INNOVACIÓN VERTICAL MEXICANA
La verticalidad está a prueba, los nuevos tiempos de gestión obligarían a replantear su permanencia. El desarrollo vertical en las principales ciudades del país está entrando en una nueva etapa: de expansión en muchos casos, y de expectativa y moderación en otros como la Ciudad de México (CDMX).
Es tan relevante que el último ciclo inmobiliario no se podría entender sin los usos mixtos, pero tampoco sin el crecimiento en lo alto. Sin embargo, una serie de factores están determinando una etapa distinta para esta combinación de elementos.
El primero indudablemente es la mayor participación ciudadana en la autorización de licencias, además de lo que en materia de gestión representará el aval de grupos multidisciplinarios.
No menos importante es la determinación de autoridades de moderar las grandes obras, para tener una política responsable que considere procesos de planeación urbana de largo plazo que generen soluciones para la vida de las ciudades y sus habitantes.
La última década ha sido excepcionalmente interesante respecto a la integración de grandes firmas de arquitectos globales que han consolidado un derroche de talento. Nos referimos a las propuestas de Zaha Hadid, Tadeo Ando, Cesar Pelli, Norman Foster y lo que internacionalmente han conseguido arquitectos mexicanos como Teodoro González de León, Ricardo Legorreta, Enrique Norten y de manera destacada en estos días, Benjamin Romano.
Éste último, logró lo que muchos preveían con su presea de la octava edición del International High Rise Award (IHA) entregado en Frankfurt, al ser reconocida Torre Reforma como el rascacielos número uno en el mundo.
Esas son las facetas que ha dejado el desarrollo vertical, ese por el que aún apuestan desarrolladores con proyectos como las Torre Mítikah, Reforma Colón o Reforma 432.
Su sana evolución permitirá construir los tiempos por venir en el real estate mexicano.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
TOWN SQUARE METEPEC
Thor Urbana finalmente formalizó la apertura del lifestyle center en Metepec, enfocado totalmente al negocio del edutainment.
Este proyecto inició en una primera etapa con la apertura del primer National Geographic Ultimate Explorer (NGUX), un centro de entretenimiento infantil desarrollado en 2 mil m2, producto de la asociación que concretó con iP2Enternteinment.
Desarrollado junto con GFA Grupo Inmobiliario, este centro con 230 locales comerciales tomó 26 meses de proceso de edificación y una inversión de 6 mil millones de pesos. Participó en su diseño arquitectónico la firma estadounidense Elkus Manfredi.
REFORMA Y SUS RASCACIELOS
La tradicional avenida en CDMX tiene aún cabida de edificios de altura.
La relevancia que actualmente tiene avenida Reforma entre los 10 principales corredores inmobiliarios corporativos de la Ciudad de México, se debe a los miles de metros cuadrados que se alojan en edificaciones verticales.
Son cerca de 300 mil metros cuadrados de espacios de oficinas ubicados en dos decenas de proyectos, muchos de los cuales han levantado torres como BBVA Bancomer, Reforma, Reforma Latino, Reforma 180, Mapfre y otros que modificaron el skyline de la ciudad.
Sin embargo, en el actual proceso de transición de gobierno local y federal, esta historia podría plantear un escenario distinto para torres en proceso como Reforma Colón o Reforma 432.
La escacez de tierra, pero sobre todo la indefinición de una política urbana requiere de un análisis más profundo para esta arteria en la que empresas e inversionistas apuestan al arrendar m2 que hoy llegan hasta 34 dólares por m2.
ALBOA DIVERSIFICA ESPACIOS
La cadena de centros de entretenimiento Alboa Enterteinment Hall inició la operación del primer centro integral con shows en vivo en el centro comercial Mundo E para aforos mayores, en este caso un escenario con una longitud de 80m2.
La apuesta, de acuerdo con José Ignacio Higuera, director de marca, es parte del plan de expansión que tiene la cadena de 10 unidades en operación, con el que busca diversificar el concepto original de servicios de boliche, billar, gastronomía y otras amenidades vinculadas con el entretenimiento.
Algunas amenidades complementarias son gastronomía y mixología de autor, además de otros pilares de su oferta de servicios de entretenimiento conformado por 10 complejos en distintas ciudades del país.
NET ZERO BUILDINGS LLEGAN A MÉXICO
Ya no sólo es la reducción del consumo energético, se trata de llevarlo a 0.
La preservación del medio ambiente a través de la automatización, uso de materiales y diseño arquitectónico en los edificios de oficinas públicas y privadas, escuelas y centros comerciales ha ido más allá del control en el consumo energético.
Desde el año dos mil, cuando empezó la certificación de edificios Cero Emisiones o Net-Zero en Estados Unidos, la instrumentación de acciones ha evolucionado de tal manera que las oportunidades de eficiencia energética a través del uso de energías renovables se han maximizado.
El Institute for Building Efficiency, tenía hasta hace 4 años decenas de edificios certificados que parten de un modelo de construcción y operaciones inmobiliarias que no queman combustibles fósiles y no produce emisiones de carbono.
Si bien, el modelo de negocio establece lapsos de recuperación en la inversión que llegan hasta 15 años, las ventajas del modelo en materia de reducción de consumo energético son incentivo en el mercado inmobilario norteamericano que complementa los ahorros con la emisión de bonos de carbono.
En este lapso, el negocio inmobiliario de bajo consumo energético se ha desarrollado, al grado que en actualmente se gesta el primer caso de un centro de bienestar Net-Zero en el Distrito Campestre, de Valle Oriente en Monterrey.
Más allá de una moda, y pese al costo, la instrumentación de tecnologías encaminadas a las cero emisiones resultan un modelo de inversión que al paso del tiempo genera mejoras en el rendimiento energético de los inmuebles.
Una edificación inicia la reducción de emisiones debido a la incorporación de sistemas de automatización y control bajo la plataforma METASYS, así como un sistema de aire acondicionado geotérmico que funciona mediante bombas de calor de alta eficiencia.
El modelo de operación ha sido incorporado a proyectos como Corporativo iDeAs, ubicado en San José California, además de algunos ejercicios que ha elaborado el gobierno norteamericano producto de los compromisos de reducción de consumo energético.
Su instrumentación se vuelve relevante si se considera que 70% de la energía de un edificio comercial se destina a iluminación y acondicionamiento, de acuerdo con la US Energy Information Administration.
El crecimiento de esta tendencia ha sido exponencial. De tres edificios que había en Estados Unidos hacia el dos mil, año en que el US Green Buildings Council reconocía algunas edificaciones por sus acciones encaminadas a mejorar la eficiencia energética, en junio de 2014 había 11,510 edificaciones certificados.
AEROPUERTO & GRANDES OBRAS
La cancelación de la obra del Nuevo Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México (NAIM) es sólo la continuidad de un efecto en cascada que el negocio de infraestructura e inmobiliario ya veían venir.
No es nuevo. Su existencia nos recuerda lo que experimentaron inversionistas cuando se canceló la obra del Tren México-Querétaro, o bien la caída de proyectos inmobiliarios cuando en el año 2000 el Bando 2, restringió el desarrollo inmobiliario a las delegaciones centrales en Ciudad de México.
Nos referimos a lo que se gestó a partir de entonces en las demarcaciones políticas Cuauhtémoc, Benito Juárez, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza. De igual forma, lo que ha ocurrido los últimos 2 años con el impasse en que entró la vivienda popular por la Norma 26, ante los abusos señalados por autoridades entre algunos desarrolladores, y que fallidamente se intentó reactivar con las normas 30 y 31, dado que en sus objetivos, apenas se logró un crecimiento de este tipo de vivienda de 5% en la CDMX.
Con el Bando 2, sucedieron muchas cosas, una de ellas fue que el Sistema de Aguas se transfirió de la Secretaría de Obras a Medio Ambiente. Años después se amplió a todas las delegaciones, de ahí la ola expansiva del desarrollo inmobiliario como lo conocemos y que en sus aportaciones a la Ciudad ha generado modelos innovadores de verticalización, pero también abusos.
El fondo y la lección por aprender es que desde entonces se ha dejado de lado la participación de expertos en la materia que permitan la adecuación responsable y certificada de una política de desarrollo urbano, no sólo sustentable y sostenible, sino inclusiva hacia trabajadores que demandarán transporte, vivienda y otros servicios urbanos.
Lo anterior con todo lo planteado en los encuentros del CONDUSE que dio origen a la actualización del Programa General de Desarrollo Urbano que incorporó los CETRAM y otros mecanismos, además de acciones relacionadas con el desarrollo urbano participativo. Este último factor será la dinámica de los próximos años.
Es por ello relevante lo que ocurre en el negocio de los bienes raíces con las nuevas reglas. La suspensión de permisos en 11 alcaldías de nuevas obras, bajo el argumento de la preparación de nuevos planes de desarrollo, dificultan el engranaje financiero y de desarrollo de proyectos, en particular, los de gran volumen que toman años en conceptualización y desarrollo.
Con la cancelación del NAIM, los mercados financieros han reflejado en la inestabilidad cambiaria, accionaria y de calificación crediticia país, la incertidumbre que genera una decisión como la que se anunció ayer, en particular entre los tenedores de bonos y las empresas que participan en su construcción. Sólo 5 de ellas concentran 51% de los contratos, además de las AFORES, como parte relevante de los inversionistas institucionales.
Sucede no porque sea inadecuado un planteamiento que busque atender temas de costos, acceso, tiempos y una visión distinta de resolver la saturación aérea en el actual puerto aéreo.
Se da porque en el negocio de la infraestructura, como en el real estate, siempre se piensa en el largo plazo y las grandes inversiones que requieren estos proyectos, donde las reformas estructurales han fomentado la participación de la inversión privada.
Es bien sabido que sin inversión en infraestructura, el desarrollo económico de cualquier país es inviable. De ahí la importancia del tren del Sureste, propuesto por la administración federal que está por entrar a funciones de gobierno.
Sin embargo, los cambios de señal en temas tan sensibles sólo nutren la incertidumbre, esa que eventualmente reflejará cambios en otros indicadores como el costo del financiamiento. No olvidemos que los recursos públicos se han contraído en los últimos años y que es el financiamiento público y privado el que ha oxigenado el desarrollo de obras en distintas regiones del país.
Son tiempos distintos, de grandes retos y oportunidades.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
SUSTENTABLE & SOSTENIBLE
No sólo se trata de ser verde, sino hacerlo viable. Por eso, al paso del tiempo, alcanzar los estándares de sustentabilidad ha requerido de mayores elementos a las propuestas arquitectónicas, su proceso de desarrollo y la operación cotidiana en los inmuebles.
Esta elaborada combinación es parte de los parámetros con que hoy se define el liderazgo de iniciativas inmobiliarias. Aquí hemos comentado sobre las certificaciones LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) que va en su versión 4, EDGE (Excelence in Design for Greater Efficencies), WELL y otro tipo de certificación orientada a la inclusión de los usuarios de proyectos.
Una razón adicional de la complejidad es el tamaño de los proyectos, la combinación de usos que demandan distintos sistemas de consumo energético y la necesidad urbana de generar opciones que atiendan el gran problema de movilidad en las ciudades.
Todo eso, ha exigido crear modelos que sean asequibles a los usuarios, desarrolladores, autoridades y arquitectos. Es por eso que el real estate hoy demanda proyectos integrales e inclusivos.
Parte de esta discusión tiene también que ver con el desarrollo urbano por venir, en particular por los cambios que la nueva administración federal y los gobiernos locales instrumentarán.
Si bien el desarrollo inmobiliario no se puede limitar con acciones de gobierno como la suspensión de permisos de construcción en la Ciudad de México (CMDX), también es un hecho que los grandes retos del crecimiento combinan una serie de factores que no se observaron al menos al inicio del último ciclo del mercado.
En este sentido, temas como los polígonos de actuación, modelos de vivienda asequible, políticas de subsidios y posibles incentivos fiscales, serán vitales en lo que actualmente se configura.
Las ciudades han cambiado su rostro y el landscape es cada vez más vertical, pero no en todos los casos habrá la misma dinámica de desarrollo, en tiempo, forma y tamaño de los proyectos.
De ahí radica la importancia de tomar como punto de partida la sustentabilidad, su factibilidad financiera, y los factores descritos anteriormente para favorecer el desarrollo de bases sólidas para el futuro inmediato del negocio.
Hacer lo contrario, es mucho más profundo que entrar a un período de ralentización, y lamentablemente se encaminaría a un retroceso real y cerrazón a la construcción de nuevos diálogos entre las empresas y las autoridades.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.