción mayor en los departamentos con mayor valor ubicados en los segmentos altos.
HOTELERÍA & WELLNESS
La hotelería es ya parte importante del equilibrio en la bipolaridad que enfrenta en el actual ciclo inmobiliario, al menos la que se ubica en el segmento de descanso y nuevos nichos en distintos destinos y ciudades del país.
Cierto es que el mercado de hombres de negocios se ha ajustado con el cambio de dinamismo económico en regiones como el Bajío. Basta observar el anuncio de emisión de deuda a 10 años por dos mil 500 millones de pesos que Fibra Hotel hizo para fortalecer sus finanzas, pero también como resultado del menor crecimiento de este segmento.
Los ajustes pueden verse también a través de temas coyunturales como el efecto sargazo en Riviera Maya y Cancún, acentuados por el impacto de la quiebra de Thomas Cook uno de los grandes generadores de visitas de turismo extranjero al destino.
Pese a todo, el negocio enfocado al descanso, el segmento médico y en particular el wellness están siendo piezas fundamentales para quienes ven con optimismo la actual etapa del turismo inmobiliario.
Esa perspectiva tiene fundamentos. Uno de ellos es la actual posición 26 que mantiene México en el ranking del turismo médico, respecto al destacable lugar que tiene Colombia.
Además, la base de esa lógica se orienta al camino que han ganado mercados como Yucatán, Quintana Roo y otras ciudades como Tijuana, ésta última con un auge importante en el segmento industrial con líneas de producción de manufactura, pero también electrónica y de materiales médicos.
Y no sólo eso, esta ciudad registra 35 millones de cruces, desplazando lo que hoy registra Orlando.
Por estas razones, la industria del bienestar se desarrolla con un dinamismo expansivo, que diversifica y fortalece las estrategias empresariales de negocios tradicionales, pero también aquellos que buscan cubrir las necesidades de los viajeros de nuevas generaciones y se constituye como una de las opciones que nutre el ralentizado crecimiento de nuevas habitaciones.
Nuevos productos, destinos e incluso usuarios están generando cambios relevantes en modelos corporativos tradicionales, como el caso de Grupo Posadas que en su estrategia planea el lanzamiento de 4 nuevas marcas, una de ellas orientada a las nuevas generaciones, pero también buscando insertarse en los nuevos parámetros que rigen el negocio hotelero y su alto grado de componente inmobiliario.
Se trata de espacios que buscan no sólo flexibilidad en las habitaciones, sino también en los servicios y áreas de trabajo que faciliten la actividad de nuevos usuarios.
Las oportunidades de este segmento fueron analizadas en el 4th Mexico Hotel & Resort Expansion Forum, organizado por Leisure Partners en alianza con Mykar Events, que aquí comentamos en nuestra última entrega. Su discusión es pieza relevante para la toma decisiones.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.