BIPOLARIDAD & ENTORNO
¿Qué alimenta las expectativas polarizadas que mueven las decisiones de inversión en el mercado inmobiliario?
Son varios vehículos. De algunos comentamos recién en este espacio. Otros son ajenos a las razones específicas de cada nicho.
Se trata del crecimiento económico (Producto Interno Bruto), ajustado a la baja en los últimos meses, la inflación, el desempleo, la ratificación del nuevo acuerdo comercial T-MEC y la evaluación que las calificadoras de riesgo crediticio darán al plan de negocios de Petróleos Mexicanos (PEMEX).
Éste último aspecto modificaría la expectativa que los inversionistas tienen para colocar recursos en proyectos inmobiliarios, ubicados en un escenario incierto y al mismo tiempo con grandes oportunidades.
Una baja en la calificación a la deuda de PEMEX y por ende a la deuda soberana, elevaría la expectativa de riesgo del inversionista. Por tanto, ubicar el impacto que tendría en el mercado de deuda del sector es importante.
Más aún cuando su tamaño en México, que extraoficialmente oscila entre 24 y 25 mil millones de dólares, aún dista de la gran operación de éste en Estados Unidos, y un escenario caótico podría limitar su crecimiento y consolidación.
Independiente a lo anterior, algunos analistas dicen que este aspecto no se considera de alto riesgo para la inversión en nichos como el industrial, que ya experimentó la incertidumbre de la renegociación comercial con Estados Unidos y Canadá.
Otros creen que es un factor determinante por la manera que se tendrá que premiar el riesgo de invertir localmente, hecho que haría inviables los modelos financieros pensados para proyectos de mediano y largo plazo.
Sea cual sea el escenario, lo que compensa la expectativa e incertidumbre son la relación y ubicación geográfica de México con Estados Unidos, que a su vez tiene conflicto comercial con China y requiere proveer con producción externa su mercado interno.
Esta lectura es la que ha hecho crear un mercado inmobiliario industrial consistente que cuenta actualmente con un portafolio de 80.5 millones de metros cuadrados, de los cuales más de la mitad se ubica en 13 mercados. Y no sólo eso, el reporte al primer trimestre del año de la firma CBRE, indica que la tasa de disponibilidad general llega a 4.2%, y sube a 5.4% en este grupo de mercados que muestran un precio de renta de salida de 4.41 dólares por metro cuadrado.
El precio que se mantiene actualmente en los principales corredores, no dista de lo que se ofertaba hace algunos años. Se trata de un sector que en las regiones Bajío y Norte, está altamente dolarizado, mientras que en Ciudad de México (CDMX) ha diversificado la moneda en que se comercializan los contratos de arrendamiento, dado que 45% ya se negocia en pesos.
Este aspecto es muestra de la madurez y crecimiento que han experimentado algunos corredores por el impacto de la consolidación de sectores como el automotriz, aeroespacial, logístico y equipo médico, que han venido a compensar lo que durante años hicieron la manufactura y otras actividades productivas. Son, en suma, sectores que han hecho posible el crecimiento en la zona norte, Bajío y la zona del Golfo de México.
Es en corredores como Coahuila, Nuevo León, Tamaulipas, Aguascalientes, San Luis Potosí, Guanajuato, Querétaro, Ciudad de México y Zona Metropolitana donde se hacen apuestas con desarrollo inmobiliario pensado para la demanda de estos negocios en expansión.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
DOWNTOWN MIAMI
El desarrollo inmobiliario residencial en Miami continúa su crecimiento. Entre las decenas de torres comerciales que se levantan en esa ciudad, destaca Aston Martin Residences, ubicado justo en la zona de downtown.
Desplantado en 66 pisos, el proyecto vertical considera 391 residencias con modelos que van de 1 a 5 habitaciones, además de otras amenidades distintivas en el competido mercado de la Florida.
Al igual que otros desarrollos verticales, en éste complejo residencial se integran cuatro pisos de amenidades como piscina, telecomunicaciones y factibilidad pet friendly. Todo se conecta a través de un sistema integrado de 310 elevadores de alta velocidad, una marina para el ingreso de yates, estaciones de carga para autos eléctricos y bicicletas, entre otros.
RETAIL EN GRANDE
El avance del comercio on line, la automatización de procesos y la innovación tecnológica, han sido integrados a las estrategias de crecimiento del negocio del retail en México, pero no detuvieron el desarrollo y apertura de nuevos proyectos.
De hecho, hasta la segunda mitad del año en curso se tiene prevista la construcción de 1.9 millones de metros cuadrados de superficie rentable y buena parte de ellos, corresponde a proyectos de gran dimensión.
En el período enero-mayo, iniciaron operaciones 5 centros comerciales, uno de ellos con una superficie de más de 89 mil m2. A Explanada Querétaro se sumaron, Punto Valle con 55 mil 500m2, Almanara con 26 mil m2 en Torreón, Puerta Tlatelolco con 22 mil y Parque Vértice Tlaxcala con 16 mil 500 m2, según el reporte Mexico CRE Outlook de la empresa CBRE.
Otros con avance en su edificación y que serán incorporados al mercado en el segundo semestre del año son Mítikah, Paseo Xochimilco y con la marca Explanada unidades en Hidalgo, Aguascalientes y Sinaloa.
Estas nuevas edificaciones se sumarán al actual inventario de 23,5 millones de metros cuadrados de centros comerciales con distintos conceptos como regional mall, fashion mall, outlets, usos mixtos, power center, community y neighborhood malls, al igual que distintos life style centers.
¿MICROMOVILIDAD PARA TODOS?
Es la alternativa de generar opciones de traslado en distancias cortas, justo las que van de 1 a 8 kilómetros. Se trata de la micromovilidad que genera impactos complementarios a la vida en las urbes.
La movilidad es un tema prioritario para las ciudades, en particular la de México (CDMX) con severos problemas de tráfico, un sistema de transporte saturado y falta de planeación urbana. Ante esta circunstancia opciones individuales como la bicicleta, las motocicletas eléctricas y los scooters han crecido a pasos acelerados, con el consecuente reto de una regulación eficiente.
Un análisis de McKinsey Center for Future Mobility, revela que 60% de los viajes realizados en auto en las ciudades son menores a 8 kilómetros. Por tanto, las alternativas de micromovilidad son una opción para edificar ciudades con mayor eficiencia, menor congestionamiento y contaminación.
Esta tendencia confirma que la movilidad para distancias que se pueden recorrer a pie, está creando hábitos nuevos con alcances positivos en el desarrollo inmobiliario, los lugares de trabajo o simplemente la vía a pie.
REAL ESTATE BIPOLAR
El mercado inmobiliario está bipolar. Lo está porque en el actual contexto macroeconómico y financiero, atento además a las reglas de desarrollo en mercados relevantes como la Ciudad de México (CMDX), no transita sólo por un escenario negativo, pero tampoco por uno positivo generalizado.
Desde el escéptico y nervioso contexto interno, hasta las oportunidades que se ven desde el exterior; desde el alicaído mercado de vivienda media y de interés social, hasta el maduro mercado industrial y la expansión que se observa en hotelería y retail, o la preocupación con que se ven los niveles de ocupación en oficinas.
Todas las escenas, en conjunto, son parte del mosaico que ha caracterizado la situación del negocio de los bienes raíces en éste y otros ciclos.
La bipolaridad no es nueva, pero sí determina la situación que vive el mercado. Lyman Daniels, presidente de CBRE México y Colombia, usó la palabra y compartió una aleccionadora presentación para explicar el momento actual del negocio la semana pasada en el encuentro sobre mercado de capitales que organizó el Urban Land Institute (ULI) México.
En el foro, las posturas coincidieron en las oportunidades que existen en distintos sectores y regiones del país, además de lo determinante que sería un cambio en el grado de inversión de la deuda soberana de México o la de Petróleos Mexicanos (PEMEX). Plantearía un escenario totalmente distinto a lo que se ha generado en los primeros meses de la actual administración.
Experiencias como la comentada en la entrega anterior sobre la colocación que Fibra UNO hizo por bonos quirografarios de mil millones de dólares en el mercado internacional, invitan a una reflexión de esa visión que se tiene desde el exterior del negocio en México. Nos referimos a la sobre suscripción obtenida de 4.5 veces y con emisiones de largo plazo.
Con todo, conforme al análisis expuesto por CBRE, al inversionista de este negocio importan factores como la situación del turismo, la inversión extranjera, sectores como el automotriz, el mercado de deuda, la aceptación de los 3 países del T-MEC y desde luego la migración.
Es la relación comercial con Estados Unidos, una de las principales razones que nutren la expectativa del mercado de parques industriales en la región norte de México y lo que pudiera impactar a otros clusters establecidos en el Bajío.
Sólo en el mercado automotriz, la nueva regla de origen incrementa de 62 a 75% el contenido de un automóvil proveniente de Estados Unidos, Canadá o México; 40% debe ser elaborado en zonas de alto salario, 70% del acero y aluminio que contiene el auto debe ser provenir de los 3 países, y una serie de elementos que han alentado inversiones en el nicho.
Asimismo, es difícil abstraer el contexto global que rodea las decisiones de inversión. Si bien, hace tres años el ingreso y el crecimiento del valor del capital representaban cerca del 80%, actualmente el rendimiento se ubica a la cabeza de las prioridades de inversionistas, mientras que el valor del capital cayó en este lapso a 12% y la diversificación se elevó a 17%.
Esta mezcla es importante porque revela el apetito de inversionistas en mercados que como el mexicano, aún ofrecen tasas de capitalización atractivas, en algunos nichos.
En particular, destacan los 1.9 millones de m2 de espacios comerciales que se construyen y no sólo eso, sino el tamaño de los proyectos no sólo ubicados en la CDMX, sino en otros mercados como Querétaro, Monterrey, Torreón, Tlaxcala, Aguascalientes, Hidalgo y Sinaloa.
Una vez más, se trata de oportunidades de desarrollo inmobiliario que determinan por qué continúa su evolución, pese a la perspectiva desalentadora con que otra parte del mercado ve la situación que se vive en estos días.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
PUNTO VALLE
Es una de las 5 áreas comerciales de gran volumen a nivel nacional, que inició operaciones en la primera mitad del año en curso en México.
Punto Valle The Town Center en Monterrey es la apuesta con la que Visa Desarrollos buscó integrar un proyecto que compitiera con las diferentes propuestas inmobiliarias en la entidad, tras 4 años de construcción y una inversión de cinco mil millones de pesos.
Ubicado en un terreno en 40 mil 800 m2 del municipio de San Pedro Garza García en Monterrey, el desarrollo de usos mixtos incorporó otros usos como oficinas, un hotel Westin y centro de convenciones.
Se trata de un proyecto que en total dispone de 90 mil m2, de los cuales 55 mil 500m2 son de superficie rentable comercial con 150 locales donde se integraron 19 salas de exhibición de Cinpépolis y marcas de los segmentos luxury, affordable luxury y fast fashion.
SUSTENTABILIDAD CONTAGIA INVERSIONISTAS
Ser verde es una tendencia que ha crecido en el desarrollo inmobiliario, al grado de generar interés de inversionistas internacionales en distintos tipos de inmuebles.
Es el caso de Inmobiliaria Vinte que consolida su capitalización a partir de la venta del 7% de sus acciones a PROPARCO, banco de desarrollo francés, a quien atrajo la filosofía sustentable de la desarrolladora con acciones en sus proyectos orientadas a generar eficiencias en el consumo de energía, agua y gas.
Esta operación valuada en 20 millones de dólares es parte de un intercambio de acciones en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) con lo que fondeará proyectos sustentables y sostenibles, orientados a los ODS de ONU Habitat y a generar comunidades encaminadas al mismo objetivo.
Serio Leal Aguirre, presidente del Consejo y Director General de la inmobiliaria, dice que esta capitalización hará viable que en el 2021 todos sus desarrollos tengan la certificación inglesa EDGE.
Esta y otras acciones han hecho posible que la firma cuente con 800 viviendas certificadas. "La meta es que además de crecer 7% en nuestros ingresos y en la utilidad neta, logremos consolidar nuestra visión en pro del medio ambiente", explica.
Leal dice que esta operación es suficiente para robustecer la estructura financiera, cuyo pasivo es 2.15 veces EBIDTA, además de lo que se establezca cuando esté clara la política de subsidios, dado que el core business de la empresa se ubica en viviendas con un valor de $800 mil pesos.
CONVERGENCIA GENERACIONAL EN OFICINAS
En el 2025, uno de cada tres empleados en el mundo será de la generación Z, grupo que convivirá en el mismo sitio de trabajo con los baby boomer, generación X y los millennials.
Esta perspectiva ha motivado la transformación de los espacios de trabajo. De pequeños cubículos y amplias oficinas privilegiadas para la alta dirección, actualmente desarrolladores y distintos proveedores ven como un reto la convergencia en un mismo espacio, a distintas generaciones.
Corporativo Almacenes Cortina
La generación Z corresponde a las personas nacidas a partir de 1995, que en su mayoría nacieron como nativos digitales y cuya referencia es a partir de tecnología como el Wi-FI, Youtube e Instagram.
Datos recientes del Instituto Nacional de Estadística Geografía e Informática, confirma el tamaño representativo que tendrán las últimas generaciones en el sistema productivo, a quienes además importan factores como la fórmula trabajo-vida, relaciones fuera de línea y la calidad de vida.
Cúbica Lomas, diseño Colonnier y Asociados
Para firmas como PM Steele, entender los nuevos hábitos hacen que la construcción de sitios idóneos de trabajo son prioridad para los corporativos que entienden la relevancia de esta inversión en el mediano y largo plazo.
En este sentido, son igual de importantes los espacios vanguardistas y funcionales, como aquellos que con opciones abiertas y de integración hacen factible la flexibilidad en convivencia y desarrollo del trabajo en equipo y el crecimiento colectivo.