Presionado por las tasas de interés, el negocio medio residencial vive un parteaguas. En diferentes ciclos inmobiliarios, el segmento medio ha sido por mucho el factor de solidez del mercado habitacional, el sustento de la banca comercial y el origen del progreso inmobiliario de las ciudades.

Es justo la vivienda que tiene un valor de 750 mil pesos a cuatro millones de pesos, altamente ligada al crédito hipotecario de la banca comercial y que ha logrado adecuarse a las necesidades de compradores y desarrolladores de distintas ciudades del país.

Sin embargo, como hace unos días reflexionaba Gene Towle de Softec, su permanencia y crecimiento en el mercado habitacional están ligados a lo que desarrolladores y bancos puedan generar como estrategia para hacer frente a un nuevo reto: las crecientes tasas de interés.

Cada punto porcentual que aumentan las tasas de interés, representa para un comprador o familia elevar 10% de sus ingresos para adquirir el mismo inmueble, además del enganche y gastos de apertura del crédito. Lo anterior, pese a la estrategia de los tres principales bancos de mantener en los primeros días de 2019 el nivel de tasas de interés.

Durante meses, este factor no fue relevante, incluso logró mantenerse para compensar los variables costos de los materiales de construcción, debido a la guerra de tasas. Aunado a este factor, se suma la eliminación de subsidios a la vivienda barata.

El inicio del aumento en tasas tiene un efecto directo en este sector, que representa más de la mitad de las ventas del negocio de vivienda, además de lo que aportan a la industria los segmentos residencial, residencial plus y vivienda vacacional.

Fue en 2006, según estadísticas de Softec, el año en que mejor desempeño tuvieron las ventas en este rubro, luego vino la caída de 2010 y la subsecuente recuperación.

Esta previsión no está lejos de la realidad de la contracción en ventas del último trimestre de 2018. Un reporte de la firma Tinsa revela la caída en ventas de los segmentos popular, tradicional y la vivienda media.

Para algunas ciudades como la de México, la vivienda media representa un gran reto por la falta de disponibilidad de tierra accesible para desarrolladores, una norma que permita la construcción y desde luego estímulos fiscales específicos que hagan sentido financiero para proyectos que regeneren zonas abandonadas.

En este espacio comentamos estadísticas que una persona necesita en promedio 25 años de ingreso laboral para cubrir el valor de una vivienda de 60 m2 en México, asumiendo que la totalidad de sus ingresos se destina a ese objetivo.

Si bien la situación de la CDMX donde se producen alrededor de 20 mil viviendas al año es distinta en algunas como Querétaro donde existe sobre oferta, la realidad es que un plan que permita la reconversión urbana haría factible el desarrollo de nuevos corredores inmobiliarios de gran densidad e integrados a proyectos de usos mixtos.

Así ha sucedido en Jalisco, Guanajuato, Monterrey y Mexicali que con planes de largo plazo generaron modelos urbanos para redensificar zonas focalizadas e integrar la vivienda media.

Opinión publicada en El Financiero|Bloomberg.