VIVIENDA MEDIA A PRUEBA
Presionado por las tasas de interés, el negocio medio residencial vive un parteaguas. En diferentes ciclos inmobiliarios, el segmento medio ha sido por mucho el factor de solidez del mercado habitacional, el sustento de la banca comercial y el origen del progreso inmobiliario de las ciudades.
Es justo la vivienda que tiene un valor de 750 mil pesos a cuatro millones de pesos, altamente ligada al crédito hipotecario de la banca comercial y que ha logrado adecuarse a las necesidades de compradores y desarrolladores de distintas ciudades del país.
Sin embargo, como hace unos días reflexionaba Gene Towle de Softec, su permanencia y crecimiento en el mercado habitacional están ligados a lo que desarrolladores y bancos puedan generar como estrategia para hacer frente a un nuevo reto: las crecientes tasas de interés.
Cada punto porcentual que aumentan las tasas de interés, representa para un comprador o familia elevar 10% de sus ingresos para adquirir el mismo inmueble, además del enganche y gastos de apertura del crédito. Lo anterior, pese a la estrategia de los tres principales bancos de mantener en los primeros días de 2019 el nivel de tasas de interés.
Durante meses, este factor no fue relevante, incluso logró mantenerse para compensar los variables costos de los materiales de construcción, debido a la guerra de tasas. Aunado a este factor, se suma la eliminación de subsidios a la vivienda barata.
El inicio del aumento en tasas tiene un efecto directo en este sector, que representa más de la mitad de las ventas del negocio de vivienda, además de lo que aportan a la industria los segmentos residencial, residencial plus y vivienda vacacional.
Fue en 2006, según estadísticas de Softec, el año en que mejor desempeño tuvieron las ventas en este rubro, luego vino la caída de 2010 y la subsecuente recuperación.
Esta previsión no está lejos de la realidad de la contracción en ventas del último trimestre de 2018. Un reporte de la firma Tinsa revela la caída en ventas de los segmentos popular, tradicional y la vivienda media.
Para algunas ciudades como la de México, la vivienda media representa un gran reto por la falta de disponibilidad de tierra accesible para desarrolladores, una norma que permita la construcción y desde luego estímulos fiscales específicos que hagan sentido financiero para proyectos que regeneren zonas abandonadas.
En este espacio comentamos estadísticas que una persona necesita en promedio 25 años de ingreso laboral para cubrir el valor de una vivienda de 60 m2 en México, asumiendo que la totalidad de sus ingresos se destina a ese objetivo.
Si bien la situación de la CDMX donde se producen alrededor de 20 mil viviendas al año es distinta en algunas como Querétaro donde existe sobre oferta, la realidad es que un plan que permita la reconversión urbana haría factible el desarrollo de nuevos corredores inmobiliarios de gran densidad e integrados a proyectos de usos mixtos.
Así ha sucedido en Jalisco, Guanajuato, Monterrey y Mexicali que con planes de largo plazo generaron modelos urbanos para redensificar zonas focalizadas e integrar la vivienda media.
Opinión publicada en El Financiero|Bloomberg.
DATA CENTERS HÍBRIDOS
Los centros de datos atraviesan por una revolución, la tecnológica. Con un alto potencial y proceso previo de crecimiento, ahora se preparan para vivir una transición en la forma en que se concibe el almacenamiento de datos de los usuarios.
En el estudio Outlook México 2019, la firma CBRE señala que 70% de las operaciones de data centers son build to suit y contratados de manera directa por la empresa, además de que los sistemas de almacenamiento en la nube han cambiado los requerimientos de espacio.
Lo anterior implica que en la transformación, un modelo híbrido es el responsable de crear la transición en la que los centros operativos dejaron de ser entidades aisladas e independientes, para trabajar de forma paralela con el respaldo, crear un ecosistema que convive con la nube pública y los micro data centers.
México es el mercado más importante en centros de datos en América Latina, después de Brasil, con un total de 250 mil m2 de inventario distribuido fundamentalmente en Ciudad de México y Querétaro, aunque también operan en Aguascalientes, Nuevo León y Guadalajara.
El reporte puntualiza a partir de datos de Gartner y Deloitte, que en función del cambio tecnológico el gasto de las empresas destinado a este rubro se redujo 10% en los últimos dos años.
Además se ha generado que los usuarios busquen invertir en el almacenamiento como un servicio
THE SUMMIT
Entre los proyectos de usos mixtos y de desarrollo vertical, este 2019 se incorpora al mercado The Summit Santa Fe.
Se trata de una propuesta en construcción que integra 94 mil 500 m2 de oficinas y espacio comercial.
El complejo se ubica en la zona centro de Santa Fe.
La propuesta arquitectónica integra en la parte inferior una área comercial y espacios públicos integrados con terrazas y zonas abiertas.
Adicionalmente el proyecto integró la certificación LEED (Leadership in Energy & Environmental Design) en la categoría Oro.
DEMANDA RESIDENCIAL CONTINÚA
Producto de la continua demanda de vivienda, se registró la oferta de mil 265 proyectos residenciales en venta en la Ciudad de México (CDMX) par acumular un stock de 56 mil 687 unidades a finales de 2018, revela en un reporte de coyuntura del último trimestre de 2018, la firma TINSA.
En su análisis sobre la evolución del mercado residencial, la empresa revela que 37% de los proyectos se ubican en la delegación Benito Juárez, donde existen 461 nuevos desarrollos que registran a su vez, una absorción de 3.1% del inventario, en particular unidades de vivienda con un valor promedio de 5.3 millones de pesos.
Este resultado en ese período reflejó una ligera disminución en el ritmo de colocación de unidades de 3%, que se considera aún un ritmo sano para el mercad que adicionalmente representó la continuidad en la plusvalía de los corredores con mayor oferta y demanda. Destacan en este sentido Nuevo Polanco, Santa Fe y Periférico Poniente.
REGENERAR, LO DE HOY
Un desarrollo urbano y vivienda sostenible no son componentes separados, son la ecuación, forman parte de una solución integrada que permite desde distintas dimensiones el desarrollo humano y de las ciudades.
Por mucho, el peso económico de la vivienda es 6% superior al presupuesto de los servicios educativos, participa en 9 de los 20 sectores económicos y se refleja en 12 de los factores de bienestar. Sin embargo, el crecimiento de las ciudades y de los grandes proyectos en los últimos 18 años, no refleja equilibrio en el proceso.
Por eso, una nueva conceptualización de proyectos de vivienda entre desarrolladores, autoridades, la comunidad y el consumidor se encamina a la regeneración.
Sobre el particular dialogaron Sara Topelson, directora de la Fundación CIDOC, Ana Paula Fernández, CEO de Initiatives for Sustainable Development y José Shabot, desarrollador mexicano.
En el debate en torno al desarrollo regenerativo y sostenibilidad, comentaron sobre el reto de las grandes ciudades, la realidad de la escasez de vivienda asequible ante los problemas de gestión para permisos y licencias, la aplicación de normas de construcción y la desconfianza de la sociedad civil respecto el crecimiento inmobiliario vertical y de gran densidad.
El escenario es por demás complicado: aumento de precios de los insumos de construcción, el encarecimiento del suelo y el rediseño de la nueva política urbana de desarrollo, aún no definida en el Plan Nacional de Desarrollo.
De ahí que como lo hemos mencionado, será inviable seguir desarrollando proyectos inmobiliarios sin una línea de transparencia hacia la comunidad, que genere un nuevo diálogo e inclusión.
Mientras eso no ocurra, la historia de escasez de vivienda y el desarrollo de la mancha urbana, con el consecuente problema de insuficiencia de servicios continuará.
Actualmente una persona necesita en promedio 25 años de ingreso laboral para cubrir el valor de una vivienda de 60m2 en México, asumiendo que la totalidad de sus ingresos se destina a ese objetivo.
Ante esa realidad, es un hecho que el modelo de desarrollo urbano y de vivienda no ha logrado los resultados necesarios. Menos cuando las grandes ciudades tienen en sus centros, capacidad instalada de infraestructura básica sub utilizada.
De ahí que sea prioritario el rescate de zonas sin uso donde proyectos de gran escala como los usos mixtos, hagan viable el desarrollo de una mejor infraestructura de transporte y zonificación incluyente.
Políticas urbanas de regeneración sobran en el mundo: Bilbao, Amsterdam, Madrid, París, Barcelona, Puerto Madero, Nueva York e incluso Mexicali en fecha reciente. Se trata de una nueva forma de conceptualizar el futuro inmobiliario en los tiempos por venir.
Opinión publicada en El Financiero|Bloomberg.
TORRE REFORMA LATINO
Fue construida en 2015 como parte del resurgimiento de avenida Reforma. La torre Reforma Latino avanzó, pese a algunos pronósticos, y logró colocarse en el competido mercado corporativo.
Esta semana recibió el reconocimiento del Premio Nacional IMEI (Instituto Mexicano del Edificio Inteligente), que distingue cada año edificaciones por la arquitectura, ingeniería civil, instalaciones electromecánicas, seguridad y otros aspectos vinculados con la automatización.
Propiedad de Fibra Uno, este edificio sin duda forma parte importante de no sólo la automatización y el desarrollo vertical, sino que se integra al movimiento de sustentabilidad generado a partir de su certificación LEED (Leadership in Energy & Environmental Design) Gold.
TIJUANA VERTICAL
Tras el desarrollo industrial, la ciudad fronteriza apuesta a las alturas.
Analistas locales atribuyen el desarrollo a la reducción en la obra pública, que quitó incentivos al desarrollo de casas para la clase media. Sin embargo, el auge del sector inmobiliario obedece también a la demanda de vivienda en la comunidad que trabaja en la zona fronteriza, pero que vive en Tijuana.
Adamant II apuesta a la demanda residencial de Tijuana.
El boom residencial vertical ha permitido satisfacer la demanda con más de 500 unidades en condominio, cuyos costos oscilan entre 200 y 300 mil dólares, precios competitivos respecto a lo que se ofrece en San Diego.