2000 OCEAN MIAMI, LO INN DEL LUXORY LIVING
Como parte de la estrategia de crear valores agregados en el mercado de lujo, The Pearl Group integrará a la firma italiana Minotti para desarrollar el interiorismo de la torre 2000 Ocean Miami de 38 pisos ubicada en Hallandale Beach, Miami.
El edificio vertical fue diseñado por el arquitecto mexicano Enrique Norten que conceptualizó las 64 residencias con vista al mar a partir de una estructura que tiene un marco luminoso de metal y un ventanal piso a techo que permite exhibir las vistas panorámicas del Oceáno Atlántico.
CAPITAL MARKETS, EL RETO
La ralentización observada en el mercado inmobiliario en la segunda mitad de 2018, no sólo incidió en los resultados y ajuste de metas corporativas, sino que evidenció lo que ha ocurrido en otros años de turbulencia financiera.
La complejidad del cambio de gobierno, la lentitud con que se ratificó el nuevo acuerdo de libre comercio T-MEC con Estados Unidos y Canadá, la inestabilidad cambiaria son parte del escenario en que navega el mercado del real estate capitalizado por medios institucionales en la bolsa y por las decisiones de fondos de inversión.
Sin embargo, no todo es gris. Sólo una mirada al mercado de capitales local permite observar lo que este nicho ha generado en materia de fondeo para el desarrollo de sector en distintas áreas.
De acuerdo con información de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), hasta noviembre pasado, en el mercado se listaron 36 emisoras, de las cuales 3 fueron FIBRA E, 3 fideicomisos inmobiliarios, 12 CKDes (aunque no todos enfocados al sector) y 6 CERPI´s.
Sólo en monto de financiamiento 52 mil 523 millones de pesos fueron generados por las emisiones de FIBRA E, 7 mil 477 de CKDes y 10 mil 255 de FIBRAS.
Nos referimos desde luego a las FIBRAS E de CFE, Grupo Aerportuario Ciudad de Méxco y Prodemex, además de la salida de Fibra EDUCA, U-Storage y Upsite México.
Como lo hizo en 2011 con la salida al mercado de Fibra Uno (FUNO), el capital market mexicano ha venido experimentando una etapa de franca expansión.
Esta figura ha sido un instrumento eficiente respecto a la oportunidad con que permitió soportar el desarrollo y adquisición de bienes raíces, además de generar portafolios sólidos de activos inmobiliarios estabilizados.
Pese a todo es una realidad que a menos de 3 semanas que concluya el año, los vehículos financieros del nicho siguen generando cambios que no se habían observado desde su salida, uno de ellos es la recuperación positiva que ha experimentado el sector inmobiliario y que pese a la cautela que existe sobre la nueva política de desarrollo urbano en Ciudades como México (CDMX) y el anuncio de cancelación del Nuevo Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México, se trata de inversiones de largo plazo.
Lo que ocurre en este segmento del mercado de capitales, va mucho más allá de la coyuntura debido a la forma en que fueron conceptualizados los modelos.
Una ventaja real es el efecto positivo que una inestabilidad cambiaria al alza genera en términos de mayores ingresos producto de la renta de los activos.
La otra y es en la que se debe mantener cautela, es el rendimiento otorgado a los inversionistas y las ofertas complementarias que las FIBRAS en operación hagan en función de las distintas estrategias de fortalecimiento y ejercicio de los recursos en proyectos de desarrollo considerados en su pipeline.
Lo ocurrido en los primeros 11 meses de actividad cambiaria cuenta por el monto levantado, que demuestra la confianza en los instrumentos; por la diversificación y regreso de un nuevo ciclo de instrumentos como los CKDes y el crecimiento de las FIBRA E pensadas desde un inicio a fomentar proyectos de infraestructura.
El reto, será ver en los meses por venir de incertidumbre cómo se ajustan las estrategias de inversión, cómo se ve venir el riesgo y cómo los inversionistas le encuentran valor al contexto. De esa lectura pende el desempeño del capital market en 2019.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
ESTABILIDAD URBANA EN CDMX
Con una agenda incierta, el desarrollo inmobiliario enfrenta retos múltiples en el corto y largo plazos. No se trata de resolver los polígonos de actuación, integrar una agenda inclusiva con la sociedad y reactivar la suspensión de permisos para nuevas obras en 11 alcaldías de la Ciudad de México (CDMX).
Lo que está por generarse es un movimiento que algunos urbanistas llaman la nueva forma de gestión con autoridades y la oportunidad de generalizar la conciencia respecto a la responsabilidad que implica construir en la CDMX.
Es un hecho, que el desarrollo de la última década ha permitido la integración de corredores como Reforma, Santa Fe, Insurgentes Sur y Nuevo Polanco.
Sin embargo, pese a dicha evolución, la ciudad tiene retos mayúsculos en materia de movilidad, redensificación con proyectos de vivienda accesibles, espacio público, restitución del tejido social y otros servicios urbanos (agua, luz, alcantarillado), que hoy le tienen al borde de un constante colapso.
Son distintas las razones que urgen resolver de manera integral. No sólo por los hundimientos, derrumbes, deslaves y hundimientos que se experimentan en distintas obras de tipo comercial, vialidades primarias y algunas secundarias. Todo esto es resultado de la aplicación de normas de construcción y de las fracturas que experimenta el suelo de la ciudad a partir del 19S del año pasado.
Desde octubre de 2017, el Centro de Geociencias (CGeo) de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM) dio a conocer el mapa de fracturas que afectan el territorio. Entre las causas mencionó la extracción de agua que evidenció las debilidades del subsuelo de 15 alcaldías, debido al estrés hídrico del subsuelo.
Por lo tanto, en el proceso de reconstrucción y el desarrollo inmediato la Ciudad debe atender con una política urbana, normas y reglamentos un proceso que permita la continuidad al desarrollo vertical y de proyectos de gran dimensión.
Ir en sentido contrario, sólo profundizaría los problemas renombrados por expertos y vividos por los habitantes que atraviesan este territorio y el del área conurbada.
No se debe olvidar que la metrópoli vive una caída de 8.6% en la oferta de vivienda media, que en CDMX se concentra 80% del transporte para 11.5 millones de usuarios, que ante la ineficacia ha generado trayectos promedio al día de 3 horas.
Por si eso no bastara, la falta de agua que mantiene polarizado el consumo en un rango que va de la sequía hasta un promedio de 800 litros diarios por hogar. El problema, evidenciado hace unos días con el programa de mantenimiento del Sistema Cutzamala, es cada día más crítico.
Pese a los 14 mil 560 millones de pesos anunciados de inversión en este aspecto, la demanda ha hecho insuficiente la capacidad del sistema de aguas y la sostenibilidad hídrica está comprometida, según un análisis promovido por la Universidad del Medio Ambiente (UMA) que sugiere la creación de políticas públicas para un mejor control de agua y sostenibilidad del vital líquido.
Por este y otros aspectos, es relevante incrementar la participación de organismos camerales y algunas instancias como la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), que en su próxima gestión liderada por Enrique Téllez Kuenzler desde la presidencia para el próximo período, tiene como área de oportunidad mantener el vínculo que haga factible un nuevo proceso con autoridades.
Si bien, deben aplicarse sanciones a quienes saltaron o excedieron lo dispuesto por la Ley, en el negocio del real estate, existen distintos desarrolladores que histórica e independiente a la filiación política, han aportado de manera constructiva al rostro que hoy vemos en la Ciudad. Éste último grupo, seguro podrá cumplir con los requerimientos que normen la edificación en los años por venir.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
MIDTOWN, LA INCURSIÓN DE FUNO
El mercado inmobiliario de Jalisco vive un proceso de transformación inmobiliaria. Basado en la última expansión, Fibra Uno anunció el inicio de operaciones su proyecto de usos mixtos Midtown Jalisco.
Proyectado arquitectónicamente por Javier Sordo Madaleno el desarrollo tipo luxury fashion mall cuenta con 279 mil m2 de construcción desplantados en un terreno trapezoidal de 58 mil 740m2. El proyecto cuenta con oficinas, área comercial y un hotel de la cadena Hilton de 225 habitaciones.
En el área comercial cuenta con una área bruta rentable superior a 70 mil m2 se incorporaron 140 locales donde operarán Adolfo Domínguez, Pandora, Calvin Klein, Lego Store, H&M, Old Navy, American Eagle, Tommy Hilfiger, BCBG, Tous, Miniso, Sephora, Kiehl’s y Steve Madden.
Como otros proyectos, integra un supermercado Fresko, salas VIP Cinépolis, y área de alimentos con el exitoso concepto Mercado Gourmet. También tendrá el primer Onoma en México, un concepto único de Wellness Center, restaurantes como STK y Katsuya, y zonas de entretenimiento.
En el área corporativa cuenta con 26 mil 824 m2 de área bruta rentable distribuidos en una torre de 27 pisos y en su cartera de inquilinos destacan Deloitte, WeWork y Santander, entre otros.
AGUA & SUSTENTABILIDAD
Una crisis de abasto rodea la polarización en el consumo y abre opciones alternativas para generar la sostenibilidad hídrica. Este elemento se ha convertido en uno de los detonadores de los constantes colapsos que vive la ciudad.
Un debate realizado por la Universidad del Medio Ambiente concluyó que uno de los factores del desabasto es la polarización del consumo: mientras en promedio existen personas sin agua, existen otras que consumen 250 y hasta 800 litros al día.
Otro aspecto que incide con profundidad es el hecho de que se construyó un sistema de aguas del que es complejo descentralizarse debido al crecimiento generado en zonas centrales, al igual que en el área conurbada.
Enrique Lomnitz, co-fundador de isla urbana, un proyecto de captación de lluvia cree que una solución es es necesario transferir a la población el control y el manejo del agua.
Sin embargo, el investigador de la ecología en cuerpos de agua Fernando Córdova dice que el agua es insuficiente ante el crecimiento de la ciudad y que no existen límites de crecimiento, hecho que provoca tener que subsidiar la resilencia del agua cubriendo la demanda con la integración de otros bancos de agua traídos de zonas cada vez más lejanas.
Este contexto ha generado una alta dependencia como lo que abastece el sistema Lerma-Cutzamala, al tiempo que las edificaciones en la metrópoli asentada en un suelo acuoso, están generando daños que se ven en hundimientos y socavones.
PLAZA SATÉLITE, LA RENOVACIÓN
El legendario centro comercial vive un lifting y rejuvenece por tercera ocasión.
Con más de 40 años de operaciones, este centro comercial regional ha logrado soportar el desarrollo comercial de la zona Norponiente de la Ciudad de México y mantenerse como uno de los más importantes en América Latina.
Áreas abiertas e iluminadas favorecen la convivencia de visitantes.
Resuelto en un circuito interno que la propuesta comercial se origina de una plaza central con dos ejes longitudinales paralelos de circulación hacia las tiendas ancla.
El proyecto consideró la remodelación y ampliación del desarrollo en su conjunto, una vez más a cargo de Sordo Madaleno, pero ahora se enfoca en transformar la propuesta arquitectónica a la vida contemporánea sin perder su esencia.
Una extensa área de espacio publico interno es el sello con el que renace Plaza Satélite.
HIPOTECAS & MILLENNIALS
Desarrolladores, retailers y ahora el sector financiero están convencidos de la influencia que los millennials tienen en las decisiones de compra y nuevos hábitos de consumo en el negocio inmobiliario.
Este mismo año compartimos visiones relacionadas con su influencia. La de esquemas flexibles de habitabilidad como el co-living, los espacios de trabajo que han detonado en distintas fórmulas de cowork, la movilidad habitacional e incluso la relevancia de los espacios comerciales para alojar a esta comunidad.
El factor ha sido tratado por firmas globales como JLL que en su estudio Can coworking work at the mall? reveló el incremento en un 25% de las áreas destinadas a este segmento de la población, y cómo nuevos centros comerciales y algunos tradicionales están modificando áreas de convivencia, e incluso modelos de arrendamiento que han evolucionado la estructura de propietarios de inmuebles.
Las hipotecas digitales y las plataformas que recargadas con big data, buscan acceder a este segmento de la población, mitigando el costo de tener estructuras tradicionales de atención al cliente y agilizar procesos. El fin de la guerra de tasas de mediados del año pasado, activó no sólo la necesidad de nuevos productos, sino del factor diferenciación ante los cambios del mercado.
Otro dato revelador es la incidencia que ya tienen en la generación de créditos hipotecarios. Al cierre del primer bimestre de 2018, tres de cada 10 productos de financiamiento hipotecario fueron otorgados a millennials, de acuerdo con información de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI).
La opción recurrente de financiamiento está centrada en la capacidad de financiamiento del Infonavit, que este mes entregó más de 94% de los recursos programados para el año que está por terminar.
La comercializadora Qaya explicó dicha tendencia, comparando la influencia del volumen de crédito de este nicho, aunado con los criterios de otorgamiento de crédito que consideran las opciones de financiamiento hipotecario, como la edad y nivel de ingreso.
En este sentido y conforme a los cambios poblacionales del sector formal con capacidad de ahorro y sujetos de crédito, la generación mencionada continuará ampliando su participación con productos y nueva tecnología de análisis de datos.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.