OFICINAS, OTRA VISIÓN DE LA EXPANSIÓN
El mercado corporativo de la Ciudad de México vivirá en 2019 el punto máximo del actual ciclo inmobiliario.
Con un inventario que crecerá 13% hacia el próximo tercer trimestre, el mercado de oficinas registra una tasa de disponibilidad de 22.6%, estima el reporte 2019 Forecast de la firma canadiense Avison Young para las regiones Norteamérica, Europa y Asia.
Esta previsión también toma en cuenta otros factores como la situación de la economía mexicana y el entorno para hacer negocios ante el cambio de gobierno federal y la incertidumbre que generó el acuerdo comercial trilateral con Estados Unidos y Canadá.
Es relevante observar la respuesta que ha generado el mercado a través de las entregas de nuevos edificios en los próximos meses, que representan serán el 55% de lo que se construye actualmente, luego de que se habían venido registrando niveles récord en absorción y construcción.
En consecuencia, el análisis prevé que el pipeline de nuevos proyectos tendrá una contracción, al igual que lo que se espera de corredores como Insurgentes, Periférico Sur y Periférico Norte, que mantienen atractivos niveles de oferta en la mira de los inversionistas y desarrolladores.
Muestra de ello son los contratos de arrendamiento firmados en el tercer trimestre del 2018, que se dieron a través de contratos de prearrendamiento con una entidad del gobierno y Total Play.
CIUDAD MÍTIKAH
Mítikah es mucho más que un conjunto de torres de usos mixtos, se trata del gran proyecto inmobiliario que establece la puerta con el ciudad del Sur. Su historia ha pasado por distintas transformaciones, propietarios y usos previos que ocupó en sus terrenos el extinto Centro Bancomer.
No sólo se trató de un ensamble de propiedades, sino que su salida vino acompañada de un plan maestro en el que se incorporaron mejoras en las calles contiguas de esa zona, además de una inversión total estimada a principios de marzo de más de 9 mil millones de pesos.
El proyecto propiedad de Fibra Uno, actualmente está en redimensionamiento, a partir de la revisión de permisos que la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) estableció en una de las torres que no especificó.
Para la primera etapa de Ciudad Mítikah se planearon 3 torres, que en conjunto integran un millón de m2 construidos, a los que se sumarían una torre residencial en renta con 660 unidades de 267 metros de altura, un hospital y una torre de consultorios, además de cinco pisos de centro comercial y hotel.
La primera de 3 torres de oficinas, las dos próximas Torre T y Torre K, fue diseñada por Sordo Madaleno y se ubica frente a Churubusco están en etapa final de construcción que agregará 61 mil metros cuadrados de oficinas desarrollados en 30 niveles.
Conforme a los parámetros arquitectónicos, las plantas tipo edificadas bajo el proceso de certificación LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) Gold, tienen vistas 360º y alcanzarán una altura total de 176 metros.
REAL ESTATE ON LINE
El avance tecnológico en el mercado inmobiliario avanza. Basta decir que las búsquedas de propiedades por internet mensuales crecieron 27% en México en el último año.
Esto luce alentador para quienes apuestan a un mercado con más tecnología, sin embargo, el avance dista aún de los niveles que tienen hoy otros mercados en Estados Unidos y Europa donde más de 50% de los internautas utilizan la web para hacer búsquedas de propiedades, según revela el portal inmobiliario Vivanuncios, de eBay.
Lo que hoy ocurre en México es revelador: las búsquedas de inmuebles por internet se elevaron de 50 a 70 millones anuales. Esto es parte de la penetración que tiene el internet en el país, con una población de 63 millones y que según la firma comScore podría elevarse en 2019 a 73 millones.
Propuesta arquitectónica del premio Pritzker 2010, Ryue Nishizawa.
Lo anterior importa si se considera que cerca de 7 millones de internautas buscarán inmuebles vía online, proporción equivalente a 8% del universo. De las búsquedas, estima Damián Gerberoff, director comercial de la firma, 60% lo hace para inmuebles habitacionales en arrendamiento y el resto en venta.
Otro factor destacable son los rangos de edad de sus usuarios. Entre 25 y 34 años buscan para rentar y de 35 a 44 años comprar.
Para el portal de eBay en México, este número ha sido importante porque si bien surgió como un medio on line de anuncios clasificados, los alcances se dirigieron con un enfoque vertical al negocio de los bienes raíces que creció de manera relevante.
En un reporte reciente, la firma indicó que los estados con mayores búsquedas son Ciudad de México, Estado de México, Jalisco, Puebla, Nuevo León, Querétaro y en últimas fechas Yucatán.
PARADIGMAS DEL BLOCKCHAIN
La reducción en ventas en distintas áreas del negocio inmobiliario es una realidad que ha modificado los pronósticos de negocios de diversos grupos inmobiliarios, en particular los enfocados a la vivienda.
Es un hecho que el entorno de incertidumbre que ha dejado el nuevo escenario económico e inicio de gobierno, han reducido de manera importante los niveles de ventas al tratarse de operaciones basadas en tiempos de construcción y colocación de producto. Es ésta una variable que ha salido de control.
La fórmula de salud financiera en los proyectos es simple: inversión (patrimonial o créditos), ventas y retornos. Este modelo había transitado con un buen ritmo gracias a la estabilidad y bajas tasas de interés.
Sin embargo, ahora lo que empezó como una ralentización de final de ciclo inmobiliario, se ha venido complicando con otros factores como el incremento de las tasas de interés hipotecario y los cambios en la política de subsidios que ayudó al desarrollo de vivienda de interés social y popular.
Ante ese entorno en el mercado se están gestando nuevas formas que permitirían generar ese equilibrio financiero para soportar el cambio de consumo en vivienda, de venta a renta.
Si bien el blockchain (cadena de bloques) y los contratos inteligentes no son ajenos al mercado inmobiliario nacional, dado que ya operan algunas plataformas desde hace tiempo, la actual coyuntura creo el momento propicio para su desarrollo con las ventajas que representa en materia creación de bancos de datos, registro de la propiedad y las transacciones en tiempo real que se pueden crear.
Un modelo que busca subirse a esta ola de la que se esperan resultados en la próxima década, por los retos de evangelizar el mercado, es el que propone David Castillo. Desde 2014 este joven empresario ha fundado empresas en Sillicon Valley y logró instrumentar con UXLON, la tecnología y un modelo basado en el uso de blockchain y contratos inteligentes que facilitan el acceso a fuentes distintas de financiamiento.
Su operación permite generar los elementos necesarios para una Initial Coin Offering (ICO), una oferta de valores en el mundo crypto, y su uso para financiar proyectos viables de emprendedores, de firmas startup o empresas establecidas.
El modelo que inicia en el terreno de las criptomonedas haría viable que proyectos bien planeados accedan a una forma de financiamiento segura, confiable y transparente.
Si bien el marco regulatorio de la Ley Fintech 2.0 no ha terminado de aterrizar, con UXLON Castillo ya analiza dos proyectos inmobiliarios diseñados para renta que subirá en breve a su plataforma.
Las utilidades para el inversionista dice, son seguras porque se basan en la plusvalía de los inmuebles, que al mismo tiempo son la garantía fiduciaria, y las rentas generadas con los niveles de ocupación de los mismos.
Se estima que la utilidad de rentas en México es del doble de lo que hoy se genera en mercados desarrollados como Japón, al tratarse de plataformas de inversión que generalmente son empleadas por inversionistas globales.
Sin duda aún falta profundidad en su análisis y comprensión, pero su aparición en el mercado rompe los paradigmas con que en el pasado se ha fondeado el desarrollo inmobiliario y abierto oportunidades de inversión. El trayecto por recorrer es largo, si consideramos que el modelo de la tokenización llegó a Nueva York con el cual un desarrollador local hizo uso del blockchain para financiar un condominio de residencias de lujo valuado en 30 de millones de dólares.
Opinión publicada en El Financiero/Bloomberg.
INTELIGENCIA RESIDENCIAL
La tecnología aplicada al mercado habitacional ha crecido a pasos agigantados. Hoy en el mercado es posible encontrar soluciones que tecnifiquen el control de distintos aspectos utilizados en casas habitación.
Sin embargo, el concepto de smart home ha experimentado distintos procesos de evolución que actualmente podrían estandarizarse a partir de lo que propone Kupiix, una tecnología mexicana con alcances integrales que van más allá de elementos estéticos de un inmueble.
Esta tecnología ofrece un servicio integral de seguridad que considera alarma con sensores de movimiento, agua, gas, humo, cierre y control de puertas. Se controla desde el teléfono celular del usuario a distancia.
De igual forma, sincroniza su sistema con el centro de control C5 de la Ciudad de México para resolver contingencias con autoridades.
La propuesta de la firma que dirige Roberto Arizmendi es integrar a través de una aplicación, otros servicios complementarios como seguros, sistemas de puntaje y una red prevista para un mercado que se estima entre 250 mil y medio millón de usuarios.
INSURGENTES A PRUEBA
Con un inventario de 2.2 millones de metros cuadrados, Insurgentes ha logrado consolidarse como uno de los corredores inmobiliarios de oficinas con proyectos inmobiliarios relevantes, a la par de lo que actualmente registran Reforma, Polanco o Santa Fe.
Esta tendencia no es nueva, ha venido sucediendo en los últimos años. En este corredor donde se ubican el proyecto Manacar de usos mixtos, colinda Reforma 180 y otros, se registra una tasa de disponibilidad de 14%, un número representativo respecto al 13.3% de otros corredores, según el reporte MarketBeat de oficinas de Cushman & Wakefield al último trimestre del año pasado.
Aleph San Angel, proyecto de usos mixtos con componente oficinas y retail en desarrollo.
Este fenómeno ha favorecido una revalorización en los precios promedio de renta mensual por metro cuadrado de $25.50 dólares, niveles similares a lo que hoy se oferta en Lomas Altas y Bosques. Analistas consideran que la incorporación de proyectos de gran volumen de metraje en 2019, que se suman a los 80 clase A en inventario, supone retos para desplazar el producto nuevo en este mercado.
Sin embargo, la dinámica registrada alienta el desarrollo e incorporación de nuevos proyectos. Basta decir que fue este corredor que concentró 2 de las 10 principales operaciones de arrendamiento en la Ciudad de México con 23 mil 870 metros cuadrados que se arrendaron en el corporativo Vertia y los 7 mil 781 metros cuadrados que tomó el IMSS en el inmueble IS 1960.
COSTA CANUVA, EXPERIENCIA SUSTENTABLE E INTEGRAL
Lejos de lo que representa en el crecimiento de destinos turísticos en los próximos años, Riviera Nayarit ha logrado consolidar con Costa Canuva la nueva era del turismo sustentable y generador de experiencias.
Como aquí lo comentamos, éste destino junto con Los Cabos y Riviera Maya son los principales generadores de inversión en nueva infraestructura hotelera de 2019 y los próximos años. Sin embargo, a diferencia de otros destinos, este busca consolidar el modelo de negocio inmobiliario sustentable y sostenible para una zona que requiere de integración en la derrama económica y actividad productiva.
Para lograrlo, el equipo que lidera Rafael Lang busca constituir una comunidad de turismo de lujo integral desarrollado en distintas etapas. La primera de las que se desplantarán a lo largo de 267 hectáreas, considera una inversión de 250 millones de dólares para edificar la infraestructura inicial, una marina, un campo de golf diseñado por Greg Normal y Lorena Ochoa, club de playa, acuático y trails, entre otros.
En el proceso inicial se suman adicional al hotel boutique Siari en operación, el hotel Ritz Carlton Reserve, que anunciaron a finales de año Thor Urbana y GFA, y un Fairmont Hotels & Resort éste último en el actual semestre.
Más allá de lo anterior, en la generación de experiencia es relevante el modelo y apuesta integral de Mota-Engil Turismo considera la integración de experiencias vía la unión de actividades en ecosistemas en entornos de playa, selva, mar, montaña y ríos.
La propuesta va más allá del servicio de actividades porque incluye clases que hacen factible la experiencia de los usuarios.
El modelo de inversión que considera en una década mil 800 millones dólares, suma a comunidades a nivel fuentes de empleo, dado que 95% de ellas provendrán de poblados colindantes integrados al municipio de Compostela. De la misma manera, se considera el desarrollo de cadenas productivas que suministren insumos desde localidades ubicadas en un radio de 60 kilómetros del proyecto.
Una de las razones que favorece la integración social es la creación de una zona denominada Pueblo Marinero, que contará con distintas opciones gastronómicas y boutiques que complementan las amenidades del proyecto.
Otro factor determinante para la incorporación de turismo nacional ubicado en la zona del Bajío y el extranjero es la conectividad vía el Aeropuerto Internacional de Puerto Vallarta y la que dejará el tramo carretero Las Varas-Compostela.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
TOP 6 INVERSIÓN INMOBILIARIA 2019
Son Baja California Sur, Veracruz, Aguascalientes, Oaxaca, Campeche, Nuevo León, Mérida y Ciudad de México las seis entidades de México con el mayor potencial de inversión debido a que han sabido combinar la fórmula oferta y rentabilidad.
Un estudio desarrollado por el portal de propiedades Lamudi indica que dichos estados sobresalen por su creciente actividad económica.
Hasta el tercer trimestre del año pasado Baja California incrementó su actividad económica 12.4%, Puebla 6.8%, Guanajuato 5.3%, San Luis Potosí 5% y Morelos 4.8%. Esta dinámica alentó el incremento de inversión en proyectos inmobiliarios.
Sin embargo, el contexto de cada entidad determina el despunte de mercado, como Baja California Sur, que se ha consolidado como uno de los destinos emergentes de inversión. Aquí los precios por m2 se incrementaron en el último año 7%.
Nuevo León, en cambio es el estado más atractivo para desarrolladores inmobiliarios que encuentran en la región: un alto nivel de ingresos per cápita, potencial en la densidad poblacional y una demanda creciente de inmuebles.
En Veracruz, en cambio, se redujeron 12.06% las operaciones de venta en las viviendas nuevas con un precio menor a un millón de pesos. Mientras que en Quintana Roo sigue anclando la inversión en el sureste del país. Muestra de ello es el valor de la propiedad que se incrementó a un ritmo anual de 8% de 2015 a la fecha.